Решение по делу № 33-2946/2012 от 14.09.2012

Судья Муковкина Т.И. № 33-2946/2012

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 октября 2012 г. г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским деламВерховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Фаткуллиной Л.З.,

судей Савельевой Н.В., Стракатовой З.Е.

при секретаре Спридоновой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 20 июля 2012 года по иску Государственного комитета Республики Карелия по управлению имуществом и размещению заказов для государственных нужд к Лапоревичу Н.М. о признании договора купли-продажи помещения котельной незаключённым.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Исковые требования Государственного комитета Республики Карелия по управлению имуществом и размещению заказов для государственных нужд (далее Госкомитет) мотивированы тем, что 21.02.2002 между МУП «Е» в лице конкурсного управляющего М. и Лапоревичем Н.М. был заключён договор купли - продажи объекта недвижимого имущества - встроенного помещения котельной площадью хх - хх кв.м по адресу: ул. С. На указанное имущество 17.03.2003 ответчик зарегистрировал право собственности. Истец, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 432, статьи 554 Гражданского кодекса РФ, считал, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества не указаны данные, позволяющие определённо установить объект, подлежащий передаче покупателю; при отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключённым. Таким образом, у ответчика не возникло право собственности на спорное имущество. Незаконная регистрация не возникшего права собственности ответчика нарушает имущественные права Республики Карелия, поскольку распоряжением Правительства Республики Карелия от 01.09.2011 № 513р-П из муниципальной собственности муниципальных образований Сортавальского муниципального района в государственную собственность Республики Карелия принято имущество, необходимое для обеспечения теплоснабжения соответствующих поселений, в том числе спорная котельная. Истец просил признать незаключённым указанный договор купли – продажи объекта недвижимого имущества - встроенного помещения котельной.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация муниципального образования «Сортавальское городское поселение» (далее Администрация городского поселения), администрация Сортавальского муниципального района (далее Администрация района), ООО «Петербургтеплоэнерго», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее Управление Росреестра по РК).

Решением суда иск удовлетворён.

Признан незаключённым договор между МУП «Е» в лице конкурсного управляющего М. и Лапоревичем Н.М. от 21.02.2002 купли-продажи объекта недвижимого имущества - помещения котельной площадью хх - хх кв.м по ул. С.

С таким решением суда не согласен ответчик, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт по делу об отказе в удовлетворении иска. Считает решение суда необъективным. Ссылаясь на разъяснения Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенные в постановлении № 10/22 от 29.04.2010, указывает, что споры с применением статьи 554 Гражданского кодекса РФ возможны только на стадии заключения и государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимости. Указывает, что имущественные права Правительства РК на помещение котельной не подтверждены государственной регистрацией. В нарушение процессуальных норм суд не принял во внимание заявление ответчика о подложном представленном истцом, техническом паспорте на помещение котельной. Указывает на ошибочные выводы суда о подведомственности данного дела суду общей юрисдикции, поскольку данный спор должен рассматриваться арбитражным судом. Не дана оценка отзыву Управления Росреестра по РК. В судебном заседании не оглашались материалы арбитражного дела, тогда как из материалов арбитражного дела следует, что арбитражный суд проверил законность сделки купли-продажи помещения котельной по ул. С. и признал сделку законной, завершив конкурсное производство.

В судебном заседании представитель истца, действующая по доверенности Заболотских Т.П., с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просила решение суда оставить без изменения.

Представитель третьего лица ООО «Петербургтеплоэнерго», действующий по доверенности Черемовский А.А., полагал доводы апелляционной жалобы необоснованными, решение суда законным и обоснованным.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третьи лица Администрация городского поселения, Администрация района, Управление Росреестра по РК своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Заслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Как видно из материалов дела, в одноэтажном жилом доме по ул. С., постройки до 1937 г., имеется встроенное помещение котельной, данный жилой дом до 1994 г. находился в ведении С. Постановлением мэрии г. Сортавала № 1274 от 24.10.1994 «О передаче в муниципальную собственность жилого дома ул. С» указанный жилой дом принят в муниципальную собственность, предписано оформить акт приема-передачи жилого дома с баланса С. на баланс МП «Ж». Во исполнение указанного постановления на основании акта приемки-передачи основных средств от 20.03.1996 спорная котельная в составе жилого дома передана во владение и пользование МП «Ж».

В последующем, жилой дом был передан на баланс МУП «Е», учредителем которого являлась Администрация местного самоуправления г. Сортавала. Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 20.11.2001 данное предприятие было признано банкротом и открыто конкурсное производство. В рамках конкурсного производства помещение котельной было продано с аукциона Лапоревичу Н.М., 21.02.2002 между конкурсным управляющим МУП «Е» М. и Лапоревичем Н.М. был заключен договор купли - продажи помещения котельной, расположенной по адресу: ул. С., площадью хх-хх кв.м, стоимость помещения составила . руб. В октябре 2002 г. на помещение встроенной котельной ГУП Р. составлен технический паспорт (инвентарный номер ххх) и план справка, где отражены сведения о поэтажном плане и экспликации площадей. На основании данного договора 17.03.2003 зарегистрировано право собственности ответчика на данное встроенное помещения котельной в одноэтажном жилом доме общей площадью хх кв.м в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (условный номер хх:хх:хх хх хх:ххх:хххх/хх:ххх).

31.05.2007 в ЕГРП было зарегистрировано право Сортавальского района на встроенные помещения котельной № х,у.z площадью уу,у кв.м по адресу: ул. С. На регистрацию в качестве технического документа была представлена план-справка от 28.04.2007, в соответствии с которой объект права был описан с номером уууу/уу:ууу.

В сентябре 2011 г. объекты теплоснабжения г. Сортавала, в том числе указанная котельная из муниципальной собственности Сортавальского городского поселения были приняты в государственную собственность Республики Карелия. Такая передача состоялась на основании распоряжения Правительства Республики Карелия от 01.09.2011 № 513р-П, согласно которому с учетом решений Советов муниципальных образований из муниципальной собственности муниципальных образований Сортавальского муниципального района в государственную собственность Республики Карелия принято имущество, необходимое для обеспечения теплоснабжения соответствующих поселений, в том числе, котельная по адресу: ул. С., общей площадью уу,у кв.м (п. ххх).

В соответствии с постановлением Правительства Республики Карелия от 25.11.2010 № 274-П к полномочиям Госкомитета относятся управление и распоряжение государственным имуществом Республики Карелия, осуществление защиты нарушенных имущественных прав Республики Карелия.

19.10.2011 Госкомитет заключил с ООО «Петербургтеплоэнерго» договор на аренду объектов теплоэнергетики Республики Карелия, а также реконструкцию арендуемых объектов теплоэнергетики и строительство новых объектов теплоэнергетики, а также осуществление деятельности по производству и передаче потребителям, в том числе Сортавальского муниципального района, тепловой энергии. Согласно акту приема-передачи имущества к указанному договору от 19.10.2011 осуществлена передача спорного встроенного помещения котельной.

Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно не согласился с заявлением ответчика о пропуске Госкомитетом срока исковой давности. Ссылаясь на положения статей 196, 200 Гражданского кодекса РФ, суд в решении правильно указал, что в данном случае течение срока исковой давности начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Поскольку спорное имущество в соответствии с распоряжением Правительства Республики Карелия от 01.09.2011 № 513р-П было передано республике в сентябре 2011 г., Госкомитет обратился в суд 17.05.2012, следовательно, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса РФ трехлетний срок по заявленным требованиям не истек. При этом, передача муниципальным образованием спорного имущества Республике Карелия не свидетельствует о возникновении отношений правопреемства для исчисления срока исковой давности с момента, когда о нарушении права на спорное имущество стало известно муниципальному образованию.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с решением суда о признании договора незаключенным, исходя из того, что в договоре между конкурсным управляющим и Лапоревичем Н.М. не определен предмет договора (поскольку в нем содержались примерные сведения о площади продаваемого помещения: хх-хх кв.м, был указан адрес нахождения объекта, а кроме того, в акте содержались сведения о нахождении помещения в жилом доме).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как видно из материалов дела в договоре купли-продажи от 21.02.2002 указано наименование передаваемого объекта (помещение котельной), его площадь (хх - хх кв.м) конкретный адрес, позволяющий определенно установить его месторасположение (ул. С.), цена данного объекта ( . руб.) Кроме того, Акт № 3 приемки - передачи от 21.02.2002, подписанный конкурсным управляющим и членами ликвидационной комиссии, подтверждает осмотр данного помещения, указывает на характеристику объекта (кирпичн. в жилом здании), а также передачу данного объекта Лапоревичу Н.М. (сдал конкурсный управляющий, принял частное лицо Лапоревич).

Таким образом, в договоре купли-продажи указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Доводы стороны истца о том, что в договоре не указан инвентарный номер объекта по техническому учету, не определена точно его площадь, количество передаваемых помещений и т.д. не могут быть учтены, поскольку у продавца и покупателя при заключении договора купли - продажи не возникало сомнений относительно площади, технических характеристик и месторасположения котельной, то есть предмета договора.

Учитывая, что договор купли-продажи от 21.02.2002 исполнен сторонами, имущество передано по акту приема-передачи, право собственности на данный объект зарегистрировано за ответчиком, у суда не имелось оснований для вывода о несогласованности сторонами при заключении договора условий о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, также для оценки этого договора как незаключенного.

Судебная коллегия не соглашается с доводом истца о ничтожности договора купли-продажи котельной.

Согласно пункту 3 статьи 218 Гражданского кодекса РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Как видно из материалов дела Арбитражного суда Республики Карелия № А26 -4224/01-02-08/259 о признании несостоятельным (банкротом) МУП «Е» производство по делу о банкротстве было возбуждено 04.09.2001, предприятие признано банкротом, открыто конкурсное производство 20.11.2001, временным управляющим, в последующем конкурсным управляющим МУП «Е» назначена М.

Письмом от 30.01.2001 глава самоуправления г. Сортавала поддерживал введение конкурсного производства на предприятии.

По состоянию на июль 2001 г. здание котельной по ул. С указано в ведомости наличия основных средств предприятия.

Согласно материалам дела, в том числе протоколов собраний кредиторов предприятия от 27.12.2001, 23.05.2003 объекты социального значения, (в том числе, встроенные котельные, котельные) стоимостью более . руб. были переданы в органы местного самоуправления; оставшееся ликвидное имущество, в том числе помещение котельной по ул. С. выставлено на аукцион, продажная цена этого имущества согласована собранием кредиторов.

На основании отчета о результатах процедуры конкурсного производства от 28.06.2004 (где содержатся сведения о реализации помещения котельной) определением Арбитражного суда Республики Карелия от 14.07.2004 конкурсное производство завершено.

Изложенное свидетельствует о том, что Администрация г. Сортавала в рамках конкурсного производства, приняв от конкурсного управляющего котельные как действующие объекты социального значения, однако не приняла, по сути, отказалась от помещения котельной по ул. С.

По мнению судебной коллегии, данное решение было обусловлено тем, что на момент заключения договора купли – продажи от 21.02.2002 указанное помещение как котельная не использовалось. Данное обстоятельство, на что также указывал ответчик, подтверждается письмом директора МУП «Т» от 03.10.2002, адресованное К., жителю дома С. Согласно данному письму указанный дом в отопительном сезоне 2001-2002 был подключен к тепловой сети от Центральной котельной г. Сортавала, в июле 2002 была демонтирована теплотрасса от ЦРБ до дома, планировалось осуществлять теплоснабжение дома от источника тепла, работающего на электроэнергии, для чего были утверждены технические условия, однако ввиду отсутствия денежных средств от данного дорогостоящего проекта пришлось временно отказаться; в настоящее время силами персонала участка ведутся работы по монтажу водогрейного котла.

При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, не имеется оснований для утверждения о ничтожности сделки купли – продажи помещения котельной от 21.02.2002 на основании норм статей 168, 209 Гражданского кодекса РФ по мотиву того, что конкурный управляющий не имел права распоряжаться данным имуществом. При этом, суд апелляционной инстанции принимает во внимание то, что Администрация г. Сортавала была уведомлена о конкурсном производстве и реализации помещения котельной по ул. С., до завершения конкурсного производства, продажу этого помещения не оспаривала; Лапоревич Н.М. приобретал это помещение, которое котельной на тот период не являлось; отчет о завершении конкурсного производства, в том числе о реализации спорного помещения, по сути, утвержден арбитражным судом, аукцион по продаже данного имущества не оспорен.

Таким образом, решение суда об удовлетворении исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, в силу пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, оно подлежит отмене.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия, выносит по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Способы защиты гражданских прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая заявление истца о признании договора незаключенным, суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, устанавливает, нарушены ли лицом, к которому предъявлен иск, права или законные интересы истца и могут ли они быть восстановлены в результате удовлетворения такого иска.

Как видно из материалов дела, Госкомитет стороной договора купли-продажи от 21.02.2002 не являлся, в силу чего, по мнению судебной коллегии, не входит в круг лиц, обладающих правом заявлять о несогласованности предмета договора.

При этом, принимая во внимание, что признание договора незаключенным влечет лишь констатацию факта отсутствия между сторонами правоотношений и не будет являться основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ответчика на спорный объект недвижимости, судебная коллегия полагает, что истцом в данном случае выбран ненадлежащий способ защиты, направленный на восстановление положения, существовавшего до исполнения спорного договора.

Руководствуясь положениями статьи 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 20 июля 2012 г. по настоящему делу отменить, вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении искового заявления Государственного комитета Республики Карелия по управлению имуществом и размещению заказов для государственных нужд к Лапоревичу Н.М. о признании договора купли-продажи помещения котельной незаключённым.

Председательствующий

Судьи

.

.

.

.

.

.