Решение по делу № 3а-88/2016 от 01.04.2016

Дело № 3а-88/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Спиридонова Е.В.

при секретаре Покровской Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми 20 мая 2016 года административное дело по административному исковому заявлению Шерстобитова В.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Шерстобитов В.В. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровом номером **, площадью 5724 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. ****, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговые и торгово-выставочные комплексы, равной рыночной стоимости в размере 10 400 508 рублей по состоянию на 28.04.2015 года.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что Шерстобитов В.В. является собственником 175/1000 доли в праве собственности на указанный земельный участок. Установленная в настоящее время кадастровая стоимость земельного участка составляет 14487 100,56 рублей, что превышает его рыночную стоимость.

В качестве административного ответчика заявителем указано Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю).

Определением суда в качестве ответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Пермскому краю (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю), в качестве заинтересованного лица – сособственник земельного участка (825/1000 доли в праве собственности) с кадастровым номером ** Ф.

Административный истец Шерстобитов В.В., извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явился, ходатайствовал о проведении судебного разбирательства в его отсутствие, указав на то, что поддерживает исковые требования.

Представители Управления Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю, Ф., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились. Представители Управления Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю свои доводы изложили в письменных отзывах, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с названным Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (ч. 2 ст. 1 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

В силу ч. 5 ст. 4 приведенного Федерального закона сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном названным Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено данным Законом.

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. В силу п. 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации», вступившим в силу со дня его официального опубликования 26.07.2010, были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Как следует из Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, - рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3).

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Шерстобитов В.В. является собственником 175/1000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером **, площадью 5 724 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. ****, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговые и торгово-выставочные комплексы. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09 октября 2015 года.

01.01.2014 вступило в силу постановление Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края».

Земельный участок с кадастровым номером ** является вновь образованным из земельного участка с кадастровым номером **, поставлен на государственный кадастровый учет 28.04.2015, в связи с чем в массовую кадастровую оценку земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края, утвержденную постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, не вошел. Кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена актом ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю определения кадастровой стоимости земельных участков от 28.04.2015 № ** и составила 14487 100,56 рублей.

В силу п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст. 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

С учетом изложенного датой определения кадастровой стоимости является в данном случае 28.04.2015 года.

08.12.2015 г. Шерстобитов В.В. обращался с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в комиссию по рассмотрению о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю, решением № ** от 24.12.2015 которой заявление отклонено.

Свои требования Шерстобитов В.В. основывает на подготовленном ООО «Недвижимостьтут» отчете № ** от 03.11.2015 об оценке земельного участка с кадастровым номером **, площадью 5 724 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Чайковский, ул. ****.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно ст. 3 которого для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки приведены в статье 11 Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденном Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297.

Согласно п. 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно п. 8 ФСО № 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО «Недвижимостьтут» с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации.

При составлении отчета № ** от 03.11.2015 г. о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **, находящегося в собственности Шерстобитова В.В., оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и представлены объекты-аналоги земельного участка, используемые для проведения оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 ФСО № 1). Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО № 1).

Пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.092014 611, определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (при этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Согласно отчету об оценке № ** от 03.11.2015 г., оцениваемый земельный участок имеет разрешенное использование – торговые и торгово-выставочные комплексы (стр. 53-55 отчета).

Оценщиком в нарушение п. 22 ФСО № 7 не применена корректировка на вид разрешенного использования земельного участка.

Согласно отчету, оценщиком проведен анализ рынка земельных участков, сходных по ценообразующим факторам, найдено 5 объектов (стр. 48-49 отчета). При этом на стр. 89 отчета в качестве объекта-аналога № 4 используется земельный участок (г. Кунгур, ул. ****, площадь 3100 кв.м) с видом разрешенного использования – размещение железнодорожного тупика, а на стр. 87 (объект-аналог № 1) – земельный участок (г. Кунгур, ул. ****, площадью 2986 кв.м) в отсутствие информации о виде разрешенного использования.

Корректировка по виду разрешенного использования оценщиком не произведена ввиду сопоставимости, по его мнению, данного показателя у объекта оценки и объектов-аналогов №№ 4, 1.

Согласно таблице расчета стоимости объекта оценки (стр. 49 отчета), все объекты-аналоги имеют одинаковый вид разрешенного использования, который оценщик обозначил как «под коммерческую недвижимость».

Между тем из приложенного к отчету объявления о продаже земельного участка, являющегося объектом-аналогом № 4, вид разрешенного использования как «размещение железнодорожного тупика». Используемый оценщиком термин «под коммерческую недвижимость» не предусмотрен действующим законодательством ни для обозначения территориальной зоны, ни для обозначения вида разрешенного использования.

Таким образом, объект-аналог № 4 не сходен по характеристикам, определяющим стоимость объекта оценки, а разрешенное использование объекта-аналога № 1 не определено (что не соответствует принципу достаточности). При этом в отчете отсутствуют последовательные разъяснения, в связи с чем в качестве объекта-аналога № 4 взят именно этот земельный участок, а не иной объект, сходный по виду разрешенного использования.

Ссылка оценщика на отсутствие необходимости корректировки на вид разрешенного использования сделана без учета Методических рекомендаций, в силу которых местоположение объекта, вид разрешенного использования являются важными факторами ценообразования, основана на неправильном толковании и применении действующего законодательства.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **, указанная в отчете оценщика, определена с нарушением требований действующего законодательства, регулирующих оценочную деятельность, надлежащим образом не обоснована и не может быть признана достоверной для определения кадастровой стоимости. Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 10400 508 рублей не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Шерстобитову Вадиму Витальевичу отказать в удовлетворении административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, площадью 5 724 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. ****, ул. ****, равной рыночной стоимости по состоянию на 28.04.2015 года в размере 10400 508 рублей.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда.

Решение не вступило в законную силу.

Судья –подпись-