Решение по делу № 2-48/2015 (2-936/2014;) от 12.12.2014

Дело №2-48/2015                  

                                                        Р Е Ш Е Н И Е
                                           Именем Российской Федерации

06 февраля 2015 года                                                                                             г. Нытва

Нытвенский районный суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Пищиковой Л.А.,

при секретаре Сериной Н.И.,

с участием истца Захарова С.Н.,

представителя истца Аликина В.М., действующего по доверенности,

третьего лица Каменских В.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Захарова С.Н. к Каменских С.Л. о признании состоявшейся сделкой договора купли-продажи недвижимого имущества,

                                                     у с т а н о в и л:

Захаров С.Н. обратился в суд с иском к Каменских С.Л. о признании состоявшейся сделкой договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> состоящего из жилого дома без стен - фундамента площадью № кв.м., бани бревенчатой № кв.м., туалета № кв.м, заключенный в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Захаровым С.Н..

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец купил у Каменских Л.Н. за № руб. объект незавершенного строительства, в виде жилого дома без стен - фундамента площадью № кв.м., баню бревенчатую - № кв.м., туалет № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок площадью № кв.м был предоставлен под строительство жилого дома Каменских Л.Н. по договору аренды с Нытвенской районной администрацией № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор был заключен в письменном виде, но ДД.ММ.ГГГГ продавец умер и переход права собственности с договором купли-продажи в соответствующих органах не зарегистрировали. Деньги за купленное имущество истец уплатил в полном объёме, имущество принял. Ответчик - наследник умершего не мог совместно с истцом произвести регистрацию права собственности. Он не оспаривал совершенную сделку, т.к. знал о продаже этого имущества отцом при его жизни.

Поскольку договор между Захаровым С.Н. и умершим ФИО1 был заключен в надлежащей письменной форме, полностью исполнен - переданы и получены деньги, передано и получено имущество, истец полагает, необходимым признать договор состоявшейся сделкой, при этом за истцом признать право собственности на указанный в договоре объект незавершенного строительства.

В судебном заседании истец Захаров С.Н. исковые требования поддержал в полном объёме по доводам, указанным в исковом заявлении и пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ заключил с ФИО1 договор купли-продажи на незавершенный строительством жилой дом, с баней и туалетом, передал ему № руб.. Договор был составлен в письменной форме. Договор купли-продажи в регистрационную палату не сдавали, так как у ФИО1 не были готовы необходимые документы, поэтому была оформлена нотариальная доверенность, по которой он (истец) вправе был оформить документы, но не успел, ФИО1 умер. Фактически имущество ему было передано ФИО1, он им пользуется с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

Представитель истца Аликин В.М. исковые требования поддержал и указал, что ФИО1 обращался в Регистрационную палату за регистрацией права, но ему было отказано, более никаких действий не производилось. Кроме тех доказательств, которые были представлены суду, иных доказательств в обоснование заявленных требований у истца нет. При этом Аликин В.М., полагает, что сделку между ФИО1 и Захаровым С.Н. необходимо признать состоявшейся, поскольку земельный участок, на котором находится это имущество, принадлежал ФИО1.

Ответчик Каменских С.Л., извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении разбирательства по делу по уважительной причине не заявлял, возражений по иску не представил.

Третье лицо Каменских В.Л. в судебном заседании возражений по иску не заявил, при этом пояснил, что является сыном умершего ФИО1, о совершенной между отцом и Захаровым С.Н. сделке ему ничего не известно. Кроме того, Каменских В.Л. пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ отец дал ему денежные средства, которые он вложил в покупку автомобиля, при этом отец сказал, что продал дом с земельным участком. После смерти отца, он от наследства отказался, в наследство вступил брат - Каменских С.Л. Сейчас спорным имуществом пользуется Захаров С.Н..

Третье лицо Каменских Н.Л., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении разбирательства по делу по уважительной причине не заявлял, возражений по иску не представил.

Суд, заслушав истца и его представителя, а так же третье лицо Каменских В.Л., изучив материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объёме по следующим основаниям.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ч. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Ст. 432 ГК РФ определяет, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Ст. 552 ГК РФ определяет, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Ст. 164 ГК РФ гласит, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии со ст. 13 вышеуказанного закона, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определяет порядок признания прав на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления данного закона. Но ст. 5 закона определяет, что права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие данного закона, подлежат обязательной государственной регистрации.

В договоре купле-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и Захаровым С.Н., указано, что «Продавец» обязуется продать «Покупателю» объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> на земельном участке площадью № кв.м с кадастровым номером №. В объект незавершенного строительства входят: жилой дом без стен (фундамент) № кв.м, баня бревенчатая № кв.м., туалет № кв.м. (л.д. 14 - 15). Сведений на основании каких правоустанавливающих документов данное имущество принадлежит Продавцу - ФИО1, договор не содержит.

По информации из Технического паспорта на домовладение (строение) жилого назначения, выданной ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» Нытвенский филиал от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по адресу <адрес> находятся жилой дом без стен (фундамент), баня, туалет, ограждение, при этом основание владения данным недвижимым имуществом ФИО1 не указано (л.д. 7-8). Отсутствие сведений о регистрации права собственности за ФИО1 в отношении данного имущества так же подтверждается ответом из ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» Нытвенский филиал от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 32).

В соответствии с Постановлением Администрации Нытвенского района Пермской области от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 был закреплен земельный участок площадью № кв.м по адресу: <адрес> в долгосрочную аренду сроком на 44 года для индивидуального жилищного строительства (л.д. 12).

На листах дела № имеется копия Договора № аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Нытвенского района (арендодатель) и ФИО1 (арендатор). Согласно данного договора Арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер № площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен на 44 года - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Краснокамском филиале Регистрационной палаты. Соответствующих отметок о государственной регистрации данного договора в соответствии с требованиями ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» данный документ не содержит, иных доказательств подтверждающих данный факт суду не представлено.

Дополнительным соглашением к договору аренды уточнена площадь земельного участка, переданного в аренду, - 354 кв.м (л.д. 27).

Согласно Постановления Администрации Нытвенского района Пермской области от ДД.ММ.ГГГГ № на основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11) ему разрешена продажа незавершенного строительством жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 10).

Справкой о смети № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

По информации из Управления Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества - объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> (л.д. 22).

В обоснование заявленных требований истцом суду была представлена Справка, выданная ДД.ММ.ГГГГ АОЗТ «Прикамлес» Нытвенский сплавной участок ФИО1 о том, что он купил дом по <адрес> за наличный расчет (л.д. 37). Каких-либо иных сведений, позволяющих идентифицировать указанный дом с объектом незавершенного строительства, являющегося предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указанная Справка не содержит.

Согласно письменного ответа Краснокамского отдела ГУ Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании абз.8 п.1 ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказано в государственной регистрации права собственности на хозяйственные постройки в <адрес>, поскольку Договор аренды земельного участка не зарегистрирован в установленном законом порядке, не соблюден порядок отведения земельного участка для строительства, находящиеся на нем постройки являются самовольными (л.д. 38). Доказательств того, что данный отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним был обжалован ФИО1 в установленном законом порядке, суду не представлено.

В ходе исследования документов, находящихся в наследственном деле № к имуществу ФИО1, умершему ДД.ММ.ГГГГ и обозреваемом в ходе судебного заседания, установлено, что Каменских С.Л., Каменских В.Л., Каменских Н.Л. являются сыновьями умершего ФИО1, что подтверждается копиями свидетельств о рождении. К моменту открытия наследства ФИО1 являлся собственником земельного участка для садоводства, расположенного по адресу <адрес> (Свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ) и двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (информация из ГУП ЦТИ). Кроме того, в материалах наследственного дела имеется вступившее в законную силу 21.09.2010г. Решение Мотовилихинского районного суда г.Перми, согласно которого был установлен факт принятия Каменских С.Л. наследства, открывшегося после смерти отца ФИО1, умершего, ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Нытвенского нотариального округа ФИО выдано Свидетельство о праве на наследство по завещанию на имя Каменских С.Л.. наследство, на которое выдано настоящее свидетельство состоит из земельного участка для садоводства, расположенного по адресу <адрес> и двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Каменских В.Л. и Каменских Н.Л. от принятия наследства отказались, что следует из содержания их заявлений, поданных нотариусу ДД.ММ.ГГГГ.

Следуя понятию недвижимых вещей, содержащегося в ч.1 ст. 130 ГК РФ как установлено в судебном заседании при исследовании всех доказательств в совокупности жилой дом без стен - фундамент, баня, туалет, расположенные на земельном участке, площадью № кв.м, ранее находящемся в аренде у ФИО1 по адресу: <адрес> являются недвижимостью.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости, дающих описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера. Согласно ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимости, являются план этого объекта, а к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельные участок - кадастровый план земельного участка.

Суд считает доводы представителя истца о том, что в соответствии со ст. 35 ЗК РФ принадлежность земельного участка ФИО1 влечет возникновение права собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на этом земельном участке, несостоятельными, поскольку право владения и пользования земельным участком не влечет безусловное признание право собственности за его пользователем на вновь возведенный объект недвижимости. Кроме того, ФИО1 обязан был в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрировать своё право на недвижимое имущество расположенное по адресу: <адрес>, однако данную обязанность он не выполнил, что подтверждается исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами. Каких-либо достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих, что ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи с Захаровым С.Н. являлся собственником недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> состоящего из жилого дома без стен - фундамента площадью 72,3 кв.м., бани бревенчатой 26,5 кв.м., туалета 1,5 кв.м, истцом суду не представлено. Обязанность по предоставлению указанных доказательств Захаровым С.Н., возложенная судом на истца согласно Определения от 15 января 2015 года (л.д. 41), не выполнена.

Таким образом, в соответствии с гражданским законодательством, в договоре должны быть обязательно определены некоторые условия, а именно: условия о предмете договора. Если стороны не достигли соглашения о предмете договора, то говорить о заключении договора нельзя.

Статья 554 ГК РФ предусматривает, что продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и определено его положением на земельном участке или в составе другой недвижимости. При продаже зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений необходимо указать их место нахождения (адрес), год постройки, наименование, назначение, площадь, этажность, другие параметры. Наличие указанного правила обусловлено тем, что предмет договора продажи недвижимости относится к индивидуально-определенным вещам, а их особенность - юридическая незаменимость.

Юридическая сила договора зависит от согласования всех существенных условий договора при соблюдении требуемой законом формы.

Установлено, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ФИО1 и Захаровым С.Н., не согласованы все существенные условия, так, должным образом не определены объекты недвижимости, подлежащие передаче покупателю, отсутствуют сведения о документах подтверждающих право собственности на объект незавершенного строительства. Имеющиеся в договорах описания не позволяют определить, о каком именно объекте недвижимости идет речь, не указаны полные данные об объекте незавершенном строительством (год постройки, материал).

      Таким образом, из буквального толкования условий договора купли-продажи не следует, что стороны согласовали предмет договора, в связи с чем он является незаключенным.

      В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом

      Законодательством предусмотрена обязательность проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21. 07. 1997 г. N2 122-ФЗ после 31.01.1998 г. (п. 2 ст. 4). Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество вытекает и из ст. 131 ГК РФ.

        Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 2), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

       В судебном заседании установлено, что право собственности умершего ФИО1 на незавершенный строительством жилой дом с постройками, не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по данным ЦТИ право собственности на данное имущество не зарегистрировано, в том числе и за ответчиком - Каменских С.Л..

      Таким образом, основное домовладение в виде незавершенного строительством жилого дома не является объектом прав, поскольку в установленном законом порядке не приобрело правового статуса. Сам по себе факт владения таким имуществом не порождает у ФИО1 и Каменских С.Л. право собственности на незавершенный строительством жилой дом с хозяйственными постройками, являющимися вспомогательными сооружениями

Доказательств того, что ФИО1, Захарову С.Н. до ДД.ММ.ГГГГ, было отказано в проведении регистрационных действий с объектом незавершенного строительством жилого дома, в деле не имеется.

На основании вышеизложенного, договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ФИО1 и Захаровым С.Н. не возможно признать как состоявшейся сделкой.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

                                                          р е ш и л:

Отказать Захарову С.Н. в удовлетворении требований о признании состоявшейся сделкой договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> состоящего из жилого дома без стен - фундамента площадью № кв.м., бани бревенчатой № кв.м., туалета № кв.м, заключенный в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Захаровым С.Н..

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Нытвенский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме - 11 февраля 2015 года.

Судья                                                                                                   Л.А.Пищикова