Решение по делу № 2-974/2024 (2-1015/2023; 2-6512/2022;) от 17.11.2022

Дело № 2- 974/2024

УИД 18RS0003-01-2022-006975-98

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 января 2024 года                                                  г.Ижевск, УР

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:

председательствующего судьи                                         Кузнецовой Н.В,

при помощнике                                  Кабанове А.В.,

с участием помощника прокурора Октябрьского района г.Ижевска Яруллине А..,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Завод строительных систем» к Брагину М.З., Брагину С.М., Брагиной Л.А, о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении из жилого помещения, встречному иску Брагина М.З., Брагина С.М., Брагиной Л.А, к обществу с ограниченной ответственностью «Завод строительных систем» о признании права постоянного бессрочного пользования жилым помещением,

установил:

ООО «Завод строительных систем» обратилось в суд с иском к Брагину М.З., Брагиной Л.А. и Брагину С.М. о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: г.<данные изъяты>

Требования мотивированы тем, что истец является собственником вышеуказанного жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают ответчики. Являясь собственником квартиры, истец не может реализовать свои права по владению и пользованию этим жилым помещением. В адрес ответчиков направлялось уведомление о приобретении истцом спорной квартиры и о расторжении договора найма жилого помещения, в котором было предложено купить данное жилое помещение либо выехать из него в срок до окончания ноября 2022 года. До настоящего времени ответчики продолжают пользоваться квартирой.

Брагин М.З., Брагина Л.А., Брагин С.М. обратились с встречным иском к ООО«Завод строительных систем» о признании права постоянного бессрочного пользования указанным жилым помещением, возложении обязанности заключить с ними договор коммерческого найма жилого помещения, от второго требования в дальнейшем отказались, производство по делу в это части прекращено определением суда.

В судебном заседании представитель истца ООО «Завод строительных систем» - Белых А.П., действующий по доверенности, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просит их удовлетворить по обстоятельствам, изложенным в заявлении, указала, что ответчики вселились в квартиру на основании ордера, до настоящего момента проживают в спорном жилом помещении, зарегистрированы в нем по месту постоянного жительства, какую-либо плату за проживание не вносят, несмотря на неоднократные предложения истца о необходимости заключения договора коммерческого найма. Право пользования квартирой ответчиками утрачено с момента направления собственником требования о расторжении договора и выселении из квартиры. Истец, как собственник имущества желает владеть и распоряжаться им по своему усмотрению.

В судебное заседание ответчики Брагин М.З., Брагина Л.А., Брагин С.М. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Судебная корреспонденция, направленная в адрес ответчиков Брагиной Л.А., Брагина С.М. возвращены отделением почты по причине «истек срок хранения».

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ дело рассмотрено в отсутствии ответчиков.

В судебном заседании представитель ответчиков Брагина М.З., Брагина С.М. – Пушина И.В., действующая по доверенности, исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать в полном объеме, указала, что в 1982 году ответчик Брагин М.З. по месту работы НИИ ВЭМ был поставлен на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилья. Работодателем был заключен инвестиционный договор на строительство жилья для своих работников. Семьей Брагиных в рамках улучшения жилищных условий была передана НИИ ВЭМ имеющаяся двухкомнатная квартира, и на основании ордера они въехали в спорную квартиру по адресу: <данные изъяты> Впоследствии НИИ ВЭМ было ликвидировано, часть квартир в построенном доме, в том числе, спорная квартира, в собственность НИИ ВЭМ оформлена не была по неизвестным обстоятельствам. Далее решением Арбитражного суда Удмуртской Республики, без привлечения к участию в деле физических лиц, та часть квартир, которая не была передана в собственность НИИ ВЭМ, были переданы в собственность застройщику ООО «Утес». Арбитражный суд не выяснял о наличии правообладателей данных квартир. Представитель ответчиков считает, что у семьи Брагиных возникло право бессрочного пользования квартирой на основании ордера, они обращались с заявлением о приватизации квартиры, однако им было отказано, так они узнали, что квартира является собственностью ООО «Утес». Оснований для утраты права пользования спорным жилым помещением не имеется, между сторонами фактически возникли правоотношения по бессрочному найму, размер платы, как ранее указывали суды в своих решениях, должен определяться соразмерно плате по договору социального найма. ГК РФ, который установил предельный 5-летний срок действия договора коммерческого найма, вступил в силу с 01.01.1996, поэтому срок действия договора никак не мог истечь в ноябре 2022.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы настоящего гражданского дела, а также гражданских дел № 2-52/2004, 2-18/06, 2-270/2021, заслушав заключение помощника прокурора Октябрьского района г.Ижевска, полагавшего исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению, суд приходит к нижеследующему.

На основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 28.07.2017 года, заключенного между ООО «Завод строительных систем» (продавец) и ООО «Лесовик» (покупатель), продавец продал, а покупатель купил квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>

09.08.2017 года договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по УР.

Согласно информации о зарегистрированных гражданах, в жилом помещении по адресу: г. <данные изъяты>, зарегистрированы: с 04.02.1993 года – ответчики Брагина Л.А, и Брагин М.З., с 18.12.2000 года – ответчик Брагин С.М.

Материалами гражданского дела № 2-52/2004 по иску Брагина М.З., Брагиной Л.А., Брагина А.М. к ООО «Утес» о признании права собственности подтверждаются следующие юридически значимые обстоятельства.

10.08.1982 года Брагин М.З., являющийся работником НИИ « ВЭМ», поставлен на учет в списки нуждающихся в улучшении жилья (номер 11).

01.10.1991 года между Научно-исследовательским институтом вакуумного—электронного машиностроения (НИИ ВЭМ) и малым венчурным предприятием – фирма «Утес» заключен инвестиционный договор № 126/255а по совместной застройке сооружений микрорайона № 13 «Север», в том числе и 190-квартирного дома. После строительства дома присвоен почтовый адрес: г. <данные изъяты>

26.11.1992 года в соответствии с решением Высшего Арбитражного суда Удмуртской Республики от 08.09.1992 года и приложения № 1 к Акту приема - передачи от 28.07.1992 года (исключенные квартиры) жилой дом по адресу: г. <данные изъяты>, зарегистрирован за малым венчурным предприятием «Утес».

После проведения технической инвентаризации и регистрации в БТИ произошло изменение нумерации квартир: квартире со старым номером 66 присвоен новый номер 57.

Некоторыми жилыми помещениями, находящихся в данном доме, в том числе и квартирой № 57, МП «Утес» передал НИИ ВЭМ для заселения, в свою очередь НИИ ВЭМ данную квартиру предоставила Брагину М.З. и его семье.

Решением исполнительного комитета Октябрьского райсовета № 477 от 28 декабря 1992 года утвержден список НИИ «ВЭМ» на заселение жилых помещений, в том числе квартиры №57.

Данное решение явилось основанием для выдачи Исполнительным комитетом Октябрьского районного Совета народных депутатов Брагину М.З. ордера № 73 на право занятия спорной квартиры. Помимо Брагина М.З., в ордер были включены и члены его семьи.

13.06.2001 года Октябрьским районным судом г.Ижевска УР вынесено заочное решение, в соответствии с которым за Брагиным М.З., Брагиной Л.А., Брагиной А.М., Брагиным С.М. признано право общей собственности на квартиру по адресу : <данные изъяты> в равных долях, на Учреждение юстиции «Регистрационная палата Удмуртской Республики по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возложена обязанность произвести прекращение права собственности ООО « Утес».

09.10.2001 года определением кассационной инстанции решение Октябрьского районного суда г.Ижевска УР от 13.06.2001 года оставлено в силе,

12.11.2001 года право собственности Брагиными зарегистрировано, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.11.2001 года сделана запись регистрации № №№№ 18-01.26-54/2001-881, 18-01.26- 54/2001-882, 18-01.26-54/2001-883, 18-01.26-54/2001-880.

21.11.2001 года в Президиум Верховного Суда Удмуртской Республики вносится протест, в котором Председатель Верховного Суда Удмуртской Республики просит заочное решение Октябрьского районного суда от 13.06.2001 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 09.10.2001 года отменить.

30.11.2001 года Постановлением Президиума Верховного Суда Удмуртской Республики заочное решение Октябрьского районного суда г.Ижевска от 13.06.2001 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики отменено, дело направлено на новое рассмотрение по существу в суд первой инстанции.

11.02.2004 года Октябрьским районным судом города Ижевска принято решение, которым в удовлетворении иска Брагина М.З., Брагиной Л.А., Брагина А.М. к ООО «Утес» о признании права собственности на квартиру оставлены без удовлетворения.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда УР от 22.06.2004 года решение Октябрьского районного суда г.Ижевска от 11.02.2004 года оставлено без изменения.

Решением Октябрьского районного суда г.Ижевска от 20.05.2021 иск ООО «Лесовик» к Брагину М.З., Брагиной Л.А. и Брагину С.М. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения был оставлен без удовлетворения. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским дела Верховного суда Удмуртской Республики от 15.09.2021 решение Октябрьского районного суда г.Ижевска от 20.05.2021 оставлено без изменения, жалоба ООО «Лесовик» - без удовлетворения. При этом судебная коллегия констатировала, что действие договора найма спорного жилого помещения продолжилось до декабря 2022.

С 09.12.2021 ООО «Завод строительных систем» является собственником данного жилого помещения (выписка из ЕГРН от 09.12.2021).

Указанные обстоятельства установлены представленными и исследованными в суде доказательствами.

Действительно, согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Основания возникновения бессрочного права пользования жилым помещением определены ЖК РФ, из содержания части 2 статьи 60 которого следует, что такое право возникает у нанимателя и членов его семьи, которым жилое помещение предоставлено на условиях договора социального найма.

В то время как из установленных по делу обстоятельств следует, что спорное жилое помещение находится в собственности юридического лица, предметом договора социального найма никогда не являлось, поскольку не принадлежало государственному или муниципальному жилищному фонду.

Так, кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 22 июня 2004 года при рассмотрении кассационной жалобы Брагина М.З. и Брагиной Л.А. на решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 11 февраля 2004 года, которым отказано в удовлетворении иска Брагиных к ООО «Утес» о признании права собственности на квартиру, установлено, что спорное жилое помещение не может быть передано в собственность Брагиных, в том числе, в порядке приватизации, поскольку не входит в состав государственного или муниципального жилищного фонда, является собственностью коммерческой организации.

Кроме того, из обстоятельств дела следует, что после возникновения у ООО «Успех» права собственности на спорную квартиру, она в государственный или муниципальный жилищный фонд не передавалась, находилась в частной собственности юридических лиц. Соответственно, право пользования на условиях договора социального найма данным жилым помещением у Брагиных не возникло, что исключает бессрочный характер их пользования.

Напротив, вступившим в законную силу вышеуказанным решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 11 февраля 2004 года установлено наличие у Брагиных права пользования квартирой на условиях договора найма, возникшего в декабре 1992 года.

Кроме того, наличие между первым собственником спорной квартиры – ООО «Утес» и Брагиными правоотношений по коммерческому найму подтверждено вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 7 марта 2006 года, которым частично удовлетворены исковые требования ООО «Утес» к Брагину М.З. о взыскании задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги и оставлен без удовлетворения встречный иск Брагина М.З. к ООО «Утес» об уменьшении размера платы за жилищно-коммунальные услуги и компенсации морального вреда.

Как видно из приведенного решения, наряду с коммунальными услугами Брагиным вменялось в обязанность внесение платы за найм спорного жилого помещения в пользу наймодателя – ООО «Утес», при этом суд первой инстанции исходил из наличия между ООО «Утес» и Брагиными правоотношений, вытекающих из договора коммерческого найма.

Вышеуказанные судебные акты являются доказательством наличия у ответчиков права пользования спорным жилым помещением на условиях договора коммерческого найма, начиная с декабря 1992 года.

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

С учетом вышеизложенного при разрешении настоящего спора подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие правоотношения по договору коммерческого найма.

Так, в силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

По смыслу данной нормы, приобретение ООО «Лесовик», а далее истцом по договору купли-продажи объекта недвижимости, в котором проживают Брагины, не влечет для них изменения прав и обязанностей в отношении занимаемого ими жилого помещения, а новый собственник получает все права и обязанности по договору найма.

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Из обстоятельств дела следует, что в письменном виде договор найма спорной квартиры ни с одним из ее собственников Брагиными не заключался, при этом правоотношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением на условиях договора коммерческого найма возникли в декабре 1992 года, проживание ответчиков на таких условиях в спорной квартире носит непрерывный характер. Следовательно, в рассматриваемом случае подлежат применению положения пункта 1 статьи 683 ГК РФ о пятилетнем сроке действия договора найма, которые действуют с 01.01.1996, то есть и на момент рассмотрения спора между сторонами. Доводы стороны ответчиком об ином порядке исчисления срока действия договора противоречат как вышеуказанным судебным актам, так и действующему ГК РФ.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

На дату приобретения ООО «ЗСС» права собственности на спорную квартиру (декабрь 2021 года) действие договора коммерческого найма не прекратилось, поскольку указанный срок истекал в декабре 2022 года.

При этом обязанность наймодателя по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма, предусмотренная пунктом 2 статьи 684 ГК РФ, истцом была выполнена, поэтому действие договора найма спорного жилого помещения завершилось в декабре 2022 года.

Направленные истцом в адрес ответчиков уведомления от 19 января 2022 года и от 18 октября 2022 года, содержит указание на намерение истца расторгнуть договор по окончании декабря 2022, сделаны с соблюдением установленных сроков, следовательно, влекут правовых последствий в виде прекращения действия договора коммерческого найма.

Материалами дела подтверждено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчики истцом неоднократно письмами уведомлялись об отсутствии намерения в продлении срока действия договора коммерческого найма жилого помещения, необходимости его освобождения, выселении из него.

Предложение о выкупе занимаемого жилого помещения поступало от истца также и ответчикам.

С учетом изложенного, исковые требования ООО о признании договора найма с Брагиным расторгнутым, выселении их из жилого помещения подлежит удовлетворению, что является в силу закона основанием длоя снития их с регистрационного учета.

Доводы ответчиков о наличии у них права бессрочного пользования спорным жилым помещением судом отклоняются, т.к. доказательств этому сторонами не представлено. Встречный иск Брагина М.З., Брагина С.М., Брагиной Л.А, к обществу с ограниченной ответственностью «Завод строительных систем» о признании права постоянного бессрочного пользования жилым помещением не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск общества с ограниченной ответственностью «Завод строительных систем» (ИНН 1831075790) к Брагину М.З. (паспорт <данные изъяты>), Брагину С.М. (паспорт <данные изъяты>), Брагиной Л.А, (паспорт <данные изъяты>) о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении из жилого помещения удовлетворить.

Признать расторгнутым договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: г.<данные изъяты>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Завод строительных систем» и Брагиным М.З.

Выселить Брагина М.З., Брагина С.М., Брагиной Л.А, из жилого помещения, расположенного по адресу: г.<данные изъяты>

Настоящее решение является основанием для снятия Брагина М.З., Брагина С.М., Брагиной Л.А, с регистрационного учета по адресу: <данные изъяты>

В удовлетворении встречного иска Брагина М.З., Брагина С.М., Брагиной Л.А, к обществу с ограниченной ответственностью «Завод строительных систем» о признании права постоянного бессрочного пользования жилым помещением отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Октябрьский районный суд г.Ижевска.

    Решение в окончательной форме вынесено 21 января 2024 г.

Председательствующий судья                                         Н.В. Кузнецова