Решение от 05.02.2016 по делу № 3-1/2016 (3-127/2015;) от 04.08.2015

Дело № 3-1/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 февраля 2016 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Никитиной Г.Н.

при секретаре Бурч А.А.

с участием: представителя административного истца – Бохон Л.В.

представителя департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области - Бушмакиной Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Костюковца С.Е. об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Костюковец С.Е. обратился в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором земельного участка общей площадью 5039 кв. м. с кадастровым №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного социального назначения, разрешенное использование – в целях эксплуатации АЗС, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Приказом департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 27.11.2014 № 2610 были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по муниципальным районам (городским округам) Новосибирской области, согласно которым по состоянию на 01.01.2014 года кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 5564718, 87 руб..

Считает, что указанная выше кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права заявителя, поскольку подлежащая уплате арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 5039 кв. м. с кадастровым №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного социального назначения, разрешенное использование – в целях эксплуатации АЗС, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости – 2797000 руб.

В судебном заседании представитель административного истца уточнила требования и просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной, определенной судебной экспертизой, в размере 2189675,94 руб..

Представитель Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области Бушмакина Н.В. в судебном заседании не возражала относительно заявленных требований.

В письменном отзыве представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области сослался на отсутствие специалиста в области оценочной деятельности, который бы мог подвергнуть мотивированной критике представленные заявителем доказательства и обратил внимание на существенную разницу в проведенной оценке. (л.д. 93-94).

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области, администрации г. Искитима Новосибирской области в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили.

На основании положений части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца, представителя Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.п. 1,2,5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Законом об оценочной деятельности регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, Костюковец С.Е. является арендатором земельного участка с кадастровым №, площадью 5039 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Из представленного расчета арендной платы следует, что ее размер исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.(л.д.10-14).

Следовательно, Костюковец С.Е. обладает правом обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена Приказом департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 27.11.2014 № 2610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения по муниципальным районам (городским округам) Новосибирской области» по состоянию на 01.01.2014 года и составляет 5564718,87 руб. (л.д. 15).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Из пункта 3 статьи 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» следует, что орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости. При этом в пункте 4 названной статьи в качестве основания для возложения обязанности по учету изменений в отношении объекта недвижимости указано решение суда.

Таким образом, по смыслу вышеназванных положений закона предусматривается возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по заказу Костюковца С.Е. проведена его оценка.

Согласно отчету № об определении рыночной стоимости земельного участка от 05 февраля 2015 года, выполненного оценщиками ООО «Сибирский оценщик», рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2014 года составляет 2797 000 рублей (л.д.16-66).

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие отчета оценщика требованиям законодательства, заявитель представил экспертное заключение №/Новосибирск от 06.02.2015г. Экспертного Совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (л.д. 65-76).

По результатам судебной экспертизы, составлено заключение от 14 января 2016г. №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. определена в размере 2189675,94 руб.(л.д. 189-222).

Указанное экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела и публичной информации о рынке коммерческой земли.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперты применили сравнительный подход с использованием методов фиксации, описания, информационно-сравнительного анализа и расчетных методов.

В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены следующие ценообразующие факторы (элементы сравнения): передаваемые имущественные права, дата продажи, вид разрешенного использования; местоположение, категория земель, другие характеристики, влияющие на стоимость.

Для сравнения эксперт выбрал девять объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, в том числе использовались сведения, размещенные в публичном издании - журнале "Коммерческая недвижимость".

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперты проанализировали каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвели необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привели подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 2189675, 94 руб. согласно указанному заключению эксперта.

Как следует из заключения судебного эксперта, оценщиком ООО «Сибирский оценщик» в отчете от 5 февраля 2015 года соблюдены не в полной мере требования федеральный стандартов оценки, предъявляемые к описанию объекта оценки. Требования федеральный стандартов оценки, предъявляемые к методам расчета рыночной стоимости вышеназванного объекта оценки не соблюдены, допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. (л.д. 214).

Выводы экспертизы подтвердила в судебном заседании эксперт Е., не доверять которой оснований не имеется.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной судебной оценочной экспертизы не просили.

При таких обстоятельствах, оснований для отказа в удовлетворении заявленных административным истцом требований не имеется.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Разрешая заявление ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России о взыскании стоимости услуг по экспертизе, суд учитывает, что определением суда от 30 сентября 2015 года по делу была назначена судебная экспертиза, и на административного истца была возложена обязанность по оплате расходов за производство экспертизы в течение 10 дней со дня вынесения определения. Во исполнение данного определения денежная сумма в размере ххх. Костюковцом С.Е. внесена на счет Новосибирского областного суда (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ), а потому подлежит перечислению в пользу ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 5039 ░░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░, ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░. ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 2189675 ░░░░░░ 94 ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░ 1 ░░░░░░ 2014 ░░░░.

░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ – 4 ░░░░░░░ 2015 ░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ № 3-127/2015 ░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░., ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░. ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░: ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ 10.03.2016