Решение по делу № 2-7716/2016 от 20.04.2016

                                                                   Дело № 2-7716/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Вологда « 13 » июля 2016г.

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Губиной Е.Л.,

при секретаре Павловой Г.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СтройКом» к Кузьминовой Н. Н. о взыскании задолженности по договору аренды, встречному исковому заявлению Кузьминовой Н. Н. к ООО «Стройком» о признании договора расторгнутым, обязательств арендатора исполненными,

у с т а н о в и л:

ООО «СтройКом» обратилось в Вологодский городской суд с иском к Кузьминовой Н.Н., мотивируя тем, что между ООО «Стройком» (арендодатель) и ИП Кузьминовой Н.Н. (арендатор) был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года помещений площадью 12,9 кв.м. по адресу: <адрес>, арендуемые помещения переданы по акту приема – передачи. В связи с просрочкой оплаты по договору истец отказался от исполнения в одностороннем порядке, направив 06.11.2015 года Кузьминовой Н.Н. уведомление о расторжении договора с 15.11.2015 года. С ноября 2014 года арендная плата по договору составила 14 190 рублей в месяц, до августа 2015 года ответчик надлежащим образом исполняла свои обязанности по договору аренды. Арендная плата за сентябрь, октябрь, ноябрь 2015 года арендатором Кузьминовой Н.Н. не внесена. Просил взыскать с Кузьминовой Н.Н. в пользу ООО «СтройКом» задолженность по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за сентябрь – ноябрь 2015 года в размере 35 698 рублей, в том числе за сентябрь и октябрь 2015 года - по 14 190 рублей, 7 318 рублей - за ноябрь, 233 рублей – эксплуатационный сбор, предусмотренный п. 6.5 договора аренды, а также неустойку в размере 51 655 рублей.

В ходе рассмотрения дела Кузьминова Н.Н. заявила встречные исковые требования, ссылаясь на то, что передала ключи от помещения управляющему магазином и направляла уведомление о расторжении договора, просила признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнутым с 01 сентября 2015 года, признать ее обязательства по возврату нежилых помещений арендодателю выполненными.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) Кузнецов А.А. исковые требования поддержал, просил удовлетворить, встречные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в исковом заявлении, возражениях на встречное исковое заявление. Суду в ходе рассмотрения дела пояснил, что арендная плата заплачена за август 2015 года, после этого никаких платежей не поступало, стороны пытались договориться, какие – либо документы от Кузьминовой Н.Н. не поступали, обеспечительный взнос является способом исполнения обязательства, остается у арендодателя. ФИО1 работником ООО «СтройКом» не является, в штате только директор, ООО «СтройКом» не имеет отношения к Макси Девелопмент. Помещение стали сдавать в аренду новому арендатору с ноября 2015 года при неподписанных актах возврата, ответчик покинула помещение, не сказав ничего, когда именно, не знает; договор с Кузьминовой Н.Н. заключал ФИО2, Кузьминова Н.Н. не обращалась к истцу с требованиями о расторжении договора. При заключении договора Кузьминова Н.Н. обладала статусом ИП, об утрате статуса ИП узнали перед обращением в суд; кому были переданы ключи, не знает.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Кузьминовой Н.Н. Прохоров Э.А. возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал встречные исковые требования, просил удовлетворить их по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. Суду в ходе рассмотрения дела пояснил, что Кузьминова Н.Н. обращалась в ТЦ «Мармелад». Кузьминова Н.Н. направила в адрес ООО «Стройком» письмо, которое было возвращено за истечением срока хранения, ранее эти документы не предоставлялись, поскольку были получены после судебного заседания; действия арендодателя недобросовестны; договорные отношения были прекращены с 01 сентября 2015 года; с расчетом неустойки не согласны, просил применить ст. 333 ГК РФ.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Кузьминовой Н.Н. Прохорова М.В. суду пояснила, что Кузьминова Н.Н. уведомила арендодателя о расторжении договора в начале июля 2015 года, обратившись с заявлением, в котором она указала, что утратила статус ИП и желает расторгнуть договор, заявление было передано менеджеру в одном экземпляре. Через несколько недель после этого она обратилась снова, ей пояснили, что решение еще не принято, она написала еще одно заявление и отдала его. В третий раз она пришла в конце августа с супругом, ей пояснили, что решение не принято,    необходимо обращаться к ИП Роздухову и управляющему магазином ФИО1 Она направила письмо Роздухову, которое вернулось за истечением срока хранения. Затем она вывезла все вещи, а ДД.ММ.ГГГГ встретилась с управляющим, который принял у нее помещение и взял ключи, с этого момента она не пользовалась помещением, акт не составлялся, арендодатель уклонялся от приема помещения. Получив уведомление, Кузьминова Н.Н. обращалась с заявлением о возврате обеспечительного платежа, поскольку неоднократно уведомляла арендодателя о расторжении договора.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) Кузьминова Н.Н. суду в ходе рассмотрения дела пояснила, что подошла к менеджеру по аренде, сказала, что ей необходимо расторгнуть договор, ей дали бланки, сказали, что вопрос необходимо решать с управляющим ФИО1 – управляющим МАКСИ по адресу: <адрес>; ключи она передала Басунину 01 сентября 2015 года. Все вопросы по аренде она решила в Макси Девелопмент, там она заключала договор.

Свидетель ФИО3 суду показала, что знает Кузьминову Н.Н., поскольку их отдела находились рядом по адресу: <адрес>; Кузьминову Н.Н. видела редко, больше общалась с ее продавцом; Кузьминова Н.Н. прекратила торговлю в августе 2015 года, на следующий день после того, как Кузьминова Н.Н. приезжала с мужем забирать вещи, она (Ефремова) видела Кузьминову разговаривающей с управляющим МАКСИ – ФИО4; видела, как они закрывали дверь. 01 сентября она услышала, как открывается дверь, затем услышала разговор администратора и Кузьминовой, затем дверь закрыл администратор, после этого она Кузьминову не видела, помещение еще долго пустовало.

Свидетель ФИО5 суду показал, что 31 августа 2015 года перевозил вещи Кузьминовой Н.Н. из ТЦ «Макси» на <адрес>, в <адрес> он не работал, из разговора он понял, что Кузьминова не хотела быть ИП, решила закрыть магазин.

Свидетель ФИО6 суду показала, что Кузьминова Н.Н. – ее хорошая знакомая, встретила Кузьминову Н.Н. в больнице, та рассказала ей, что утратила статус предпринимателя, возникла неприятная ситуация с расторжением договора аренды, что она (Кузьминова) писала письма в МАКСИ, но ответа не было. Кузьминова Н.Н. попросила ее (ФИО6) сходить с ней в МАКСИ, она согласилась. Она и Кузьминова Н.Н. в период с 20 по 25 июля 2015 года пришли в МАКСИ в <адрес>, зашли в кабинет с вывеской МАКСИ Девелопмент, пояснили девушке на стойке администрации, что хотят повторно написать заявление о расторжении договора, вышел молодой человек, молча вынес бланк. Кузьминова Н.Н. заполняла этот бланк, на чье имя она писала заявление, она не видела, помнит, что писала о повторном уведомлении о расторжении договора аренды помещений по адресу: <адрес> с 01.09.2015 года, они попросили еще два бланка для отметки, молодой человек пояснил, что документы никуда не пропадут.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Между ООО «СтройКом» (Арендодатель) и ИП Кузьминовой Н.Н. (арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 12,9 кв.м., в том числе 8,6 кв.м. – площадь торгового зала, расположенные на первом этаже здания по адресу<адрес> границах согласно приложению № к договору.

Пунктом 6.1 договора срок аренды установлен до 28.02.2014 года с продлением срока действия договора на следующие 11 месяцев в случае, если любая из сторон за 30 дней до окончания срока действия договора письменно не уведомит другую сторону о своем намерении расторгнуть договор, но не позднее 31 марта 2016 года.

Разделом 6 договора предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон (п. 6.4); Арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в судебные органы и без получения согласия арендатора отказаться от исполнения настоящего договора в том числе в случае, если арендатор не внес плату по настоящему договору в течение пяти дней после наступления даты платежа (п. 6.5.5), уведомив об этом арендатора за пять дней до даты отказа от исполнения договора, при этом договор считается расторгнутым в даты, указанной в уведомлении, но не ранее, чем через пять дней после получения арендатором такого уведомления (п. 6.6).

Арендатор также вправе без обращения в судебные органы и без согласия арендодателя отказаться от исполнения договора при условии предварительного уведомления арендодателя не менее, чем за 60 дней заказным письмом с уведомлением о вручении либо под расписку представителя Арендодателя, предоставления взамен исполнения обязательств по договору за период, начиная с даты расторжения договора до даты истечения срока действия договора) отступного в размере, равном 100 % от действующего размера арендной платы, надлежащего исполнения Арендатором на дату расторжения договора обязательств по настоящему договору, в том числе по арендной плате, отступному, иным причитающимся платежам. Договор считает расторгнутым не ранее, чем через 60 дней после получения арендодателем уведомления о расторжении договора. Арендатор возвращает Арендодателю помещения по акту приема – передачи в день расторжения договора, в противном случае выплачивает арендную плату по день возврата, прекращения действия договора, даже в случае досрочного освобождения помещения ( п. 6.9 договора).

Разделом 3 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется ежемесячно с момента подписания акта приема - передачи помещений и составляет 12 255 рублей (п. 3.2), оплата аренды осуществляется ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет не позднее пятого числа текущего месяца за текущий месяц независимо от получения арендатором счета на оплату.

Договором предусмотрена возможность изменения арендной платы не чаще, чем один раз в 11 месяцев в одностороннем порядке арендодателем с предварительным уведомлением арендатора за 20 дней до такого увеличения.

Пунктом 3.2 договора также предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя в одностороннем порядке, арендная плата за месяц, в котором договор расторгается, будет составлять сумму денежных средств, равную арендной плате, действующей на дату расчета, и суммы эксплуатационного сбора 223 рубля.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема – передачи помещений, в соответствии с которым ООО «СтройКом» передал Кузьминовой Н.Н. арендуемые помещения.

30.09.2014 года Кузьминовой Н.Н. получено уведомление ООО «СтройКом» об одностороннем изменении размера арендной платы, которая с 01 ноября 2014 года составила 14 190 рублей.

В судебном заседании установлено и не отрицалось сторонами, что Кузьминова Н.Н. исполняла свои обязанности по внесению арендной платы по договору аренды до августа 2015 года включительно, арендная плата за сентябрь, октябрь, ноябрь 2015 года ему не вносилась.

06.11.2015 года ООО «СтройКом» в связи с неисполнением Кузьминовой Н.Н. своих обязательств по внесению арендной платы направило в ее адрес уведомление об одностороннем расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ года с 15.11.2015 года, Кузьминова Н.Н. получила уведомление 09.11.2016 года, что подтверждается      квитанцией экспресс – почты № от 06.11.2015 года, доставочным листом № от 09.11.2015 года.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ч. 1 ст. 616 ГК РФ).

Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества ( ч. 1).

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (ч. 2).

Полагая, что договор аренды расторгнут по инициативе арендодателя 15.11.2016 года, истец просит взыскать арендную плату за период с 01.09.2015 года по 15.11.2015 года.

Вместе с тем, суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме не имеется.

Из материалов дела и показаний свидетелей ФИО3, ФИО5 следует, что    арендодателю стало известно о намерении Кузьминовой Н.Н. расторгнуть договора аренды не позднее 01 сентября 2015 года, когда помещение было фактически передано управляющему торгового центра.

Из представленных суду скриншотов с сайта МАКСИ, содержащую информацию об объектах, предлагаемых к сдаче в аренду, следует, что вопросами аренды торговых помещений в торговом центре МАКСИ <адрес> занимается компания «МАКСИ ДЕВЕЛОПМЕНТ», центральный офис которой находится в <адрес>

Показаниями свидетеля ФИО6 подтверждается, что Кузьминова Н.Н. обращалась в компанию МАКСИ ДЕВЕЛОПМЕНТ с целью расторжения договора, пояснив лично, что она желает расторгнуть договор аренды в ТЦ МАСИ» на <адрес> с 01.09.2015 года, сотрудник компании принял у нее заявление о расторжении договора.

Доводы истца о том, что управляющий торгового центра не является работником ООО «СтройКом», в ООО «СтройКом» отсутствуют работники, не свидетельствует о том, что по вопросам заключения, исполнения и расторжения договора аренды могли разрешаться лишь с директором организации лично, оказание услуг по сопровождению договоров аренды, в том числе на стадии их расторжения,    другими лицами либо организациями на основании договоров с учетом изложенного выше не исключается.

При этом суд полагает, что при должной степени осмотрительности и разумности    ООО «СтройКом» могло и должно было знать об освобождении помещения, расположенного в торговом центре и принадлежащего ему на праве собственности, даже при условии, что управляющий торговым центром не является работником арендодателя, однако, имеет доступ к помещению, при условии, что правила организации и осуществления хозяйственной деятельности в торговом центре едины для всех арендаторов торгового центра.

Также суд принимает во внимание, что Кузьминова Н.Н. 28.08.2015 года направила в адрес ООО «СтройКом» уведомление о расторжении договора и освобождения помещения с 01.09.2015 года, а также проекты актов возврата, подписанные ею, что подтверждается конвертом, представленным суду, возвратившегося отправителю 29.09.2016 года за истечением срока хранения и неявкой получателя за почтовым отправлением.

Таким образом,    суд полагает, что совокупность представленных в материалы дела доказательств и установленных судом обстоятельств свидетельствует о недобросовестности истца, поскольку, располагая информацией о намерении Кузьминовой Н.Н. расторгнуть договор аренды, освобождении ею помещения, не приняли мер к соблюдению порядка расторжения договора по инициативе арендатора, расторгнув договор по инициативе арендодателя, что привело к увеличению задолженности Кузьминовой Н.Н. по арендной плате и неустойки.

С учетом порядка расторжения договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке, в соответствии с которым арендатор должен уведомить арендодателя о намерении расторгнуть договора не менее, чем за 60 дней до его расторжения. С целью недопущения злоупотребления правом суд в силу ч. 1, 2 ст. 10 ГК РФ, суд отказывает ООО «СтройКом» в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за ноябрь 2015 года. Вместе с тем, поскольку доказательств внесения арендной платы за 60- дневный период предупреждения о расторжении договора, предшествующий дате расторжения договора, суду Кузьминовой Н.Н. не представлено, с нее в пользу ООО «СтройКом» подлежит взысканию арендная плата за сентябрь – октябрь 2015 года в размере 28 380 рублей 00 копеек, а также эксплуатационный сбор 233 рубля.

При расчете суд учитывает, что предусмотренное п. 6.8.2 договора отступное в размере 100 % арендной платы (14 190 рублей) Кузьминовой Н.Н. при расторжении договора не предоставлялось, в связи с чем при расчете задолженности не может быть учтен как платеж в счет погашения задолженности обеспечительный платеж, внесенный Кузьминовой Н.Н. при заключении договора, в размере 12 255 рублей.

В соответствии с пунктом 5.2 договора, при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. 3.2, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Таким образом, суд полагает правомерными предъявление истцом требования о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за сентябрь 2015 года на сумму 14 190 рублей за период с 07.09.2015 года по 20.02.2016 года (в пределах заявленного истцом периода) в размере 23 697 рублей 30 копеек ((14190 рублей *1%) * 167 дней), за октябрь 2015 года на сумму 14 190 рублей за период с 05.10.2015 года по 20.02.2016 года в размере 19 724 рубля 10 копеек ((14190 рублей *1%) * 139 дней), всего 43 421 рубль 40 копеек.

Вместе с тем, суд полагает, что основания для применения ст. 333 ГК РФ.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования ст. 333 ГК РФ, при применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 года N 263-О).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание несоразмерность заявленной ко взысканию неустойки,    суд считает необходимым снизить размер подлежащих взысканию пени до 1 000 рублей. Взыскание пени в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, и придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению частично, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенным требованиям. При взыскании государственной пошлины суд учитывает положения п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в соответствии с которым положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ООО «СтройКом» к Кузьминовой Н. Н. о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с Кузьминовой Н. Н. в пользу ООО «СтройКом» арендную плату в размере 28 613 рублей, неустойку в размере 1 000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 361 рубль 03 копейки.

В удовлетворении остальной части иска и встречных исковых требованиях Кузьминовой Н. Н. к ООО «СтройКом» о признании договора расторгнутым, обязательств арендатора исполненными отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

    Судья                                                                                          Е.Л. Губина

Мотивированное решение изготовлено 17.06.2016 года.