Решение от 11.01.2024 по делу № 2-35/2024 (2-2392/2023;) от 17.05.2023

57RS0023-01-2023-002441-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2024 года город Орел

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Самойловой Ю.С.,

при секретаре Гребеньковой А.Е.,

помощнике судьи Конкиной Н.Н.,

с участием помощника прокурора Советского района г.Орла Черненко В.П.,

представителя истца Кузнецовой О.А.,

представителя ответчика Лариной Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Ревякина В.Н. к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения,

установил:

Ревякин В.Н. обратился в суд с иском к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения.

В обоснование исковых требований указав, что истец является собственником квартиры, общей площадью 50,4 кв.м., расположенной по адресу: г. Орел, ул. Деповская, д.5, кв.№*** Заключением городской межведомственной комиссии администрации г. Орла № 1479 от 22.07.2022 жилой дом №5 по ул.Деповская г. Орла был признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации г. Орла №4795 от 26.08.2022 установлен срок – 30.12.2028, до которого должно быть организовано переселение граждан из аварийного дома по указанному адресу. В настоящее время состояние жилого дома №5 по ул. Деповская в г. Орле создает реальную угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в нем.

Просит суд взыскать с администрации г.Орла в пользу Ревякина В.Н. выкупную цену за квартиру по адресу: г. Орел, ул. Деповская, д. 5, кв. №*** в размере 1781321 руб. 47 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.

В судебном заседании представитель истца Ревякина В.Н. по доверенности Кузнецова О.А. исковые требования уточнила, просила суд взыскать с администрации г.Орла в пользу Ревякина В.Н. выкупную цену за квартиру по адресу: г. Орел, ул. Деповская, д. 5, кв. №*** в размере 3992082 руб., убытки, связанные с вынужденным переездом, в размере 167683 рубля, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 874037 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб., расходы за проведение товароведческой экспертизы.

Истец Ревякин В.Н. в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика администрации г. Орла по доверенности Ларина Е.М. возражала против удовлетворения заявленных исковых требований.

В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Выслушав представителей истца и ответчика, заключение прокурора, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

В силу части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 22 Постановления от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., отметил, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В ходе судебного разбирательства по делу установлено, что истец является собственником квартиры, общей площадью 50,4 кв.м., расположенной по адресу: г. Орел, ул. Деповская, д.5, кв.№***

Заключением городской межведомственной комиссии администрации г. Орла № 1479 от 22.07.2022 жилой дом №5 по ул.Деповская г. Орла был признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Орла №4795 от 26.08.2022 установлен срок – 30.12.2028, до которого должно быть организовано переселение граждан из аварийного дома по указанному адресу.

Из приведенных выше правовых норм и актов Верховного Суда Российской Федерации следует, что решение вопроса о выкупе жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры - как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Исходя из этого, выкуп жилого помещения возможен только после того, как собственники жилых помещений в отведенный для них срок примут решение по поводу сноса дома.

Однако Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2009 г. указал, что если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья человека по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома и суд может обязать орган местного самоуправления незамедлительно предоставить гражданам другие благоустроенные жилые помещения во внеочередном порядке на основании части 2 статьи 57 ЖК РФ, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).

Данная правовая позиция может быть применена и к отношениям по выкупу жилых помещений.

В подтверждение довода о том, что проживание в принадлежащей истцу квартире создает опасность для его жизни и здоровья, в материалах дела представлено заключение ООО «Техинком» №05-22-ТО, из которого следует, что многоквартирный дом, в котором находится квартира истца, был построен в 1959 г. и в настоящее время находится в аварийном состоянии. Срок эксплуатации фундаментов, несущих конструкций (стен, перекрытий, крыши, кровли), прочих строительных конструкций (полов, перегородок, лестниц, отделки, окон, дверей) и инженерного оборудования здания значительно превышен.

Оценив указанные доказательства, суд считает, что техническое состояние дома №5 по ул.Деповской г. Орла, в котором находится принадлежащая истцу квартира, создает угрозу жизни и здоровью проживающих в нем лиц.

В связи с этим истец не может быть лишен права требовать выкупа за принадлежащую ему долю в праве собственности на жилое помещение независимо от установленного администрацией г. Орла срока расселения жилого дома.

Истец просит включить в состав выкупной цены не только стоимость жилого помещения, но и стоимость принадлежащей им доли в общем имуществе жилого дома и в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, а также компенсацию за не произведенный капитальный ремонт дома.

Данные требования суд считает обоснованными, поскольку они соответствуют положениям вышеприведенных правовых актов и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации.

Возражения ответчика о необоснованном включении истцами в состав исковых требований компенсации за не произведенный капитальный ремонт суд отклоняет. Ответчиком не оспаривалось, что администрация г. Орла являлась наймодателем жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме №5 по ул.Деповская. При этом, сведений о проведении в этом многоквартирном доме капитального ремонта, суду не представлено.

Между тем, в силу приведенных выше правовых норм невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу.

Поскольку ответчик не согласился с размером выкупной стоимости жилого помещения, определенной истцами при подаче иска, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценка».

Из заключения общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» №100 от 22 ноября 2023 г. следует, что рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности Ревякина В.Н. на квартиру №№*** общей площадью 50,4 кв.м., расположенную по адресу: г. Орел, ул. Деповская, д.5, на момент проведения оценки с учетом стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, с учетом места расположения недвижимого имущества, района, уровня развития инфраструктуры и других факторов, которые могут влиять на оценку, составляет 3992082 рубля. Размер убытков Ревякина В.Н., связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления (возможных затрат на переезд, поиска другого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрации права собственности на новое жилое помещение, и др.) – 167683 рубля; сумма компенсации с учетом доли Ревякина В.Н. в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Деповская, д. 5, принимая во внимание год постройки – 1959, дату первой приватизации квартиры указанного дома и нахождение других жилых помещений в доме в муниципальной собственности – 874037 рублей.

Исходя из содержания этого заключения, истец уточнила свои исковые требования.

Представитель ответчика также не оспаривала указанное заключение эксперта.

Суд считает возможным при вынесении решения по делу основываться на заключении общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» №100 от 22 ноября 2023 г., как на допустимом доказательстве по делу.

Удовлетворение искового требования собственника жилого помещения о выкупе этого жилого помещения предполагает прекращение его права собственности на это жилое помещение с признанием права собственности на него за муниципальным образованием.

В связи с этим суд считает необходимым прекратить право собственности Ревякина В.Н. на квартиру №№***, общей площадью 50,4 кв.м., расположенную по адресу: г. Орел, ул. Деповская, д.5.

То обстоятельство, что спорное жилое помещение обременено ипотекой и находится в залоге у банка, не влияет на рассматриваемые правоотношения, поскольку не препятствует реализации прав и законных интересов залогодержателя на стадии исполнения судебного акта.

При рассмотрении дела судом в качестве третьего лица привлечен ПАО «Сбербанк России», являющийся залогодержателем спорной квартиры в силу заключенного договора ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке", следует, что если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

В Законе перечислены основания прекращения права собственности на заложенное имущество. К таким основаниям относятся в том числе и изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд.

Наличие обременения в виде ипотеки на жилое помещение, находящееся в аварийном доме не может рассматриваться как обстоятельство, исключающее возможность выкупа такого помещения при изъятии земельного участка на котором находится аварийный жилой дом.

ПАО «Сбербанк России» в таком случае приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося истцу возмещения.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ.

Из части 1 статьи 88 ГПК РФ следует, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Суд считает, что заявленные истцом расходы являются документально обоснованными и связанными с рассмотренным делом, в связи с чем с ответчика администрации г. Орла в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы за проведение судебной товароведческой экспертизы в размере 15000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░ (░░░ 5701000745, ░░░░ 1025700831640) ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░░ №***) ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░. ░░░░, ░░. ░░░░░░░░░, ░. 5, ░░. №*** ░ ░░░░░░░ 3992082 ░░░., ░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ (░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ №*** ░░ 27 ░░░░░░░ 2019 ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ ░░░░░░░░, ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № 8595/003; ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░ 167683 ░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 874037 ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 300 ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 15000 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. (░░░░░░░ №***) ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░. ░░░░, ░░.░░░░░░░░░, ░.5, ░░№***

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░. ░░░░, ░░.░░░░░░░░░, ░.5, ░░№*** ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ «░░░░░ ░░░░».

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ – 18.01.2024 ░.

░░░░░                              ░.░.░░░░░░░░░