Решение по делу № 2-3259/2016 от 28.06.2016

К делу № 2- 3259/2016 года.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(не вступило в законную силу)

20 сентября 2016 года. Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Абраменко С.В.

при секретаре Васильевой Ю.Н.

с участием представителя истца Никифоровой Н.А.- Терентьева А.В., действующего на основании доверенности от 02 сентября 2016года,

ответчика Кузнецовой Т.В.

представителя ответчика Кузнецовой Т.В. - адвоката Зыковой Е.Н., предъявившей удостоверение № 5934 от 16 марта 2016 года и ордер № 614373,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никифоровой Н. А. к Кузнецовой Т. В. о расторжении договора найма жилого помещения и взыскании денежных средств, по встречному исковому заявлению Кузнецовой Т. В. к Никифоровой Н. А. о расторжении договора найма жилого помещения и взыскании денежных средств, суд

У С Т А Н О В И Л

Никифорова Н.А. обратилась в суд с исковым заявлением, согласно которому просит расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения от 08.10.2015г., заключенный между истцом и Кузнецовой Т.В., а так же взыскать с ответчика Кузнецовой Т.В. денежные средства за неиспользованный период проживания в размере 228969 рублей и 40170 рублей – штраф согласно п. 5.7 договора найма. Свои требования мотивирует тем, что 08 октября 2015 года между ней и Кузнецовой Т.В. был заключен договор найма жилого помещения. Ответчик передает во временное пользование для проживания истцу и членам его семьи жилое помещение – дом, расположенный по адресу: г. Анапа ул. Лермонтова д. 93,договор заключен сроком с 08.10.2015 года по 0809.2016 года. Оплата истцом за наем помещения произведена за весь срок, указанный в договоре, в полном объеме, в сумме 450000 рублей. Сумма 50000 рублей была передана ответчику наличными в качестве предоплаты за аренду дома о чем составлена расписка, а сумма в размере 400 000 рублей была переведена на расчетный счет ответчика в Сбербанк.

При проживании выяснилось, что ответчик Кузнецова Т.В. в нарушение условий договора найма от 08.10.2015г, сдала в аренду не дом, как указано в договоре найма, а часть дома, скрыв при заключении договора найма факт проживания третьих лиц на территории жилого дома, грубо нарушен п. 2.3 договора.

31 марта 2016 года истец осуществила выезд из занимаемого ранее на основании договора найма домовладения, а ответчик фактически приняла данный объект недвижимости, то договора найма от 08.10.2015 года следует считать расторгнутым.

При одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе нанимателя, при соблюдении наймодателем условий настоящего договора, возврат нанимателю части денежных средств пропорциональной использованному сроку найма может быть произведен наймодателем только по его добровольному желанию. Поскольку наймодателем Кузнецовой Т.В. не соблюдены условия договора, а именно п. 2.3, то она обязана возвратить денежные средства, уплаченные истцом за неиспользованный срок найма жилого дома, в противном случае не возврат денег может расцениваться как неосновательное обогащение.

Кузнецова Т.А. предъявила встречное исковое заявление, принятое к производству суда для рассмотрения совместно с первоначальным исковым заявлением, согласно которому 8.10.2015г между истцом по встречному иску Кузнецовой Т.А. и ответчиком по встречному иску гр-кой Захаровой (Никифоровой) Н.А. был заключен договор найма жилого помещения расположенного по адресу г. Анапа ул. Лермонтова 93, которое принадлежит Кузнецовой Т.А. на праве собственности. Захарова (Никифорова) Н.А. дважды приезжала со своим мужем на вышеуказанный объект, для осмотра, и после тщательного осмотра второй раз, приняли решение снять домовладение сроком на 1 год, с условием установить им дополнительный сан.узел во дворе. Доп. сан.узел им установили, так же было им объяснено, что домовладение реально разделено и находится в собственности не у одного хозяина. Захарова (Никифорова) Н.А. все равно пришли к решению со своим мужем снять этот объект в наем на 11 месяцев. Договор между нами был заключен 08.10.2015г. При заключении договора у них не возникло никаких вопросов, они были согласны со всем.

Договор стороны заключили на 11 месяцев с оплатой 40909 руб., с условием, что все коммунальные услуги будет оплачивать истец по встречному иску Кузнецова Т.А. ( п.4.4.договора) кроме услуг телефонной связи и интернета (п.4.5 договора). Вся сумма в размере 450000руб. за 11 месяцев нанимателем Захаровой (Никифоровой) Н.А. была оплачена полностью.(п.4.2 договора) При заключении договора Кузнецовой Т.А. были получены деньги в сумме 50000руб. Остальная сумма 400000руб была переведена ей на расчетный счет в сбербанк.

На протяжении двух месяцев, оплачивая коммунальные платежи за своих квартирантов, она поняла, что они пользуются коммунальными услугами не рационально, т.к. суммы выходили очень большие, однако, не нарушая условий договора она им ничего не говорила об этом и продолжала оплачивать все счета за них.

В середине января 2016 года позвонив Кузнецовой Т.А. по телефону, Захарова (Никифорова) Н.А. предупредила ее о том, что они желают расторгнуть договор найма, путем выезда из домовладения 01.03.2016г, а так же, просила вернуть 270000руб за 7 семь месяцев оставшегося срока найма.

В феврале 2016г. они вновь обговорили дату выезда из жилого помещения, передачу денег и возврат ключей от домовладения на 01.03.2016г. За три дня до указанной даты Кузнецова Т.В. еще раз созвонилась с Захаровой (Никифоровой) Н.А. уточнив дату и время их выезда из домовладения, передачи денежных средств за неиспользованный период проживания и ключей от домовладения. Никакого письменного уведомления с указанными причинами о намерении Захаровой (Никифоровой) Н.А. она не получала.

01.03.2016г Кузнецова Т.В. со своим мужем Романцовым И.П. и ее знакомой ННН приехали к указанному домовладению, расположенному по адресу г. Анапа ул. Лермонтова 93 в назначенное время Захаровой (Никифоровой) Н.А., для передачи денежных средств, однако Захаровой (Никифоровой) Н.А. не оказалось дома, там находился только Захаров В.В., проживающий на тот момент в домовладении вместе с Захаровой (Никифоровой) Н.А., в их адрес он стал выражаться грубой и нецензурной бранью и угрожать им расправой, данные его угрозы они восприняли реально, В связи с сложившейся ситуацией и предупредив Захарова В.В., что приедут через час, они уехали. Вернувшись через час, они узнали, что у Захаровой (Никифоровой) Н.А. умер брат. Она ( Никифорова Н.А.) попросила их вернуть ей деньги в сумме 270000руб., что Кузнецова Т.В и сделала в присутствии ННН Расписку давать в получении денежных средств Захарова (Никифорова) Н.А. отказалась, пояснив, что она разорвала оригиналы договора и при этом не имеет претензий к Кузнецовой Т.В., тем самым они прекратили договорные обязательства и пообещала съехать к 18-00 часам этого же дня.

Однако в свое домовладения Кузнецова Т.В.попасть не смогла, т.к. дома не было никого, кроме того висели везде замки, на выезд из домовладения не было похоже. На следующий день 2.03.2016г Захарова (Никифорова) Н.А. позвонив ей по телефону сообщила, что выезжать они не собираются и никаких денег она от Кузнецовой Т.В. не получала, кроме того Захаров В.В. пояснил, что они порвали копию договора, а оригинал остался у них, расписки с Кузнецовой Т.В. они не взяли, поэтому она не докажет, что возвращала деньги, в следствии чего, они будут проживать в домовладении до окончания договора.

10.03.2016г Кузнецова Т.В. вынуждена была обратиться в органы полиции МВД России г-к Анапа по Краснодарскому краю с заявлением в незаконном проживании Захаровой (Никифоровой) Н.А. в ее домовладении и самовольном захвате домовладения и участка.А так как они не оплачивают коммунальные услуги в т.ч. электроэнергию, то 11.03.2016г. она как собственник домовладения не проживающий в нем, написала заявление в НЭСК с просьбой об отключении электроэнергии в домовладении расположенном по адресу г-к Анапа ул. Лермонтова 93. Захарова (Никифорова) Н.А. прожила в домовладении до 21.03.2016г, и только 21.03.2016г. передала ей ключи.

На основании изложенного просит суд расторгнуть договор найма заключенный между сторонами 08.10 2015 года и взыскать с Никифоровой Н.А. денежные средства в сумме 28000 рублей и 11000 рублей оплату коммунальных платежей.

В судебном заседании представитель истца Никифоровой Н.А. – Терентьев А.В. заявленные своим доверителем уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в письменном заявлении, в удовлетворении встречного требования просил отказать.

Ответчик Кузнецова Т.В. и ее представитель адвокат Зыкова Е.Н. в судебном заседании с требованиями о расторжении договора найма жилого помещения согласились. В удовлетворении требований о взыскании с Кузнецовой Т.В. суммы арендной платы за неиспользованное время проживания в квартире просили отказать, поскольку деньги были истцу возвращения. Просили удовлетворить встречные требования о взыскании с Никифоровой Н.А. 28 000 рублей сумму арендной платы за проживание в период с 01 марта 2016 года по 21 марта 2016 года и задолженность по коммунальным платежам в сумме 11 000 рублей.

Выслушав стороны исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Никифоровой Н.А. и встречные исковые требования Кузнецовой Т.В. подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям:

Судом установлено, что жилой дом общей площадью 219.6 кв.м расположенный по адресу: Краснодарский край г-к Анапа ул. Лермонтова 93 принадлежит Кузнецовой Т. В., истцу по встречному исковому заявлению, на основании договора дарения 1\3 доли в праве общей собственности на жилой дом от 25.12.2008г., ее доля в праве составляет 1\6, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.2009г. сделана запись регистрации №23-23-26\010\2009-099.

08.10.2015г между Кузнецовой Т.В.. (наймодатель) и Захаровой(Никифоровой) Н.А.. (наниматель) был заключен договор найма жилого помещения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма ) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст.676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнутпо решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со п.1 ст.673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пунктом 1.6 договора установлен срок найма – с 8.10.2015г по 8.09.2016г,
В соответствии с пунктом 1.1 договора найма, заключенного между сторонами, 08.10.2015г между Кузнецовой Т.В. и Захаровой (Ники форовой)Н.А. следует, что было сдано помещение в виде домовладения расположенного по адресу г. Анапа ул. Лермонтова 93.

Согласно п. 1.7.договора найма жилого помещения и акта передачи имущества к договору найма от 8.10.2015г следует, что имущество переданное наймодателем Кузнецовой Т.В. в пользование нанимателю Захаровой(Никифоровой) Н.А. пригодное для проживания в нем, соответствует санитарным нормам.

Истцом Захаровой(Никифоровой) Н.А. подписан договор найма жилого помещения и акт передачи имущества.

В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно ст.682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

В соответствии с пунктом 4.2 договора, арендная плата за помещение произведена в полном объеме на сумму 450 000 рублей.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что оплату квартплаты (квартплаты, потребляемой электроэнергии, газа, воды и ТБО) осуществляет наймодатель.
В соответствии с п.5.3.1.договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора по инициативе нанимателя, при соблюдении наймодателем условий договора, возврат нанимателю части денег, пропорциональной неиспользованному сроку найма, может быть произведен наймодателем только по его добровольному желанию.

Пунктом 5 договора найма жилого помещения от 8.10.2015г предусмотрена «Ответственность сторон и порядок досрочного прекращения договора», что досрочное прекращение договора возможно в следствии его досрочного расторжения или в следствии одностороннего отказа любой из сторон от его исполнения по основаниям, указанным в настоящем договоре».
На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с ч. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Согласно п. 3 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре : если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли, а также, по соглашению сторон, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Свидетель ННН в судебном заседании пояснила, что ННВ она не знает, отношений с ней никаких не имела. Со слов ее знакомой Кузнецовой Т.В., она знает, что в ее доме проживает ЗНВ согласно договора найма жилого помещения, которая собирается съезжать 01.03.2016г и попросила вернуть ей деньги за непрожитый период времени. Кузнецова Т.В. денежные средства снимала в сбербанке, которые и передала ЗНВ в ее присутствии. ЗНВ денежные средства получила от Кузнецовой Т.В., пересчитала их дважды, порвала договор найма жилого помещения, а расписку обещала написать позже.

Свидетель РИП – суду пояснил, что Кузнецова Т.В. его жена. ЗНВ знает, т.к. она со своей семьей проживала в их домовладении по договору найма жилого помещения. 1.03.2016г ЗНВ обещала выехать из домовладения, а они должны были передать им сумму денежных средств в размере 270 тыс.руб.за не прожитый период. 01.03.2016г он вместе с женой сняли вышеуказанную денежную сумму в сбербанке и привезли их Захаровой (Никифоровой) Н.А. Передача денежных средств происходила в присутствии их знакомой ННН Он в этот период времени находился на улице с мужем Захаровой (Никифоровой) Н., но, периодически заходил в комнату и видел, что Захарова (Никифорова) Н. пересчитывала деньги. Съехать обещала к вечеру, однако приехав в этот же день позже они никого не нашли в домовладении и не похоже было что квартиранты собираются выезжать.

Свидетель ЛСА – старший уполномоченный участковый суду пояснил, что Кузнецовых он знает, т.к. принадлежащий им дом расположен на его участке, недалеко от отделения. Кузнецовы первый раз обратились к нему за консультацией в начале марта 2016г, по факту проживания у них в домовладении по договору найма жилого помещения гражданки ЗНВ и расторжении ею договора найма жилого помещения с возвратом денежных средств. При этом Кузнецова Т. поясняла, что денежные средства ей вернули, но Захарова Н.В. расписки не написала. ЗНВ обращалась по факту угроз и противоправных действий в ее адрес со стороны Кузнецовых, по поводу освобождения жилья.

Из изложенного следует, что в судебном заседании нашел свое подтверждение тот факт, что деньги в сумме 270 000 рублей были возвращены истцу Никифоровой Н.А. за период не проживания с 01 марта 2016 года до окончания срока найма жилого помещения.

При этом сторонами не отрицался тот факт, что истец со своей семьей выехала из спорного помещения 21 марта 2016 года, в связи с чем суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения встречных исковых требований Кузнецовой Т.В. о взыскании с Никифоровой Н.А. денежных средств в счет договора найма жилого помещения за проживание в период с 01 марта 2016 года по 21 марта 2016 года включительно в сумме 28000 рублей, а также расходов по коммунальным услугам в сумме 11000 рублей, подтвержденным в судебном заседании представленными квитанциями об оплате.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Никифоровой Н. А. к Кузнецовой Т. В. о расторжении договора найма жилого помещения и взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Лермонтова д. 93, заключенный 08 октября 2015 года между Никифоровой (Захаровой ) НА и Кузнецовой Т. В., считать расторгнутым с 21 марта 2016 года.

В остальной части заявленных Никифоровой Н. А. исковых требований в удовлетворении отказать.

Исковые требования Кузнецовой Т. В. к Никифоровой Н. А. о расторжении договора найма жилого помещения и взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Взыскать с Никифоровой Н. А. в пользу Кузнецовой Т. В. денежные средства в сумме 28 000 рублей за проживание по договору найма жилого помещения от 08.10.2015 года по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, ул. Лермонтова д. 93, за период с 01 марта 2016 года по 21 марта 2016 года включительно, и в счет компенсации расходов по коммунальным платежам в сумме 11000 рублей, а всего взыскать 39 000 ( тридцать девять тысяч) рублей 00 копеек.

В остальной части заявленных Кузнецовой Т. В. исковых требований в удовлетворении отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение месяца.

Председательствующий: