Решение по делу № 3а-57/2021 от 20.01.2021

Дело №3а-57/2021

УИД 33ОS0000-01-2021-000008-34

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

**** **** года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Емельяновой О.И.

при секретаре Малыгиной В.И.,

с участием представителя административного истца Кузьменко Е.Ю. по доверенности Щербакова А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кузьменко Е. Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Кузьменко Е.Ю. в лице представителя Щербакова А.А. обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным иском.

В обоснование требований указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 352 кв.м., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – под складские помещения, административное здание, для размещения административных зданий, расположенный по адресу: ****

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена постановлением администрации **** от **** **** «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории ****, за исключением земельных участков, находящихся в государственной собственности ****» по состоянию на **** в размере 2 076 539,52 руб.

Между тем, согласно отчету об оценке, выполненному ООО «ГК ПРОФИ» от **** ****, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** составляет, 840 000 руб.

**** истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, однако решением комиссии от **** **** заявление Кузьменко Е.Ю. отклонено.

Ссылаясь в качестве правового обоснования, в том числе на пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, административный истец просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка

в размере его рыночной стоимости, указывая, что от размера кадастровой стоимости зависит размер налоговых платежей, подлежащих уплате административным истцом.

Административный истец Кузьменко Е.Ю. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца Кузьменко Е.Ю. по доверенности Щербаков А.А., настаивая на исковых требованиях об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере, определенном в отчете об оценке, сослался на объективность и достоверность проведенных оценщиком Антоновой Е.А. исследований, соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административный ответчик администрация МО ****, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, участие представителя в судебном заседании не обеспечил. В представленном письменном отзыве просил отказать в удовлетворении требований. Указал, что кадастровая оценка на территории **** проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от **** № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Отметил, что удовлетворение требований административного истца приведет к уменьшению налоговых платежей, и как следствие, к снижению доходной части бюджета ****. Ставя под сомнение объективность отчета об оценке, указал, что оценщиком использовался только сравнительный поход. Полагая, что данный подход оценщиком выбран неверно, указал, что не учтены ожидаемые потенциальные доходы от использования земельного участка, что существенно снизило его расчетную стоимость. Обратил внимание суда на то, что величина рыночной стоимости носит вероятностный характер (л.д.127-128).

Заинтересованное лицо Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по **** (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» по ****), извещенное надлежащим образом о дате слушания дела, представителя в судебное заседание не направило, представило отзыв и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.120-122).

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** (далее - Управление Росреестра по ****), надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечило, представило отзыв, в котором ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.117).

Заинтересованное лицо администрация ****, будучи надлежащим образом извещенной о дате и времени судебного разбирательства, представила письменный отзыв, в котором просила отказать в удовлетворении требований. Указала, что снижение кадастровой стоимости земельного участка в 2,4 раза негативно скажется на пополнении доходной части местного бюджета. Судебное заседание просила провести в отсутствие представителя (л.д.134-136).

    Руководствуясь положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), суд определил рассмотреть настоящее дело в отсутствие административного истца Кузьменко Е.Ю., представителей администрации ****, ФГБУ «ФКП Росреестра» по ****, Управления Росреестра по ****, администрации ****, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения представителя административного истца Кузьменко Е.Ю. по доверенности Щербакова А.А., изучив представленные документы, допросив в качестве свидетеля оценщика Антонову Е.А., осуществляющую деятельность в ООО «ГК ПРОФИ», суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

    Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от **** №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Кузьменко Е.Ю. принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 352 +/- 3 кв.м., относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий разрешенное использование – под складские помещения, административное здание, для размещения административных зданий, расположенный по адресу: ****

Земельный участок с кадастровым номером **** является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет ****, что подтверждается выпиской из ЕГРП от **** №**** (л.д.12-13).

Постановлением администрации **** от **** **** «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории ****, за исключением земельных участков, находящихся в государственной собственности ****» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** установлена по состоянию на **** в размере 2 076 539,52 руб. (л.д.129-130).

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** внесены в реестр объектов недвижимости ****, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от **** (л.д. 11).

**** Кузьменко Е.Ю., полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика земельного налога, обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от **** №**** во **** при территориальном органе – Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ****, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Решением названной Комиссии от **** **** данное заявление отклонено (л.д. 87-89).

**** Кузьменко Е.Ю. обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В обоснование довода о существенном превышении кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** административным истцом представлен отчет об оценке от **** ****, выполненный оценщиком ООО «ГК ПРОФИ» Антоновой Е.А.

Поскольку размер земельного налога в силу ст. 391 НК РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка суд приходит к выводу о том, что определение в отношении данного земельного участка кадастровой стоимости в размере рыночной влияет на обязанность административного истца по уплате земельного налога и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества от **** ****, подготовленному оценщиком ООО «ГК ПРОФИ» Антоновой Е.А., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** составляет 840 000 руб. (л.д.15-74).

К отчету от **** **** приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик Антонова (Яковенко) Е.А. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно, имеет базовое высшее образование, является членом саморегулируемой организации «Экспертный совет», включена в реестр **** за ****, имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, выданный ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» **** от ****, а также полис обязательного страхования ответственности оценщика № ****, осуществляет деятельность в ООО «ГК ПРОФИ» (л.д. 80-85).

В связи с возникшими вопросами относительно примененных оценщиком подходов, методов расчета рыночной стоимости объекта оценки, выбора оценщиком аналогов, определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, судом допрошена в качестве свидетеля оценщик Антонова Е.А., которая ясно, конкретно и однозначно ответила на поставленные перед ней вопросы, дала пояснения в судебном заседании относительно составленного отчета, подтвердив его полноту, объективность и достоверность.

Так, свидетель Антонова Е.А. пояснила, что в процессе массовой государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена оценочной организацией исходя из некорректно сформированного удельного показателя кадастровой стоимости. При этом не приняты во внимание индивидуальные особенности оцениваемого объекта недвижимости, в частности, такие ценообразующие факторы как местоположение земельного участка, который расположен в спальном микрорайоне среднеэтажной застройки, посреди частного сектора, удален от центра, не очень привлекателен для размещения административного здания.

Пояснила, что в рамках сравнительного подхода ею выбраны 3 объекта-аналога, имеющих одинаковую категорию земель и схожий вид разрешенного использования, при этом объекты-аналоги, имеющие разрешенное использование – для размещения торгового центра, более дорогие.

Первый объект-аналог расположен в ****, вид разрешенного использования – для объектов общественно-делового назначения, площадью 1 500 кв.м., торговался по цене 3 000 000 руб.

Второй объект-аналог расположен в ****, вид разрешенного использования – под строительство торгового центра, площадью 748 кв.м., предлагался к продаже по цене 1 000 000 руб.

Третий объект-аналог расположен в ****, вид разрешенного использования – для строительства торгового центра, площадью 3 000 кв.м., торговался за 8 000 000 руб.

Пояснила, что в процессе оценки применены следующие корректирующие коэффициенты:

- на местоположение в области, в отношении объектов-аналогов **** и **** понижающие коэффициенты 0,947, в отношении объекта-аналога **** – повышающий коэффициент 1,44;

- понижающий коэффициент на местоположение в пределах города в размере 0,82 с учетом того, что объекты – аналоги расположены в центре административных районов, оцениваемый объект в спальном районе;

-повышающий коэффициент на местоположение относительно красной линии для объектов-аналогов **** и **** в размере 1,36;

- повышающие коэффициенты для объектов-аналогов **** и **** на газоснабжение в размере1,16, т.к. газом не обеспечены;

- повышающие коэффициенты на водоснабжение 1,15 для объектов-аналогов **** и ****;

-повышающий коэффициент на площадь 1,04 для объектов-аналогов **** и ****.

После применения вышеуказанных корректировок удельный показатель рыночной стоимости составил 2 374,37 руб. за кв.м., что относится к верхнему диапазону для земельных участков в районных центрах **** для разрешенного использования общественно-деловая или офисно-торговая, который варьирует от 1000 руб. до 2600 руб. за кв.м.

Настаивая на достоверности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, указала, что отраженная в отчете об оценке от **** **** рыночная стоимость максимальна для оцениваемого объекта.

Пояснила, что применительно к оцениваемому объекту приоритетным явился сравнительный подход, который наиболее правильно отражает действительную стоимость земельных участков.

Доходный подход представляет собой вероятное значение дохода, который может приносить земельный участок с расположенным на нем объектом. Данный подход при оценке земельных участков не применяется, поскольку допускает большую погрешность, искажает значение рыночной стоимости, земельный участок в аренду не сдается в связи с чем, спрогнозировать доход невозможно.

Затратный подход в отношении земельных участков не применяется.

Относительно замечаний, изложенных в решении Комиссии от **** ****, о том, что сомнительным является необеспечение объектов-аналогов, расположенных в **** и ****, водой, пояснила, что оценщик исходит из достоверности указанной в объявлении информации. Наличие коммуникаций повышает привлекательность объекта, данная информация, как правило, содержится в объявлениях, сокрытие такой информации, по общему правилу свидетельствует об отсутствии коммуникаций. В объявлениях сведения о наличии коммуникаций отсутствовали, что обусловило применение корректирующих коэффициентов.

Относительно характеристики объектов, пояснила, что в отчете указано «пригодная для строительства конфигурация», корректировка не была применена, так как аналоги схожи с оцениваемым объектом. Также пояснила, что из объявлений видно, где находятся объекты-аналоги, кадастровые номера в объявлениях приводятся крайне редко.

Изложенные объяснения свидетеля подтверждаются представленной на страницах 71-74 отчета информацией о ценах на объекты недвижимости схожего качества и функционального назначения, выставленных на продажу в районный центрах ****.

Оценивая показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности представленного отчета об оценке не имеется. Напротив, составленный Антоновой Е.А. отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Сам отчет соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от **** №135-ФЗ, составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.

При проведении оценки оценщик руководствовался Федеральным законом от **** №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки ФСО **** «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО**** «Цель оценки и виды стоимости», ФСО**** «Требования к отчету об оценке» и ФСО**** «Оценка недвижимости», а также стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.

В частности, отчет содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщиках и объектах оценки.

В соответствии с требованиями ФСО **** оценщиком проведен анализ рынка, определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, выбраны объекты-аналоги, исследованные в рамках сравнительного подхода.

При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.

Произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием полученных результатов.

Отчет содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В силу ст.12 Федерального закона от **** №135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае лицами, участвующими в деле, не приводится доводов, а судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчета, в связи с чем, суд не усматривает оснований для назначения судебной экспертизы.

Само по себе наличие существенной разницы между установленной кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью земельного участка не может свидетельствовать о недостоверности отчета, поскольку при государственной кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.

В соответствии со ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Однако, каких-либо доказательств, что рыночные цены на данном сегменте рынка сколь-нибудь существенно отличаются от цены, указанной в отчете об оценке от **** **** ООО «ГК ПРОФИ» лицами, участвующими в деле, не представлено. Будучи своевременно проинформированными об участии в судебном заседании оценщика, составившего отчеты об оценке, административный ответчик иные лица, участвующие в деле, участие представителей в судебном заседании не обеспечили. Данных, ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, лицами, участвующими в деле, не представлено, ходатайство о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объектов оценки, не заявлено.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, выводы оценщиком сделаны в рамках его профессиональных знаний. Данных о нарушении оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности лицами, участвующими в деле, не приведено.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить вышеуказанный отчет об оценке от **** **** в основу выводов суда и установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на **** в размере 840 000 руб.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **** **** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются в установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 указанного Федерального закона).

С учетом изложенного датой подачи заявления Кузьменко Е.Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости следует считать ****, то есть дату его обращения в Комиссию.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от **** № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

    Таким образом, настоящее решение в силу прямого указания закона является основанием для внесения сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Кузьменко Е. Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 352+/- 3 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего разрешенное использование – под складские помещения, административное здание, для размещения административных зданий, расположенного по адресу: ****, МО **** (городское поселение), ****, по состоянию на **** в размере его рыночной стоимости 840 000 (восемьсот сорок тысяч) рублей.

Считать датой подачи заявления Кузьменко Е. Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере равном его рыночной стоимости ****.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда О.И.Емельянова

Мотивированное решение изготовлено ****.