Решение по делу № 2-1185/2019 от 26.07.2018

Дело № 2-1185/2019

24RS0048-01-2018-009219-79

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2019года г.Красноярск

Советский районный суд г.Красноярска в составе:

председательствующего судьи Колывановой О.Ю.,

при секретаре Алексеевой Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО УК «ЖСК» к Администрации г.Красноярска, Департаменту Муниципального имущества Администрации г.Красноярска, Яворскому А.П. о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

ООО УК «ЖСК» обратилось в суд с вышеуказанным иском к ДМИиЗО администрации <адрес>, Яворскому А.П., в котором просило признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ДМИиЗО администрации г. Красноярска и Яворским А.П., признать право общей долевой собственности собственников в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, площадью 55кв.м.

Требования мотивированы тем, что между ООО УК «ЖСК» и собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> заключен договор управления, в силу которого истец наделен полномочиями требовать устранений всяких нарушений прав собственников. На первом этаже указанного дома расположено нежилое помещение № в котором находились: противопожарное оборудование, лифтерная, туалет, подсобные помещения. В силу положений ч. 1 ст. 36 ЖК РФ спорное помещение предназначено для обслуживания всех помещений дома, имеет исключительно технический характер. Между ДМИиЗО администрации г. Красноярска и ответчиком Яворским А.П. ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, данная сделка связана с уменьшением общего имущества многоквартирного дома, действия ответчиков являются незаконными, нарушающими права собственников жилых помещений в доме на общедомовое имущество. Поскольку ответчиками нарушены имущественные права и интересы жильцов многоквартирного дома, так как право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, истцы были вынуждены обратиться в суд.

ДД.ММ.ГГГГ. истец уточнил требования, просил признать недействительной государственную регистрацию права собственности за муниципальным образованием г.Красноярск на нежилое помещение № по адресу: <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи указанного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.; истребовать из чужого незаконного владения Яворского А.П. нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>; признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на указанное нежилое помещение.

В судебном заседании представитель истца Мамедова Е.М. (по доверенности) заявленные требования поддержала в полном объеме.    

Представитель ответчика ДМИиЗО администрации г. Красноярска Ткачев Е.Л. (по доверенности), ответчик Яворский А.П. в судебном заседании исковые требования не признали.

Представитель администрации г. Красноярска в судебное заседание не явился, извещен был надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Разъясняя смысл пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

На основании ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено судом, на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ. между ООО УК ЖСК и собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> заключен договор управления многоквартирным домом, в силу которого истец наделен полномочиями от имени собственников помещений в многоквартирном доме требовать устранения всяких нарушений прав собственников относительного общего имущества дома.

ДД.ММ.ГГГГ. между ДМИиЗО администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО «<данные изъяты>» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № по адресу: <адрес> сроком с ДД.ММ.ГГГГ., который расторгнут ДД.ММ.ГГГГ. (уведомление –л.д. 221-231).

ДД.ММ.ГГГГ. Администрацией г.Красноярска издано постановление № о приватизации помещения № по адресу: <адрес> путем продажи на аукционе с открытой формой предложений о цене.

Между ДМИиЗО администрации г. Красноярска и Яворским А.П. ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

По акту приема-передачи помещение №, расположенное по адресу: <адрес> передано Яворскому А.П., которым произведена оплата по договору в сумме 1572000руб.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной <данные изъяты> за Яворским А.П. ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 55 кв.м.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной <данные изъяты>. право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 55 кв.м. ранее было зарегистрировано за Муниципальным образованием г.Красноярск на основании решения <данные изъяты>., которым спорное нежилое помещение было включено в перечень объектов переданных в муниципальную собственность.

Из технического паспорта на жилой дом по <адрес>, составленного ДД.ММ.ГГГГ., следует, что помещение №, состоящее из помещений: 16 (лифтерная), 17 (лифтерная),18 (коридор),19 (подсобное), 20 (туалет), отнесено к помещениям общего пользования.

Представитель истца суду пояснила, что с ДД.ММ.ГГГГ., то есть с момента принятия дома УК на обслуживание, система пожаротушения здания находилась в рабочем состоянии, в ДД.ММ.ГГГГ. был составлен акт о том, что часть оборудования, находящегося в нежилом помещении №, была демонтирована. Доступ в помещение был прекращен. Дом по <адрес> является домом повышенной этажности (16 этажей), спорное помещение № использовалось для размещения оборудования системы пожаротушения (пульта управления). Полагая, что в спорном помещении размещено оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в жилом доме, право общей долевой собственности на которое принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном жилом доме в силу закона, оспаривая заключенный ответчиками договор купли-продажи спорного нежилого помещения, ООО УК «ЖСК обратилось в суд с настоящим иском.

Как следует и отзыва и пояснений представителя ДМИиЗО администрации г. Красноярска, спорное нежилое помещение не предназначено для обслуживания жилых помещений в доме, имеет самостоятельное назначение, поскольку технические характеристики позволяют его использовать как самостоятельный объект. Истцом не доказан факт того, что спорное помещение относится к помещениям общего пользования и имеет узлы управления инженерными коммуникациями и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме не обращались в департамент с требованием предоставить доступ к какому-либо оборудованию в спорном помещении для осмотра, ремонта или непосредственного использования с целью технического обслуживания многоквартирного дома. Истцом без уважительных причин пропущен срок исковой давности, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. помещение было арендовано ООО «<данные изъяты>» для размещения диспетчерского пункта по обслуживанию лифтов, о чем собственникам помещений многоквартирного дома было достоверно известно.Ответчик Яврорский А.П. пояснил, что на момент передачи спорного нежилого помещения противопожарное оборудование в нем отсутствовало, просил суд применить срок исковой давности.

Оценивая изложенное, суд учитывает следующее.

Между ООО УК «ЖСК» (заказчик) и ООО «<данные изъяты>» (подрядчик) ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор по комплексному техническому обслуживанию автоматических систем противопожарной защиты в домах повышенной этажности по <адрес>. Согласно приложению к договору № в перечень домов повышенной этажности включен дом по <адрес>. Согласно п.1.2. договора система АППС всегда должна находиться в рабочем состоянии (дежурном режиме). Выполнение работ по техническому обслуживанию осуществляется ежемесячно в день, утвержденный графиком проведения работ по ТО и ППР (п.2.1.). Пунктом 1.3. договора установлено, что оборудование систем противопожарной защиты является собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В обязанности заказчика по данному договору входит обеспечение сохранности оборудования противопожарной системы (п.4.1.1.), в обязанности подрядчика кроме ежемесячного обслуживания входит выявление аварийных ситуаций (4.2.5.).

В материалы дела ООО УК «ЖСК» представлен акт от ДД.ММ.ГГГГ., составленный техниками ООО «<данные изъяты>» <данные изъяты>. и <данные изъяты>, председателем совета дома <данные изъяты>., из которого следует, что отсутствует доступ в помещение первого этажа, где находится пульт управления и шкафы управления противопожарной сигнализации.

В подтверждение наличия оборудования в спорном помещении истцом предоставлены суду паспорта (руководства по эксплуатации) на прибор ВЭРС-ПК (24,16) (П.М); «ВЭРС-БРУ», из которых следует, что данное оборудование предназначено для контроля шлейфов сигнализации с установленными в них охранными и пожарными извещателями, выдаче тревожных извещений «Пожар», «Тревога», управления звуковым, световым оповещателями.

Как следует из письма ООО «<данные изъяты>» директору ООО УК «ЖСК» от ДД.ММ.ГГГГ., в настоящее время ООО «<данные изъяты>» производить техническое обслуживание автоматической противопожарной системы (АППС) в жилом многоквартирном доме повышенной этажности по адресу: <адрес> не имеет возможности, так как пожарное оборудование, отвечающее за контроль и управление АППС (приемно-контрольный охранно-пожарный прибор «ВРС-GSM», «ВЭРС-БРУ», шкафы управления системой противодымной защиты), которое было расположено в техническом помещении первого этажа (№) демонтировано и отсутствует. Без данного оборудования АППС не исправна, и не пригодна к эксплуатации, что является нарушением норм и правил пожарной безопасности. В случае возникновения возгорания, жизнь граждан, проживающих в данном доме повышенной этажности, подвергается опасности.

Указанные обстоятельства подтверждаются фотографиями, приобщенными к материалам дела, а также пояснениями свидетелей: ФИО12, ФИО13, ФИО14, которые в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. пояснили суду, что являются жильцами дома <адрес>, спорное нежилое помещение № всегда использовалось в целях, связанных с обслуживанием жилого дома, в нем находилось помещение лифтерной, работники которой работали в данном помещении круглосуточно, а также в этом помещении находилось оборудование противопожарной сигнализации всего дома. До весны ДД.ММ.ГГГГ доступ в помещение был свободен, кроме указанных целей его использования жители: оставляли на временное хранение в нем санки и коляски, пользовались находящимся в помещении туалетом. До весны ДД.ММ.ГГГГ препятствий в использовании данного помещения не имелось.

Данные обстоятельства свидетельствует о том, что спорное нежилое помещения, в целом, обладает признаками помещения, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома, и относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что нежилое помещение использовалось собственниками многоквартирного дома для обслуживания всего жилого дома, поскольку там располагалась система противопожарного оборудования, доступ к которому после заключения оспариваемого истцом договора купли-продажи нежилого помещения обслуживающая данную систему организация - ООО «<данные изъяты>» не имеет. Доводы ответчиков о том, что при подписании акта приема-передачи данное оборудование в спорном помещении отсутствовало, судом не принимается. В ходе судебного разбирательства истцом представлено достаточно доказательств, того, что отвечающее за контроль и управление АППС (приемно-контрольный охранно-пожарный прибор «ВРС-GSM», «ВЭРС-БРУ», шкафы управления системой противодымной защиты) было расположено в техническом помещении первого этажа №. Данное оборудование являлось собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и было предназначено для обслуживания системы пожаротушения всего дома.

По смыслу положений ранее действующей ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда, а также аналогичных ей по содержанию п. 1 ст.290 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП не требуется.

В абзаце четвертом пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

В своем иске истец просит о признании зарегистрированного права недействительным, то есть фактически о применении того способа защиты, который указан выше. Право на обращения в вышеназванными требованиями предоставлено истцу собственниками квартир в многоквартирном доме, которые наделены правом оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома.

При таких обстоятельствах, поскольку судом установлено нарушение процедуры оформления принятия в муниципальную собственность, следовательно, оснований для регистрации права собственности, приватизации у муниципального образования не имелось. Таким образом, право собственности на данное нежилое помещение у ответчика администрации г. Красноярска следует признать отсутствующим.

Поскольку указанная сделка по приватизации нежилого помещения является ничтожной, вместе с тем спорное нежилое помещение находится во владении Яворского А.П., который на момент рассмотрения дела в суде является собственником помещения № на основании договор купли – продажи, заключенного с ДМИиЗО администрации г. Красноярска, у которого отсутствовали правомочия на совершение сделки, следовательно, данный договор является недействительным.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, надлежащим способом защиты нарушенного права истцов является удовлетворение иска об истребовании нежилого помещения из незаконного владения ответчика.

Решение о виндикации является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Яворского А.П.

Ответчиками по иску заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В силу ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет 3 года.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Учитывая, что о демонтаже противопожарного оборудования собственникам помещений в многоквартирном доме стало известно летом ДД.ММ.ГГГГ с иском в суд истец обратился ДД.ММ.ГГГГ., то срок исковой давности не пропущен.

Доводы стороны ответчика о том, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. помещение было арендовано ООО «<данные изъяты>» для размещения диспетчерского пункта по обслуживанию лифтов, о чем собственники помещений достоверно знали, судом отклоняются, поскольку как следует из пояснений истца и допрошенных судом свидетелей, размещение в спорном помещении диспетчерского пункта по обслуживанию лифтов не препятствовало его использованию всеми собственниками многоквартирного дома, противопожарное оборудования находилось в указанном помещении, и как следует из договора с ООО «<данные изъяты>» ежемесячно его работниками осуществлялось техническое обслуживание данного оборудования. Только летом ДД.ММ.ГГГГ работникам ООО «<данные изъяты>» перекрыли доступ в спорное помещение, таким образом, право собственников помещений в многоквартирном доме было нарушено ответчиками при смене собственника, о чем жители дома и истец узнали после прекращения доступа в спорное помещение. При таких обстоятельствах суд полагает, что срок исковой давности не пропущен.

Кроме того ответчики, ссылаясь на пропуск истцом срока для обращения в суд, доказательств того, что противопожарное оборудование на момент заключения договора купли-продажи не находилось в спорном помещении суду не представили, как и доказательств того, что при отсутствии указанного истцом оборудования и необходимости его размещения в спорном помещении не подтверждается факт уменьшения объема общего имущества собственников помещений и невозможность функционирования противопожарного оборудования в многоквартирном доме повышенной этажности.

Вместе с тем при рассмотрении данного дела суд учитывает то обстоятельство, что граждане имеют право на защиту их жизни, здоровья и имущества в случаях пожара, требования истца направлены на защиту этих прав. В настоящий момент имеет место нарушение требований противопожарной безопасности, данные нарушения могут повлечь за собой наступление трагических последствий с причинением вреда здоровью, массовую гибель людей, существенно затруднить эвакуацию при пожаре, что создает реальную угрозу жизни и здоровья гражданам, проживающим и находящимся в доме по <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,    

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО УК «ЖСК» о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности муниципального образования в лице администрации г. Красноярска на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и Яворским А.П..

Применить последствия недействительности указанного договора.

Прекратить право собственности Яворского А.П. в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Истребовать из чужого незаконного владения Яворского А.П. нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Советский районный суд г. Красноярска в срок один месяц со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий О.Ю.Колыванова