Решение от 24.06.2024 по делу № 33-2362/2024 от 28.05.2024

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Баранов И.В. I инстанция – дело № 2-22/2024

Докладчик Коровкина А.В. апелл. инстанция – дело № 33-2362/2024

УИД: 48RS0021-01-2023-002010-16

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 июня 2024 г. судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего судьи Москалевой Е.В.,

судей Коровкиной А.В. и Гребенщиковой Ю.А.

при секретаре Державиной Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке апелляционную жалобу истца Саркисовой Дарьи Витальевны на решение Елецкого городского суда Липецкой области от 4 апреля 2024 г., которым постановлено:

«Исковые требования Саркисовой Дарьи Витальевны к Никитину Николаю Сергеевичу о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, в том числе: прекращении право собственности Саркисовой Дарьи Витальевны на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, признании за Никитиным Николаем Сергеевичем право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, взыскании с Никитина Николая Сергеевича в пользу ОСФР по Липецкой области 369 144 рублей 10 копеек; взыскании с Никитина Николая Сергеевича в пользу Саркисовой Дарьи Витальевны денежных средств по кредитному договору в сумме 1 306 855 рублей 90 копеек, убытков и компенсации морального вреда в размере 200 000 рублей 00 копеек, – оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Коровкиной А.В., судебная коллегия

установила:

Саркисова Д.В. обратилась в суд с иском к Никитину Н.С. о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков, компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований истец указала, что 16 сентября 2022 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома общей площадью 55,9 кв.м с кадастровым номером № и земельного участка общей площадью 301 кв.м с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>. Цена договора составила 2 000 000 рублей, в том числе 1 995 000 рублей – стоимость жилого дома, 5 000 рублей – стоимость земельного участка. В процессе пользования жилым домом стали выявляться скрытые недостатки, не позволяющие использовать объект недвижимости по его прямому назначению, которые были конкретизированы в заключении ООО «Галина». Ссылаясь на то, что указанные недостатки возникли до передачи дома в ее собственность и не были оговорены продавцом в договоре, истец просила расторгнуть договор купли-продажи от 16 сентября 2022 г., применив последствия недействительности сделки с возвратом сторон в первоначальное положение, прекратить за ней право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости за истцом, признав право собственности на них за Никитиным Н.С., взыскать с ответчика в пользу ОСФР по Липецкой области сумму материнского капитала в размере 693 144 рубля 10 копеек, в ее пользу – денежные средства в размере 1 306 855 рублей, убытки в виде суммы страхования недвижимости за 2022 г. в размере 6 865 рублей 82 копейки, суммы страхования здоровья за 2022 г. в размере 4 887 рублей 64 копейки, суммы страхования здоровья за 2023 г. в размере 3 278 рублей 66 копеек, суммы страхования недвижимости за 2023 г. в размере 3 329 рублей 69 копеек, стоимости составления заключения об оценке в размере 5 000 рублей и процентов по ипотечному договору в размере 1 441 906 рублей 73 копейки, а также компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей.

Истец Саркисова Д.В., ее представитель по устному заявлению Сотников К.В. в судебном заседании заявленные требования поддержали, также просили взыскать с ответчика расходы по оплате судебной экспертизы.

Ответчик Никитин Н.С., его представитель по ордеру адвокат Деревенских А.И. исковые требования не признали.

Представители третьих лиц ОСФР по Липецкой области, ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе истец Саркисова Д.В., ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение норм процессуального права, просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Выслушав объяснения истца Саркисовой Д.В. и ее представителя по устному заявлению Сотникова К.В., поддержавших апелляционную жалобу, представителя ответчика Никитина Н.С. по ордеру адвоката Деревенских А.И., возражавшего против ее удовлетворения, проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы жалобы истца и письменных возражений на нее ответчика, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 16 сентября 2022 г. между Никитиным Н.С. (продавец) и Саркисовой Д.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта составила 2 000 000 рублей, в том числе жилой дом – 1 950 000 рублей, земельный участок – 50 000 рублей.

В соответствии с п. 2.2 договора стороны установили порядок оплаты стоимости объекта в виде оплаты ее части за счет средств материнского (семейного) капитала, а части – за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Саркисовой Д.В. по кредитному договору № 535410 от 16 сентября 2022 г., заключенному с ПАО Сбербанк на срок 180 месяцев.

Установлено, что стоимость приобретаемых объектов недвижимости в полном объеме оплачена истцом в порядке, предусмотренном договором, право собственности зарегистрировано за Саркисовой Д.В. в едином государственном реестре недвижимости.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Саркисова Д.В. ссылалась на выводы технического заключения ООО «Галина» от 17 августа 2023 г., согласно которым по результатам визуально-инструментального обследования и оценки технического состояния несущих и ограждающих строительных конструкций здания жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, установлено, что здание имеет дефекты, приводящие к снижению несущей способности конструктивных элементов, а также создающие угрозу жизни, здоровью и безопасности людей; физический износ конструктивных элементов обследуемого здания жилого дома составляет >70%; основные конструктивные элементы обследуемого здания (фундаменты, стены, перекрытия) не способны выполнять заданные функции из-за высокого физического износа; капитальный ремонт здания экономически не целесообразен и технически невозможен; выявленные критические де­фекты в несущих конструкциях здания жилого дома влияют на эксплуата­ционную надежность, а также ввиду значительных затрат на восстановление и усиление фундаментов и стен и последующей эксплуатации строительных конструкций; существует угроза причинения вреда жизни, здоровью и безопасности людей вследствие аварийного состояния несущих конструкций, их возможного обрушения и неблагоприятных условий проживания.

Определением суда первой инстанции от 1 ноября 2023 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза с поручением ее проведения ИП ФИО1

Согласно заключению эксперта ФИО1 № 073/2023 от 19 марта 2024 г. жилой дом Лит. А с пристройками Лит. А1 и Лит. А2, расположенный по адресу: <адрес>, не противоречит требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 (в т.ч. п. 10 раздела II) в части технического состояния несущих и ограждающих конструкций жилого помещения, которое, в свою очередь, обусловлено естественным старением (износом). Жилой дом находится в ограниченно-работоспособном состоянии и не является аварийным. Жилое помещение обеспечено всеми необходимыми инженерными системами (электроосвещение, газоснабжение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция), которые находятся в работоспособном состоянии. Комнаты и кухня в жилом помещении имеют непосредственное естественное и искусственное освещение. Инсоляция жилых помещений обеспечивается. Жилой дом по состоянию на момент производства экспертизы не создает угрозы жизни и здоровью жильцов с технической и санитарной точки зрения, однако на данной стадии необходимо проведение значительного капитального ремонта. Стоимость проведения ремонта жилого дома Лит. А, исходя из технического состояния строения на момент производства экспертизы, с учетом таблицы ВСН 53-86(р) составит 38-90% от восстановительной стоимости объекта, то есть от 188 024 рубля 77 копеек до 445 321 рубля 83 копеек. Стоимость проведения ремонта жилой пристройки Лит. А1, исходя из технического состояния строения на момент производства экспертизы, с учетом таблицы ВСН 53-86(р) составит 38-90% от восстановительной стоимости объекта, то есть от 295 725 рублей 33 копеек до 700 402 рублей 09 копеек. Стоимость проведения ремонта жилой пристройки Лит. А2, исходя из технического состояния строения на момент производства экспертизы, с учетом таблицы ВСН 53-86(р) составит 12-36% от восстановительной стоимости объекта, то есть от 24 042 рублей 87 копеек до 75 128 рублей 61 копейки. Для определения точной стоимости устранения недостатков жилого дома необходимо разработать проектно-сметную документацию. Рыночная стоимость жилого дома с хозяйственными постройками с учетом технического состояния и в уровне цен на момент производства экспертизы составляет 1 398 279 рублей.

Приняв в качестве допустимого доказательства и проанализировав экспертное заключение ИП ФИО1, а также исследовав материалы дела в их совокупности, в том числе показания свидетелей и сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что состояние жилого дома с технической и санитарной точки зрения не угрожает жизни и здоровью жильцов, существенных недостатков объекта не установлено, скрытые недостатки и дефекты, указанные в экспертном заключении, носят устранимый характер, качество приобретаемого дома, его характеристики, а также срок эксплуатации жилого дома не были скрыты от истца. Установив, что в материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о продаже жилого дома ненадлежащего качества, не соответствующего условиям договора, наличия недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, а также доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества и скрыл их от покупателя, создавал препятствия для осмотра домовладения до заключения сделки, городской суд в иске Саркисовой Д.В. отказал.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно п. 2 указанной статьи при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Как предусмотрено п. 1 ст. 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Согласно п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

С учетом изложенных норм права юридически значимыми для правильного разрешения заявленного истцом спора о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества с применением двусторонней реституции являлись следующие обстоятельства: какие требования к качеству предмета договора были согласованы сторонами при его заключении, соответствовало ли качество жилого дома договору в момент передачи покупателю; если имеются нарушения требований к качеству, то являются ли они существенными; допущено ли ответчиком существенное нарушение договора.

Согласно п. 3.5 договора купли-продажи от 16 сентября 2022 г. покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора.

Также установлено, что спорный дом – 1954 года постройки.

Приобретая дорогостоящее, бывшее в употреблении недвижимое имущество, эксплуатировавшееся по прямому назначению на момент покупки 68 лет, истец, действуя разумно, не могла не понимать, жилой дом какого качества ею покупается и в каком состоянии он находится на день подписания договора. При этом истец не лишена была возможности при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от нее требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения. Физический износ здания не является понятием, доступным только лицам, обладающим специальными знаниями в области строительства.

В ходе судебного разбирательства Саркисова Д.В. не оспаривала, что знала о дате постройки приобретаемого объекта недвижимости, ее супруг некоторое время до заключения сделки непосредственно проживал в спорном домовладении (согласно объяснениям другой стороны – три недели), а осмотр дома она проводила с риэлтором, при этом ответчик такому осмотру не препятствовал. В заседании суда апелляционной инстанции истец подтвердила, что ей был предоставлен технический паспорт на дом до заключения договора купли-продажи.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, истец добровольно согласилась получить в собственность от ответчика объект в том состоянии, в котором он находился на день подписания договора, в том числе с учетом срока его эксплуатации, то есть ее воля была направлена на приобретение объекта недвижимости с конкретными техническими и эксплуатационными характеристиками.

Заключением эксперта ФИО1 установлено, что жилой дом на момент проведения экспертизы находился в ограниченно-работоспособном состоянии и не является аварийным, то есть подразумевается, что он не являлся аварийным также на дату совершения оспариваемой сделки и был пригоден для использования по назначению – для проживания в нем. При этом техническое состояние несущих и ограждающих конструкций жилого помещения обусловлено естественным старением (износом). Также экспертом установлено, что жилой дом не создает угрозы жизни и здоровью жильцов с технической и санитарной точки зрения.

Сама по себе необходимость проведения значительного капитального ремонта объекта не свидетельствует о наличии существенного нарушения требований к качеству товара, равно как и не говорит о том, что с учетом условий договора цена за передаваемое имущество была определена сторонами без учета срока его эксплуатации.

Исходя из принципа состязательности гражданского процесса и бремени доказывания, именно на Саркисовой Д.В. лежала обязанность представить доказательства в обоснование своих исковых требований.

В апелляционной жалобе истец продолжает настаивать на том, что приобретенный ею жилой дом является аварийным, ссылаясь на заключение ООО «Галина».

Между тем указанное заключение не может быть признано допустимым доказательством, подтверждающим данное обстоятельство, поскольку является субъективным мнением специалиста, не предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции правильно отдал предпочтение заключению судебной экспертизы, поскольку эксперт ФИО1 имеет высшее образование, сертификат соответствия ФБУ ВРЦСЭ Минюста России по специальности «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», квалификационный аттестат по семи экспертным специальностям, стаж работы с 2012 г., был предупрежден об уголовной ответственности. Уровень квалификации эксперта не вызывает сомнений, поставленные определением суда первой инстанции вопросы не выходят за пределы его специальных знаний. Заключение было составлено на основании определения суда о назначении экспертизы, а не на основании гражданско-правового договора с одной из сторон, как заключение ООО «Галина». Каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности экспертного заключения и порочности его выводов, истцом приведено не было, само по себе несогласие с выводами экспертного заключения не свидетельствует о его недостаточной ясности или неполноте, тем более что о назначении дополнительной либо повторной экспертизы истец не ходатайствовала. Ссылка апеллянта на то, что в заключении экспертом не рассматривался вопрос о наличии или отсутствии скрытых недостатков на момент покупки спорной недвижимости, отклоняется, поскольку экспертное исследование было проведено по результатам визуально-инструментального обследования.

Также судебная коллегия не находит оснований для признания состоятельным довода апеллянта о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выразившимся в отсутствии указания в обжалуемом решении на распределение судебных расходов.

Разрешая спор по существу, городской суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Саркисовой Д.В. в полном объеме.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы стороне, в пользу которой состоялось решение суда.

Отсутствие в резолютивной части решения указания на отказ во взыскании понесенных истцом расходов при детальной конкретизации отклоненных в полном объеме материальных требований не свидетельствует о наличии предусмотренных ст. 201 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для принятия дополнительного решения и невозможности рассмотрения по существу апелляционной жалобы Саркисовой Д.В. вышестоящим судом, равно как не свидетельствует о наличии нарушения норм процессуального права, которое может являться основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку данное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения.

Таким образом, выводы городского суда по существу спора соответствуют материалам дела, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены верно, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При изложенных обстоятельствах предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Елецкого городского суда Липецкой области от 4 апреля 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Саркисовой Дарьи Витальевны – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 1 июля 2024 г.