Решение по делу № 3а-61/2021 от 08.09.2020

дело № 3а-61/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь                          07 апреля 2021 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Калиниченко Я. К.,

с участием представителей : административного истца Воробьевой О. П. – Черноусовой Ю. Н., административного ответчика – министерства имущественных отношений Ставропольского края – Голембовского А. В., заинтересованного лица – государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» – Сахаровой В. Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Воробьевой О. П. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

установил :

Административный истец – Воробьева О. П. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 01 января 2019 года :

- с кадастровым номером …:194, площадью 163732 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – под строительство санаторно-курортного комплекса «…», расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 90 165 000 рублей;

- с кадастровым номером …:195, площадью 17280 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 10 015 000 рублей;

- с кадастровым номером …:43, площадью 54203 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса "…», расположенного по адресу: …, в размере его рыночной стоимости – 29 849 000 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований Воробьева О. П. указала, что вышеуказанные земельные участки принадлежат ей на праве собственности.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, оценка которых производилась по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года определена : с кадастровым номером …:194 в размере 361 312 316, 36 рублей, с кадастровым номером …:195 в размере – 37 603 526, 40 рублей, с кадастровым номером …:43 в размере – 118 921 924, 03 рублей.

Считая установленную кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы, Воробьева О. П. обратилась к независимому оценщику – ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнёр» для определения рыночной стоимости заявленных в иске земельных участков.

Согласно отчету об оценке № … от 15 июля 2020 года, выполненному ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнёр», рыночная стоимость спорных земельных участков определена : с кадастровым номером …:194 в размере 90 165 000 рублей, с кадастровым номером …:195 в размере – 10 015 000 рублей, с кадастровым номером …:43 в размере – 29 849 000 рублей.

Административный истец Воробьева О. П. полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает ее права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера налоговых платежей, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

В предварительном судебном заседании 05 октября 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество».

В судебном заседании представитель административного истца Воробьевой О. П. – Черноусова Ю. Н. поддержала заявленные требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков по состоянию на дату оценки – 01 января 2019 года : с кадастровым номером …:194 в размере 91 853 652 рублей, с кадастровым номером …:195 в размере – 13 409 280 рублей, с кадастровым номером …:43 в размере – 31 925 567 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика – министерства имущественных отношений Ставропольского края – Голембовский А. В. в судебном заседании возражал в удовлетворении заявленных административных исковых требовании, ссылаясь на правильность установленной в результате массовой государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости спорных земельных участков и несогласие с проведенной по делу судебной оценочной экспертизой.

Представитель заинтересованного лица - ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» - Сахарова В. Э. в судебном заседании поддержала доводы, приведенные в письменных возражениях на административный иск, возражала в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на отсутствие к этому правовых оснований и на несогласие с выводами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Административный истец Воробьева О.П., представители административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения, ходатайств об отложении слушания дела не заявляли.

В письменных возражениях на иск административный ответчик – Управление Росреестра по Ставропольскому краю просило рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления и указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объектах недвижимости : земельном участке с кадастровым номером …:194, с разрешенным видом использования «под строительство санаторно-курортного комплекса «…», категорией земель «земли населенных пунктов», площадью 163732 кв. м., кадастровой стоимостью 361 312 316, 36 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:195, с разрешенным видом использования «под строительство санаторно-курортного комплекса «…», категорией земель «земли населенных пунктов», площадью 17280 кв. м., кадастровой стоимостью 37 603 526, 40 рублей; земельном участке с кадастровым номером …:43, с разрешенным видом использования «под строительство санаторно-курортного комплекса «…», категорией земель «земли населенных пунктов», площадью 54203 кв. м., кадастровой стоимостью 118 921 924, 03 рублей. Сведения о кадастровой стоимости указанных земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» (том 1 л. д. 147-150).

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителей : административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, допросив эксперта … М. А., проводившего по настоящему административному делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является, в частности, земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В силу положений части 1 статьи 245 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодека административного судопроизводства Российской Федерации, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 27 июня 2018 года № 253-п «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Ставропольском крае в соответствии с Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» датой такого перехода установлено 01 июля 2018 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края : всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных земельных участков их рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости спорных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку земельный налог за находящиеся у Воробьевой О. П. в собственности земельные участки с кадастровыми номерами …:194, …:195, …:43 рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из материалов административного дела и подтверждается надлежащими письменными доказательствами, Воробьевой О. П. на праве собственности принадлежат земельные участки :

- с кадастровым номером …:194, назначение – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 163732 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1270 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04 сентября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 21 июня 2019 года (том 1 л. д. 28-37);

- с кадастровым номером …:195, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 17280 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1720 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04 сентября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 21 июня 2019 года (том 1 л. д. 16-27);

- с кадастровым номером …:43, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 54203 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1470 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: …, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04 сентября 2020 года № … и о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана соответствующая запись регистрации № … от 21 июня 2019 года (том 1 л. д. 38-58).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки, в том числе земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года установлена : с кадастровым номером …:194 в размере 361 312 316, 36 рублей, с кадастровым номером …:195 в размере – 37 603 526, 40 рублей, с кадастровым номером …:43 в размере – 118 921 924, 03 рублей, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 ноября 2020 года № …, № …, № …. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года (том 2 л. д. 11-13).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорных земельных участков и полагая ее завышенной, административный истец представила отчет № … от 15 июля 2020 года об определении рыночной стоимости спорных объектов, выполненный ООО Межрегиональный центр оценки «Бизнес-Партнёр», в соответствии с которыми по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость спорных земельных участков составила : с кадастровым номером …:194 в размере 90 165 000 рублей, с кадастровым номером …:195 в размере – 10 015 000 рублей, с кадастровым номером …:43 в размере – 29 849 000 рублей (том 1 л. д. 163-227).

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 вышеуказанного Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В процессе рассмотрения дела, в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости спорных земельных участков и установления юридически значимых обстоятельств по делу определением Ставропольского краевого суда от 04 декабря 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Южный региональный центр судебной экспертизы» (том 2 л. д. 24-28).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № … от 15 февраля 2021 года рыночная стоимость спорных земельных участков состоянию на 01 января 2019 года составила: с кадастровым номером …:194 в размере 91 853 652 рублей, с кадастровым номером …:195 в размере – 13 409 280 рублей, с кадастровым номером …:43 в размере – 31 925 567 рублей (том 2 л. д. 32-128).

Допрошенная судом в ходе судебного разбирательства эксперт … М. А. выводы, изложенные в заключении экспертизы, поддержала, дала пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (пункт 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы № … от 15 февраля 2021 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав экспертное заключение № … от 15 февраля 2021 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости спорных земельных участков с учетом их местоположения, целевого использования.

Так, из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что она проведена на основании натурного обследования, о чем составлены фототаблицы, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле № 3а-61/2021 (№ 3а-415/2020) с использованием данных из альтернативных источников информации : публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения.

Объектами оценки при проведении судебной экспертизы являлись:

- земельный участок с кадастровым номером …:194, назначение – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 163732 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1270 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: …, на удалении от центра населенного пункта и от транспортных путей, имеющий многоугольную форму, неровный рельеф участка, находящийся в собственности, предназначенный для размещения объектов рекреации, не застроенный, окружающая застройка – смешанная (рекреационная, жилая);

- земельный участок с кадастровым номером …:195, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 17280 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1720 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: …, на удалении от центра населенного пункта и от транспортных путей, имеющий четырехугольную форму, неровный рельеф участка, находящийся в собственности, предназначенный для размещения объектов рекреации, не застроенный, окружающая застройка – смешанная (рекреационная, жилая);

- земельный участок с кадастровым номером …:43, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 54203 кв.м., расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1470 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: …, на удалении от центра населенного пункта и от транспортных путей, имеющий многоугольную форму, неровный рельеф участка, находящийся в собственности, предназначенный для размещения объектов рекреации, не застроенный, окружающая застройка – смешанная (рекреационная, жилая).

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования за 2018 год, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – земельные участки под объекты рекреации, определена активность рынка, проведен анализ ценообразующих факторов и рынка земельных участков под объекты рекреации в г. …, данных о наличии предложений к продаже земельных участков для размещения объектов санаторно-курортного назначения экспертом в исследуемый период не вывялено, в связи с чем, отбор аналогов произведен экспертом из земельных участков иного вида разрешения – промышленного назначения, близких по местоположению к объектам оценки, не имеющих на своей территории каких-либо улучшений кроме коммуникаций, с применением соответствующих корректировок. Также экспертом описан выбор и применение подходов и методов оценки.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости спорных земельных участков сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Данный метод включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходным с оцениваемым, с учетом вышеприведенных обстоятельств. В качестве единицы сравнения принят удельный показатель – стоимость в рублях 1 кв.м. общей площади земельного участка. Отказ от применения доходного и затратного подходов экспертом подробно мотивирован в исследовательской части заключения.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами–аналогами. Из выставленных на продажу на открытом рынке 16 объектов экспертом выбрано 3 наиболее близких к объектам оценки по своим характеристикам. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы : все земельные участки расположены в г. …, находятся в собственности, расположены не на красной линии, имеют промназначение, все необходимые коммуникации.

При расчете рыночной стоимости спорных объектов оценки экспертом описаны примененные корректировки. Так, из описательной части экспертного исследования и соответствующих таблиц «Расчет стоимости сравнительным подходом земельного участка с к/н …:194» (том 2 л. д. 107-110), «Расчет стоимости сравнительным подходом земельного участка с к/н …:195» (том 2 л. д. 111-114), «Расчет стоимости сравнительным подходом земельного участка с к/н …:43» (том 2 л. д. 115-118), следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, на вид разрешенного использования, на наличие ж/д путей, на общую площадь, так как отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении. Стоимость 1 кв.м. определена экспертом для земельного участка с кадастровым номером …:194 в размере – 561 рубля, для земельного участка с кадастровым номером …:195 в размере – 776 рублей, для земельного участка с кадастровым номером …:43 в размере – 589 рублей.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков с кадастровыми номерами …:194, …:195, …:43 с учетом их местоположения, целевого использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Допрошенная в судебном заседании эксперт … М. А., проводившая по делу судебную оценочную экспертизу, подтвердила свое заключение, поддержала свои письменные пояснения на возражения и пояснила, что объекты оценки – спорные земельные участки относятся к сегменту рынка назначения «рекреация», однако подобные земельные участки под рекреацию не продаются, на рынке отсутствуют соответствующие предложения. В связи с этим в качестве объектов-аналогов в рамках проводимого исследования ею были отобраны земельные участки промышленного назначения в соответствии со Справочником оценщика недвижимости 2018 г. Земельные участки, ч. 2 Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород (под ред. Лейфер Л. А.) и Сборника рыночных корректировок (СРК-2018) под ред. Яскевича Е. Е., и при расчетах к объектам-аналогам применена корректировка по назначению исследуемых земельных участков.

На основании установленных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорных земельных участков от величины их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами …:194, …:195, …:43 по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога, исчисляемого из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования Воробьевой О. П. об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

Как указано выше, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В связи с этим, обращение Воробьевой О. П. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости по состоянию на дату, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с вышеуказанными положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость заявленных в иске объектов недвижимости, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости этих объектов.

С учетом изложенного, выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № … от 15 февраля 2021 года, опровергающих содержащиеся в отчете об оценке № … от 15 июля 2020 года данные об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:194, …:195, …:43, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено, ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало, размер рыночной стоимости подлежит установлению в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которой рыночная стоимость заявленных в иске земельных участков по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года составила : с кадастровым номером …:194 в размере 91 853 652 рублей, с кадастровым номером …:195 в размере – 13 409 280 рублей, с кадастровым номером …:43 в размере – 31 925 567 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков с кадастровыми номерами …:194, …:195, …:43.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Воробьевой О. П. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:194, назначение – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 163732 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 1270 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: …, в размере равном его рыночной стоимости – 91 853 652 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:195, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 17280 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1720 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: …, в размере равном его рыночной стоимости – 13 409 280 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …:43, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство санаторно-курортного комплекса «…», площадью 54203 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир – жилой дом. Участок находится примерно в 1470 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: …, в размере равном его рыночной стоимости – 31 925 567 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:194, …:195, …:43.

Административное исковое заявление Воробьевой О. П. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков поступило в Ставропольский краевой суд 08 сентября 2020 года.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами …:194, …:195, …:43, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 19 апреля 2021 года.

Председательствующий судья      Задорнева Н.П.