Решение по делу № 33-8031/2016 от 03.06.2016

Судья: Бойко В.Б. Гр. дело № 33-8031/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 июня 2016 года судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Гороховика А.С.,

судей: Хаировой А.Х., Осиповой С.К.,

при секретаре Чуркиной С.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Дяйкина В.В. на решение Кировского районного суда г. Самары от 12 апреля 2016 года, которым постановлено:

«Исковое заявление Дяйкина В.В. к Треклоковой Н.М., Володину М.А., Володину А.Ф., третьи лица Дяйкина Н.А., Треклоков С.Ю., Управление Росреестра по Самарской области о признании состоявшимся договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка и о признании права собственности на долю дома и земельного участка оставить без удовлетворения, отказав в иске в полном объеме заявленных требований».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Хаировой А.Х., пояснения истца Дяйкина В.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Истец Дяйкин В.В. обратился в суд с иском к Треклоковой Н.М., Володину М.А., Володину А.Ф., мотивируя тем, что в 2014 году ему поступило предложение о продаже доли земельного участка и доли жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Указанный жилой дом общей площадью 84 кв.м. является единым строением, расположен на едином земельном участке площадью 1221 кв.м. По результатам осмотра и переговоров с собственниками, были достигнуты условия договора купли-продажи и уплачена покупная стоимость. Ответчик Треклокова Н.М., владеющая ? долей земельного участка и ? долей жилого дома, заключила с истцом договор купли-продажи указанных объектов. **.**.**** была составлена расписка о продаже принадлежащих Треклоковой Н.М. объектов со всеми существенными условиями договора купли-продажи. Согласно условиям расписки, ответчик Треклокова Н.М. за продажу поименованных объектов получила денежную сумму в размере 850 000 руб. **.**.**** ответчиком Треклоковой Н.М. была выдана генеральная доверенность на имя Дяйкиной Н.А. (супруге истца) с правом продажи и осуществления всех регистрационных действий, в том числе с правом совершить сделку и оформить все договоры по своему усмотрению. Однако, до истечения срока действия доверенности, выданной сроком на 1 год, договор купли-продажи стороны не заключили, с заявлением о государственной регистрации перехода прав на спорные объекты стороны не обратились в силу следующих обстоятельств. Одновременно с Володиным М.А., Володиным А.Ф. (иными сособственниками) была достигнута договоренность о выкупе оставшихся ? доли жилого дома и ? доли земельного участка по указанному выше адресу. **.**.**** ответчики Володин М.А. и Володин А.Ф. оформили расписку о получении 850 000 руб. с последующим оформлением документов и совершения основной сделки в мае 2015 года. На момент совершения расписки о продаже объектов, право собственности ответчиков надлежащими документами оформлено не было. Вместе с тем, на **.**.**** ответчики Володины вступили во владение наследственным имуществом после смерти наследодателя В.И.М. , умершей **.**.****. **.**.**** ответчики Володины получили свидетельства о праве на наследство. **.**.**** был заключен предварительный договор купли-продажи на приобретение указанных объектов и совершения сделки до **.**.**** Была достигнута договоренность о совершении всех сделок одновременно, но из-за того, что Володины в срок документы не оформили, стороны не смогли обратиться с заявлением о переходе прав на отчуждаемые объекты. В начале 2016 года истцу стало известно, что у Треклоковой Н.М. ухудшилось состояние здоровья. С учетом того, что срок действия доверенности, выданной Треклоковой Н.М., истек, обратиться в компетентные органы за осуществлением государственной регистрации перехода прав не представляется возможным. Совершить основной договор купли-продажи между истцом и ответчиками Володиными невозможно, так как соблюсти условия положений ст. 250 ГК РФ не представляется возможным, ввиду болезни Треклоковой Н.М. Фактически между истцом и ответчиками в письменной форме достигнуты условия договора купли-продажи, расчет произведен, правоустанавливающие документы переданы ответчиками истцу, была выдана соответствующая доверенность. Однако в настоящее время регистрация договора не может быть произведена по причине болезни Треклоковой Н.М., которая являлась стороной договора. С 2014 года истец постоянно пользуется объектами недвижимости, которые по условиям расписки и предварительного договора купли-продажи приобретены истцом. Каких-либо требований об изъятии указанных объектов не заявлялось. По мнению истца, состоявшийся фактически между истцом и ответчиками договор купли-продажи в установленном законом порядке ответчиками не оспаривался, следовательно, указанные сделки следует признать состоявшимися.

Ссылаясь на изложенное выше, истец просил суд:

- признать состоявшимся договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между Дяйкиным В.В. и Треклоковой Н.М.;

- признать состоявшимся договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между Дяйкиным В.В. и Володиным А.Ф., Володиным М.А.;

- признать за Дяйкиным В.В. право собственности на 1/2 долю жилого дома и 1/2 долю земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Определением суда от **.**.**** к участию в деле в качестве третьеголица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика был привлечен Треклоков С.Ю.- сын Треклоковой Н.М.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Дяйкин В.В. просит решение суда первой инстанции отменить, считая его незаконным и необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права, вынести новое решение об удовлетворении его исковых требований в полном объеме. Считает, что суд неправильно установил обстоятельства по делу, суд вышел за рамки заявленных исковых требований. Суд не учел, что в качестве доказательств стороной истца представлены расписка в получении денежных средств и доверенность на право продажи спорных объектов. Кроме того, ответчиками Володиными иск был признан. Третье лицо Треклоков С.Ю. (сын ответчицы) согласился с доводами, изложенными в иске, подтвердил факт продажи спорных объектов недвижимости и получение Треклоковой Н.М. денежных средств в сумме 850 000 руб. В представленной суду расписке предметом сделки является земельный участок и расположенный на нем жилой дом с хозяйственными постройками, в отношении данных предметов сделки оговорены действия сторон как «продажа», сторонами определена стоимость объектов купли-продажи, определен порядок расчета, а также расписка содержит сведения о произведенном расчете по сделке. В представленной суду доверенности четко усматриваются идентифицирующие признаки продаваемых объектов недвижимости и, исходя из буквального значения слов и выражений, примененных в расписке, доверенности, однозначно обозначены: предмет сделки, цена сделки, а также права и обязанности сторон. Считает, что уклонением ответчика Треклоковой Н.М. от завершения сделки и государственной регистрацией перехода права собственности, признается бездействие ответчика в составлении надлежаще оформленного договора купли-продажи. В части требований к ответчикам Володину А.Ф. и Володину М.А., суд грубо нарушил нормы процессуального права. Применительно к возникшему спору ответчики не обеспечили предоставление отказа от права преимущественной покупки иных собственников, что является исключительно прерогативой ответчиков. По мнению заявителя жалобы, в данном случае сделка не состоялась исключительно по вине ответчиков Володиных, поскольку истец никак не мог получить отказ иных сособственников самостоятельно.

Разрешив вопрос о возможности рассмотреть дело при данной явке в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения суда в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения Дяйкина Н.А., судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться, распоряжаться им единолично, никто не может быть лишен своего имущества, принудительное отчуждение имущества допускается только для государственных нужд с обязательным равноценным возмещением.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленным законом минимальный размер оплаты труда, должны совершаться в простой письменной форме.

В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом

Согласно ст. ст. 421, 422 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующей сделки. В договоре должна быть указана цена недвижимости, а также определен предмет договора продажи недвижимости.

На основании п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

В силу ст. 551 ГК РФ переход прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

На основании ст. 24 Федерального Закона РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Согласно ч. 3 ст. 24.1 указанного Закона сделка по продаже земельной доли подлежит нотариальному удостоверению.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пнукт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пнукт 2).

    Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришел к объективному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Дяйкина В.В.

Выводы суда первой инстанции мотивированны, соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела, из которых видно, что согласно доверенности от **.**.**** ответчик Треклокова Н.М. уполномочила Дяйкину Н.А. (супругу истца) продать принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/4 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>.

В расписке, составленным иным лицом от имени Треклоковой Н.М. от **.**.****, указано: «Я, Треклокова Н.М. взяла у Дяйкина В.В. деньга в количестве 850 000 руб. за продаваемый мной земельный участок с домом, расположенных по адресу: <адрес>».

Довод апелляционной жалобы истца о том, что Треклокова Н.М. уклоняется от завершения сделки и государственной регистрации перехода права собственности не может быть принят во внимание, поскольку истец не предъявляет к ней требования об обязании заключить договор купли-продажи.

Истцом представлен в суд экземпляр предварительного договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка от **.**.****, согласно которому между ответчиками Володиным М.А. и Володиным А.Ф. (продавцами), с одной стороны, и истцом Дяйкиным В.В. (покупателем), с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, которыми владеют и пользуются Володины на основании свидетельств, выданных нотариусом.

Согласно п.9 данного договора, основной договор должен быть заключен в срок до **.**.****.

При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о том, что обязательства по предварительному договору прекращены в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Указанный договор составлен с нарушением требований ст. 163 ГК РФ, ст. 24 Федерального Закона РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в простой письменной форме, в то время как законом установлена для таких сделок нотариальная форма.

Судебная коллегия отмечает, что истец Дяйкин В.В. не обращался с иском к ответчикам Володину М.А. и Володину А.Ф. о понуждении заключить основной договор купли-продажи.

Довод апелляционной жалобы о том, что сделка не состоялась по вине ответчиков Володиных, поскольку ответчики не обеспечили предоставление отказа от права преимущественной покупки иных собственников, истец не мог получить отказ иных собственников самостоятельно, на правильность решения суда не влияет.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что ответчики Володин М.А., Володин Ф.А. признали иск, третье лицо Треклоков С.Ю. согласился с доводами, изложенными в иске, не может повлечь отмену решения суда, поскольку законодательством не предусмотрено признание права собственности на недвижимое имущество на основании пояснений лиц, участвующих в деле.

Доводы апелляционной жалобы направлены на иную оценку выводов суда первой инстанции, оснований для переоценки которых у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы истца о допущенных судом при принятии решения нарушениях норм материального и процессуального права основаны на ошибочном толковании закона и в ходе разбирательства дела судом апелляционной инстанции подтверждения не нашли.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328- 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Самары от 12 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Дяйкина В.В. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий

Судьи