Решение по делу № 3-89/2015 от 20.07.2015

Дело № 3-89/2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 ноября 2015 года г. Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Парфеновой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Суханове М.А.,

с участием представителей:

административных истцов ООО Строительная фирма «Управление механизации № 5» и ООО «Управление механизации - 5» - Качан О.О.,

административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Румянцева А.А., Жильцовой Е.В.,

заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» – Григорьевой Л.Х.,

заинтересованного лица - Администрации г.Твери – Ивановой Е.А., Антоновой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО Строительная фирма «Управление механизации № 5» и ООО «Управление механизации - 5» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Строительная фирма «Управление Механизации № 5» и Общество с ограниченной ответственностью «Управление механизации – 5» обратились в Тверской областной суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – базы механизации, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование заявленных требований общества указали, что они являются собственником и арендатором помещений данного объекта, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости базы механизации, в связи с чем несоответствие кадастровой стоимости указанного объекта его рыночной стоимости затрагивает их права и законные интересы.

На основании статьи 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года № 22-ФЗ «О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» настоящее дело рассматривается в порядке, предусмотренном данным Кодексом.

В судебном заседании представитель административных истцов Качан О.О. заявленные требования поддержала.

Представители административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – Румянцев А.А. и Жильцова Е.В., представитель заинтересованного лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области – Григорьева Л.Х., представители заинтересованного лица – Администрации г.Твери – Иванова Е.А. и Антонова Н.А. возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, заинтересованные лица Егоров С.А. и Овечкин А.Л. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области представило в суд возражения, обоснованные несоответствием представленного заявителем отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области» в письменных возражениях указал, что Учреждение является ненадлежащим заинтересованным лицом, так как сведения о кадастровой стоимости вносятся на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, утвердившего в установленном законодательством порядке результаты государственной кадастровой оценки, решения суда, либо поступивших в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведений о кадастровой стоимости. Прав и законных интересов заявителя Учреждение не нарушало. Кроме того, представленное заявителем экспертное заключение о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства не является доказательством рыночной стоимости.

Выслушав представителей сторон и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, объект недвижимого имущества – база механизации, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежит на праве долевой собственности ООО Строительная фирма «Управление Механизации № 5», доля в праве <данные изъяты>, Егорову С.А., доля в праве - <данные изъяты>, Овечкину А.Л., доля в праве - <данные изъяты> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на указанный объект недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года серии
№.

ООО «Управление механизации-5» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с ООО Строительная фирма «Управление Механизации № 5» на срок одиннадцать месяцев, приобрело право аренды части помещений базы механизации.

В соответствии с дополнительным соглашением к данному договору, а также договорами аренды, заключенными между ООО «Управление механизации-5», а также Егоровым С.А. и Овечкиным А.Л. ДД.ММ.ГГГГ года, обществу в аренду были переданы все помещения указанного объекта недвижимого имущества на тот же срок.

По условиям договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ года и от ДД.ММ.ГГГГ года ежемесячная арендная плата составляет <данные изъяты>% от кадастровой стоимости базы механизации (пункт 3.1).

Пунктом 3.2, 3.3 указанных договоров арендатору предоставлено право оспорить кадастровую стоимость арендуемого здания в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, с учетом руководящих разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендатор - ООО «Управление механизации-5» вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 года № 4-нп.

Принадлежащий заявителям объект недвижимого имущества вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Согласно кадастровой справке филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ года его кадастровая стоимость была определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере <данные изъяты> рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки объекта недвижимости общества ДД.ММ.ГГГГ года обратились в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением комиссии от ДД.ММ.ГГГГ года заявителям было отказано в пересмотре результатов кадастровой оценки, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, в подтверждение его рыночной стоимости административными истцами представлен выполненный оценщиком ООО «Альянс-Профи» отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ года № №, в соответствии с которым рыночная стоимость данного объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила <данные изъяты> рублей.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области представило возражения, обусловленные тем, что в отчете использованы объекты-аналоги без учета земельных участков; не приведены сведения об учете в ставке арендной платы НДС при расчете стоимости доходным подходом; в объявлении о продаже здания-аналога № 3 отсутствует дата предложения (страница 125 отчета), а в объявлении о продаже земельного участка-аналога № 3 (страница 126 отчета) отсутствуют сведения о цене; расчет накопленного износа в размере 88% не соответствует выводу оценщика об удовлетворительном состоянии здания; расчет операционных расходов основан на данных за третий квартал 2009 года в отношении рынка недвижимости г.Санкт-Петербурга.

Оценивая данный отчет в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что он не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату ее определения в связи с несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу положений стати 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 4 и 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года, действовавшего на момент проведения оценки, итоговая рыночная стоимость объекта оценки должна быть определена в виде конкретной, определенной на дату оценки, величины цены объекта оценки для последующего внесения сведений о ней в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой стоимости.

В заключении о рыночной стоимости объекта недвижимости, приведенном на странице 75 вышеуказанного отчета об оценке, указано, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества на ДД.ММ.ГГГГ года составила <данные изъяты> рублей.

Однако в письме ООО «Альянс-Профи» от ДД.ММ.ГГГГ года, адресованном ООО СФ «УМ № 5», представленном в составе отчета об оценке, рыночная стоимость базы механизации представлена в двух вариантах: <данные изъяты> рублей с учетом НДС (18%) и <данные изъяты> рублей без учета НДС.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Картошкина Е.М. пояснила, что по ее мнению, рыночная стоимость для целей оспаривания кадастровой стоимости должна определяться без учета НДС. Между тем, данное утверждение ставит под сомнение приведенный выше вывод оценщика в итоговом заключении по результатам проведенной оценки.

Представленное в суд ООО «Альянс-Профи» письмо том, что рыночная стоимость объекта оценки определена с учетом НДС, а также, справочно, без учета НДС, данную неоднозначность выводов оценщика не устраняет.

Кроме того, из содержания отчета об оценке следует, что НДС был учтен оценщиком только при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества затратным подходом. Сведений о том, как учитывался данный налог при расчете рыночной стоимости другими подходами, оценщиком не приведено.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать объекты-аналоги, сходные с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, после чего скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения (пункт 14, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 1).

При расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщик не применил корректировку к стоимости здания-аналога № 3 на время продажи, однако дату предложения о его продаже не указал, сославшись лишь на его действительность на ДД.ММ.ГГГГ года.

Между тем, даты размещения объявление о продаже этого объекта не содержит и данную существенную характеристику аналога, использованного при проведении оценки, не подтверждает. В ходе допроса в судебном заседании оценщик Картошкина Е.М. сведения о дате предложения объекта-аналога, источник информации о его актуальности на дату оценки указать не смогла.

Отсутствие информации о времени продажи одного из трех объектов-аналогов не позволяет сделать вывод о его сопоставимости с объектом оценки по соответствующему элементу сравнения, а, соответственно, и об обоснованности и достоверности как результата оценки в рамках сравнительного подхода, так и итогового результата проведенной оценки.

Положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от ДД.ММ.ГГГГ года № № приведенные выше недостатки Отчета об оценке не устраняет, так как экспертиза Отчета являлась нормативно-методической, проводилась без повторной оценки и анализа исходных данных, используемых оценщиком.

С учетом имеющихся недостатков отчета об оценке, принимая во внимание возражения Управления Росреестра по Тверской области относительно выводов оценщика, для подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости в ходе производства по делу по ходатайству административных истцов определением суда от 02 октября 2015 года была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости принадлежащего им объекта недвижимого имущества.

Согласно заключению эксперта Морозовой Е.В., являющейся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – базы механизации с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года составила <данные изъяты> рублей.

Оценивая данное экспертное заключение в соответствии со статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает, что оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка производственно-складской недвижимости в г.Твери, к категории которой относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии объявлений, размещенных в сети Интернет.

Экспертом при определении рыночной стоимости объекта недвижимости применялся затратный, сравнительный и доходный подходы.

В рамках затратного подхода эксперт рассчитал затраты на замещение оцениваемого объекта в соответствии со сборником укрупненных показателей стоимости строительства «Ко-Инвест» и с учетом накопленного износа объекта определил его рыночную стоимость на дату оценки.

При применении сравнительного подхода оценщиком были подобраны аналоги-объекты, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки, стоимость которых была скорректирована в соответствии с имеющимися различиями между ними и объектом оценки.

В рамках доходного подхода эксперт произвел деление соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая определена на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт осуществил согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании трех подходов к оценке с применением процедуры взвешивания, обосновав расчет весовых коэффициентов.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие о наличии оснований для отвода эксперта, отсутствуют. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

Участвующие в деле лица с выводами экспертного заключения согласились, правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы не воспользовались.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административных истцов о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, а доказательством, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, равной <данные изъяты> рублей, именно в таком размере должна быть установлена кадастровая стоимость указанного объекта.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины и судебной экспертизы относятся на заявителя и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – базы механизации с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - ДД.ММ.ГГГГ года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тверского областного суда - в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В.Парфенова