Решение по делу № 2-266/2022 от 06.06.2022

№2-266/2022

УИД 55RS0031-01-2022-000308-36

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 августа 2022 года               р.п. Саргатское Омской области

Саргатский районный суд Омской области

в составе председательствующего судьи Фогель И.В.,

при секретарях Костроминой Л.Г., помощнике судьи Гляденцевой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Таратухина А. В. к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Шанс» о переводе прав и обязанностей на покупателя

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Саргатский районный суд к ответчику СПК «Шанс» с исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей на покупателя.

В обосновании иска указал, что истцу на праве собственности принадлежит 6/218 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, что подтверждается записью регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Земельный участок с кадастровым номером: № отнесен к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, адрес (местоположение): <адрес>, р-н Саргатский, с/п Саргатское, центральная часть кадастрового квартала №

В целях подготовки проекта межевания земельного участка для его последующего выдела счет земельной доли истца представителем истца по нотариальной доверенности Алексеенко Е.И. был заключен договор подряда на выполнении кадастровых работ с ООО «Меридиан-55».

11 февраля 2022 г. Кадастровым инженером ООО «Меридиан-55» Смъштяевой Т.А. в средствах массовой информации - газете Саргатского района Омской области «К новым рубежам» было размещено извещение о проведении собрания о согласовании проекта межевания и местоположения границ земельного участка с условным номером №, № Собрание заинтересованных лиц по поводу согласования проекта межевания, размера и местоположения границ выделяемого земельного участка назначено на 11 час. 00 мин. ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, р.<адрес>. Сроки для ознакомления заинтересованных лиц с проектом межевания, внесения предложений по его доработке и возражений о местонахождении границ - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ от СПК «Шанс» поступили письменные возражения относительно размера и местоположения границ, выделяемых в счет земельных долей №, №, а именно: несогласие с местоположением выделяемых земельных долей. Дополнительно к своему возражению СПК «Шанс» была приложена выписка из Единого государственного реестра прав, из которой истец узнал, что ответчик СПК «Шанс», является собственником 12/218 доли в праве общей долевой собственности на Земельный участок с кадастровым номером № (запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ)

Собственники земельных долей, у которых Ответчиком приобретены земельные доли (земельная доля), не указаны.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, правом приобретения земельной доли при её отчуждении участником долевой собственности лицо, не являющееся участником долевой собственности, не обладает.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В качестве иных последствий признания сделки недействительной как совершенной с нарушением закона Гражданский кодекс РФ в статье 250 предусматривает перевод прав и обязанностей покупателя, в случае, если нарушено преимущественное право участника долевой собственности на покупку доли.

Преимущественное право покупки перед третьими лицами направлено на обеспечение

приоритетного интереса участника долевой собственности. Истец считает, что, как участник общей долевой собственности, обладает таким преимущественным правом в силу прямого указания закона.

Истца о намерении совершения сделки с земельными долями никто не извещал, тем самым он был лишен права в первоочередном порядке приобрести долю по заранее определенной известной ему цене. Продавцы (продавец) имели возможность, действуя в рамках законных требований, распорядиться своей долей в праве собственности только после извещения истца, как сособственника, о совершении сделки купли-продажи и продать ее другому лицу только по истечении месячного срока либо в случае отказа от покупки доли другими сособственниками.

Следовательно, сделка отчуждения доли в праве общей собственности в пользу СПК «Шанс» проведена с нарушением закона, является ничтожной. При покупке земельных долей (земельной доли) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: № СПК «Шанс» было нарушено преимущественное право истца на покупку земельной доли.

Просит суд перевести на истца, Таратухина А. В., права и обязанности покупателя по сделкам, в результате совершения которых СПК "Шанс» ИНН 5532005707, ОГРН 1025501973661 приобрел в собственность земельные доли (земельную долю) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: №

Истец Таратухин А.В. в судебном заседании участие не принимал, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Доверил представлять свои интересы Алексеенко Е.И..

Представители истца по доверенности Алексеенко Е.И., по устному ходатайству Бычковский А.В., в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, по основаниям указанным в исковом заявлении. Дополнительно пояснив, что договор аренды заключен не в отношении всего земельного участка с кадастровым номером: №, а в отношении части его, принадлежащей Ю.. Участник долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: № Ю., в нарушение требовании статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 № 101-ФЗ распорядился своей долей, продав ее СПК «Шанс» без выделения земельного участка в счет земельной доли. О том, что СПК «Шанс» приобрел долю в земельном участке № истец узнал только когда поступили возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого Таратухиным А.В. земельного участка. Считают, что заключая договор аренды доли в земельном участке с кадастровым номером: №, Ю., совершил сделку, посягающую на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в частности, право собственности истца на долю в праве общей собственности и право распоряжение общей долевой собственностью на основании общего решения всех собственников, а в соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор купли-продажи от 18 февраля 2022 года, заключенный с Ю. и СПК «Шанс» является следствием, юридическим последствием заключения договора аренды доли в земельном участке с кадастровым номером: №

Принимая во внимание положение ст.167 ГК РФ, можно сделать вывод, договор купли-продажи от 18 февраля 2022 года, заключенный с Ю. и СПК «Шанс» является недействительной (ничтожной) сделкой. Требования о признании сделки недействительной заявлять не желают.

Для обеспечения исковых требований истцом на депозит была внесена сумма в размере 100 000 рублей. Просят перевести на истца, Таратухина А. В., права и обязанности покупателя по сделкам, в результате совершения которых СПК «Шанс» приобрел в собственность земельные доли (земельную долю) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: №

Представители ответчика СПК «Шанс» Дмитриев С.М., Ревазов К.С. в судебном заседании возражали относительно заявленных требований. Дополнительно пояснив, что на протяжении нескольких лет СПК «Шанс» обрабатывает земельный участок с кадастровым номером № С каждым собственником земельных долей был заключен договор аренды на 11 месяцев. Считают, что договор купли-продажи земельной доли заключен правомерно, так как СПК «Шанс» обрабатывает весь земельный участок.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Г2, Б1, А4, А1, Артёмова Н.А., Ч3, Ш2, А2, Г1, А3, Р1, Р2, А3, П1, Н1, М1, Г3, А5, А6, А7, А8, А9, А10, Л2, Ч1, Ч2, Г6, Т1, Ю. в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Омской области, филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Омской области, ООО «Меридиан-55» в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом указанных обстоятельств суд полагает надлежащим извещение участников судебного заседания о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем, на основании п. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав доводы участвующих лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В силу пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения") установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 приведенного закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (пункт 2 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Таким образом, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

Вместе с тем, положения Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливают специальное правовое регулирование в регулируемой этим законом сфере по сравнению с общими нормами ГК РФ и имеют над ними приоритет.

Таким образом, установленное статьей 250 ГК РФ право преимущественной покупки не действует в отношении продажи земельных долей из земельных участков, поскольку продажа земельных долей без выдела земельного участка в счет земельной доли в любом случае возможна только лицу, являющемуся участником долевой собственности (или непосредственно обрабатывающему земельный участок), а нарушение установленного запрета влечет отличное от предусмотренного в пункте 3 статьи 250 ГК РФ последствие в виде ничтожности договора.

Положения пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельхозназначения не устанавливают какого-либо преимущественного права покупки земельной доли у участников долевой собственности либо у непосредственно использующего земельный участок лица. Более того, положения пункта 2 статьи 12 Закона об обороте земель сельхозназначения вообще освобождают продавца от обязанности уведомления других участников долевой собственности о намерении продать земельную долю кому-либо из участников. Соответственно, в Законе об обороте земель сельхозназначения отсутствует механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение аналогичных положений, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРН от 14 июня 2022 г. по состоянию на 14 июня 2022 г. собственниками долей земельного участка общей площадью 3 090 209 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, Саргатское сельское поселение, центральная часть кадастрового квартала № являются: Г2, Б1, А4, А1, А11, Ч3, Ш1, А2, Г1, А3, Р1, Р2, А3, П1, Н1, М1, Г3, А12 А6, А7, А8, А9, А10, Д3, Ч1, Ч2, Г5, Таратухин А. В., СПК «Шанс» (том 1 л.д. 47-67).

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером № следует, что Юдиным А.В. прекращено право собственности на 12/218 доли, на основании договора купли-продажи доли из земельного участка с кадастровым номером №, регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ №, за СПК «Шанс» ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на 12/218 доли, номер государственной регистрации № (том 1 л.д. 68-93).

Из представленного реестрового дела на объект - земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, р-н Саргатский, с/п Саргатское, центральная часть кадастрового квартала № следует, что согласно справке, выданной председателем комитета сельского хозяйства Администрации Саргатского муниципального района Омской области СПК «Шанс» на протяжении длительного периода времени (с 2008 года) обрабатывает земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 318 га по краткосрочным договорам аренды с владельцами земельный долей на этом участке в количестве 33 человек (том 1 л.д. 109).

Согласно договору аренды земельной доли из земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Юдин А.В. передал в аренду СПК «Шанс» с 23 января 2022 г. до 31 декабря 2022 г. свою земельную долю (том1 л.д. 115).

Согласно договору купли-продажи доли из земельного участка с КН № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Юдин А.В. продал СПК «Шанс» 12/2018 долю из земельного участка с кадастровым номером № за 100 000 рублей (том 1 л.д. 118-119).

Из представленных договоров аренды земельных долей, заключенных с владельцами земельный долей и СПК «Шанс» следует, что договора заключаются на протяжении нескольких лет с каждым собственником земельных долей на краткосрочный период, а именно на 11 месяцев. Данные договора заключены и в том числе с истцом Таратухиным А.В. (том. 2 л.д. 36-125).

Договор аренды земельного участка считается заключенным, поскольку собственники земельных долей ежегодно получали арендную плату и не высказывали каких-либо возражений.

На основании краткосрочных договоров аренды с владельцами земельный долей спорного земельного участка СПК «Шанс» на протяжении нескольких лет использует его. Данные договора заключены в простой письменной форме, договора не признаны недействительными. В связи с чем, суд считает, что ответчиком подтвержден факт использования земельного участка с кадастровым номером № в целом.

Доводы истца о том, что договора являются ничтожной сделкой, суд не принимает во внимание, так как они не были оспорены.

Также суд считает, что у истца не возникло преимущественного права покупки доли, так как следует из приведенных выше норм закона прежний собственник извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не обязан.

Таким образом, правовые основания для удовлетворения иска Таратухина А.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по вышеуказанной сделке не имеется. В связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Таратухина А. В. к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Шанс» о переводе прав и обязанностей на покупателя отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Саргатский районный суд Омской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме - 09 августа 2022 года.

Председательствующий       И.В. Фогель

Копия верна

Председательствующий       И.В. Фогель