Решение по делу № 33-18694/2024 от 11.10.2024

Мотивированное апелляционное определение Дело №33-18694/2024 (№2-807/2024) изготовлено 20.11.2024 УИД 66RS0004-01-2023-008481-66

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 06.11.2024

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Деменевой Л.С., судей Волкоморова С.А и Ильиной О.В., при ведении протокола судебного заседания с использованием аудиозаписи помощником судьи Дударенко Е.Н., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации города Екатеринбурга к Б.Н.И. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, возложении обязанности принять возмещение и предоставить банковские реквизиты, признании права собственности на жилое помещение, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении, по заявлению публичного акционерного общества «Сбербанк» к Администрации города Екатеринбурга и ( / / )1 о возложении обязанности по перечислению возмещения за изымаемое жилое помещение в счёт погашения задолженности по кредитному договору,

по апелляционной жалобе представителя истца – Русакова А.В. на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 27.06.2024.

Заслушав доклад судьи Волкоморова С.А., объяснения представителя истца – Русакова А.В., представителя ответчика – Шакировой А.Р., заключение прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском процессе Прокуратуры Свердловской области Балакиной И.Н., судебная коллегия

установила:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ( / / )1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, в обоснование которого указала, что ответчику на праве собственности принадлежит жилое помещение – комната <№>, общей площадью 15,7 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (далее – спорное жилое помещение, спорная комната).

Постановлением Администрации города Екатеринбурга №1477 от 05.08.2020 многоквартирный <адрес> по <адрес> в г. Екатеринбурге признан аварийным и подлежащим сносу.

Администрация города Екатеринбурга направила в адрес ( / / )1 требование о сносе дома. Однако до настоящего времени снос дома либо его реконструкция не осуществлены.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 07.04.2021 №620 принято решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений и земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>. Проект соглашения об изъятии комнаты был направлен ответчику, до настоящего времени им не подписан.

На основании изложенного Администрация города Екатеринбурга просила суд:

-изъять у ( / / )1 жилое помещение – комнату <№>, общей площадью 15,7 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, с выплатой ей в качестве возмещения денежной суммы 1335 300 руб.;

-прекратить право собственности ( / / )1 на спорное жилое помещение;

-обязать ( / / )1 принять причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств;

-признать право собственности на спорное жилое помещение за муниципальным образованием «город Екатеринбург»;

-признать ( / / )1 утратившей право пользования спорным жилым помещением;

-выселить ( / / )1 из спорного жилого помещения;

-прекратить обременение в виде ипотеки на спорное жилое помещение.

Определением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 21.02.2024 ПАО «Сбербанк» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Приняты к производству требования ПАО «Сбербанк» о возложении на муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга обязанности по осуществлению выплаты ( / / )1 денежных средств за изымаемое жилое помещение по адресу: г. Екатеринбург, пер. <адрес>, в размере остатка общей задолженности по кредитному договору <№> от 08.04.2014, заключённому между ( / / )1 и ПАО «Сбербанк», по состоянию на дату фактического перечисления денежных средств, путём их направления ПАО «Сбербанк» по указанным реквизитам, либо в случае принятия судом решения об обязании истца предоставить ( / / )1 на праве собственности взамен изымаемого иное благоустроенное жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, установить ипотеку в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк» на предоставленное взамен имущество.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 27.06.2024 исковые требования удовлетворены. Судом постановлено следующее.

Изъять у ( / / )1 жилое помещение – комнату <№>, кадастровый <№>, общей площадью 15,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения 2984900 руб.

Прекратить право собственности ( / / )1 на жилое помещение – комнату <№>, кадастровый <№>, общей площадью 15,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Признать право собственности на жилое помещение – комнату <№>, кадастровый <№>, общей площадью 15,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, за муниципальным образованием «<адрес>».

Признать ( / / )1 утратившей право пользования комнатой <№>, кадастровый <№>, общей площадью 15,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации города Екатеринбурга к ( / / )1 об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путём выкупа – отказать.

Заявление ПАО «Сбербанк» к Администрации города Екатеринбурга, ( / / )1 о возложении обязанности – удовлетворить частично.

Обязать Администрацию города Екатеринбурга осуществить выплату ( / / )1 денежных средств за изымаемое жилое помещение – комнату <№>, кадастровый <№>, общей площадью 15,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>. <адрес>, <адрес>, в размере остатка общей задолженности по кредитному договору <№> от 08.04.2014, заключённому между ( / / )1 и ПАО «Сбербанк», по состоянию на дату фактического перечисления денежных средств, путём направления ПАО «Сбербанк».

В остальной части в удовлетворении требований ПАО «Сбербанк» отказать.

01 июля 2024 года представитель ответчика – ( / / )5 обратилась в суд первой инстанции с заявлением об исправлении арифметической ошибки в решении Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 27.06.2024, в котором указала, что размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество в соответствии с заключением эксперта ООО «Областной центр оценки» от 24.05.2024 составляет 1862800 руб.

Определением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 26.07.2024 в удовлетворении заявления представителя ответчика об исправлении арифметической ошибки в решении суда от 27.06.2024 отказано.

Представитель истца – Русаков А.В., оспаривая законность и обоснованность судебного постановления, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, принять по делу в этой части новое решение и установить возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 1856531 руб.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что вывод суда об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 2984900 руб. не соответствует материалам дела. Заключением эксперта ООО «Областной центр оценки» ( / / )7 <№>/Э от 24.05.2024 возмещение за изымаемое жилое помещение определено в размере 1862800 руб., включая рыночную стоимость жилого помещения, в том числе рыночную стоимость земельного участка под многоквартирным домом, с учётом доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причинённые собственнику жилого помещения его изъятием. Эксперт в заключении прямо указывает, что в рыночную стоимость комнаты включается стоимость доли в праве на общее имущество многоквартирного дома, а также стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом.

Кроме того, экспертом неверно определены стоимости доли собственника комнаты в праве общей собственности на помещения в составе общего имущества многоквартирного дома, доли собственника в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Объём передаваемых прав собственника жилого помещения при его отчуждении включает в себя, как право собственности на жилое помещение, так и права на общее имущество многоквартирного дома и на земельный участок под ним. Учёт стоимости долей на общее имущество и земельный участок вне рыночной стоимости объекта оценки, в нарушение ч. 2 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36, ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ведёт к отчуждению долей отдельно от права собственности на объект оценки.

Кроме того, эксперт необоснованно включил в размер убытков, причинённых собственнику изымаемого жилого помещения, стоимость услуг по поиску квартиры в аренду в сумме 6269 руб. Данные расходы согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации не подлежат включению в убытки, причинённые собственнику изымаемого жилого помещения.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Ответчик, извещенный о дате, времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явился, воспользовавшись правом на ведение дела через представителя.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что судом первой инстанции допущена арифметическая ошибка в определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. Ответчик считает правильной сумму возмещения – 1862800 руб., в остальной части просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, – ПАО «Сбербанк», извещенного о дате, времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явился, о причинах неявки не сообщил.

Прокурор в судебном заседании указал, что решение суда подлежит изменению в части в размера возмещения за изымаемое жилое помещение, просил определить к возмещению сумму 1862800 руб. В остальной части оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Информация о дате, времени и месте рассмотрения дела заблаговременно размещена на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда.

Принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, а доказательства уважительности причин неявки не представлены, при этом каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителей истца и ответчика, заключение прокурора, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ( / / )1 на праве собственности принадлежит жилое помещение – комната, общей площадью 15,7 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (том 1, л.д. 127-128).

Согласно выписке из поквартирной карточки от 20.12.2023, выданной МКУ «Центр обслуживания в жилищно-коммунальной сфере», в жилом помещении по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, <адрес>, настоящее время никто не зарегистрирован (том 1, л.д. 130).

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 05.08.2020 №1477 многоквартирный <адрес> по <адрес> в г. Екатеринбурге признан аварийным и подлежащим сносу (том 1, л.д. 13).

Исх. от 10.08.2020 №65/01-22/2301 Администрация г. Екатеринбурга направила в адрес ( / / )1 требование о сносе многоквартирного <адрес> по <адрес> в г. Екатеринбурге с установлением срока для совершения данных действий – до 15.01.2021. Указанное требование получено ( / / )1 13.10.2020 (том 1, л.д. 17). Однако до настоящего времени снос дома либо его реконструкция не произведены.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 07.04.2021 №620 принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, и жилых помещений в нем. В соответствии с приложением к постановлению, изъятию, в числе прочих, подлежит спорная комната (том 1, л.д. 14-15).

26 июня 2023 года Администрация города Екатеринбурга направила ( / / )1 проект соглашения об изъятии недвижимого имущества, предусматривающего выплату выкупной цены в размере 1335 300 руб., определённой на основании отчёта об оценке №385/23 от 12.05.2023, выполненного ООО «ЗСК-Центр» (том 1, л.д. 18-19, 21-89).

Однако Администрация города Екатеринбурга и ( / / )1 не достигли соглашения об изъятии спорного жилого помещения для муниципальных нужд, проект соглашения не был подписан ответчиком.

Определением суда от 26.02.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Областной центр оценки» ( / / )7 (том 1, л.д. 185-187).

Согласно заключению эксперта ООО «Областной центр оценки» ( / / )7 от 24.05.2024 определены: рыночная стоимость спорной комнаты – 1 710500 руб.; рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок – 513 100 руб.; рыночная стоимость доли собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме – 609000 руб.; размер убытков, причинённых собственнику жилого помещения, – 152300 руб. (том 2, л.д. 2-68).

Суд первой инстанции, установив факт вынесения органом местного самоуправления постановления об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд, наличие в собственности ( / / )1 спорного жилого помещения, а также размер возмещения за изымаемое имущество, руководствуясь положениями ст.ст. 32, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации города Екатеринбурга к ( / / )1 об изъятии спорного жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 2984900 руб., прекращении права собственности ( / / )1, признании права собственности на спорное жилое помещение за МО «город Екатеринбург», признании ( / / )1 утратившей право пользования спорным жилым помещением.

Cуд, установив, что ответчик не проживает по адресу: г. Екатеринбург<адрес>, <адрес>, комн. <адрес> отказал Администрации города Екатеринбурга в удовлетворении иска к ( / / )1 о выселении из спорного жилого помещения.

Кроме того, судом отказано в удовлетворении требования Администрации города Екатеринбурга к ( / / )1 о возложении обязанности принять причитающееся ей возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Судом частично удовлетворил требование ПАО «Сбербанк», возложив на Администрацию города Екатеринбурга и ( / / )1 обязанность осуществить выплату последней денежных средств за спорное жилое помещение в размере остатка общей суммы задолженности по кредитному договору <№> от 08.04.2014 по состоянию на дату фактического перечисления денежных средств.

Необходимость изъятия спорного жилого помещения и земельного участка, последствия такого изъятия в виде утраты ответчиком права собственности, перехода спорного жилого помещения в муниципальную собственность, признания ответчика утратившим право пользования жилым помещением, не оспариваются.

Разрешая спор и определяя размер возмещения за спорное жилое помещение, в том числе размер убытков, суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта ООО «Областной центр оценки» ( / / )7 от 24.05.2024, поскольку оно соответствует сложившимся рыночным ценам на изымаемое имущество и требованиям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом представителя истца о нарушении экспертом и судом п. 4 ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 15 Федерального закона от <дата> №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» при определении стоимости доли ответчиков в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, поскольку названные нормы не устанавливают правила оценки общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом и судом первой инстанции нарушениях норм действующего законодательства при оценке долей ответчиков в общем имуществе и в земельном участке основаны на неверном толковании истцом ст. 128, ст. 130, ч.ч. 1, 2 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 №12-П, поскольку земельный участок, представляющий собой объект гражданских прав, в силу ст.ст. 5, 7 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выступает самостоятельным объектом оценки, в связи с чем установлению подлежит его рыночная стоимость.

Довод апелляционной жалобы о необоснованном включении экспертом в размер убытков, связанных с изъятием спорного жилого помещения, расходов по оплате услуг риэлтора по поиску временного (арендуемого) жилья, основанием для отмены решения суда не является.

Как видно из заключения №264-24/Э от 24.05.2024, экспертом в расходы, связанные с временным пользованием (арендой) иным жилым помещением (63900 руб.), включены, в том числе, расходы, связанные с поиском арендуемой комнаты, в сумме 6 268 руб., ежемесячной арендной платой за комнату 12536 руб., исходя из срока аренды 4,6 месяца. При этом эксперт обоснованно указал, что поиск комнаты вынуждает покупателей обращаться к профессионалам рынка – риэлторам, оказывающим услуги на возмездной основе за соответствующее вознаграждение, размер которого определён исходя из средних цен, сложившихся в г. Екатеринбурге.

Таким образом, судебная коллегия не усматривает нарушений судом положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и оснований для исключения указанных истцом расходов из общей суммы убытков, подлежащих возмещению ответчику.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о неверном расчёте судом общего размера возмещения за изымаемое имущество, поскольку он не соответствует, как нормам материального права, регулирующим правоотношения сторон, так и заключению эксперта.

Исходя из содержания и смысла положений ч. 7 ст. 32, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», выкупная цена жилого помещения включает также стоимость принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности земельного участка и общего имущества в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Поскольку положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Данная правовая позиция изложена в частности в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014.

Эксперт ( / / )7 на страницах 3, 4, 6, 47, 48 заключения №264-24/Э от 24.05.2024, руководствуясь приведёнными выше нормами закона, верно указала, что в стоимость квартиры включена стоимость общего долевого имущества многоквартирного дома, в том числе и стоимость общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом.

Таким образом, определённая экспертом рыночная стоимость спорной комнаты в размере 1710500 руб. уже включает в себя рыночную стоимость доли в праве собственности на земельный участок – 513 100 руб., рыночную стоимость доли собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме – 609000 руб. Вывод суда о том, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение подлежит определению путём сложения указанных стоимостей (1710500 руб. + 513100 руб. + 609000 руб.) противоречит заключению эксперта и правильным не является.

Иных доводов, способных повлиять на содержание принятого судом решения, апелляционная жалоба не содержит.

С учётом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер возмещения за изымаемое спорное жилое помещение составляет 1862800 руб. (1710500 руб. + 152300 руб.).

В соответствии с п. 2 ст. 328, п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит изменению в части размера выкупной цены изымаемого имущества, с принятием в указанной части нового решения об определении выкупной цены спорного жилого помещения в размере 1862 800 руб., в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм материального права.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 27.06.2024 изменить в части определения выкупной цены за изымаемое жилое помещение, апелляционную жалобу представителя истца – удовлетворить частично, изложив абзац 2 резолютивной части решения в следующей редакции.

Изъять путем выкупа у ( / / )1, СНИЛС <№>, жилое помещение, общей площадью 15,7 кв.м., с кадастровым номером <№>, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, комн. <адрес> для муниципальных нужд путём выкупа с выплатой в качестве возмещения 1862800 рублей.

В остальной части решение Ленинского районного суда <адрес> от <дата> оставить без изменения.

Председательствующий Л.С. Деменева

Судьи С.А. Волкоморов

О.В. Ильина