Решение по делу № 33-1575/2022 от 17.02.2022

Дело № 33-1575/2022

№2-1263/2021

УИД 36RS0005-01-2020-004492-72

Строка № 2.145 г

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 апреля 2022 г. г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего судьи Юрченко Е.П.,

судей Данцера А.В., Леденевой И.С.,

при секретаре Морозовой М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Воронежского областного суда по докладу судьи Юрченко Е.П.,

гражданское дело по иску администрации городского округа город Воронеж к Леджетской Наталье Николаевне о взыскании задолженности по договору аренды муниципального земельного участка и расторжении договора

по апелляционной жалобе Леджетской Натальи Николаевны

на решение Левобережного районного суда г. Воронежа

от 27 сентября 2021 г.

(судья районного суда Жарковская О.И.),

У С Т А Н О В И Л А:

администрация городского округа город Воронеж (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к Леджетской Н.Н., с учетом уточненных исковых требований просит взыскать с Леджетской Н.Н. задолженность по договору аренды муниципального земельного участка от 9 октября 2017 г. № 1151-17-09/мс в виде пени в сумме 230 979,75 руб. за период с 1 января 2020 г. по 31 декабря 2020 г. и расторгнуть договор аренды муниципального земельного участка от 9 октября 2017 г. № 1151-17-09/мс (земельный участок с кадастровый номер №, расположенный по адресу<адрес>) (л.д. 4-6, 91-93),

В обоснование заявленных требований указано, что муниципальному образованию городского округа город Воронеж на праве собственности принадлежит земельный участок, кадастровый номер №, вид разрешенного использования многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями», площадью 883 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>

Ранее между Администрацией и ООО «Стройинвест» заключен договор аренды муниципального земельного участка от 9 октября

2017 г. № 1151-17-09\мс на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договоров аренды муниципальных земельных участков от 26 сентября 2017 г. № 36, который зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 1 ноября 2017 г. №№

В настоящее время ООО «Стройинвест» переуступило права и обязанности по договору от 9 октября 2017 г. № 1151-17-09/мс

Леджетской Н.Н. на основании договора передачи прав и обязанностей

№ 2 от 29 марта 2019 г. Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 13 августа 2019 г. в договор аренды земельного участка от 9 октября 2017 г. № 1151-17-09/мс внесены изменения в части смены арендатора земельного участка, изменения зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем внесена запись в ЕГРН.

Годовой размер арендной платы за использование земельным участком составляет 1 003 000 руб.

Арендатором земельного участка не выполняются обязательства по оплате арендных платежей.

Сумма задолженности по договору аренды земельного участка

от 9 октября 2017 г. № 1151-17-09/мс по состоянию на 30 июня 2020 г. составляла 567 442,02 руб., а именно 451 570,52 руб. – задолженность по арендной плате за период с 1 января 2020 г. по 30 июня 2020 г.,

115 871,50 руб. – задолженность по пени за период с 1 октября 2019 г.

по 30 июня 2020 г.

В адрес арендатора Леджетской Н.Н. была направлена претензия о добровольном погашении задолженности по договору аренды земельного участка от 14 июля 2020 г. № 14608476 с предупреждением о расторжении договора аренды указанного земельного участка в случае отказа, добровольно исполнить обязательства по договору. Однако задолженность не была погашена, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

Решением Левобережного районного суда г. Воронежа

от 27 сентября 2021 г. постановлено взыскать с Леджетской Н.Н.

в пользу Администрации задолженность по пени по договору аренды земельного участка от 9 октября 2017 г. №1151-17-09/мс за период

с 1 января 2020 г. по 31 декабря 2020 г. в размере 230 979,75 руб.

Расторгнуть договор аренды муниципального земельного участка от 9 октября 2017 г. №1151-17-09/мс (земельный участок

с кадастровым номером №, расположенный по адресу

<адрес>), заключенный с Леджетской Н.Н.

Взыскать с Леджетской Н.Н. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 11 509,79 руб. (л.д. 142, 143-149).

В апелляционной жалобе Леджетская Н.Н. просила отменить вышеуказанное решение суда, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая, что суд необоснованно отказал в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку ответчиком в полном объеме была погашена задолженность по арендной плате, расторгая договор аренды, суд не дал должной оценки тому обстоятельству, что Леджетская Н.Н. погасила задолженность по арендной плате (л.д. 164-165).

Представитель Леджетской Н.Н. по доверенности

Ахметжанова А.Р. в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, уточнив, что погашена задолженность по арендной плате, по пени.

В судебном заседании Администрация явку представителя не обеспечила, представила возражения (пояснения), из которых следует, что задолженность по арендной плате, сформированная по состоянию на 31 декабря 2021 г. погашена платежами от 24 и 26 марта 2022 г. В вопросе о не расторжении договора аренды полагались на усмотрение суда.

Леджетская Н.Н. в судебное заседание не явилась. О времени, дате и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившегося участника процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общей площадью 883 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>

<адрес> кадастровый номер № находится в собственности муниципального образования городского округ город Воронеж (л.д. 12,13).

На основании постановления от 17 августа 2017 г. № 450, управлением имущественных и земельных отношений Администрации организован и проведен аукцион на право заключения договора аренды сроком на 10 лет земельного участка по указанному адресу

(л.д. 14), по результатам которого составлен протокол заседания комиссии … № 36 от 26 сентября 2017 г. (л.д. 15-18).

На основании отчета № 1505-05/08/17 итоговая рыночная стоимость начального размера годовой арендной платы за указанный земельный участок по состоянию на 8 августа 2017 г. составила 1 003 000 руб. (л.д. 19-20).

9 октября 2017 г. между Администрацией (арендодатель) в лице руководителя управления имущественных и земельных отношений Администрации и ООО «Стройинвест» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1151-17-09/мс, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, площадью 883 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> разрешенное использование - многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (л.д. 21-24).

Настоящий договор заключен сроком на 10 лет (пункт 2.1. договора).

Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка

от 9 октября 2017 г. (л.д. 25).

На основании договора № 2 от 29 марта 2019 г. арендатор

ООО «Стройинвест» переуступил права и обязанности по договору аренды земельного участка от 9 октября 2017 г. № 1151-17-09/мс Леджетской Н.Н. (л.д. 28-32).

13 августа 2019 г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 13 августа 2019 г., которым внесены изменения в части смены арендатора земельного участка с указанием размера ежегодной арендной платы за участок с 17 апреля 2019 г. - 1 003 000 руб. (л.д. 34-35).

Судом установлено, что размер арендной платы земельного участка арендодателем не изменялся в одностороннем порядке.

Согласно пункту 2.6. договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользование участком за второй и последующие годы аренды не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

Таким образом, арендная плата должна была быть оплачена арендатором поквартально.

Леджетской Н.Н. как арендатором земельного участка не выполнялись обязательства по своевременной оплате арендных платежей, в результате чего за ней образовалась задолженность по состоянию на 30 июня 2020 г. в размере 567 442,02 руб., из них: 451 570,52 руб. – задолженность по арендной плате за период

с 1 января 2020 г. по 30 июня 2020 г.; 115 871,50 руб. – задолженность по пени за период с 1 октября 2019 г. по 30 июня 2020 г.

Направленная в адрес ответчика претензия о добровольном погашении задолженности по договору аренды земельного участка

от 14 июля 2020 г. № 14608476 в течение 30-ти дневного срока со дня получения настоящей претензии (л.д. 40-41,42-43,97-98,99-100,101-102), удовлетворена не была, задолженность не была погашена.

Как следует из материалов дела и установлено судом, после обращения истца с иском в суд (24 декабря 2020 г.) ответчиком были приняты меры по погашению задолженности по арендной плате, а именно: 25 января 2021 г. оплачена задолженность по арендной плате за 3 квартал 2020 г. в сумме 252 120,22 руб.; 2 апреля 2021 г. оплачена задолженность по арендной плате за 1 полугодие 2020 в сумме 451 570,52 руб.; 6 апреля 2021 г. оплачена задолженность по арендной плате за 4 квартал 2020 г. в сумме 252 120,22 руб. (л.д. 94-95, 104, 105),

Таким образом, на момент разрешения спора судом, задолженность по арендной плате ответчиком погашена в полном объеме, однако, не оплачена задолженность по пени в сумме

230 979,75 руб., сформировавшейся в период с 1 января 2020 г. по 31 декабря 2020 г.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с положениями статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Разрешая настоящий спор, оценив представленные сторонами доказательства, свидетельствующие о невыполнении ответчиком своевременно условий договора аренды, что не оспаривалось стороной ответчика в ходе судебного разбирательства, а также учитывая наличие задолженности по внесению арендных платежей на момент обращения истца с иском в суд и наличие задолженности по уплате пени на момент рассмотрения дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка, так как ответчиком нарушены существенные условия договора.

Доводы апеллянта о том, что на настоящий момент погашена вся имеющая задолженность, как по арендной плате, так и по пени, не может повлечь отмену оспариваемого решения суда, поскольку не опровергнут факт надлежащего исполнения условий договора аренды, влекущих расторжение договора аренды как в силу закона, так и в силу условий договора, которые стороны согласовали и приняли добровольно. Судебной коллегией неоднократно откладывалось рассмотрение дела, предоставлялось время для урегулирования спора, однако, мировое соглашение не заключено, Администрация не отказалась от иска в части расторжения договора аренды.

Проверяя доводы жалобы о несогласии с расчетом подлежащей взысканию неустойки, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Неустойка носит компенсационный характер и она должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с пунктом 2.7. договора по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой городского бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,01 % от суммы задолженности за каждый просроченный день (л.д. 21).

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнял условия договора аренды по внесению арендной платы, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков выплаты арендной платы.

Суд, оценив представленные по делу доказательства, посчитал, что размер пени за период с 1 января 2020 г. по 31 декабря 2020 г. в размере 230 979, 75 руб. соответствует разумным пределам, является справедливым и соразмерным нарушениям ответчиком сроков исполнения обязательств по оплате аренды и полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца пени в заявленном размере, пришел выводу, что оснований для применения статьи 333 ГК РФ не имеется.

Вместе с тем судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в применении статьи 333 ГК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным размером неустойки, так как он не учитывает, что после обращения истца с иском в суд (24 декабря 2020 г.) ответчиком были приняты меры по погашению задолженности по арендной плате в полном объеме (л.д. 94-95, 104, 105), определенный судом размер неустойки в значительной степени превышает размер процентов, подлежащих взысканию на основании статьи 395 ГК РФ.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение в части взыскания неустойки подлежит изменению, пени снижению до 50 000 руб.

Руководствуясь статьями 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Левобережного районного суда г. Воронежа

от 27 сентября 2021 г. изменить в части размера взысканной пени, снизив с 230 979,75 руб. до 50 000 руб.

В остальной части решение Левобережного районного суда

г. Воронежа от 27 сентября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Леджетской Натальи Николаевны – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено

15 апреля 2022 г.

Председательствующий

Судьи коллегии