Решение по делу № 2-96/2024 (2-4396/2023;) от 01.08.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Иркутск 22 марта 2024 г.

Свердловский районный суд г. Иркутска в составе:

председательствующего судьи Лянной О.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цыбыковой А.И.,

с участием истца Пачкория А.Н., представителя истца Хохрякова Д.О., представителя ответчика Роик Е.В., третьего лица Дзюбенко Е.А., представителя третьего лица Родионова А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №38RS0036-01-2023-005008-80 (2-96/2024) по исковому заявлению Пачкория Александры ФИО32 к Вергулесу ФИО31 об установлении юридического факта о признании договора купли-продажи действующим, возложении обязанности передать недвижимое имущество по договору купли-продажи, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

по встречному исковому заявлению Вергулеса Андрея Александровича к Пачкория Александре Николаевне о признании договора купли-продажи расторгнутым, взыскании денежных средств,

установил:

в Свердловский районный суд <адрес обезличен> обратилась
истец Пачкория А.Н. с уточненным исковым заявлением в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), указав в обоснование, что между Пачкория А.Н. и Вергулесом А.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>. По соглашению сторон стоимость квартиры определена в размере 4860000 руб., расчет за квартиру подтверждается платежным поручением от <Дата обезличена> <Номер обезличен> и заявлением о переводе денежных средств от <Дата обезличена>, в соответствии с которыми сумма в размере 3860402,28 руб. переведена в счет погашения задолженности по кредитному договору, заключенному с ПАО СБЕРБАНК, по которому спорная квартира находилась в залоге, залогодателем являлся Вергулес А.А. данные денежные средства в размере 3860402,28 руб. переведены через судебных приставов со счета супруга истца Пачкории А..Н. ФИО18 В последующем было установлено, что у ответчика имеется еще задолженность по исполнительным производствам, на квартиру наложен запрет на регистрацию службой судебных приставов, указанная задолженность была погашена истцом и ее супругом для регистрации права собственности. После погашения всех задолженностей за квартиру истец обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с целью регистрации перехода права собственности на квартиру, от ответчика была получена доверенность на совершение от его имени всех регистрационных действий, однако в регистрирующем органе истцу сообщили, что доверенность отозвана и они не могут зарегистрировать переход права собственности. В настоящее время Вергулес А.А. уклоняется от государственной регистрации права собственности на квартиру, не отвечает на телефонные звонки, скрывается. Более того, <Дата обезличена> намеренно заключил договор залога вышеуказанной квартиры с ФИО19

На основании изложенного, со ссылкой на статьи 8.1, 131, 165, 218, 223, 420, 432, 549, 550, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 1, 15, 58 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», с учетом уточнений в порядке статьи 39 ГПК РФ, истец Пачкория А.Н. просит суд:

- признать договор купли-продажи квартиры от <Дата обезличена> действующим;

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, от Вергулеса А.А. к Пачкории А.Н.;

- возложить обязанность на Вергулеса А.А. передать Пачкория А.Н. недвижимое имущество по договору купли-продажи от <Дата обезличена> - квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Возражая против заявленных первоначальных исковых требований Пачкории А.Н., Вергулес А.А. обратился в суд со встречным иском к Пачкории А.Н. о признании договора купли-продажи расторгнутым, взыскании денежных средств.В обоснование встречного иска указано, что в 2021 году между Вергулесом А.А. и Пачкорией А.Н., её супругом Пачкория Г.Н. было достигнуто соглашение о продаже квартиры на имя Пачкории А.Н. по цене 4860 000 руб.Денежные средства от продажи квартиры Вергулес А.А. планировал потратить на оплату, как самого ипотечного кредита, так и на оплату остальных задолженностей перед третьими лицами, вложить в свой бизнес.Во исполнение достигнутых договоренностей между Вергулесом А.А. и Пачкорией А.Н. 8 июля 2021 г. заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 56,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый <Номер обезличен>, стоимостью 4860 000 руб. Подписание данного договора Вергулесом А.А. не оспаривается, факт заключения признается. Данный договор стороны сдали на государственную регистрацию в МФЦ.Согласно условиям договора расчет производится следующим образом: сумма в размере 3860 000 руб. будет перечислена покупателем продавцу на расчетный счет <Номер обезличен>, что подтверждается распиской, сумма в размере 1000 000 руб. будет передана до 19 июля 2021 г.Обязательство Пачкории А.Н. оплатить Вергулесу А.А. денежную сумму по договору не было обусловлено государственной регистрацией договора до момента оплаты этой суммы. Следовательно, данное обязательство Пачкории А.Н. не могло быть признано встречным обязательством по отношению к какому-либо обязательству Вергулеса А.А. Вне зависимости от каких-либо обстоятельств Пачкория А.Н. должна была оплатить указанную денежную сумму в размере 1000000 руб. в срок до 19 июля 2021 г. наличными деньгами либо путем перечисления денежных средств на его счет.

Денежная сумма в размере 3860 000 руб. была перечислена Пачкория Г.Н. на счет в ПАО СБЕРБАНК. После подачи договора на регистрацию обязательства Пачкории А.Н. по оплате остатка в размере 1 000 000 руб. не были выполнены в установленные договором сроки до 19 июля 2021 г., в связи с чем у Вергулеса А.А. возникли задолженности перед третьими лицами, на квартиру были наложены запреты по совершению регистрационных действий, поэтому указанная сделка купли-продажи не была зарегистрирована. Указанное произошло вследствие виновных действий самого истца. Если бы Пачкорией А.Н. своевременно (до 19 июля 2021 г.) была передана Вергулесу А.А. денежная сумма по договору в размере 1000 000 руб., то он смог бы погасить все имеющиеся суммы задолженностей и исполнить обязательства по договору купли-продажи.

Вергулес А.А. указывает, что Пачкория А.Н. с момента заключения договора купли-продажи до подачи иска не направляла Вергулесу А.А. каких-либо претензий, не предпринимала мер к регистрации договора купли- продажи (в том числе путем оспаривания арестов и запретов на регистрационные действия в отношении квартиры), длительное время не оплачивала денежную сумму по договору в размере 1000000 руб., уклоняясь от данного обязательства. Она проявила неосмотрительность и в течение длительного периода времени (на протяжении 2 лет) не пыталась каким-либо образом узаконить свои права на оспариваемую квартиру. У Пачкории А.Н. находился на руках еще другой экземпляр договора, в котором указана сумма в размере 3860 000 руб., в связи с чем полагает, что она специально длительное время не оплачивала данную сумму, так как хотела в будущем воспользоваться данным договором, что подтверждается фактом предъявления искового заявления в суд с приложением договора купли-продажи от 8 июля 2021 г. на сумму 3860 000 руб. Перечисленные обстоятельства указывают на то, что Пачкория А.Н. при заключении договора купли-продажи действовала недобросовестно. В результате длительного неисполнения Пачкорией А.Н. указанных обязательств Вергулес А.А. был вынужден занимать денежные средства под высокие проценты у физических лиц, так как находился в тяжелом финансовом положении, обращаться в банки и иные кредитные учреждения для получения займов, чтобы погасить свои обязательства перед кредиторами.

В связи с длительным неисполнением со стороны Пачкории А.Н. обязательств по договору, Вергулес А.А. утратил интерес в совершении данной сделки. Указанное нарушение обязательств было существенным, поэтому он принял решение отказаться от сделки и отозвать доверенность от 1 ноября 2022 г., расторгнуть договор купли-продажи. Так, 3 июня 2023 г. им было направлено в адрес Пачкории А.Н. уведомление от 15 мая 2023 г. о расторжении договора купли-продажи, в связи с чем с государственной регистрации отозваны договор и все приложенные к нему документы. Доверенность от 1 ноября 2022 г. была отозвана 17 июля 2023 г. путем подписания соответствующего распоряжения, удостоверенного нотариусом Хохловой М.А., которое также сдано в отдел МФЦ. Таким образом, с момента отправки в уведомления от 15 мая 2023 г. о расторжении договора купли-продажи, данный договор является расторгнутым. Расторжение договора произведено в связи с существенным нарушением Пачкорией А.Н. обязательств по договору купли-продажи.

В обоснование встречного искового заявления также указано, что положения статей 310, 311 ГК РФ указывают на то, что Пачкория А.Н. не имела права в одностороннем порядке изменить обязательство по своему усмотрению. Как указывала Пачкория А.Н. в ходе судебных заседаний, она произвела оплату задолженностей Вергулеса А.А. перед третьими лицами в сумме 1000 000 руб. и, таким образом, якобы, исполнила свои обязательства по договору купли-продажи от 8 июля 2021 г. Вместе с тем, Вергулес А.А. не давал согласия Пачкории А.Н. оплачивать за него задолженность перед третьими лицами, так как часть сумм задолженностей он оспаривал и подавал заявления об отмене судебных приказов, а сам договор купли-продажи от 8 июля 2021 г. не предоставлял Пачкории А.Н. исполнить обязательство перед Вергулесом А.А. таким способом. Вергулес А.А. не согласовывал такой порядок частичного исполнения обязательства. Кроме того, такое исполнение было произведено не истцом, а третьим лицом Пачкория Г.Н. в пользу приставов, на что Вергулес А.А. согласия не давал.

После подписания договора купли-продажи Вергулесом А.А. надлежащим образом выполнены все обязательства, договор сдан на регистрацию, совершен весь ряд необходимых действий для исполнения сделки. При этом сама Пачкория А.Н. не выполнила обязательства по договору и не оплатила указанную денежную сумму, соответственно, с 20 июля 2021 г. (на следующий день, после дня, когда должна была быть оплачена денежная сумма) Пачкория А.Н. являлась по отношению к Вергулесу А.А. должником. На момент заключения договора стоимость отчуждаемой квартиры составляла примерно 5 000 000 руб. Обязательство по оплате денежной суммы в размере 1000000 руб. было ею исполнено лишь в июле 2023 года, но не принято Вергулесом А.А. На настоящий момент стоимость квартиры существенно увеличилась и составляет примерно 7 500000 руб. - 8 000 000 руб.

Кроме того, Вергулесу А.А. стало известно о том, что от его имени Пачкорией А.Н. с гражданкой Сафиной Г.Р. заключен договор купли-продажи спорной квартиры от 18 июля 2023 г. Полагает, что истец решила совершить незаконную и мнимую сделку, у неё с супругом и Сафиной Г.Р. созрел общий преступный умысел на незаконное завладение квартиры, который они решили исполнить путем заключения от имени Вергулеса А.А. указанного договора от 18 июля 2023 г. С Сафиной Г.Р. Вергулес А.А. не знаком и не планировал заключать с ней какие-либо договоры, не предоставлял полномочий продавать квартиру другим лицам, в связи с чем им были незамедлительно поданы документы об отзыве с государственной регистрации договора купли-продажи от 18 июля 2023 г. Предполагает, что Пачкория А.Н. имела намерение зарегистрировать в отношении себя сделку дарения квартиры от его имени, но по обстоятельствам от нее не зависящим, не смогла этого сделать. На момент подписания Пачкорией А.Н. договора купли-продажи от 18 июля 2023 г. Вергулесом А.А. уже была отозвана доверенность от 1 ноября 2022 г., следовательно, полномочия на подачу договора и государственную регистрацию у нее отсутствовали и ей было об этом известно. Кроме того, в договоре купли-продажи oт 18 июля 2023 г. стоимость квартиры указана в размере 3860402,28 руб., что является существенно заниженным и не соответствует рыночной стоимости. Сафина Г.Р. квартиру не осматривала, не требовала выселения его из квартиры, дополнительных документов (поквартирная карточка, справка о составе семьи, справка о задолженности по коммунальным платежам и другое). Из вышеуказанных обстоятельств следует, что Пачкория А.Н., продавая квартиру Сафиной Г.Р., своими фактическими, конклюдентными действиями подтвердила то обстоятельство, что договор купли-продажи от 8 июля 2021 г. был расторгнут, и данное расторжение принято Пачкорией А.Н.

На основании изложенного, со ссылкой на статьи 310, 311, 314, 328, 450, 450.1, 451, 452, 453, 484, 486, 487, 1102, 1103,1104, 1105 ГК РФ, с учетом уточнения встречных исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ, Вергулес А.А. просит суд признать расторгнутым договор купли-продажи от 8 июля 2021 г., заключенный между Вергулесом А.А. и Пачкория А.Н. в отношении квартиры по адресу: <адрес обезличен>, по цене приобретения 4860 000 руб., взыскать с Вергулеса А.А. в пользу Пачкории А.Н. неосновательное обогащение в размере 3860402,28 руб.

Определением суда от 23 октября 2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Дзюбенко Е.А.Определениями суда от 7 августа 2023 г., 10 января 2024 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены ПАО СБЕРБАНК, Пачкория Г.Н., Сафина Г.Р.

В судебном заседании истец, ответчик по встречному иску Пачкория А.Н., ее представитель Хохряков Д.О., действующий на основании нотариальной доверенности от 26 июля 2023 г., уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, повторив доводы и основания, изложенные в исковом заявлении, уточнениях к нему, встречные исковые требования не признали, просят суд отказать в их удовлетворении. Дополнительно суду пояснили, что договор купли-продажи от 8 июля 2021 г. заключен именно на сумму 4860000 руб., данная редакция является действующей. Оплата по договору произведена полностью: 3860402,28 руб. – перечислено со счета супруга истца Пачкория Г.Н. в счет уплаты долга Вергулеса А.А. по ипотечному кредитному договору, 100000 руб. перечислено на счет отца Вергулеса А.А. 15 июля 2021 г., остальные денежные средства в размере 981630,39 руб. внесены Пачкория Г.Н. 18 июля 2023 г. за Вергулеса А.А. по его задолженности по исполнительным производствам, о чем они договорились устно. На момент заключения договора от 8 июля 2021 г. Вергулес А.А. скрыл информацию о наличии иных обременений, ограничений на квартиру, о которых стало известно только после подачи документов в регистрирующий орган, ввиду чего сделка по государственной регистрации перехода права собственности была приостановлена. Всё это время истец ждала, когда Вергулес А.А. снимет обременения с квартиры и погасит свои долги. С требованием об уменьшении цены товара, о расторжении договора и возвращении уплаченных по нему денежных средств она не обращалась, фактически квартира до сих пор не передана. Оплачивая за Вергулеса А.А. задолженности по исполнительным производствам, у Пачкории А.Н. на руках были квитанции с реквизитами, которые переданы самим Вергулесом А.А., об имеющейся задолженности она также узнала от судебного пристава-исполнителя. После внесения данных денежных средств (981630,39 руб.) все ограничения, обременения с квартиры были сняты. Договор с Сафиной Г.Р. (сестрой Пачкории А.Н.) был заключен по причине того, что в МФЦ ей пояснили о недопустимости оформления прав по доверенности, где она является и покупателем, и продавцом, сумма в данном договоре уменьшена до 3860402,28 руб., поскольку остальные денежные средства были уплачены за Вергулеса А.А. по исполнительным производствам. Умысла на совершение каких-либо мошеннических действий у нее не было, напротив ранее между сторонами были дружеские отношения, основанные на доверии. Уведомления о расторжении договора Пачкория А.Н. не получала, о том, что доверенность была отозвана не знала, нотариус её об этом не уведомлял. Все денежные средства вносились в счет уплаты по договору купли-продажи квартиры.

Пачкория А.Н. указывает, что поведение Вергулеса А.А. является недобросовестным, поскольку, получив денежные средства, приняв исполнение по договору, он оставил у себя в собственности и денежные средства, и недвижимое имущество, в связи с чем представитель истца Хохряков Д.О. просит применить принцип «эстоппель». Доказательств того, что он вернул денежные средства, не представлено, судебные приказы отменены позже. Встречный иск заявлен незаконно и необоснованно, поскольку договор купли-продажи считается действующим, заключен в надлежащей форме, денежные средства уплачены в полном объеме, изменения в договор не вносились, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

В судебном заседании представитель ответчика, истца по встречному иску Вергулеса А.А. Роик Е.В., действующая на основании нотариальной доверенности от 13 марта 2023 г., уточненные исковые требования не признала, просит суд отказать в их удовлетворении, уточненные встречные исковые требования поддержала, повторив полностью доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, уточнениях к нему. Дополнительно суду пояснила, что денежные средства, внесенные Пачкория Г.Н. за Вергулеса А.А. по задолженности по исполнительным производствам, не являются надлежащим исполнением обязательств Пачкории А.Н. по договору купли-продажи, поскольку Вергулес А.А. не уполномочивал последнюю на внесение за него денежных средств в таком порядке, сам договор не предусматривает альтернативное исполнение обязательств покупателем. Если бы Вергулес А.А. знал о том, что Пачкория А.Н. внесет денежные средства с существенным опозданием, то никогда не заключил бы его. На момент заключения договора 8 июля 2021 г. он рассчитывал получить все денежные средства, а не часть, ввиду чего смог бы расплатиться по своим долгам. От своих обязанностей он не уклонялся. Пачкория А.Н. сама пошла к приставу и взяла квитанции, чтобы оплатить задолженность. Представитель Роик Е.В. также указала, что стоимость квартиры в размере 4860000 руб. не была заниженной. С заявлениями о повороте исполнения судебных приказов Вергулес А.А. к мировому судье не обращался.

Третье лицо Дзюбенко Е.А., его представитель Родионов А.Н., действующий на основании нотариальной доверенности от 2 марта 2023г., в судебном заседании полагали первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования полагали законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. Самостоятельных требований относительно предмета спора третье лицо Дзюбенко Е.А. не заявил, представив письменный отзыв, в котором указал, что между ним и Вергулесом А.А. 31 мая 2023 г. заключен договор залога жилого помещения квартиры по адресу: <адрес обезличен>, зарегистрированный в установленном законом порядке. Со ссылкой на статьи 37, 38, 39 Федерального закона от <Дата обезличена> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 353, 352, 357 ГК РФ Дзюбенко Е.А. и его представитель Родионов А.Н. пояснили, что залог, установленный в пользу Дзюбенко Е.А., должен быть сохранен.

В судебное заседание ответчик, истец по встречному иску Вергулес А.А. не явился, о дате, времени и месте которого извещен надлежащим образом посредством смс-уведомления, а также лично, что подтверждается смс-извещением и распиской, о причинах неявки суду не сообщил, просил рассмотреть дело без своего участия. Ранее в ходе судебного разбирательства суду пояснил, что факт заключения договора купли-продажи квартиры от 8 июля 2021 г. не оспаривает, стоимость в размере 4860000 руб. не была заниженной. Он не уполномочивал ни Пачкорию А.Н., ни её супруга Пачкория Г.Н. на внесение за него денежных средств по исполнительным производствам. Иных правоотношений, обязательств, в том числе по дарению денежных средств между ними не было, почему они внесли за него деньги, пояснить не может. На квартиру были наложены обременения, имелся запрет регистрационных действий, теперь он снят, Пачкория А.Н. хотела ускорить оформление права собственности, однако письменного договора о том, что она вносит за него денежные средства по долгам, не заключалось. Кроме того, Вергулес А.А. подтвердил, что, действительно, сумма в размере 3860402,28 руб. переведена в счет погашения его задолженности по кредитному договору, заключенному с ПАО СБЕРБАНК, сумма в размере 100000 руб. зачислена на банковскую карту его отца, который, к сожалению, умер. Данные денежные средства он принял в счет оплаты по договору от 8 июля 2021 г. и не оспаривает.

В судебное заседание третьи лица Пачкория Г.Н., Сафина Г.Р. не явились, о дате, времени и месте которого извещены надлежащим образом посредством смс-уведомления, а также лично, что подтверждается смс-извещением и распиской, о причинах неявки суду не сообщили, рассмотреть дело в свое отсутствие не просили. Ранее в ходе судебного разбирательства Пачкория Г.Н. суду пояснил, что со своего счета перечислил денежные средства в размере 3860402,28 руб., 100000 руб. и в размере 981630,39 руб. несколькими платежами по договору купли-продажи квартиры от 8 июля 2021 г., заключенному его супругой Пачкорией А.Н. с Вергулесом А.А. Между сторонами сделки была устная договоренность о том, что Пачкория А.Н. в лице него (Пачкория Г.Н.) погашает всю задолженность Вергулеса А.А., и указанные платежи (981630,39 руб.) идут в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры, поскольку Вергулес А.А. изначально обманул относительно того, что ограничений, обременений на квартире не имеется. Просил иск удовлетворить, во встречном иске отказать.

Третье лицо Сафина Г.Р. суду пояснила, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, встречные исковые требования являются незаконными и неподлежащими удовлетворению. Договор от 18 июля 2023 г. подписан ею по просьбе сестры Пачкории А.Н., которой полностью доверяет, вопросов у нее не возникло.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельные требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ПАО СБЕРБАНК не явились, о дате, времени и месте которого извещены надлежащим образом в соответствии со статьёй 113 ГПК РФ, просили рассмотреть дело без своего участия, представив письменные отзывы на исковое заявление.

Суд с учетом мнения сторон полагает возможным провести судебное разбирательство в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, соответствии с частями 3, 5 статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы настоящего гражданского дела, допросив свидетеля, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Рассматривая первоначальные исковые требования Пачкории А.Н. к ВергулесуА.А., суд приходит к следующему выводу.

Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (статья 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 ГК РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 3 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя (часть 7 статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между сторонами спора сделки, предполагающей переход права собственности к покупателю, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В материалы дела представлено два договора купли-продажи квартиры от 8 июля 2021 г.: один из которых на сумму 3860402,28 руб., второй на сумму 4 860 000 руб. Суд исходя из доводов, пояснений сторон и представленных доказательств, материалов регистрационного дела принимает за основу договор купли-продажи квартиры от 8 июля 2021 г., предметом которого является жилое помещение по адресу: г. Иркутск, ул. Лермонтова, д. 81/6, кв. 19, стоимостью 4 860 000 руб.

Как установлено судом и подтверждается материалами настоящего гражданского дела, 8 июля 2021 г. между Вергулесом А.А. (продавец) и Пачкорией А.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>. Квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от <Дата обезличена>

Согласно пункту 3 договора по соглашению сторон квартира продаётся покупателю за 4 860 000 руб. Расчет будет произведен следующим образом сумма в размере 3 860000 руб. будет перечислена покупателем продавцу на расчетный счет <Номер обезличен>, что подтверждается распиской; сумма в размере 1000000 руб. будет передана покупателем продавцу до 19 июля 2021 г.

Право залога у продавца на указанную квартиру не возникает (пункт 5 договора).

Покупатель уведомлен, что квартира находится в залоге ПАО СБЕРБАНК и обязуется снять обременение с вышеуказанной квартиры не позднее 10 рабочих дней с момента окончательных расчетов сторон (пункт 6 договора).

В соответствии с пунктом 7 договора продавец подтверждает, что до заключения настоящего договора купли-продажи квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не предана в аренду, наем, безвозмездное пользование, рентой не обременена, также не обременена правами пользования членов семьи собственника согласно статье 292 ГК РФ, а также иными правами пользования, сохраняющимися после приобретения квартиры покупателем в соответствии с законом (статья 558 ГК РФ). Квартира свободна от любых прав третьих лиц. В случае несоответствия настоящего пункта договора действительности покупатель имеет право требовать уменьшения цены товара, либо расторжения настоящего договора купли-продажи в соответствии со статьей 460 ГК РФ.

В силу пункта 10 договора продавец обязуется передать квартиру до 15 августа 2021 г.

На основании пункта 2 статьи 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Из текста договора купли-продажи от 8 июля 2021 г. и его толкования следует, что при его заключении сторонами были согласованы все существенные условия, с соблюдением требований закона к форме договора.

Судом также установлено, что право собственности на спорный объект недвижимости на имя Вергулеса А.А. возникло 14 сентября 2016 г. и на момент заключения договора купли-продажи подтверждено надлежащими правоустанавливающими документами: договором купли-продажи квартиры от 8 сентября 2016 г., заключенным между Вергулесом А.А. и Винарской Т.М., актом приема-передачи к нему от 8 сентября 2016 г., зарегистрированными в установленном законом порядке. Указанное обстоятельство не оспаривалось сторонами и подтверждается делом правоустанавливающих документов, представленным по запросу суда.

Согласно пункту 16 договора купли-продажи квартира передана продавцом и принята покупателем при подписании настоящего договора, который по взаимному согласованию сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи.

Вместе с тем, как установлено судом в ходе судебного разбирательства квартира фактически до сих пор Вергулесом А.А. не передана покупателю Пачкории А.Н., находится в его собственности, Вергулес А.А. сохраняет владение этим имуществом. Переход права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрирован в установленном законом порядке.

В обоснование доводов первоначального иска Пачкория А.Н. указала, что свои обязательства по договору купли-продажи квартиры от 8 июля 2021 г. исполнила в полном объеме, денежные средства внесены полностью.

Возражая против данных доводов, Вергулес А.А., его представитель Роик Е.В. указали, что сумма в размере 3860402,28 руб. переведена в счет погашения его задолженности по кредитному договору, заключенному с ПАО СБЕРБАНК, сумма в размере 100000 руб. зачислена на банковскую карту его отца, данные денежные средства Вергулес А.А. принял в счет оплаты по договору от 8 июля 2021 г. и не оспаривает, остальные денежные средства, уплаченные третьим лицом Пачкория Г.Н. по исполнительным производствам, возбужденным в отношении Вергулеса А.А., не являются надлежащим исполнением обязательств Пачкории А.Н. по договору купли-продажи, поскольку Вергулес А.А. не уполномочивал последнюю на внесение за него денежных средств в таком порядке, сам договор не предусматривает альтернативное исполнение обязательств покупателем.

Проверяя взаимное исполнение обязательств сторон данного договора, суд приходит к следующему выводу.

Из представленного суду свидетельства о заключении брака от <Дата обезличена> серии <Номер обезличен> <Номер обезличен> следует, что между Пачкория Г.Н. и Поломошновой А.Н. <Дата обезличена> заключен брак, о чем составлена запись акта о заключении бака <Номер обезличен>, после заключения брака мужу и жене присвоены фамилии: Пачкория, Пачкория.

Судом достоверно установлено, что Пачкория Г.Н. в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи от 8 июля 2021 г. перечислил сумму в размере 3860402,28 руб. в адрес Вергулеса А.А. в счет погашения его задолженности по кредитному договору от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, заключенному с ПАО СБЕРБАНК, Вергулес Ю.Ю., что подтверждается представленным суду самим кредитным договором от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, закладной на квартиру от <Дата обезличена>, согласно которой залогодателем выступает Вергулес А.А., залогодержателем ПАО СБЕРБАНК, платежным поручением от <Дата обезличена> <Номер обезличен>, а также распиской в получении денежных средств от <Дата обезличена>

Из представленной расписки от <Дата обезличена> следует, что Вергулес А.А. получил от Пачкории А.Н. денежную сумму в размере 3860402,28 руб. путем перечисления на расчетный счет за проданную квартиру по договору купли-продажи от <Дата обезличена>, вносителем денежных средств является ФИО18

Судом также установлено, что 15 июля 2021 г. Пачкория Г.Н. в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи от 8 июля 2021 г. перечислил на счет отца ответчика Вергулеса А.А. Вергулесу ФИО33 сумму в размере 100000 руб., которая зачислена на банковскую карту последнего, данные денежные средства Вергулес А.А. принял в счет оплаты по договору от 8 июля 2021 г. и не оспаривал в ходе судебного разбирательства, что подтверждается представленным суду чеком по операции ПАО СБЕРБАНК от 15 июля 2021 г. на сумму 100 000 руб., выпиской по счету дебетовой карты Пачкория Г.Н., протоколом и аудиозаписью судебного заседания от 16 ноября 2023 г.

Из материалов дела и представленных доказательств следует, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в адрес Пачкории А.Н. и Вергулеса А.А. направлены уведомления от 26 и 30 августа 2021 г., согласно которым приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру, поскольку в результате правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов установлено, что имеется запись о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, запрете на проведение регистрационных действий, наложенных на основании постановлений о запрете на совершение действий по регистрации судебным приставом-исполнителем СВЕРДЛОВСКОГО ОСП Г. ИРКУТСКА ГУФССП РООССИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ от <Дата обезличена> <Номер обезличен> (номер исполнительного производства <Номер обезличен>-ИП), от <Дата обезличена> <Номер обезличен> (номер исполнительного производства <Номер обезличен>-ИП), от <Дата обезличена> <Номер обезличен> (номер исполнительного производства <Номер обезличен>-ИП), от <Дата обезличена> <Номер обезличен> (номер исполнительного производства <Номер обезличен>-ИП), от <Дата обезличена> <Номер обезличен> (номер исполнительного производства <Номер обезличен>-ИП).

В ходе судебного разбирательства установлено, что указанные запреты на совершение регистрационных действий были наложены на основании возбужденных в отношении собственника квартиры Вергулеса А.А. исполнительных производств, в связи с чем государственная регистрация права собственности на квартиру невозможна до полного погашения задолженности по исполнительным производствам, что подтверждается как пояснениями сторон, так и представленными суду уведомлениями от 26 и <Дата обезличена>, а также материалами сводного исполнительного производства <Номер обезличен>-СД от <Дата обезличена>, постановлениями о возбуждении исполнительных производств.

Таким образом, судом установлено, что задолго до заключения договора купли-продажи от <Дата обезличена> на спорную квартиру были наложены запреты на совершение регистрационных действий (начиная с <Дата обезличена>), в связи с чем государственная регистрация перехода права собственности от Вергулеса А.А. к Пачкории А.Н. была приостановлена.

Судом также достоверно установлено, что 18 июля 2023 г. Пачкория Г.Н. в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи от 8 июля 2021 г. перечислил денежные средства в общем размере 981630,39 руб. в счет погашения задолженности Вергулеса А.А. по его исполнительным производствам, получателем является УФК ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (СВЕРДЛОВСКОЕ ОСП Г. ИРКУТСКА ГУФССП РООССИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ), плательщиком указан Пачкория Г.Н. (PAYER_NAME Вергулес А.А.), что подтверждается представленными суду подтверждениями платежа ПАО СБЕРБАНК от 18 июля 2023 г., чеками по операции ПАО СБЕРБАНК от той же даты, а также материалами исполнительных производств <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП, <Номер обезличен>-ИП.

Как пояснила в ходе судебного разбирательства истец Пачкория А.Н. и третье лицо Пачкория Г.Н., который также является супругом истца, данные денежные средства внесены последним за Пачкорию А.Н. в счет уплаты задолженности за квартиру по договору купли-продажи от 8 июля 2021 г. по устной договоренности с Вергулесом А.А.

Из представленного суду постановления судебного пристава исполнителя СВЕРДЛОВСКОГО ОСП Г. ИРКУТСКА ГУФССП РООССИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ Кутлинской А.А. от 28 июля 2023 г. об окончании исполнительного производства следует, что в ходе исполнения исполнительного производства <Номер обезличен>-СД от <Дата обезличена>, возбужденного в отношении Вергулеса А.А., установлено, что требования исполнительного документа исполнены полностью, взыскание денежных средств подтверждается платежными документами, поручениями должника Вергулеса А.А. от 18 июля 2023 г., в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 47 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» постановила исполнительное производство окончить.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8 А.И. суду показала, что является судебным приставом-исполнителем СВЕРДЛОВСКОГО ОСП Г. ИРКУТСКА ГУФССП РООССИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ, в её производстве находились исполнительные производства в отношении Вергулеса А.А., объединенные в сводное. В рамках исполнительных производств были наложены запреты на совершение действий по регистрации в отношении квартиры Вергулеса А.А. К ней на прием приходила Пачкория А.Н. вместе с супругом за получением информации о наличии исполнительных производств в отношении Вергулеса А.А., имеющейся у него задолженности, наличии обременений на квартиру, на что она пояснила, что такой информации предоставить не может, квитанции им она не выдавала, однако указала, что все данные имеются в свободном доступе в сети «Интернет» на сайте ФССП России, они могут оплатить задолженность за любое лицо, такая оплата будет принята приставом как исполнение за должника, поскольку для пристава не имеет значения кто оплачивает задолженность. Как только поступили денежные средства 18 июля 2023 г., то арест на квартиру сняли. Потом практически сразу после этого Вергулес А.А. пришел узнать, кто погасил за него задолженность, кому перечислены денежные средства, как будут распределены денежные средства, снят ли запрет на совершение регистрационных действий на квартиру. В дальнейшем уже произошла отмена судебных приказов, на основании которых были возбуждены исполнительные производства, однако, денежные средства уже были перечислены взыскателям. Затем Вергулес А.А. обратился с заявлением о возврате денежных средств тем, кто их перечислил, но пристав сделать этого не может, поскольку здесь предусмотрен иной порядок.

Оценивая показания данного свидетеля, суд не находит в них противоречий, её показания стабильны, достоверны, последовательны, отличаются подробностями и деталями, не противоречат иным доказательствам по делу. Не доверять данным показаниям свидетеля, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, у суда нет оснований, в своей совокупности они устанавливают одни и те же юридические значимые обстоятельства, суд считает показания данного свидетеля допустимыми и относимыми доказательствами, поэтому считает правильным их положить в основу решения суда.

Из представленных суду заявлений Вергулеса А.А. об отмене судебных приказов №№ 2а-2818/2021, 2а-2037/2021, 2-3597/2021, 2а-1311/2020, 2а-1524/2019, 2-3591/2020, 2-736/2023, поданных на имя мирового судьи судебного участка № 14 Свердловского района г. Иркутска, следует, что они датированы 4 июля 2023 г.

На основании определений мирового судьи судебного участка № 14 Свердловского района г. Иркутска от 10 июля 2023 г., от 17 июля 2023 г. вышеуказанные судебные приказы отменены, в связи с чем, Вергулесом А.А. 31 июля 2023 г. в СВЕРДЛОВСКОЕ ОСП Г. ИРКУТСКА ГУФССП РООССИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ подано заявление о прекращении исполнительных производств от 31 июля 2023 г.

Как усматривается из представленного суду заявления о возврате денежных средств от 27 июля 2023 г. Вергулес А.А. просит начальника СВЕРДЛОВСКОГО ОСП Г. ИРКУТСКА ГУФССП РООССИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ возвратить плательщику денежные средства, так как сумму задолженности по своим исполнительным производства он намерен погасить самостоятельно.

В ответе от <Дата обезличена> за номером <Номер обезличен> на данное заявление начальник Проскурина Е.М. указала, что исполнительные производства, входившие в сводное исполнительное производство, окончены в связи с фактическим исполнением требований, содержащихся в исполнительном документе. Денежные средства, взысканные в рамках сводного исполнительного производства, перечислены взыскателям. Определения об отмене судебных приказов, на основании которых выданы исполнительные документы предоставлены уже после перечисления денежных средств взыскателям, в связи с чем не могут быть возвращены.

Таким образом, судом установлено, что после внесения Пачкория Г.Н. указанных денежных средств в общем размере 981630,39 руб., исполнительные производства были окончены фактическим исполнением, запреты на совершение регистрационных действий на квартиру сняты, что Вергулесом А.А. не оспаривалось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу статьи 311 ГК РФ кредитор вправе не принимать исполнения обязательства по частям, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства и не вытекает из обычаев или существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 312 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий не предъявления такого требования.

Согласно пунктам 1, 2, 3 статьи 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

Обсуждая довод ответчика о том, что денежные средства, внесенные Пачкория Г.Н. за Вергулеса А.А. по задолженности по исполнительным производствам, не являются надлежащим исполнением обязательств Пачкории А.Н. по договору купли-продажи, Вергулес А.А. не уполномочивал последнюю на внесение за него денежных средств в таком порядке, сам договор не предусматривает альтернативное исполнение обязательств покупателем, суд приходит к следующему.

Как пояснили в ходе судебного разбирательства Вергулес А.А., его представитель Роик Е.В. с заявлениями о повороте исполнения судебных приказов, на основании которых были возбуждены исполнительные производства, впоследствии оконченные фактическим исполнением в связи с погашением задолженностей Пачкория Г.Н. за Вергулеса А.А., последний к мировому судье не обращался.

Довод Вергулеса А.А. о том, что он не давал согласия Пачкории А.Н. оплачивать за него задолженность перед третьими лицами, сам договор купли-продажи не предоставлял альтернативный способ исполнения обязательств, денежные средства перечислены не истцом, а третьим лицом Пачкория Г.Н. в пользу приставов, судом отклоняется как несостоятельный, поскольку доказательств того, что Вергулес А.А. вернул указанные денежные средства Пачкории А.Н., либо Пачкория Г.Н. суду в силу требований статей 12, 56, 57 ГПК РФ, не представлено, отмена судебных приказов не повлияла на окончание исполнительных производств, поскольку основанием для их прекращения явилось фактическое исполнение судебных актов ввиду погашения задолженности и перечисления денежных средств взыскателям, при этом обязанность должника исполнить обязательство лично предусмотрена не была, а исполнение денежных обязательств было просрочено.

Кроме того, как следует из текста самого договора купли-продажи от 8 июля 2021 г. сумма в размере 1000000 руб. будет передана покупателем продавцу до 19 июля 2021 г., что позволяет суду прийти к выводу о том, что конкретный способ перечисления денежных средств сторонами не указан, прямого запрета, либо ограничения в указанной части не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что фактические и юридические действия Вергулеса А.А. соответствуют его действительной воле на создание гражданских правовых последствий, характерных для договора купли-продажи, поскольку он принял такое исполнение договора купли-продажи от 8 июля 2021 г., реальных действий, направленных на возвращение истцу уплаченных за него денежных средств по исполнительным производствам, не предпринимал, с заявлениями о повороте исполнения судебных приказов не обращался. Иных правоотношений, обязательств, в том числе по дарению денежных средств между сторонами не имелось, что следует из пояснений самого Вергулеса А.А.

Кроме того, принимая во внимание обстоятельство наличия запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры, начиная с 2019 года, суд приходит к выводу об отсутствии недобросовестности со стороны Пачкории А.Н. по невнесению денежных средств в срок до 19 июля 2021 г.

Таким образом, судом установлено, что Пачкорией А.Н. в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от 8 июля 2021 г. внесены денежные средства в общем размере 4942032,67 руб. из расчета: 3860402,28 руб. + 100 000 руб. + 981630,39 руб. = 4942032,67 руб. При этом денежные средства 981630,39 руб., уплаченные Пачкория Г.Н. в счет погашения задолженности Вергулеса А.А. по его исполнительным производствам суд засчитывает в качестве оплаты по указанному договору.

Довод Вергулеса А.А. о том, что Пачкория А.Н. длительное время не предпринимала никаких действий, направленных на погашение задолженности, не пыталась каким-либо образом узаконить свои права на оспариваемую квартиру, судом отклоняется как несостоятельный, поскольку опровергается вышеуказанными доказательствами оплаты стоимости квартиры.

Более того, в нарушение пункта 7 договора Вергулес А.А. не уведомил Пачкорию А.Н. об имеющихся с 2019 года запретах на совершение регистрационных действий, наложенных на основании постановлений судебных приставов-исполнителей. Более того, начиная с июля 2021 года по июль 2023 года Вергулес А.А. сам не предпринимал никаких действий по исполнению договора купли-продажи, уклоняясь от уплаты задолженности по исполнительным производствам.

Не влияет на выводы суда отмена судебных приказов, поскольку Вергулес А.А. в праве возвратить денежные средства в ином судебном порядке, обратившись с соответствующим заявлением о повороте исполнения судебных приказов к мировому судье.

Ссылка стороны ответчика Вергулеса А.А. на то, что в настоящий момент стоимость квартиры существенно увеличилась, в подтверждение чего суду представлена справка об оценке НАЦИОНАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА от 26 февраля 2024 г. <Номер обезличен> в соответствии с которой средняя рыночная стоимость указанной квартиры по состоянию на май 2023 года составляет округленно 7000 000 руб., не принимается судом во внимание, поскольку не имеет правового значения в настоящем деле, юридически значимым обстоятельством не является. Кроме того, как пояснил в судебном заседании Вергулес А.А. стоимость квартиры в размере 4860000 руб. не была заниженной.

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата обезличена> <Номер обезличен> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (часть 5 статьи 10 ГК РФ).

Анализ представленных вышеуказанных документов и доказательств позволяет суду прийти к выводу о том, что ответчиком Вергулесом А.А. не исполняются обязательства по договору, заключенного с истцом. Указанные действия расцениваются судом как недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) в рамках рассматриваемого гражданского дела. В данном случае, Вергулес А.А., взявший на себя обязательства передать квартиру Пачкории А.Н., получив в полном объеме денежные средства за жилое помещение, продолжает владеть и пользоваться недвижимым имуществом в отсутствие на то законных оснований. Вергулесом А.А. в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено доказательств принятия мер к осуществлению регистрации перехода права на спорную квартиру.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Вергулес А.А. злоупотребляет своими правами, препятствуя Пачкории А.Н. зарегистрировать свое право на спорное жилье в установленном законом порядке. Договор купли-продажи недвижимости от 8 июля 2021г. между Вергулесом А.А.и Пачкорией А.Н. является заключенным и фактически исполненным сторонами, за исключением обязанности продавца – Вергулеса А.А. осуществить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение на имя Пачкории А.Н.

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь требованиями статей 8, 165, 218, 235, 421, 432, 549, 550, 551 ГК РФ, статями 2, 14, 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, данными в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 г., оценивая представленные доказательства в совокупности с пояснениями сторон и показаниями свидетеля, установив фактические обстоятельства дела, установив факт заключения между Пачкория А.Н. и Вергулесом А.А. сделки, предполагающей переход права собственности к Пачкория А.Н., фактическое исполнение стороной Пачкории А.Н. данного договора и уклонение Вергулеса А.А. от государственной регистрации перехода права собственности, приходит к выводу, что исковые требования Пачкория А.Н. об установлении юридического факта о признании договора купли-продажи действующим, возложении обязанности передать недвижимое имущество по договору купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являются законными и обоснованными, следовательно, подлежащим удовлетворению полностью.

Рассматривая заявление третьего лица Дзюбенко Е.А. о сохранении залога недвижимости, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно положениям пункта 1 статьи 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 ГК РФ).

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (пункт 1 статьи 339 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 339.1 ГК РФ предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 340 ГК РФ).

Права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами (пункт 1 статьи 341 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Судом установлено, что 31 мая 2023 г. между Вергулесом А.А. и Дзюбенко Е.А. заключен договор займа <Номер обезличен>, по условиям которого Дзюбенко Е.А. (займодавец) передает в собственность Вергулесу А.А. (заемщик) денежные средства в размере 2800000 руб. на срок до 31 декабря 2023 г. (пункт 1.1. договора).

Обязательства заемщика по возврату займа обеспечиваются залогом квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен> (пункт 1.4. договора).

Из представленной суду расписки к договору займа от 31 мая 2023 г. усматривается, что Вергулес А.А. получил от Дзюбенко Е.А. денежную сумму займа в размере 2800 000 руб. наличными.

Судом также установлено, что в качестве обеспечения возврата суммы займа, полученного залогодателем Вергулесом А.А. от залогодержателя Дзюбенко Е.А. по договору займа от 31 мая 2023 г., залогодателем залогодержателю передается предмет залога – объект недвижимости: вышеуказанная квартира, в подтверждение чего представлен договора залога жилого помещения от 31 мая 2023 г. № 1.

Оценив представленные доказательства в совокупности с вышеуказанными нормами законодательства о залоге недвижимости, суд приходит к выводу о том, что факт заключения между Вергулесом А.А. и Дзюбенко Е.А. договора займа, договора залога не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку в данном случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя Вергулеса А.А. к Пачкории А.Н. в результате возмездного отчуждения указанной квартиры, залог сохраняется, запись о залоге квартиры остается.

Рассматривая встречные исковые требования Вергулеса А.А. к Пачкории А.Н. о признании договора купли-продажи расторгнутым, взыскании денежных средств, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Как установлено судом выше 8 июля 2021 г. между Вергулесом А.А. и Пачкорией А.Н. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес обезличен>, стоимостью 4 860 000 руб.

Из заключенного сторонами договора у Пачкории А.Н. возникла обязанность уплатить Вергулесу А.А. в согласованный сторонами срок (до 19 июля 2021 г.) за недвижимое имущество 4860000 руб. Как установлено судом Пачкория А.Н. произвела оплату продавцу Вергулесу А.А. в общей сумме 4942032,67 руб. При этом денежные средства 981630,39 руб., суд зачел в качестве оплаты по договору.

Из представленного суду уведомления о расторжении договора купли-продажи от <Дата обезличена> следует, что Вергулес А.А. уведомляет Пачкорию А.Н. о расторжении с ней договора купли-продажи квартиры от 8 июля 2021 г. в связи с длительным неисполнением со стороны Пачкории А.Н. обязательств по договору, ввиду чего Вергулес А.А. утратил интерес в совершении данной сделки, поскольку нарушение обязательств является для него существенным.

<Дата обезличена> данное уведомление от <Дата обезличена> о расторжении договора купли-продажи было направлено в адрес Пачкории А.Н. заказной почтовой корреспонденцией, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <Номер обезличен>, прибыло в место вручения <Дата обезличена> и возвращено отправителю из-за истечения срока хранения <Дата обезличена> Таким образом, уведомление о расторжении договора Пачкория А.Н. не получила.

Судом также установлено, что с государственной регистрации Вергулесом А.А. отозваны договор и все приложенные к нему документы, а также нотариальная доверенность от 1 ноября 2022 г., выданная на имя Пачкории А.Н. путем подписания соответствующего распоряжения от 17 июля 2023 г., удостоверенного нотариусом Хохловой М.А., которое также сдано в отдел МФЦ.

Проверяя доводы встречного искового заявления о наличии оснований для расторжения договора в связи с существенным нарушением Пачкорией А.Н. обязательств по нему, суд приходит к выводу о том, что они не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку как указано и достоверно установлено судом выше неполучение Вергулесом А.А. значительно части денежной суммы за проданное имущество не установлено, напротив все денежные средства им получены.

При этом внесение оставшейся суммы денежных средств <Дата обезличена> не свидетельствует о существенном нарушении договора со стороны ПачкорииА.Н., принимая во внимание наличия запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры, начиная с 2019 года, не уведомлении об этом покупателя, бездействии Вергулеса А.А. по исполнению договора купли-продажи, уклонении от уплаты задолженности по исполнительным производствам.

Довод стороны истца по встречному иску Вергулеса А.А. и его представителя Роик Е.В. о том, что Пачкория А.Н., продавая квартиру Сафиной Г.Р., своими фактическими, конклюдентными действиями подтвердила то обстоятельство, что договор купли-продажи от 8 июля 2021 г. был расторгнут, и данное расторжение принято Пачкорией А.Н. – не принимаются судом во внимание, поскольку основаны на неверном толковании и понимании норм материального и процессуального права. Данные доводы не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорного договора и установленным по делу обстоятельствам.

Ссылка Вергулеса А.А. на то, что истец решила совершить незаконную и мнимую сделку, у неё с супругом и Сафиной Г.Р. созрел общий преступный умысел на незаконное завладение квартирой, судом отклоняется, поскольку доказательств возбуждения уголовного дела по признакам статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации суду не представлено, иное направлено на недобросовестное поведение и расценивается судом как способ уйти от ответственности путем не исполнения обязательств по договору.

Таким образом, учитывая вышеприведенные нормы материального права, судом достоверно установлен факт оплаты покупателем Пачкорией А.Н. стоимости спорной квартиры, что свидетельствует о надлежащим исполнение принятых на себя договорных обязательств со стороны покупателя.

При таких обстоятельствах, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от 8 июля 2021 г. и взыскании с Вергулеса А.А. в пользу Пачкории А.Н. денежных средств в размере 3860402,28 руб. не имеется, в связи с чем, руководствуясь требованиями статей 450, 451, 252, 453 ГК РФ, оценивая представленные доказательства, установив фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования Вергулеса А.А. удовлетворению не подлежат.

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым в силу статьи 88 ГПК РФ отнесена государственная пошлина. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно подпунктам 1, 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащих оценке, при цене иска: свыше 1 000 000 руб. - 13 200 руб. плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб.; при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 300 руб.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на недвижимое имущество с последующей государственной регистрацией этого права суды общей юрисдикции руководствуются правовыми нормами, содержащимися в ГПК РФ и НК РФ.

Отнесение исковых заявлений имущественного характера к заявлениям имущественного характера, подлежащим оценке, определено статьей 91 ГПК РФ.

В соответствии с пунктом 9 части 1 статьи 91 ГПК РФ по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, цена иска определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее - не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащий организации, - не ниже балансовой оценки объекта.

С учетом изложенного, при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений, содержащих требования о признании права собственности на недвижимое имущество, связанного с последующей регистрацией этого права, должна уплачиваться государственная пошлина в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ в зависимости от стоимости имущества, как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке.

Данная позиция при рассмотрении указанного вопроса отражена в разъяснениях Верховного Суда Российской Федерации (Письмо от 17 мая 2010 г. N 5/общ-1714).

Таким образом, размер государственной пошлины при цене иска 4860 000 руб. составляет 32 500 руб., а также за два требования неимущественного характера в размере 600 руб., итого: 33100 руб.

Из представленных суду истцом Пачкорией А.Н. чеков-ордеров ПАО СБЕРБАНК от 1 и 4 августа 2023 г. усматривается, что судебные расходы истца в части уплаты государственной пошлины составили в общем размере 27 503 руб. Истец не просит взыскать в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 103 ГПК РФ, статьями 61.1, 61.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации с ответчика Вергулеса А.А. в бюджет муниципального образования г. Иркутска подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5597 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Пачкория ФИО34 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры от 8 июля 2021 г. действующим.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен> от Вергулеса ФИО35 к Пачкория ФИО36.

Возложить обязанность на Вергулеса ФИО38 передать Пачкория ФИО37 недвижимое имущество по договору купли-продажи от 8 июля 2021 г. - квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен> в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречных исковых требований Вергулеса ФИО39 к Пачкория ФИО40 о признании договора купли-продажи квартиры от 8 июля 2021 г. расторгнутым, взыскании денежных средств в размере 3860402,28 рублей отказать.

Взыскать с Вергулеса ФИО41 (29 марта 1989 года рождения, паспорт 2509 145289) в доход местного бюджета муниципального образования «Город Иркутск» государственную пошлину в размере 5 597 (Пять тысяч пятьсот девяносто семь) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий: О.С. Лянная

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 29 марта 2024 г.