Решение по делу № 2-292/2018 от 02.10.2017

Дело № 2-292\2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 сентября 2018 года                            г.Пермь

    Свердловский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Коневских О.В.

при секретаре Седининой Ю.Н.

истца Охотниковой Е.В.,

представителя истца Зуева С.Ю.,

ответчика Шарифулина Н.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Охотниковой Е. В. к Шарифулину Н. Р. о возложении обязанности, признании добросовестным приобретателем, признании права собственности,

у с т а н о в и л:

Шарифулин Н.Р. обратился в суд, указав, что ДД.ММ.ГГГГ с Охотниковой Е.В. был заключен договор купли-продажи комнаты по адресу: <адрес> Договор был оформлен в простой письменной форме и предусматривал рассрочку платежа на 2 года. Оформление права собственности на Охотникову Е.В. предусматривалось лишь после оплаты всей суммы по договору. Договором Охотниковой Е.В. было предоставлено право проживать в комнате, либо сдавать ее в аренду, оплачивая ежемесячные платежи, согласно рассрочке платежа по договору, нести бремя содержания жилья, оплачивать коммунальные платежи. Ответчик оплатив -СУММА1- по договору обратилась с требованием произвести регистрацию перехода права собственности, а в ДД.ММ.ГГГГ прекратила вносить ежемесячные платежи по договору, на требования не реагировала, коммунальные платежи не оплачивала.

С учетом изложенного Шарифулин Н.Р. просил расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Определением суда от 14.09.2018г. производство по делу по иску Шарифулина Н.Р. к Охотниковой Е.В. о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прекращено в связи с отказом истца от иска.

Охотникова Е.В. обратилась со встречным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с Шарифулиным Н.Р. договор купли-продажи комнаты, по условиям которого она единовременно при подписании договора оплатила -СУММА1-, на оставшуюся сумму -СУММА2- по условиям договора предоставлялась рассрочка с оплатой равными частями ежемесячно в течение 3-х лет с оплатой 10% годовых. После заключения договора выяснилось, что комната не 10 кв.м., а всего лишь 8,9 кв.м., расчет ежемесячных платежей в графике рассчитан с учетом 18% годовых, а не 10%, как предусмотрено договором. Кроме того, согласно выписки из ЕГРН на комната является предметом ипотеки, и по ней зарегистрировано обременение ДД.ММ.ГГГГ, комната находится в залоге у ПАО «Сбербанк России». Истец считает себя добросовестным приобретателем, поскольку не знала и не могла знать об обременении. С ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказался принимать ежемесячные платежи согласно графика, а позднее начал приводить потенциальных покупателей для просмотра спорной комнаты. Ответчик своими действиями причинил моральный вред, выраженный в обманных действиях ответчика в связи с нарушением условий договора купли-продажи, она чувствовала себя обманутой.

С учетом изложенного Охотникова Е.В. просит возложить на ответчика обязанность закрыть договор ипотеки, осуществить регистрацию перехода права собственности комнаты по адресу: <адрес> на Охотникову Е.В., обязать ответчика принимать задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно в течение 15 месяцев в размере 5 865,82 руб., признать ее добросовестным приобретателем комнаты по адресу: <адрес>, признать за ней право собственности на комнату, взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.

Истец Охотникова Е.В., ее представитель Зуев С.Ю. в судебном заседании просили ее требования удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Шарифуллин Н.Р. в судебном заседании возражал против удовлетворения требований Охотниковой Е.В.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в суд не явился, извещен, ранее направил письменный отзыв.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из материалов дела, следует, что Шарифулину Н.Р. принадлежала на праве собственности комната площадью 8,9 кв.м. по адресу: <адрес> (л.д.9).

ДД.ММ.ГГГГ Шарифулин Н.Р. заключил кредитный договор с ПАО «Сбербанк России» №, с обеспечением в виде залога спорной комнаты (л.д.103-109).

Согласно выписке из ЕГРН на комнату по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России» (л.д.37-39).

ДД.ММ.ГГГГ между Шарифулиным Н.Р. (продавец) и Охотниковой Е.В. (покупатель) заключено соглашение о задатке, по условиям которого стороны выразили намерение совершить сделку купли-продажи принадлежащей на праве собственности продавцу недвижимости, принадлежащей продавцу на праве собственности согласно свидетельству о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ №. Для закрепления данной договорённости Охотникова Е.В. передает Шарифулину Н.Р. денежную сумму в размере -СУММА3-

ДД.ММ.ГГГГ между Шарифулиным Н.Р. (продавец) и Охотниковой Е.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилой комнаты в пятикомнатной квартире по адресу: <адрес>

Согласно условиям договора стоимость комнаты определена сторонами в сумме -СУММА4-, при этом покупатель оплачивает продавцу сумму в -СУММА1-, включая задаток, оставшаяся сумма в -СУММА2- оплачивается покупателем в течение трех лет с рассрочкой платежа из расчета 10% годовых с оплатой согласно графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью договора. Как следует из графика, предусмотрено внесение платежей по договору ежемесячно с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по -СУММА5-

По условиям договора после оплаты всей суммы в полном объеме стороны обязуются в течение месяца оформить покупателю новое свидетельство на право собственности в соответствующего государственном органе регистрации. Вплоть до уплаты всей суммы в полном объеме объект недвижимости будет принадлежать покупателю с обременением в силу закона «Об ипотеке», со всеми вытекающими из законодательства РФ правами и обязанностями, т.е. покупатель приобретает исключительное право на проживание, содержание жилья и т.д., но в силу обременения не может продать жилье, подарить, обменять и пр.

Также договором предусмотрено, что после оплаты суммы в -СУММА1- покупатель получает от продавца ключи от комнаты и приобретает право проживать в данном жилом помещении или же может сдавать данное жилое помещение в аренду с выгодой для себя, при этом покупатель с ДД.ММ.ГГГГ несет бремя содержания данного жилого помещения.

Денежные средства в размере -СУММА1- были получены Шарифулиным Н.Р., что подтверждается записью в договоре.

Согласно графику платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Охотникова Е.В. уплатила Шарифулину Н.Р. -СУММА6-

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ Шарифулин Н.Р. направил в адрес Охотниковой Е.В. требование о погашении задолженности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Рассматривая требования Охотниковой Е.В. в части регистрации перехода права собственности на комнату по адресу: <адрес>, суд исходит из следующего.

Как разъяснено в п.61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Пунктом 63 указанного постановления также разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Как следует из пояснений Шарифулина Н.Р., данных в ходе рассмотрения дела, Охотникова Е.В. обращалась к нему с требованием о регистрации перехода права собственности на спорную комнату, однако от государственной регистрации он отказался, ссылаясь на отсутствие полной оплаты по договору.

По смыслу приведенных норм материального права и разъяснений, уклонение одной из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, является основанием для удовлетворения исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом суд полагает, что неполная оплата приобретенного имущества с учетом оплаты более половины стоимости спорного имущества, не является основанием для отказа в удовлетворении требований в данной части.

Согласно п.1, 3 ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В силу п.5 ст.488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Таким образом, поскольку оплата по договору произведена Охотниковой Е.В. не в полном объеме, суд приходит к выводу о том, что регистрация перехода права собственности должна быть произведена одновременно с регистрацией обременения в виде залога в силу закона.

Охотникова Е.В. просит также признать за ней право собственности на спорную комнату.

Пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

    С учетом изложенного требование Охотниковой Е.В. о признании права собственности удовлетворению не подлежит, поскольку данный способ защиты права является ненадлежащим.

Рассматривая требование Охотниковой Е.В. о признании ее добросовестным приобретателем, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно п.38 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Таким образом, из смысла вышеприведённых положений следует, что приобретатель может быть признан добросовестным при отсутствии у него на момент совершения сделки разумных оснований полагать, что вещью распоряжается лицо, не обладающее правом на ее отчуждение. Для этого (с учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ) приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки (включая выяснение правомочий продавца на отчуждение имущества).

На дату заключения Охотниковой Е.В. договора купли-продажи в ЕГРН право собственности было зарегистрирован за Шарифулиным Н.Р. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами был исполнен, Охотникова Е.В. передала денежные средства продавцу в размере -СУММА1-, что подтверждается записью в договоре, и получила ключи от квартиры. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения договора купли-продажи Охотникова Е.В. не знала и не могла знать, что приобретала имущество у лица, не имеющего право на отчуждение, то есть является добросовестным приобретателем.

Рассматривая требования о возложении обязанности на ответчика закрыть договор ипотеки, а также принимать у истца оставшуюся сумму задолженности по рассрочке по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд не находит предусмотренных законом оснований для их удовлетворения, поскольку истцом избран неверный способ защиты нарушенного права.

Охотникова Е.В. просит взыскать в ее пользу компенсацию морального вреда.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации морального вреда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 20 декабря 1994 года № 10 "Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда" под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина.

Таким образом, в силу указанных выше положений моральный вред подлежит компенсации, если он причинен действиями, нарушающими личные неимущественные права гражданина либо посягающими на принадлежащие ему личные нематериальные блага.

Поскольку Охотниковой Е.В. не доказан факт нарушения ее личных неимущественных прав, а также факт причинения ей физических либо нравственных страданий, требование о компенсации модального вреда удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Шарифулина Н. Р. к Охотниковой Е. В. на комнату площадью 8,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый № с обременением в виде залога в силу закона на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Признать Охотникову Е. В. добросовестным приобретателем.

    В удовлетворении остальной части требований Охотниковой Е. В. отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба Пермский краевой суд через Свердловский районный суд г.Перми в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья      -                           О.В.Коневских

Мотивированное решение изготовлено 15.10.2018г.