Решение по делу № 33-34274/2022 от 17.10.2022

Судья: Ефимова Е.А.                                                Дело № 33-34274/2022

50RS0016-01-2020-000627-64

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область                   16 ноября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Першиной С.В.,

судей Колесниковой Т.Н., Федорчук Е.В.,

при помощнике судьи Романове Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Королевского городского суда Московской области от 14 октября 2021 года по гражданскому делу по иску ООО «Торговая фирма «Калинка» к ФИО1 о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества и признании права собственности,

заслушав доклад судьи Колесниковой Т. Н.,

объяснения представителя ООО «Торговая фирма «Калинка» - ФИО2, представителя ФИО1 - Степанова В.В.,

установила:

ООО Торговая фирма «Калинка» обратилась в суд с иском к БагировуР.А.о. о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества, в обосновании указав <данные изъяты> между ООО Торговая фирма «Калинка» и БагировымР.А.о заключены договоры купли- продажи нежилых помещений: с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: МО, <данные изъяты>, пом. I; с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: МО, <данные изъяты>, пом. 01; с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: МО, <данные изъяты>, пом. 02; с кадастровым номером 50:45:0000000:54366, по адресу: МО, <данные изъяты>, пом. 03; с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: МО, <данные изъяты>, пом. 05; с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: МО, <данные изъяты>, пом.06. Договоры были зарегистрированы 28.12.2015г., в связи, с чем у ФИО1о. возникло право собственности на указанные нежилые помещения.

ООО ТФ «Калинка» свои обязательства по передаче в собственность БагировуР.А.о. указанных помещений исполнило в полном объеме, однако до настоящего времени БагировР.А.о. не исполнил условия договора по выплате сумм в счет стоимости указанных объектов, установленные пунктами 1.5 Договоров.

Согласно положений ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, в том числе по требованию одной из сторон договора при существенном нарушении договора другой стороной, в связи, с чем ООО ТФ «Калинка» направляло в адрес БагироваР.А.о. уведомления о расторжении договора, в целях урегулирования возникшего спора в досудебном порядке, однако ответа на уведомление, а так же каких-либо действий, направленных на мирное урегулирование спора со стороны БагироваР.А.о. не поступило.

ООО «Калинка» просило расторгнуть договоры купли-продажи недвижимого имущества Б/Н от 25.11.2015г. помещений с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, заключенные между сторонами, прекратить право собственности БагироваР.А.о на нежилые помещения с кадастровыми номерами <данные изъяты>, признать за ООО Торговая фирма «Калинка» право собственности за на нежилые помещения с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, взыскать расходы по оплате госпошлины в сумме 6000 руб.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ истцом уточнены требования в части взыскания расходов по оплате госпошлины в сумме 29190 руб. (л.д.3-5).

Представитель истца ООО «Торговая фирма Калинка» ФИО2, присутствовавшая на судебном заседании суда первой инстанции, исковые требования поддержала, просила удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении (л.д.3-5, л.д.18-20, л.д.215-216, л.д.220-222).

Представитель истца ООО «Торговая фирма Калинка» ФИО10, также присутствовавший на судебном заседании суда первой инстанции, просил требования истца удовлетворить.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании 26.07.2021г. суда первой инстанции исковые требования истца не признал, пояснил, что денежные средства по договорам были переданы ФИО3 наличные. Денежные средства у него были от продажи ресторана в г. ФИО4 (Азербайджан).

Представитель ответчика по доверенности ФИО9, ФИО5 исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях (л.д.192-194).

Решением Королевского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования Исковые требования ООО Торговая фирма «Калинка» удовлетворены. Суд первой инстанции решил:

Расторгнуть договоры купли-продажи недвижимого имущества Б/Н от 25.11.2015г. помещений с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>), заключенные между ООО Торговая фирма «Калинка» и ФИО1 Айваз оглы.

Прекратить право собственности ФИО1 Айваз оглы на нежилые помещения с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> с исключением из записи ЕГРП о праве собственности.

Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности за ООО Торговая фирма «Калинка на нежилые помещения с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>.

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности.

Взыскать с ФИО1 Айваз оглы в пользу ООО Торговая фирма «Калинка» расходы на оплату государственной пошлины в размере 29 190 рублей.

С решением суда не согласился ФИО1 Айваз оглы, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить как необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО1 Айваз оглы решение суда просил отменить, апелляционную жалобу удовлетворить по доводам, указанным в жалобе.

Представитель ООО «Торговая фирма «Калинка»с решением суда первой инстанции согласился в полном объеме, просил судебную коллегию решение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда в связи со следующим.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (пункт 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).

       Судами установлено и из материалов дела следует, что <данные изъяты> между ООО ТФ «Калинка» в лице генерального директора ФИО7 и БагировымР.А.о. заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений): с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, пом. I; с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, пом. 01; с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, пом. 02; с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, пом. 03; с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, пом. 05; с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, пом.06.

    В силу пунктов 1.5 вышеназванных договоров купли-продажи, стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> определена сторонами в 25 215 193 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> - 2 056 000 руб., с кадастровым номером с <данные изъяты>    - 72 000 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> – 2 329 000 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> – 244 000 руб., с кадастровым номером <данные изъяты> – 461 000 руб.

Согласно условиям договоров и актов-приема передачи недвижимого имущества, все расчеты по договорам произведены полностью до подписания договоров.

Судами также установлено, <данные изъяты> указанные договоры купли-продажи прошли государственную регистрацию, недвижимое имущество передано покупателю и по актам приема-передачи и фактически.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2019 года ООО «ТФ Калинка» отказано в иске к ФИО1о. о признании недействительными договоров купли-продажи спорных нежилых помещений, заключенных сторонами <данные изъяты> в связи с пропуском срока исковой давности.

        Удовлетворяя исковые требования ООО ТФ «Калинка», суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 450, 453,    549,    555Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии существенного нарушения условий договоров купли-продажи БагировымР.А.о., выразившегося в неоплате покупателем стоимости спорных объектов недвижимости. При этом суд не принял заявление стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, посчитав срок исковой давности для обращения с иском в суд непропущенным.

Судебная коллегия с указанными выводами суда согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли- продажи недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли- продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обращаясь с требованием о расторжении договора купли-продажи истец обосновывал свои требования существенными нарушениями условий договора со стороны ответчика, указав, что расчеты по договору не производились.

Таким образом, в рассматриваемом случае, основанием исковых требований о расторжении спорного договора купли-продажи является факт неоплаты стоимости имущества.

    Суд, соглашаясь с доводами стороны истца о том, что покупателем не были исполнены обязательства по оплате недвижимого имущества сослался на финансовые документы ООО «ТФ Калинка» которые не содержат сведений о поступлении на счет общества.

При этом суд не учел, что дефекты оформления операций с денежными средствами юридическим лицом могут свидетельствовать лишь о ненадлежащем ведении организацией бухгалтерского учета и сами по себе не могут опровергать передачу денежных средств этому юридическому лицу.

Сторона ответчика в подтверждение факта полной оплаты приобретенного имущества ссылалась на условия сделок и на акты приема- передачи, подписанные генеральным директором ООО «ТФ Калинка» ФИО7 и, имеющие печать общества, из которых однозначно следует, что все расчеты по договорам произведены в полном объеме до подписания договоров. Нeпринимая условия договоров, в которых имеется ссылка на полную оплату покупателем приобретаемого имущества до подписания договоров, суд указал также на отсутствие расписок и иных документов подтверждающих данный факт.

Вместе с тем, суд не учел, что расписка, либо платежное поручение, на отсутствие которых ссылается истец, не является единственным средством доказывания надлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи. В материалы дела представлены договоры купли-продажи, которые недействительными не признаны и в которых имеются сведения о получении продавцом денежных средств в полном объеме до подписания договора.

Не принимая доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд со ссылкой на пункт 4.2 договоров пришел к выводу о том, что срок исковой давности не пропущен поскольку в договоре не определен конкретный срок исполнения обязательств по оплате стоимости имущества. В связи с чем, по выводам суда, данный срок подлежит исчислению со дня направления претензии продавцом в адрес покупателя то есть с <данные изъяты>.

Данный вывод противоречит как фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам так и нормам материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что спорные договоры и акты приема передачи недвижимого имущества, в которых содержится указание на то, что оплата по договорам полностью получена обществом, лично подписаны генеральным директором общества ФИО7 Также судом установлено, что спорные объекты недвижимости после совершения сделок фактически были переданы покупателю, который произвел ремонт в приобретенных нежилых помещениях и использует их в своихинтересах по настоящее время.

В этой связи, судом оставлен без должного внимания тот факт, что в случае неисполнения покупателем условий договора об оплате приобретаемого имущества, ООО «ТФ Калинка» в лице его генерального директора ФИО7, подписавшего от имени общества договоры, узнало и должно было узнать о нарушении своего права <данные изъяты>.

При этом в суд с настоящим иском ООО «ТФ Калинка» в лице генерального директора ФИО7 обратилось <данные изъяты>.

Кроме того, судом первой инстанции при вынесении решения были нарушены нормы процессуального права.

Сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик (часть 1 статьи 38 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

То есть истец является лицом, заинтересованным в исходе дела.

Из положений статьи 69 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что свидетели не являются субъектами материально-правовых отношений и в отличие от лиц, участвующих в деле, не имеют юридической заинтересованности в его исходе.

Суд апелляционной инстанции обращает внимание на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.

Как следует из искового заявления, истцом по делу является ООО «ТФ Калинка». Иск подписан представителем истца по доверенности ФИО6, выданной генеральным директором общества ФИО7(том 1 л.д.5, 14,20).

Вместе с тем, как видно из протокола судебного заседания суда первой инстанции от <данные изъяты> судом удовлетворено ходатайство ФИО6 о допросе генерального директора ООО «ТФ Калинка» ФИО7 в качестве свидетеля (том 1 л.д. 147-148).

В судебном заседании <данные изъяты> генеральный директор ООО «ТФ Калинка» ФИО7 был допрошен в качестве свидетеля (л.д. 176- 177 том 1). При этом показания ФИО8 были приняты судом в качестве доказательства по делу.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 1, п. п. 1, 2 ст. 450, п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, анализируя условия договоров купли-продажи от <данные изъяты>,с учетом положений ст. ст. 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений п. п. 11,15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" пришел к выводу о незаконности и необоснованности принятого решения.

В силу пункта 2 статьи 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Учитывая приведенные нормы действующего законодательства, судебная коллегия полагает решение Королевского городского суда Московской области от 14 октября 2021 года подлежащим отмене с принятием нового решения.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Королевского городского суда Московской области от 14 октября 2021 года – отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ООО «Торговая фирма «Калинка» к ФИО1 Айваз оглы о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества и признании права собственности – отказать.

Апелляционную жалобу ФИО1 Айваз оглы - удовлетворить.

Председательствующий судья

Судьи