Решение от 29.06.2015 по делу № 2-1442/2015 от 15.04.2015

Дело № 2-1442/2015                                

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2015 года город Пермь

Пермский районный суд Пермского края

в составе председательствующего судьи Братчиковой М.П.,

при секретаре Ожгибесовой К.В.,

с участием представителя истца Унанян Е.Ю., действующей на основании доверенности от 18.03.2015 года,

ответчика Неволина А.С.,

представителя ответчика Неволина П.А., действующего на основании доверенности от 20.05.2013 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корневой И.В. к Неволину А.С. о расторжении договора купли-продажи, взыскании стоимости земельного участка, взыскании убытков и судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Корнева И.В. обратилась в суд с исковыми требованиями к Неволину А.С. о расторжении договора купли-продажи, взыскании стоимости земельного участка, взыскании убытков и судебных расходов.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что между ней и Неволиным А.С. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по <адрес> в <адрес>. Цена договора определена сторонами в <данные изъяты> рублей. При продаже земельного участка продавец гарантировал, что отчуждаемый земельный участок никому не продан, не заложен, не подарен, не обещан быть проданным, в споре и под запрещением не стоит. Свободен от любых прав третьих лиц. ДД.ММ.ГГГГ заключен договора на выполнение работ по образованию двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, по результатам которых образовано два земельных участка, однако в настоящее время она (Корнева И.В.) лишена права пользоваться земельными участками по назначению ввиду того, что в администрации Лобановского с/п пояснили о том, что вблизи земельных участков расположен магистральный газопровод, в связи с чем, строительство запрещено. Истец указывает, что продавец знал о существующих ограничениях в использовании земельного участка, однако при заключении договора о них не сообщил, что влечет расторжение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и взыскание с ответчика оплаченной за земельный участок денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей и убытков, понесенных в ходе проведения межевания в размере <данные изъяты> рублей, а также судебных расходов в размере <данные изъяты> рублей.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, дала пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении. Также суду пояснила, что документы, переданные продавцом при заключении договора не позволили установить наличие на земельный участок ограничений в использовании. О том, что вблизи земельного участка расположен магистральный газопровод, что исключает возможность любого строительства на земельном участке, Неволин А.С. истцу не сообщил, в договоре о наличии ограничений не указано.

Ответчик Неволин А.С. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, суду пояснил, что при осмотре земельного участка и заключении договора купли-продажи до сведения покупателя была доведена информация о том, что вблизи земельного участка расположен магистральный газопровод, что исключает индивидуальное жилищное строительство. Также указывает, что Корневой И.В. были переданы документы, в которых содержалась информация о том, что на земельном участке запрещено строительство, в частности передавалось судебное решение, которым ему (Неволину А.С.) было отказано в предоставлении другого земельного участка. Поскольку специальными юридическими познаниями не обладает, не придал значения формулировкам, указанным в договоре купли-продажи.

Представитель ответчика Неволина А.С. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Также в обоснование возражений указал, что покупатель при осмотре земельного участка и подписании договора купли-продажи знала о существующих ограничениях, ей была передана схема, на которой отражено, что в <данные изъяты> м расположен магистральный газопровод, также передавались судебные решения, из которых следует о том, что Неволин А.С. пытался решить вопрос по существующих ограничениям в использовании земельного участка. Также указал, что цена продаваемого земельного участка значительно ниже рыночной стоимости земельных участков в <адрес>, что также подтверждает доводы ответчика об осведомленности истца о существующих ограничениях.

Третье лицо администрация Лобановского с/п о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представителя для участия в судебном заседании не направила, представлен отзыв, согласно которому указывает, что Неволин А.С. с ДД.ММ.ГГГГ знал о расположении земельного участка в зоне безопасных минимальных расстояний магистрального газопровода.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, ответчика и представителя ответчика, показания свидетелей ФИО8, ФИО9, ФИО7, приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса РФ).

На основании п.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.п.4,5 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

При этом статья 557 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Так, статьей 475 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Кроме того пункты 1 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации Лобановского с/с от ДД.ММ.ГГГГ Неволину А.С. разрешено строительство индивидуального жилого дома в <адрес>.

На основании постановления администрации Лобановского с/с за № ДД.ММ.ГГГГ Неволину А.С. выдано свидетельство о праве собственности на землю по адресу: <адрес>

На государственный кадастровый учет земельный участок, предоставленный Неволину А.С. поставлен ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ года, составленному с участием Неволина А.С., был размечен участок магистрального газопровода <данные изъяты> и охранной зоны в районе Лобановского с/п. Зона безопасных минимальных расстояний составляет <данные изъяты> м. Таким образом, участок индивидуального застройщика Неволина А.С. попадает в зону безопасных минимальных расстояний, возведение любых строений запрещено, на местности газопровод и зона безопасных минимальных расстояний обозначены вешками (л.д.17). ДД.ММ.ГГГГ Неволину А.С. был дан ответ о том, что обмен земельного участка невозможен ввиду того, что свободных участков не имеется. Также указано, что земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, может быть использован без строительства жилого дома (л.д.21).

По результатам кадастровых работ, отраженных в межевом плане ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения о местоположении границ земельного участка. Сведения о наличии ограничений и обременений земельного участка в Государственном кадастре недвижимости отсутствовали.

ДД.ММ.ГГГГ Неволину А.С. выдано свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером №, который уже был отнесен к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование осталось неизменным.

ДД.ММ.ГГГГ между Неволиным А.С. и ФИО2 подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, по условиям которого продавец гарантировал, что до заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок никому другому не запродан, не заложен, не подарен, не обещан быть подаренным, в споре и под запрещением не состоит, свободен от прав третьих лиц. Продавец взял на себя ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанного имущества в залоге, под запрещением или арестом, а также за сокрытие сведений о наличии третьих лиц, имеющих право на отчуждаемое имущество. Государственная регистрация перехода права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8-11).

В связи с заключением брака фамилия ФИО2 изменена на Корневу (л.д.18)

В ходе проведения кадастровых работ, из земельного участка с кадастровым номером № по <адрес>, были образованы два земельных участка с кадастровыми номерами № и №, которым присвоены адреса ул. <адрес> и <адрес> соответственно (л.д.16, 19, 20, 23). Сведения о вновь образованных земельных участках внесены в Государственный кадастр недвижимости и имеют статус временных.

ДД.ММ.ГГГГ Корнева И.В. обратилась к ответчику с претензией, в которой указала, что не имеет возможности пользоваться земельным участком по назначению, поскольку не может быть получено разрешение на строительство жилого дома, о чем пояснила Администрация Лобановского с/п, в связи с тем, что в зоне безопасных минимальных расстояний расположен магистральный газопровод. В связи с существенным нарушением условий договора просила его расторгнуть и возвратить оплаченную сумму (л.д.27-28).

Принимая во внимание требования закона и фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных Корневой И.В. исковых требований.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи продавец Неволин А.С. гарантировал покупателю ФИО12 (Корневой) И.В., что до заключения настоящего договора отчуждаемый земельный участок никому другому не запродан, не заложен, не подарен, не обещан быть подаренным, в споре и под запрещением не состоит, свободен от прав третьих лиц. Также взял на себя ответственность за сокрытие сведений о нахождении указанного имущества в залоге, под запрещением или арестом, а также за сокрытие сведений о наличии третьих лиц, имеющих право на отчуждаемое имущество. Сведения Единого государственного реестра регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Государственного кадастр недвижимости не содержали информации о наличии ограничений в использовании земельного участка по назначению, в том числе для строительства жилого дома, что не исключает разрешенное использование земельного участка.

Анализ представленных сторонами доказательств, в том числе пояснений сторон, письменных доказательств, показаний свидетелей, позволяет суду сделать вывод о том, что о существующих ограничениях в использовании земельного участка Корневой И.В. стало известно после проведения работ по разделу земельного участка от органа местного самоуправления, которым были переданы документы по переписке с Неволиным А.С. ДД.ММ.ГГГГ года, из которых следует о том, что Неволину А.С. на момент заключения договора купли-продажи было известно о том, в связи с нахождением земельного участка в зоне безопасных минимальных расстояний магистрального газопровода – <данные изъяты> м любое строительство запрещено. Указанное свидетельствует о существенном нарушении продавцом условий договора купли-продажи, которое влечет его расторжение и взыскание оплаченной за земельный участок суммы в размере <данные изъяты> рублей.

Ответчиком Неволиным А.С. суду не представил относимых и допустимых доказательств того, что покупатель до заключения договора купли-продажи знала о существующих ограничениях и обременениях земельного участка. Представленные истцом документы, которые были переданы Неволиным А.С. при заключении договора купли-продажи, не содержат информации о расположении всего земельного участка в зоне безопасных минимальных расстояний магистрального газопровода. Представленная суду ответчиком фотокопия картографического материала (л.д.43), которая по его мнению свидетельствует об осведомленности покупателя о существующих ограничениях в использовании, не может быть принята судом во внимание в качестве достоверного доказательства, поскольку указано о газопроводе высокого давления <данные изъяты> м, в том время как Неволин А.С. принимал участие когда был размечен участок магистрального газопровода <данные изъяты> и охранной зоны в районе Лобановского с/п при этом зона безопасных минимальных расстояний составила <данные изъяты> м. Кроме того, продавец надлежащим образом не уведомил покупателя о том, что земельный участок расположен в зоне безопасных минимальных расстояний магистрального газопровода, что исключает любое строительство на земельном участке, данное условие ни в договоре купли-продажи, ни в ином соглашении между сторонами, не содержится.

Допрошенные в ходе судебного заседания свидетели ФИО8и ФИО9 суду пояснили, что при осмотре земельного участка и при заключении договора купли-продажи представитель Неволина А.С. не уведомлял о том, что земельный участок находится в зоне безопасных минимальных расстояний магистрального газопровода, что влечет ограничение в его использовании, в то время как они сразу обозначили о том, что земельный участок приобретается для строительства жилого дома. Свидетель ФИО10 не смогла ни подтвердить доводы ответчика, ни опровергнуть их, о том доводилось ли до сведения истца о наличии обременений в использовании земельного участка, смогла только пояснить о том, что Корневой И.В. была передана папка с документами.

Поскольку судом установлено существенное нарушение ответчиком условий договора купли-продажи, которое в силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ в совокупности с требованиями ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 37 Земельного кодекса РФ влечет его расторжение, оплаченная за земельный участок денежная сумма подлежит взысканию с Неволина А.С. в размере <данные изъяты> рублей.

Также с Неволина А.С. подлежат взысканию убытки, понесенные истцом, заключающиеся в расходах на кадастровые работы по разделу земельного участка, в общей сумме <данные изъяты> рублей и состоящие из оплаты услуг по договору № №, заключенному с <данные изъяты> и оплаты государственной пошлины за внесение сведений в Государственный кадастр недвижимости. При этом суд исходит из того, что согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Требования корневой И.В. о взыскании судебных издержек подлежат удовлетворению, однако при определении размера подлежащих взысканию сумм, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принимая во внимание требования процессуального законодательства, суд приходит к выводу о том, что с Неволина А.С. в пользу Корневой И.В. подлежат возмещению расходы по оформлению доверенности в полном объеме – <данные изъяты> рублей, в качестве признанных судом необходимых расходов, понесенных в связи с реализацией права на участие в деле через представителя. Расходы по оплате услуг представителя подлежат возмещению за счет ответчика Неволина А.С. частично, исходя из сложности данной категории дела, длительности судебного разбирательства, количества судебных заседаний, степени участия представителя, и с учетом степени разумности и справедливости суд полагает достаточной ко взысканию в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя, денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░.░..

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░) ░░░░░░░░░░░ 6.07.2015 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░                 /░░░░░░░/         ░.░.░░░░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░. ░░░░░                             ░.░.░░░░░░░░░░