Решение по делу № 33-2846/2021 от 01.04.2021

УИД 29RS0003-01-2020-000019-95

Строка 118г; госпошлина 150 руб.

Судья Минина Н.В.                                        12 мая 2021 г.

Докладчик Мананникова Т.А.       Дело № 33-2846/2021          г.Архангельск

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Мананниковой Т.А.,

судей Рассошенко Н.П., Романовой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Степанишиной С.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-54/2020 по иску Морозовой С.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Урдомаинвестстрой», Воронцову М.М. о признании отсутствующим права собственности на жилое помещение и признании права собственности на жилое помещение по апелляционной жалобе представителя третьего лица Турубанова Д.Е. – Петрова А.П. на решение Вилегодского районного суда Архангельской области от 29 сентября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия

установила:

Морозова С.Н. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Урдомаинвестстрой» (далее – ООО «Урдомаинвестстрой»), Воронцову М.М., попросив после уточнения заявленных требований признать отсутствующим право собственности Воронцова М.М. на квартиру № в доме № по <адрес> с кадастровым номером № и признать за ней право собственности на указанное жилое помещение.

Заявленные требования мотивировала тем, что ООО «Урдомаинвестстрой», осуществляющим строительство многоквартирного дома № по <адрес>, были привлечены денежные средства граждан по схеме, отличной от формы договора долевого участия в строительстве. Директор названного общества Узбеков В.В. на стадии получения разрешения на строительство жилого дома заключил с ней и иными лицами в отношении всех строящихся в указанном доме квартир соглашения о намерении заключить договоры купли-продажи квартир, которые, по своей сути, являлись договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Условие договора в части оплаты стоимости квартиры исполнены в полном объеме, однако после ввода жилого дома в эксплуатацию в июне 2017 г. жилое помещение ей не передано.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены директор и кредитор ООО «Урдомаинвестстрой» – Узбеков В.В. и Турубанов Д.Е. соответственно.

Ответчики ООО «Урдомаинвестстрой» и Воронцов М.М., третьи лица Узбеков В.В. и Турубанов Д.Е. возражений по иску не представили.

Судом постановлено решение об удовлетворении иска.

С данным решением суда не согласился представитель третьего лица Турубанова Д.Е. – Петров А.П., в поданной апелляционной жалобе попросил решение в части признания за истцом права собственности на жилое помещение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска в данной части.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указал, что справка об оплате стоимости квартиры при отсутствии первичных платежных документов и акт приема-передачи квартиры не являются надлежащими доказательствами фактической оплаты ее стоимости. Обратил также внимание на то, что ранее со стороны ООО «Урдомаинвестстрой» уже имело оформление перехода права собственности на Воронцова М.М. ряда квартир, расположенных в доме № по <адрес>, в том числе квартиры истца. Однако судебным решением по делу № 2-1/2019 было установлено, что фактически оплата стоимости произведена не была, в связи с чем договор был признан недействительным и квартиры возвращены ООО «Урдомаинвестстрой». Данные действия свидетельствуют о недобросовестном поведении директора названного общества. В подтверждение своих доводов сослался на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации по аналогичному спору.

В возражениях на апелляционную жалобу истец Морозова С.Н. попросила оставить решение суда без изменения.

В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом.

        Суд апелляционной инстанции, проверив в соответствии со ст. 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом.

Основания приобретения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ, согласно абз. 1 п. 1, п. 2 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 1 данного Федерального закона (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения о намерениях) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом первой инстанции установлено, что ООО «Урдомаинвестстрой» 08 августа 2012 г. зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1122904001329. Основным видом деятельности названного общества является строительство жилых и нежилых зданий (код ОКВЭД 41.2); руководителем ООО «Урдомаинвестстрой» с момента создания общества являлся Узбеков В.В.

30 августа 2012 г. между администрацией МО «Ленский муниципальный район» и ООО «Урдомаинвестстрой» заключен договор аренды № 74, в соответствии с которым последнему передан в аренду земельный участок, площадью 2220 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый № с разрешенным использованием – для строительства многоквартирного жилого дома.

15 августа 2013 г. администрацией МО «Урдомское» выдано ООО «Урдомаинвестстрой» разрешение на строительство объекта недвижимости № многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <адрес>.

25 августа 2017 г. выдано разрешение № на ввод объекта капитального строительства – многоквартирного (36-квартирного) жилого дома № по <адрес> в эксплуатацию.

На стадии получения разрешения на строительство вышеуказанного дома генеральный директор ООО «Урдомаинвестстрой» Узбеков В.В. от своего имени заключил с Морозовой С.Н. и другими лицами в отношении строящихся в этом доме квартир соглашения о намерениях заключить договоры купли-продажи с указанием номера квартиры, ее площади, этажа, номера подъезда.

В п. 2 соглашений о намерениях сторонами согласована предварительная стоимость и порядок оплаты, который включает в себя предварительный платеж (уплачивается после подписания соглашения) и окончательный расчет.

Из представленного Морозовой С.Н. в суд дополнительного соглашения к соглашению о намерениях от 25 декабря 2013 г., заключенного между ней и Узбековым В.В., следует, что стороны намеревались в будущем заключить договор купли-продажи квартиры №, расположенной на № этаже в подъезде № указанного дома, предварительной площадью 40, 40 кв.м. в 36-квартирном жилом доме, расположенном в <адрес> за домом №, по цене 33 000 руб. за 1 кв. м общей площади квартиры (далее - соглашения о намерениях).

Условия договора в части оплаты стоимости квартиры были исполнены Морозовой С.Н. в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи квартиры № от 12 ноября 2019 г., составленным в соответствии с соглашением о намерениях от 04 февраля 2013 г. между ООО «Урдомаинвестстрой» в лице директора Узбекова В.В. (Продавцом) и Морозовой С.Н. (Покупателем), согласно которого Покупатель передал, а Продавец получил сумму в размере 1 443 173 руб. за проданную квартиру.

12 ноября 2019 г. указанная квартира площадью 39,85 кв. м передана ООО «Урдомаинвестстрой» по акту приема-передачи Морозовой С.Н.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН о том, что площадь указанной квартиры составляет 39,8 кв. м.

Правообладателем спорной квартиры на 22 января 2020 г. числится Воронцов М.М. Вместе с тем, решением Вилегодского районного суда Архангельской области от 18 января 2019 г. исковые требования Турубанова Д.Е. к ООО «Урдомаинвестстрой», Воронцову М.М. о признании недействительным договора участия в долевом строительстве, заключенного 01 декабря 2016 г., удовлетворены. Договор участия в долевом строительстве от 01 декабря 2016 г., заключенный между ООО «Урдомаинвестстрой» и Воронцовым М.М. в отношении квартир №№ в доме № по <адрес>, признан недействительным, применены последствия недействительности договора участия в долевом строительстве от 01 декабря 2016 г., заключенного между ООО «Урдомаинвестстрой» и Воронцовым М.М. в отношении квартир №№ в доме № по <адрес>, указанные квартиры возвращены в собственность ООО «Урдомаинвестстрой».

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что между ООО «Урдомаинвестстрой» и Морозовой С.Н. фактически сложились взаимоотношения по участию в финансировании строительства многоквартирного жилого дома, которые не были оформлены надлежащим образом. Поскольку ответчик ООО «Урдомаинвестстрой» исполнило условия соглашения, построив многоквартирный дом и передав истцу жилое помещение, на строительство которого были привлечены его денежные средства, а истец, в свою очередь, произвел оплату по соглашению в полном объеме, имеются законные основания для признания за ним права собственности на квартиру № в доме № по <адрес>.

Суд первой инстанции, установив, что правообладателем квартиры и ее титульным собственником по содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости сведениям является Воронцов М.М., пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим права собственности Воронцова М.М. на спорную квартиру.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на имеющихся в деле доказательствах, которым суд первой инстанции дал надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 55, 59, 60, 67 ГПК РФ, суд правильно определил характер правоотношений между сторонами и закон, подлежащий применению при разрешении заявленных требований, на основании которого верно определен круг обстоятельств, имеющих значение для дела.

Исходя из условий соглашения, заключенного 25 декабря 2013 г. между Узбековым В.В. и Морозовой С.Н., приходит к выводу о том, что действительная воля сторон была направлена на привлечение денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, застройщиком которого являлось ООО «Урдомаинвестстрой», и возникновения у истца права собственности на квартиру во вновь построенном жилом доме, соответствующую указанным в соглашении характеристикам.

Принимая во внимание, что организационно-правовая форма ООО «Урдомаинвестстрой» отлична от жилищно-строительного и жилищного накопительного кооператива, при этом общество не являлось эмитентом жилищных сертификатов, единственным способом привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов для него являлось заключение с ними договоров участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, используемая ООО «Урдомаинвестстрой» схема привлечения денежных средств граждан и примененное правовое оформление их отношений с застройщиком не соответствует установленным в Законе № 214-ФЗ требованиям, однако данное обстоятельство не должно позволить какой-либо стороне правоотношений извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения, с одной стороны, а с другой стороны – являться препятствием для обеспечения защиты законных интересов граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Доводы апелляционной жалобы о том, что справка о полной оплате квартиры не является доказательством фактической оплаты стоимости квартиры, судебная коллегия не принимает, поскольку между сторонами соглашения о намерениях спор относительно оплаты денежных средства не установлен. Применение застройщиком ООО «Урдомаинвестстрой» схемы привлечения от граждан денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома без оформления договора участия в долевом строительстве в нарушение требований Закона № 214-ФЗ, а также ненадлежащее ведение бухгалтерии и не отражение в документации общества поступивших от граждан, включая истца, денежных средств, не может послужить основанием для отказа в защите прав на жилое помещение, находящееся в построенном с использованием их денежных средств многоквартирном доме.

Доводы апелляционной жалобы по существу основаны на неправильной оценке обстоятельств данного дела, на законность выводов суда не влияют, а потому не могут служить основанием для отмены вынесенного судебного постановления.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Вилегодского районного суда Архангельской области от 29 сентября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Петрова А.П., представителя Турубанова Д.Е., – без удовлетворения.

Председательствующий                        Т.А. Мананникова

    Судьи                                    Н.П. Рассошенко

                                        Н.В. Романова