Решение по делу № 8Г-357/2024 - (8Г-27910/2023) [88-3739/2024] от 08.12.2023

УИД 78RS0007-01-2022-001918-74

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-3739/2024

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Санкт-Петербург                        19 февраля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего:                 Бочкарева А.Е.,

судей:                            Рогачевой В.В. и Черных И.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Развитие» на решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 февраля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04 октября 2023 года по делу № 2-98/2023 по иску Салаватова Искандера Рашитовича к обществу с ограниченной ответственностью «Развитие» об обязании передать квартиру по акту приема-передачи, регистрации перехода права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В., объяснения представителя ответчика ООО «Развитие» - Аскиркиной Л.Р. (действующей на основании доверенности от 08.06.2023 сроком до 31.12.2025), поддержавшей доводы жалобы, истца Салаватова И.Р. и его представителя – адвоката Петровой Е.В. (действующей на основании ордера №037760 от 19.02.2024 и доверенности № от 14.12.2018 сроком на десять лет), полагавших, что отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемых судебных постановлений, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Салаватов И.Р. обратился в суд с иском к ООО «Развитие» об обязании передать по акту приема-передачи квартиру № в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, и произвести государственную регистрацию перехода к нему права собственности на указанную квартиру.

В обоснование своих требований истец указал, что 29.08.2018 между сторонами заключен договор № участия в долевом строительстве, предметом которого являлось строительство ответчиком многоквартирного дома со встроено-пристроенной автостоянкой (гаражом), расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передача объекта долевого строительства истцу. Свои обязательства по оплате цены договора истец исполнил в полном объеме, путем открытия полностью покрытого аккредитива в соответствии с условиями п. 4.2.1 договора № участия в долевом строительстве от 29.08.2018.

После подачи 05.09.2018 комплекта документов, необходимых для государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве от 29.08.2018, 13.09.2018 регистрационные действия были приостановлены по основаниям, указанным в п. 57 ч.1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с поступлением в регистрирующий орган уведомления от контролирующего органа о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома.

Вступившим в законную силу решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 28.10.2019 по делу № 2-2521/2019 постановлено зарегистрировать договор № участия в долевом строительстве, подписанный 29.08.2018 между ООО «Развитие» и Салаватовым И.Р.

Истцом было подано заявление в МФЦ о регистрации договора участия в долевом строительстве. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу было принято решение от 13.12.2018 об отказе в государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве от 29.08.2018. Документы были возвращены.

Отказ в регистрации договора был обжалован истцом в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга. В ходе рассмотрения административного дела было установлено, что 29.04.2019 многоквартирный дом по адресу: <адрес>, после завершения строительства и ввода в эксплуатацию был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, за ООО «Развитие» зарегистрировано право собственности на квартиру № в данном доме.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 13.10.2020 по административному делу № 2а-4235/2020 признан незаконным отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 13.12.2018 в регистрации договора участия в долевом строительстве №; признаны незаконными действия Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по осуществлению государственной регистрации права собственности ООО «Развитие» в отношении квартиры <адрес>. Управление Росреестра по Санкт-Петербургу обязано в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу погасить регистрационную запись № от 28.10.2019 и рассмотреть повторно заявление, поданное на регистрацию 05.09.2018 за номером №.

23 ноября 2021 года осуществлена государственная регистрация договора № участия в долевом строительстве от 29.08.2018. После этого истцом в адрес ответчика было направлено требование о передаче жилого помещения. В ответ на данное требование поступило письмо с разъяснением необходимости внести денежные средства в сумме 3.561.883 руб. в счет оплаты стоимости квартиры. Однако 30.08.2018 для оплаты стоимости квартиры истцом по настоянию ответчика был открыт безотзывной аккредитив в Международном банке Санкт-Петербурга (АО). Без согласия ответчика аккредитив нельзя было отозвать, ответчик на связь не выходил; 31.10.2018 у банка была отозвана лицензия.

Истец полагает, что свою обязанность по оплате стоимость квартиры он исполнил в полном объеме, при этом договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован спустя три года после его заключения ввиду недобросовестных действий ответчика, в связи с чем у истца имеется законное право на получение квартиры по акту приема-передачи.

Решением Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 февраля 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04 октября 2023 года, на ООО «Развитие» возложена обязанность передать Салаватову И.Р. по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Зарегистрирован переход права собственности в отношении указанной квартиры от ООО «Развитие» к Салаватову И.Р.

С ООО «Развитие» в пользу Салаватова И.Р. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 600 руб.

В кассационной жалобе, поданной в электронной форме 04 декабря 2023 года и поступившей с делом в Третий кассационный суд общей юрисдикции 08 декабря 2023 года, ответчик ООО «Развитие» просит об отмене решения Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 февраля 2023 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04 октября 2023 года, с вынесением по делу нового судебного постановления об отказе Салаватову И.Р. в удовлетворении иска.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителей третьих лиц АО «Международный банк Санкт-Петербурга» в лице конкурсного управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» и Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

В соответствии с ч.1 ст.379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы, содержание судебных постановлений и материалы дела о таких нарушениях не свидетельствуют.

Судами первой и второй инстанции правильно применены нормы материального права, определены и на основе надлежащей оценки доказательств установлены обстоятельства, имеющие юридическое значение, исходя из которых сделаны правильные выводы по существу спора.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 29.08.2018 между ООО «Развитие» (застройщиком) и Салаватовым И.Р. (дольщиком) заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости - многоквартирный дом со встроено-пристроенной автостоянкой (гаражом), расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, и, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать дольщику объект долевого строительства - квартиру по адресу: <адрес>, предварительный номер квартиры №, проектная площадь квартиры 39,45 кв.м, с учетом балкона - 44,11 кв.м.

В соответствии с положениями п.3.1.1 договора застройщик обязался зарегистрировать настоящий договор в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с действующим законодательством РФ.

На основании п. 3.1.4. договора срок передачи квартиры дольщику - не позднее 01.12.2018.

Решением государственного регистратора от 13.12.2018 № отказано в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 29.08.2018 на основании ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

29 апреля 2019 года многоквартирный дом по адресу: <адрес>, после завершения строительства и ввода в эксплуатацию был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №.

Сторонами не оспаривалось, что объекту долевого строительства по договору № от 29.08.2018 после постановки на кадастровый учет был присвоен номер квартиры №.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости, 28.10.2019 за ООО «Развитие» было зарегистрировано право собственности на квартиру <адрес>.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 28.10.2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2020, удовлетворены исковые требования Салаватова И.Р. к ООО «Развитие», постановлено зарегистрировать договор № участия в долевом строительстве от 29.08.2018, подписанный между ООО «Развитие» и Салаватовым И.Р.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 13.10.2020, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 22.06.2021, отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 13.12.2018 в регистрации договора участия в долевом строительстве № признан незаконным, действия Управления Росреестра по Санкт-Петербургу по осуществлению государственной регистрации права собственности ООО «Развитие» в отношении квартиры <адрес> признаны незаконными.

На Управление Росреестра по Санкт-Петербургу возложена обязанность в течение 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу погасить регистрационную запись № от 28.10.2019 и рассмотреть повторно заявление, поданное на регистрацию 05.09.2018 за номером №.

        Из сообщения Филиала ППК «Роскадастр» по Санкт-Петербургу от 17.01.2023 следует, что в ЕГРН имеются сведения о регистрации прав на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый номер: №): правообладатель: ООО «Развитие» (ИНН 7801427936, ОРГН 1079847061821), номер и дата государственной регистрации: № от 28.10.2019, вид права - собственность. Сведения о погашении права собственности, номер государственной регистрации: № от 28.10.2019, на основании решения Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 13.10.2020 по административному делу № 2а-423 5/2020 в ЕГРН отсутствуют.

Возражая против передачи спорной квартиры истцу по акту-приема передачи и регистрации права собственности истца на данное жилое помещение, ответчик ссылался на неисполнение истцом обязательств по оплате договора долевого участия в строительстве, поскольку денежные средства от истца за квартиру застройщик не получил и не вложил в строительство объекта долевого участия. Неоплата по договору предоставляет застройщику право на расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, что и было сделано ответчиком путем направления в адрес истца уведомления о расторжении договора.

    Проверяя соответствующие утверждения ответчика судами установлено, что согласно п. 3.2.1 договора № участия в долевом строительстве дольщик обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену в порядке и сроки, указанные в разделе 4 настоящего договора.

В силу положений п.4.1 договора, цена договора составляет 3.561.883 руб.

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено открытие дольщиком в пользу застройщика в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора безотзывного (депонированного) покрытого аккредитива, исполняемого без акцепта дольщика на сумму собственных средств в размере 3.561.883 руб., с условиями покрытия и оплаты, указанными в п. 4.2.1 договора.

В п. 4.2.1 договора указано наименование получателя по аккредитиву - ООО «Развитие», и его реквизиты в Международном банке Санкт-Петербурга (АО). Данный пункт договора также предусматривал, что оплата по аккредитиву (исполнение аккредитива) производится путем перечисления денежных средств на текущий счет застройщика (получателя по аккредитиву), в срок не позднее 10 рабочих дней с даты заключения (государственной регистрации) договора в пределах срока аккредитива, после предоставления в Исполняющий банк застройщиком (получателем средств по аккредитиву) или иным лицом, уполномоченным застройщиком, документов: настоящего договора, зарегистрированного в установленном порядке.

Во исполнение положений раздела 4 договора Салаватов И.Р. 30.08.2018 заключил с Международным банком Санкт-Петербурга (АО) договор № банковского вклада до востребования, в соответствии с которым внес на счет вклада, открытый в Международном банке Санкт-Петербурга (АО), денежные средства в размере 3.561.883 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером № 23 от 30.08.2018.

В тот же день истец поручил Международному банку Санкт-Петербурга (АО) открыть полностью покрытый аккредитив с условиями, соответствующими условиям п. 4.2.1 договора № участия в долевом строительстве от 29.08.2018, что подтверждается заявлением об открытии аккредитива № от 30.08.2018, платежным поручением № от 30.08.2018 на сумму 3.561.883 руб., выпиской о движении денежных средств по счету № за период с 30.08.2018 по 15.10.2018.

После открытия аккредитива и внесения истцом денежных средств договор участия в долевом строительстве 05.09.2018 был представлен в органы Росреестра для государственной регистрации; 13.09.2018 регистрационные действия были приостановлены по основаниям, указанным в п. 57 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с поступлением в регистрирующий орган уведомления от контролирующих органов о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома, т.е. по причинам, вызванным действиями застройщика.

О приостановлении государственной регистрации договора истцу сообщила заместитель генерального директора ООО «Развитие» Тужилова Н.В. 25.09.2018.

15 октября 2018 года введен мораторий на удовлетворение требований кредиторов Международный банк Санкт-Петербурга (АО).

31 октября 2018 года Приказом Банка России № ОД-2851 у Международного Банка Санкт-Петербурга (АО) отозвана лицензия на осуществление банковских операций.

Приказом Банка России от 31.10.2018 № ОД-2853 назначена временная администрация по управлению кредитной организацией - Международный банк Санкт-Петербурга (АО). Отзыв лицензии произведен в связи с использованием Банком рискованной бизнес-модели, в результате чего на его балансе образовался значительный объем проблемных активов, включая производные финансовые инструменты и неподтвержденные (притворные) требования к компаниям-нерезидентам.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2019 по делу № А56-1400063/2018 Международный банк Санкт-Петербурга (АО) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на ГК «Агентство по страхованию вкладов».

Согласно ответу конкурсного управляющего от 15.08.2022 на основании требования кредитора Салаватова И.Р. от 09.11.2018 денежные средства в размере 3.561.883 руб. включены в реестр требований кредиторов Международного банка Санкт-Петербурга (АО) в третью очередь.

        Разрешая спор и удовлетворяя заявленные истцом требования, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствовался ст.15 ЖК РФ, ст.ст.130, 131, 218, 219, 309, 310 ГК РФ, ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ФЗ «О банках и банковской деятельности», ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и исходил из того, что Салаватов И.Р. исполнил принятые на себя договором участия в долевом строительстве обязательства по оплате путем внесения стоимости объекта долевого строительства на аккредитив в банке, указанном ему застройщиком.

        По вине застройщика договор долевого участия в строительстве не был зарегистрирован и предъявлен в банк для получения оплаты по аккредитиву, которая в срок до отзыва у банка лицензии могла быть им получена, если бы договор долевого участия своевременно был зарегистрирован. Истец в силу положений ст. 869 ГК РФ не имел возможности вернуть внесенные денежные средства без согласия застройщика.

        При таких обстоятельствах, судами признано, что договор долевого участия в строительстве истцом исполнен, и он вправе требовать от ответчика передачи ему спорной квартиры по акту приема-передачи.

Поскольку до настоящего времени на спорную квартиру зарегистрировано право собственности застройщика ООО «Развитие», в целях реализации прав истца на получение жилого помещения в собственность судами также удовлетворены требования истца о регистрации перехода к нему права собственности на спорную квартиру.

Суд кассационной инстанции соответствующие выводы судов считает правильными.

Все обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование своих требований и ответчик в обоснование своих возражений, получили соответствующую правовую оценку судов исходя из положений подлежащего применению к отношениям сторон законодательства.

Доводы ответчика о фактическом неполучении им денежных средств, о неправильности выводов судов не свидетельствуют, поскольку судами установлено, что истцом обязательство по оплате исполнено, а денежные средства не были получены ответчиком исключительно по причинам, за которые он сам отвечает.

По сути, суды пришли к выводу, что со стороны ответчика имела место просрочка кредитора (ст.406 ГК РФ), которая не позволила своевременно зарегистрировать заключенный между сторонами договор долевого участия в строительстве и снять денежные средства с открытого истцом аккредитива. Не совершив без уважительных причин действия по получению надлежащим образом предложенного истцом исполнения, ответчик не вправе ссылаться на то обстоятельство, что такого исполнения со стороны истца не было и требовать повторного исполнения.

Утверждения ответчика о том, что внесенные истцом денежные средства на открытый аккредитив не поступили, опровергаются представленными в материалы дела документами, из которых следует, что 30.08.2018 аккредитив был открыт и на него со счета истца были перечислены денежные средства в размере 3.561.883 руб.

Выводы судов о том, что аккредитив был открыт истцом в Международном банке Санкт-Петербурга (АО) по требованию самого ответчика, основаны на объяснениях истца, показаниях свидетеля Тужиловой Н.В., заместителя генерального директора ООО «Развитие», и аудиозаписи разговора истца с заместителем генерального директора ООО «Развития» Тужиловой Н.В. и генеральным директором ООО «Развитие» Соколовым И.В., и со стороны ответчика ничем не опровергнуты.

При этом неполучение ответчиком денежных средств с аккредитива находится в прямой причинной связи с его собственными действиями, а не с действиями истца по выбору банка, в котором был открыт аккредитив.

Ссылка ответчика на то обстоятельство, что кредитором Международного банка Санкт-Петербурга (АО) является истец и в связи с удовлетворением настоящего иска истец приобретет квартиру и оставит себе уплаченные за неё деньги, основаны исключительно на предположении о недобросовестности истца и на момент рассмотрения кассационной жалобы полностью опровергнуты.

Как пояснили стороны в суде кассационной инстанции, обжалуемые судебные постановления ответчиком исполнены, спорная квартира передана истцу, который, в свою очередь, уступил ответчику право требования к Международному банку Санкт-Петербурга (АО) в деле о банкротстве.

Доводы кассационной жалобы ответчика аналогичны доводам его возражений на иск и апелляционной жалобы, которым судами дана надлежащая оценка в обжалуемых постановлениях.

В свою очередь, никаких доводов, направленных на опровержение выводов судов первой и апелляционной инстанции по существу спора, в том числе о неправильном применении норм материального права или о процессуальных нарушениях, повлиявших на итоговые судебные постановления, в кассационной жалобе не содержится.

Указанные выводы основаны на правильной квалификации отношений сторон, правильном определении юридически значимых обстоятельств и надлежащей оценке имеющихся в деле доказательств, отвечающей требованиям ст.67 ГПК РФ.

Таким образом, доводы кассационной жалобы ответчика не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений, предусмотренных ст.379.7 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390-390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Колпинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 февраля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04 октября 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Развитие» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи