Решение по делу № 3а-356/2019 от 11.11.2019

УИД 76OS 0000-01-2019-000343-56 Дело № 3а–356/2019

Мотивированное решение изготовлено 26.12.2019г

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль                     24 декабря 2019 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Нуждина С.В.,

при секретаре Шевяковой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Магазин «НАДЕЖДА» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Магазин «НАДЕЖДА» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, назначение – нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью 1482,3 кв.метров, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 24 068 000 рублей по состоянию на 12 июля 2012 года.

Административный иск обоснован следующим: ООО «Магазин «НАДЕЖДА» на праве собственности принадлежит указанный объект недвижимости. Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения определена в размере 50 325 848,94 рублей по состоянию на 12 июля 2012 года.

Обществом произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости на указанную дату. Согласно отчету ООО «Ярэксперт» № 13439/19 рыночная стоимость нежилого помещения установлена в размере 24 068 000 рублей. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представители административного истца: Смирнова Т.Н. и Грехова Н.В. административное исковое заявление поддержали в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области Шатилович Т.В. возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь, что представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

От Управления Росреестра по Ярославской области имеется отзыв, в котором учреждение оставило вопрос об удовлетворении требований на усмотрение суда. Подтверждено право собственности административного истца на нежилое помещение и факт обращения юридического лица с заявлением в комиссию по оспариванию результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлен отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии их представителя. Подтвержден размер оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Иные участники в судебное заседание своих представителей не направили, отзывы на административное исковое заявление не представили.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях – статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость этого объекта недвижимости устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245, статье 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что ООО «Магазин «НАДЕЖДА» является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения, назначение – нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью 1482,3 кв.метров, расположенного по адресу: <адрес>.

Данный объект с 01 января 2019 года включен в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, включая помещения в них, помещений), в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на основании пункта 355 Перечня, утв. Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.12.2018 N 23-н "Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2019 год".

В пункте 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению налога на имущество являются публичными, вопрос определения налога на имущество юридического лица урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации, нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации. Изменение размера налога на имущество, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что заявитель в силу статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственником которого он является.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что сведения об оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № внесены в Единый государственный реестр объектов недвижимости 4 января 2013 года, что подтверждается сведениями из Росреестра. Общество обратилось с заявлением в комиссию об оспаривании результатов кадастровой стоимости 6 ноября 2019 года, т.е. за пределами пяти лет с даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости об оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Принимая во внимание факт отсутствия очередной государственной кадастровой оценки в отношении объекта недвижимости административного истца, нарушение прав заявителя с 2019 года, суд считает необходимым восстановить срок обществу для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости поставлен на учет в государственный кадастр недвижимости 1 июля 2012 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 12 июля 2012 года определена в размере 50 325 848,94 рублей.

Административным истцом представлен отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости №13439/19, выполненный ООО «Ярэксперт» от 28 октября 2019 года, согласно которому определена рыночная стоимость на 12 июля 2012 года в размере 24 068 000 рублей.

Доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и Администрации городского округа город Рыбинск о несоответствии представленного отчета законодательству об оценочной деятельности опровергнуты пояснениями оценщика ФИО 1 отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Исходя из принципа достаточности оценщиком проанализированы основные информационные ресурсы, аккумулирующие в себе наибольшее количество информации о рынке коммерческой недвижимости. В выборке оценщика представлены большинство предложений, по которым оценщику удалось собрать информацию, выходящую за содержание объявления (сведения о техническом состоянии, наличие коммуникаций и т.д.).

Из отчета следует, что подбор аналогов осуществлен оценщиком с учетом методических рекомендаций и в соответствии с назначением объекта оценки, и выбраны наиболее подходящие по ценообразующим факторам.

На странице 49 отчета оценщиком приведены критерии отбора аналогов с учетом местоположения, площади, типа объекта, первичного объекта недвижимости.

Замечания заинтересованных лиц о непринятии оценщиком всей доступной информации об аналогах, не свидетельствует о нарушении требований ФСО №7.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Специалист, проводящий оценку недвижимого имущества, пользуется той информацией, которая ему доступна с учетом принципа достаточности. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Кроме того, предложение №1 г.Рыбинск, ул.Гагарина, д.2) не могло использоваться ввиду отсутствия необходимой корректировки на дату оценки по долевой собственности, а предложение №2 (г.Рыбинск, Волжская Набережная, д.195) находится в центральной части г.Рыбинска и данный аналог не мог использоваться ввиду отсутствия исследования корректировки по местоположению на дату оценки.

О предложении №3 (г.Рыбинск, ул.Полиграфическая, д.9) имеется недостаточно информации о стоимости объекта, поскольку в стоимость предложения входит стоимость земельного участка.

Замечание об исключении из выборки аналога (г.Рыбинск, ул.Средняя Казанская, д.5) является несостоятельным, т.к. указанный аналог находится в центральной части г.Рыбинска и не сопоставим с объектом оценки по ценообразующим факторам и не подходит по критериям отбора. Следует отметить, что на дату оценки исследование по корректировке на местоположение отсутствовало.

Согласно абзацам 1, 3 пункта 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Исследованная оценщиком справка содержит объективную информацию на дату оценки.

Под использованием площади в размере 50% понимается использование площади торговых залов (777,4 кв.м.) нежилого помещения, что составляет примерно половину от общей площади помещения.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, суд констатирует, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 24 068 000 рублей, заявленный административным истцом, подтвержден объективными доказательствами, не доверять которым у суда нет оснований.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения заявителя в комиссию, то есть – 6 ноября 2019 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Восстановить Обществу с ограниченной ответственностью «Магазин «НАДЕЖДА» срок для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, назначение – нежилое, с кадастровым номером №, общей площадью 1482,3 кв.метров, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 24 068 000 рублей по состоянию на 12 июля 2012 года.

Внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 24 068 000 рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 6 ноября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                С.В. Нуждин