Решение по делу № 2-5891/2016 от 09.06.2016

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Гражданское дело № ******

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Пановой О.В.,

при секретаре ФИО3,

с участием представителя истца ФИО4, представителей ответчика ФИО5, ФИО6, представителя третьего лица, конкурсного управляющего ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация <адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ******. В обоснование указанных требований истец указал, что на основании постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-п между Администрацией <адрес> и ООО «АСП-Стар» (ранее ООО Торговый дом «Чкаловский») заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ****** с кадастровым номером № ******, площадью 19550 кв.м. (в редакции дополнительного соглашения № ******), расположенный по <адрес>, в городе Екатеринбурге, для строительства торгового центра 1-ой и 2-ой очереди на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительного соглашения № ******). В связи с регистрацией права собственности на нежилые помещения договор заключен со множественностью лиц на стороне арендатора. В связи с регистрацией права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства за ФИО1 был подготовлен проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № ******. Согласно п. 2.4 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Размер арендной платы определяется в соответствии с нормативно-правовыми актами РФ, <адрес> и Муниципального образования «<адрес>». Размер арендной платы устанавливается пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в собственности у ответчика, к общей площади объектов недвижимости от общей площади земельного участка. Расчеты арендной платы на 2012-2016 годы были подготовлены Администрацией <адрес>. В результате ненадлежащего исполнения условий договора у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. Администрацией <адрес> было направлено требование об оплате образовавшейся задолженности, указанное требование до настоящего времени не исполнено. За нарушение сроков перечисления арендной платы по договору аренды начисляются пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки. На основании вышеизложенного Администрация <адрес> просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате с ноября 2012 года по апрель 2016 года в размере ******, пени за просрочку внесения арендной платы в размере ****** с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы иска по указанным в нем основаниям. Просил заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Представители ответчика ФИО1 в судебном заседании иск не признали. Доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление, поддерживают в полном объеме. В судебном заседании пояснили следующее. Решениями Арбитражного суда <адрес> взыскана арендная плата за земельный участок по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «АСП-Стар», за весь земельный участок. Дополнительное соглашение к договору аренды с ФИО1 было заключено ДД.ММ.ГГГГ, в нем был установлен порядок расчета арендной платы с учетом площади объектов недвижимого имущества, принадлежащих ФИО1Таким образом, истец повторно произвел расчет задолженности по арендной плате иному лицу при наличии уже вступивших в законную силу решений суда о взыскании арендной платы за тот же период. Истец в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы, мотивировав это уточнением вида разрешенного использования земельного участка. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и не возможно без изменения такого договора. Предметом договора в редакции дополнительного соглашения № ****** от ДД.ММ.ГГГГ является земельный участок с видом разрешенного использования «под строительство торгового центра». Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Изменение ставки арендной платы истец распространяет на отношения вплоть до ДД.ММ.ГГГГ, однако применять измененный размер к отношениям по аренде, возникшим до внесения изменений, незаконно. Ответчик в настоящее время не может осуществлять пользование земельным участком и объектом недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, поскольку территория вокруг недостроенного здания бизнес-центра огорожена неизвестными лицами и находится под охраной. Ответчик не имеет возможности попасть в здание, то есть не пользуется предоставленным ему земельным участком. Кроме того, исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности составляет три года, следовательно исковые требования о взыскании задолженности, возникшей до ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности.

Представитель третьего лица, ООО «АСП-Стар», конкурсный управляющий ФИО7 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. По его мнению администрация <адрес> незаконно предъявляет требования о взыскании арендной платы с участников долевого строительства, поскольку данные арендные платежи в полном объеме уже взысканы с застройщика.

Представитель третьего лица Министерства по управлению государственным имуществом <адрес> в судебное заседание на явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия и вынести решение на усмотрение суда.

Заслушав представителя истца, представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что на основании постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ******-п, между Администрацией <адрес> (арендодатель) и ООО "АСП-СТАР"(арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № ****** от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительных соглашений № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ) земельного участка с кадастровым номером № ******, площадью 19550 кв.м, расположенного по <адрес>, для строительства торгового центра 1 -ой и 2 -ой очереди на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

На земельном участке с кадастровым номером № ****** расположено 6-ти этажное здание торгового центра 1-й очереди общей площадью 40968,8 кв.м и объект незавершенного строительства торгового центра 2-й очереди общей площадью 18855,6 кв.м (разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № ******, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ степень готовности 40 %).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № ****** ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно 1000/183038 и 43557/1830380 доли.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю, а также к иному приобретателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. Таким образом, с даты регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 приобрел право пользования земельным участком, занятым приобретенным им объектом и необходимым для его использования на праве аренды.

Из изложенного следует, что к ответчику перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по рассматриваемому договору аренды.

Таким образом, арендатором земельного участка в связи с регистрацией права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, стал ответчик, иными словами к ФИО1 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка № ****** от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительных соглашений № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды (в редакции дополнительных соглашений № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ) размер арендной платы (расчет) установлен в приложении № ****** к договору, которое является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет арендодателя, ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (п. 2.4.).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно расчету задолженности, представленному истцом, ФИО1 надлежащим образом не исполнял обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка по внесению арендной платы, вследствие чего у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ

В силу ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно п. 2 № ****** от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительных соглашений № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, № ****** от ДД.ММ.ГГГГ) размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативно правовыми актами Российской Федерации, <адрес> и Муниципального образования "<адрес>" и указывается в расчете арендной платы, которая является неотъемлемой частью договора аренды (Приложение N 1).

В данном случае расчет платы за землю должен производиться в соответствии с Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории <адрес>", пропорционально площади используемого земельного участка и площади арендуемых ответчиком нежилых помещений. Размер арендной платы определяется для каждого арендатора пропорционально соотношению площади помещений, находящихся в их собственности к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке.

Администрация <адрес>, при определении размера арендной платы по отношению к спорным периодам считает, что подлежат применению процентные ставки с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3,5%, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4,5 %, за ДД.ММ.ГГГГ - в размере 5,5%, установленные п.66 раздела ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории муниципального образования «<адрес>» Постановления <адрес> № ******-ПП от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, как земельного участка, предназначенного для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно – деловой застройки, поскольку ставка, 1% (до 2014года), 1,5% (с 2014 года) может применяться лишь до окончания срока действия разрешения на строительство.

Суд, изучив доводы истца считает их необоснованными в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Вследствие указанного под нормативным сроком строительства понимается срок, определенный в разрешении на строительство. Для строительства спорного объекта было выдано разрешение на строительство объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № ****** на строительство объекта капитального строительства по проекту «Торговый центр по <адрес>. Административное здание (вторая очередь строительства)» на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В то же время в указанный выше срок строительство объекта не завершено. Нахождение на арендуемом земельном участке незавершенного строительством объекта означает, что этот участок не может использоваться иным образом, чем для строительства, поскольку лишь окончание строительства и ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию является основанием для изменения правового режима земель, занятого соответствующим объектом. Понятия строительства дано в пункте 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которым строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).Документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1статьи 55 Градостроительного кодекса РФ). В соответствии с условиями договора аренды земельный участок предоставлен для строительства торгового центра 1 -ой и 2 –ой очереди, при этом окончание срока действия разрешения на строительство не свидетельствует об окончании строительства и начале эксплуатации возведенного объекта, а также об изменении целевого использования земельного участка.

В связи с этим при определении размера арендной платы необходимо применять ставку арендной платы 1% (п. 68 Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП (в ред. отДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ); 1,5% п. 65 Постановления <адрес> № ******-ПП от ДД.ММ.ГГГГ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) как для земельных участков, на которых ведется строительство, а не 3.5 %,
4,5 % и5,5%, на чем настаивает истец.

Кроме того, разрешенное использование земельного участка до настоящего времени не изменено: согласно представленному кадастровому паспорту в отношении земельного участка с кадастровым номером № ****** от ДД.ММ.ГГГГ. его разрешенным использованием является строительство торгового центра.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию арендной платы.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации под исковой давностью понимается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Таким образом, исковая давность устанавливается для защиты нарушенного субъективного права. В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса.

В п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске, применение судом срока исковой давности исключает саму необходимость исследования доказательств по делу (п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** "О некоторых вопросах, связанных с применением нор Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

В связи с тем, что истец обратился в суд с иском - ДД.ММ.ГГГГ., суд полагает, что исковое заявление подано с пропуском срока исковой давности в отношении требования о взыскании задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, при расчете арендной платы на 2013 год подлежит применению ставка арендной платы в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 68 Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ).

С ДД.ММ.ГГГГ подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости (пункт 65 Постановления <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 1855-ПП (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ).

При изложенных обстоятельствах, суд, применив указанную ставку и формулу, с учетом частичного истечения срока исковой давности, приходит к выводу о том, что за период с ДД.ММ.ГГГГ размер подлежащей уплате арендной платы составляет ******.

Учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению частично в размере ****** на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что ответчик нарушил установленные договором сроки внесения арендных платежей, истец на основании п. 6.2 договора начислил ответчику пени в размере 40 998 рублей 41 копейка за заявленный период.

Однако, поскольку в связи с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п. по ст. 207 ГК РФ, п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ****** "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"), требование о взыскании пеней, начисленных на задолженность, возникшую за период с июня 2012 по май 2013, удовлетворению не подлежит, поскольку срок исковой давности по нему истек одновременно с истечением срока исковой давности по основному требованию.

Таким образом, истец вправе требовать уплаты пеней, начисленных на задолженность, образовавшуюся с июня 2013 года. Поскольку судом произведен перерасчет суммы арендной платы, составляющей ДД.ММ.ГГГГ копейки, судом также произведен перерасчет пеней, в результате чего их размер за заявленный период с учетом исковой давности уменьшается до ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем государственная пошлина по иску взыскивается с ответчика в доход местного бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и, руководствуясь, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации
<адрес> задолженность по арендной плате в размере ДД.ММ.ГГГГ, пени за просрочку внесения арендной платы в размере ДД.ММ.ГГГГ

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано сторонами в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде.

Председательствующий О.В. Панова