Решение по делу № 2-55/2014 (2-1170/2013;) от 06.12.2013

                                                                                           К делу № 2-55/2014

№ 2-1170/2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2014 года                                                               п. Мостовской

Мостовской районный суд Краснодарского края

в составе:

председательствующего                                         Сыроватской М.А.,

при секретаре                                                          Шабалиной И.Ю.,

с участием истицы Зинченко Е.В., ее представителя Мирошник В.Е., ответчиков Костенко Е.А., Овсепяна Г.О., их представителя Воробьева А.Ю., представителей третьего лице на стороне ответчиков - представителя администрации МО Мостовский район Мальцева М. В., регистратора Синельниковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зинченко <...>Е.В. к Костенко <...>Е.А. и Овсепяну <...>Г.О. о признании недействительным договора от <...> «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка         № <...>» и применении к нему последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

      Зинченко Е.В. обратилась с суд с иском к Костенко Е.А. и Овсепяну Г.О. о признании недействительным, заключенного между ответчиками договора от <...> «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка         № <...>», и применении к нему последствий недействительности ничтожной сделки, мотивируя свои требования тем, что указанный договор является ничтожной сделкой в силу несоответствия требованиям закона и иных нормативных актов, и в соответствии с положениями ст. 170 УК РФ является мнимой сделкой.

       В обоснование этой позиции Зинченко Е.В. указала, что <...> между Ярославской сельской администрацией Мостовского района Краснодарского края и Костенко Е.А., являющейся на тот момент предпринимателем без образования юридического лица, в соответствии с постановлением главы Ярославской сельской администрации № <...> был заключен договор аренды земельного участка                               № <...>

<...> ответчики заключили оспариваемый истицей договор «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка             № <...>», руководствуясь п.2 ст. 615 ГК РФ и п.9 ст. 22 ЗК РФ. Однако указанный договор не соответствует Закону РФ, так как поскольку договор аренды был заключен Ярославской сельской администрацией и Костенко Е.А. до введения в действие ЗК РФ, то в соответствии с разъяснениями, изложенными в п.17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24.03.2005 стороны должны руководствоваться условиями договора, а не п.9 ст. 22 ЗК РФ. Пунктом 2.1 договора аренды от 27.09.1999 наложен прямой запрет на передачу прав другим юридическим и физическим лицам. В обоснование позиции, что стороны должны руководствоваться условиями договора, а не принятого после заключения договора Закона, сторона истца также ссылается на ч.2             ст. 422 ГК РФ. Кроме того, передача арендатором права аренды другому лицу может лишь способами, предусмотренными ч.2 ст. 615 ГК – перенайм, внесение в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного общества или товарищества, в качестве паевого взноса в производственный кооператив, а положения ЗК РФ не содержат законодательного понятия наём и перенаём. Заключенный между ответчиками договор не порождает никаких прав и обязанностей для Костенко Е.А., т.е. договор имеет признаки мнимой (притворной) сделки, которая имеет цель прикрыть сделку по получению прав на земельный участок ответчиком Овсепяном Г.О. в обход требований законодательства, что подтверждается тем, что <...> ответчица Костенко Е.А. прекратила предпринимательскую деятельность, после чего не имела правовых оснований использовать взятый в аренду земельный участок по его разрешенному виду использования, а нецелевое использование земельного участка запрещено п.2.2 договора аренды от <...>. Заключенной ответчиками ничтожной сделкой нарушены права истицы на получение возможности заключить с нею договор аренды земельного участка с кадастровым номером <...> на публичных торгах в соответствии с действующим законодательством.

    В судебном заседании Зинченко Е.В. и ее представитель Мирошник В.Е. поддержали исковые требования и просили их удовлетворить, уточнив, что свои доводы о мнимости заключенной между ответчиками сделки они не поддерживают, так как отсутствуют доказательства этого, а имеются лишь предположения. Считают сделку ничтожной по доводам, изложенным в иске, а также в силу п.1 ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции», предусматривающего, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, кроме случаев указанных в данной статье. Считают, что после прекращения Костенко Е.А. статуса индивидуального предпринимателя, она должна была обратиться в администрацию с заявлением о расторжении договора, либо администрация принять меры к его расторжению, и затем в соответствии с положениями Закона «О защите конкуренции» провести

аукцион, по результатам которого заключить договор аренды земельного участка.

Ответчики Костенко Е.А., Овсепян Г.О. и их представитель Воробьев А.Ю. просили в иске Зинченко Е.В. отказать, считая ее исковые требования, не соответствующими нормам закона. Костенко Е.А., как индивидуальному предпринимателю,    на основании договора от <...> земельный участок предоставлен в аренду на срок 49 лет для строительства торгового киоска. В период действия договора Костенко Е.А. в силу финансовых затруднений не смогла осуществить строительство киоска, прекратила предпринимательскую деятельность и передала права и обязанности по договору аренду на основании договора от <...> ответчику Овсепяну Г.О., который, имея разрешение на строительство, на законных основаниях ведет на этом земельном участке строительство коммерческого объекта. Этот факт нашел свое отражение в решении Мостовского районного суда, которым Зинченко Е.В. отказано в иске к Овсепяну Г.О. о признании строения самовольным по делу    № <...>. О состоявшейся между Костенко Е.А. и Овсепяном Г.О. сделке в письменной форме была уведомлена администрация МО Мостовский район и возражений от нее не поступило. Овсепян Г.О. учтен как плательщик арендной платы. Доводы стороны истца о том, что прекращение Костенко Е.А. статуса индивидуального предпринимателя влечет за собой расторжение договора аренды, не соответствуют нормам закона, так как такое условие для расторжения договора не предусмотрено ГК РФ, который содержит исчерпывающий перечень оснований для прекращения обязательства. Прекращение предпринимательской деятельности не влечет за собой прекращения арендных отношений. Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от <...>, заключенного до введения в действие ЗК РФ, предусмотрен запрет на передачу арендуемого земельного участка третьим лицам в субаренду или пользование. Возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды, т.е. замена одного арендатора на другого возникла с принятием ЗК РФ. Согласно ст. 7 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие земельного кодекса РФ», к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗКРФ, он применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным Законом. Правоотношения по передаче прав и обязанностей по договору аренды между ответчиками возникли в 2012 году, в период действия ЗК РФ, и регулироваться утратившими силу нормами права не могут. Костенко Е.А., как арендатор, на законных основаниях распорядилась своим правом, уведомив арендодателя.

Нормы ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» не применяются к земельным участкам, распоряжение которыми осуществляется в соответствии с ЗК РФ. Истец не является участником арендных правоотношений, не имеет прав на объект аренды и не имеет

законных прав вмешиваться в «чужие» правоотношения.

Представитель третьего лица на стороне ответчиков - администрации МО Мостовский район Мальцев М.В., считая исковые требования Зинченко Е.В. необоснованными, просил в их удовлетворении отказать, представив письменный отзыв, из которого следует, что земельный участок, переданный в аренду по договору аренды от <...>, относится к землям, собственность на которые на разграничена, и в соответствии с ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, в связи с чем произошла замена арендодателя по договору аренды от <...> в силу закона, и им стала являться администрация МО Мостовский район.

         Также представитель администрации МО Мостовский район пояснил, что о совершенной между ответчиками сделки арендодатель был уведомлен в письменной форме. При заключении сделки между Костенко Е.А. и Овсепяном Г.О. требования ст. 22 ЗК РФ были выполнены в полном объеме, и сделка соответствует закону. Указание истца на желание получить спорный земельный участок в аренду на публичных торгах, не может быть принято во внимание, так как земельный участок обременен договором аренды и не может быть предоставлен в аренду до расторжения ранее заключенного договора аренды от <...>. Признание ничтожной сделки от <...> по передаче прав и обязанностей по договору аренды не повлечет правовых последствий по погашению права аренды на земельный участок за Костенко Е.А.. Норма ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ распространяется на муниципальное имущество, но не на земельный участок, поэтому к договору между Костенко Е.А. и Овсепяном Г.О. применена быть не может. На момент заключения соглашения от <...> арендатором являлась Костенко Е.А., так как права перешли к Овсепяну Г.О. с <...>.

      Представитель администрации Ярославского сельского поселения в судебное заседание не явился, представив письменный отзыв на иск Зинченко Е.В. аналогичный отзыву администрации МО Мостовский район, в котором в иске Зинченко Е.В. просит отказать.

      Регистратор Синельникова Е.А. суду пояснила, что договора аренды от <...> был зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Мостовского района. С 1999 года арендатором являлась Костенко Е.А.. На дату заключения соглашения <...> Костенко Е.А. была единственным землепользователем. Свои права Овсепяну Г.О. она передала <...>. Для регистрации нет различия между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем, поскольку при регистрации в ЕГРП указываются физические и юридические лица. В соответствии со             ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка. Арендодатель о сделке был уведомлен. Сделка соответствует требованиям закона.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, пришел

к выводу, что исковые требования Зинченко Е.В. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Договор № <...> аренды земельного участка от <...>, заключенный с Костенко Е.А. согласно п.<...> действует до <...>.    Условия расторжения договора изложены в разделе <...> договора.

Из данного раздела следует, что договор может быть расторгнут по согласию сторон, либо по инициативе одной из сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения другой стороной условий и обязательств, установленных настоящим договором. При этом прекращение у Костенко Е.А. статуса индивидуального предпринимателя как условие для расторжения договора или досрочного прекращения действия договора не предусмотрено.

Ст. 421 ГК РФ предусмотрена свобода договора. Сторонами договора вопрос о его расторжении ни по соглашению сторон, ни по инициативе одной из них не обсуждался, в суде не рассматривался. Следовательно, договор аренды земельного участка от <...> - действующий.

Вопрос о его расторжении вправе ставить стороны договора, а не третьи лица, поэтому ссылка истицы на нарушение п.<...> договора, предусматривающего, что земельный участок предоставлен арендатору без права передачи в субаренду или пользование другим юридическим лицам или гражданам, и поэтому стороны должны руководствоваться условиями договора, а не ч.9 ст. 22 ЗК РФ и ч.2 ст. 615 ГК РФ, и на несоблюдение п.<...> договора, налагающего запрет на его нецелевое использование, что влечет ничтожность договора передачи прав и обязанностей от <...>, является несостоятельной.

Заявление о нецелевом использовании земельного участка противоречит фактическим обстоятельствам.

Целевое назначение земельного участка согласно постановлению № <...> и п.1.1. договора аренды от <...> было определено : для строительства торгового киоска.

Соглашением от <...> внесены изменения в п.<...>. договора аренды в части уточнения категории земли, кадастрового номера, что в договоре 1999 года не было указано, уточнена площадь земельного участка с 134.85кв.м. до 135 кв.м. и наименование объекта вместо киоска - магазин. Указанное соглашение заключено сторонами договора.

Зинченко Е.В. не наделена полномочиями по проверке соблюдения сторонами условий их договора, а также правом выступать в интересах администрации МО Мостовский район, заявляя о несоблюдении Костенко Е.А. условий договора с администрацией, либо в интересах неопределенного круга лиц, указывая на непроявление администрацией МО Мостовский район инициативы для расторжения договора с Костенко Е.А..

    Согласно на ч.2 ст. 615 ГК РФ, на которую также в обоснование ссылается истица, «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор».

     Согласно ч.9 ст. 22 ЗК РФ « При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления».

Таким образом, Костенко Е.А. воспользовалась имеющимися у нее как у арендатора, предусмотренным законом правом передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. Запрет в договоре на возможность арендатору воспользоваться таким правом не указан.

Утверждение стороны истца, что указанный в договоре запрет на передачу в пользование земельного участка включает в себя и запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды, является несостоятельным.

Право пользование земельным участком предусматривалось ст. 14 ЗК РСФСР: «Во временное пользование земельные участки передаются гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям землевладельцами, землепользователями и арендаторами из их земель по договору на право временного пользования земельным участком, который регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов. Предельный срок временного пользования землей устанавливается не более трех лет, за исключением случаев, предусмотренных частью третьей настоящей статьи и статьями 86 и 87 настоящего Кодекса».

Указанная норма утратила свое действие по Указу Президента РФ                № <...>, и на момент заключения договора аренды не действовала.

Согласно ч.2 ст. 615 ГК РФ передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу представляет собой перенаём. Указанная норма относится к общим положениям об аренде. Поэтому и установленное в ст. 22 ЗК РФ право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, также фактически означает перенаём, а не пользование.

Кроме того, возражений от арендодателя на заключение сделки между Костенко Е.А. и Овсепяном Г.О. не последовало, что не противоречит п.9 ст. 22 ЗК РФ о праве арендатора при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять, передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Названная норма условие о необходимости предварительного - до передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, то есть до совершения (заключения) соответствующей сделки, - уведомления не содержат.

При этом в соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Следовательно, даже неуведомление арендодателя не влечет признания сделки по передаче прав арендатора земельного участка недействительной.

       Указывая на ничтожность сделки в связи с несоответствием ее требованиям закона, сторона истца, также ссылается на нарушение данной сделкой о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенной между Костенко Е.А. и Овсепяном Г.О.,     ч.1 ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции», предусматривающей, что заключение договоров, в том числе связанных с переходом прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, что, по мнению истицы и ее представителя, лишило Зинченко Е.В. возможности заключить гражданско-правовой договор на публичных торгах.

Однако данное утверждение является ошибочным, поскольку в соответствии с ч.2 ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Порядок предоставления земельных участков для строительства (такой договор <...> был заключен с Костенко Е.А.) в настоящее время регулируется ст. 30-32 ЗК РФ. Аренда земельных участков - ст. 22 ЗК РФ.

Заключенная между Костенко Е.А. и Овсепян Г.О. сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды соответствует положениям ст. 22 ЗК РФ и ст. 615 ГК РФ, не оспаривается арендодателем, поэтому нет оснований считать её ничтожной, и как следствие применять последствия недействительности ничтожной сделки.

               Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Зинченко <...>Е.В. к Костенко <...>Е.А. и Овсепяну <...>Г.О. о признании недействительным договора от <...> «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка         № <...> и применении к нему последствий недействительности ничтожной сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: