Решение по делу № 2-40/2020 от 14.10.2019

Дело №2-40/2020г.             .

УИД 33RS0005-01-2019-002997-57

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Александров                 «12» февраля 2020 года

Александровский городской суд Владимирской области в составе:

председательствующего судьи     Правдиной Н.В.,

при секретаре             Рарыкиной С.В.,

с участием истца-ответчика Иванова В.В.,

представителя ответчика-истца Денисова Д.Н.

третьего лица Иванова А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Иванова В.В. к индивидуальному предпринимателю Зеленцовой Л.А. о взыскании задолженности по договору аренды и по встречному иску Зеленцовой Л.А. к Иванову В.В. о признании договора недействительным,

У с т а н о в и л:

Иванов В.В. обратился с вышеназванным иском.

С учетом неоднократных утонений окончательно просил о взыскании Зеленцовой Л.А. задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за период с 01.12.2017г. по 30.09.2019г. в сумме 505978руб. 00коп., неустойки за период с 01.01.2018г. по 22.01.2020г. в сумме 1975329руб. 30коп. Одновременно заявлено о возмещении расходов, связанных с уплатой госпошлины в размере 20607руб. 00коп.

В обоснование указал, что он и его сын – Иванов А.В. в равных долях являются собственниками нежилого здания площадью ***.м, расположенного по адресу: <адрес>. Собственником своей части помещения он стал в <дата>. по договору дарения от <дата>., Иванов А.В. является собственником на основании договора аренды земельного участка от <дата>. №, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <дата>. и договора дарения доли от <дата>.

Располагая согласием Иванова А.В. и доверенностью от <дата>., <дата>. он передал здание по договору аренды № ИП Зеленцовой Л.А.

По условиям договора, срок аренды предполагался до конца календарного года с возможностью последующей пролонгации до 3-х лет, размер арендной платы определен в 90000руб. ежемесячно. Также, Зеленцова Л.А. обязалась нести расходы по оплате коммунальных услуг.

Обязанности по уплате аренды и коммунальных платежей ответчик выполняла ненадлежаще, допустив образование задолженности, которую подтверждала, удостоверяя акты сверок. С 02.09.2019г. помещение ею не используется, от общения она уклоняется, направленную в ее адрес претензию, оставила без внимания.

Также указано о том, что включение в сумму задолженности платежа в размере 87600руб. 00коп. за сентябрь 2019г. основано неисполнением Зеленцовой Л.А. обязанности по заблаговременному уведомлению о расторжении договора и передачи имущества по акту (л.д.3-4, 90, 189 т.1).

Определением от 26.11.2019г. принят встречный иск Зеленцовой Л.А. о признании недействительным договора аренды № от 01.12.2017г., заключенного ею с Ивановым В.В. (л.д.80 т.1).

В обоснование Зеленцова Л.А. указала о недействительности (ничтожности) договора аренды от 01.12.2017г., вследствие отсутствия в нем сведений о принадлежности имущества, переданного в аренду на праве общей долевой собственности, согласия на его заключение от второго сособственника здания – Иванова А.В. и отсутствия необходимой для этого нотариально удостоверенной доверенности.

Впоследствии уточняя обоснование иска, Зеленцова Л.А. указала об отсутствии у Иванова В.В. документов, подтверждающих реконструкцию здания, повлекшую увеличение площади до ***.м и о невозможности совершения сделок с объектами самовольного строительства (л.д.71-72, 154-156 т.1).

    В суде Иванов В.В. настаивая на удовлетворении уточненных исковых требований, не соглашаясь с иском Зеленцовой Л.А., дополнительно пояснял, что при заключении договора с той были согласованы все существенные условия, длительное время Зеленцова Л.А. имуществом пользовалась, периодически вносила арендную плату. Заявленные ею требования счел нежеланием оплатить образовавшуюся задолженность, наличие и размер которой ею никогда не оспаривались. Ее действия счел недобросовестными.

    Он и Иванов А.В. были знакомы с Зеленцовой Л.А. и до 01.12.2017г., она также по договору аренды от 2015г. использовала их здание, реконструированное в т.ч. и по ее просьбе, указавшей о необходимости дополнительных помещений под склады. Размер платы за коммунальные услуги определялся на основании полученных и своевременно оплаченных им квитанций, с целью недопущения ограничения подачи ресурсов в арендованное помещение, сведения о чем, передавались им Зеленцовой Л.А. и та должна была возместить его затраты наряду с внесением арендной платы.

    О сдаче здания в аренду Иванову А.В., являющегося его сыном, было известно. Заключая договор с Зеленцовой Л.А., он – Иванов В.В. располагал, выданной тем доверенностью, единолично получал доход от аренды. Заключая договор аренды, Зеленцова Л.А. располагала документами о праве на здание, вопросов в связи с указанием в них о долевой собственности и площади здания, тогда не возникало. Договор заключался на срок менее года, государственная регистрация, в т.ч. и при наличии условия о его пролонгации, не требовалась, как и нотариально удостоверенная доверенность от имени Иванова А.В. За время использования имущества, Зеленцова Л.А. не предъявляла претензий по оформлению договора, знала о его содержании, периодически вносила платежи.    В течение договора ими обоюдно принимались решения об уменьшении размера аренды по договору. О том, что Зеленцова Л.А. намерена освободить здание, он узнал, придя 29.08.2019г. и обнаружив подготовку оборудования к вывозу. От совместного осмотра помещения, составления акта приема-передачи Зеленцова Л.А., фактически освободившая помещения 02.09.2019г., уклонилась. До настоящего времени ею не предпринято должных мер к оформлению акта приема-передачи помещения.

    Указав, что им и Ивановым А.В. предпринимаются меры к получению документов о праве, с учетом выполненной реконструкции, и о пропуске Зеленцовой Л.А. срока исковой давности, просил в иске отказать.

     В судебное заседание ответчик-истец ИП Зеленцова Л.А., извещенная надлежаще не явилась, сведений о причинах неявки не представила, в заявлении от 24.01.2020г., заявив о снижении размера неустойки на основании ст.333 ГК Российской Федерации, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие (л.д.42-42, 182 т.1).

    В соответствии с положениями ст.167 ГПК Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.

Ее представитель адвокат Денисов Д.Н., действуя по ордеру и доверенности, в обоснование встречного иска Зеленцовой Л.А., считая договор № от 01.12.2017г. ничтожным, пояснял, что в нарушение требований закона в договоре аренды не было указано о нахождении сданного в аренду помещения в долевой собственности и выраженном Ивановым А.В. согласии о сдаче принадлежащего и ему имущества в аренду. Полагал, что представленная в дело доверенность от имени Иванова В.В., не удостоверенная нотариально, была оформлена несвоевременно. Отмечал, что право собственности Ивановых А.В. и В.В. зарегистрировано лишь на помещение площадью ***.м, а возведение в 2016г. второй половины здания площадью ***.м состоялось самовольно и не подлежало сдаче в аренду. Просил встречный иск Зеленцовой Л.А. удовлетворить.

Полагал нарушением прав Зеленцовой Л.А. сохранением возможности предъявления к ней требований Ивановым А.В.

Не отрицал, что как до заключения договора, так и впоследствии, Зеленцова Л.А. имела возможность обратиться за консультацией к юристу по вопросу условий договора аренды. Подтвердив факт использования Зеленцовой Л.А. имущества, принадлежащего Ивановым В.В. и А.В., не опровергая доводов истца, не оспаривая приведенный им расчет и сведения о произведенных Зеленцовой Л.А. платежах по договору от 01.12.2017г., подтверждая, что расписка от <дата>. свидетельствует о наличии у Зеленцовой Л.А. перед Ивановым В.В. задолженности по аренде, просил в иске отказать. Поддержал заявление Зеленцовой Л.А. о снижении размера неустойки.

Третье лицо Иванов А.В., подтвердив доводы, изложенные Ивановым В.В. в иске и в ходе рассмотрения дела объяснения, просил его иск удовлетворить, Зеленцовой Л.А. отказать.

Пояснял, что и до 2017г. Зеленцова Л.А. арендовала, принадлежащее им с отцом имущество. Заключая договор 01.12.2017г., Иванов В.В. действовал с его согласия, вопросов и претензий со стороны Зеленцовой Л.А. никогда не возникало. При заключении теми договора, он присутствовал. У него отсутствуют какие-либо претензии к Иванову В.В. в связи с передачей в аренду и принадлежащего ему имущества, не имеется намерений и к обращению в суд с самостоятельными требованиями к Зеленцовой Л.А. Отмечал, что при наличии задолженности, возникновение которой Зеленцова Л.А. объясняла неудовлетворительным имущественным положением, она приобрела новый автомобиль. Обращение Зеленцовой Л.А. с встречным иском, счел уклонением от оплаты задолженности.

    Заслушав объяснения лиц, участвовавших в деле, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

    По смыслу ст.ст.1, 11, 12, 13 ГК Российской Федерации и ст.3 ГПК Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление заявления (иска) должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

    Установлено и подтверждается материалами дела, что 01.12.2017г. между Ивановым В.В. и Зеленцовой Л.А. был заключен договор аренды № (л.д.9-12 т.1).

По условиям договора Иванов В.В. передал, а Зеленцова Л.А. приняла во временное пользование для осуществления производственной деятельности (швейное производство) здание (нежилое помещение) общей площадью ***.м по адресу: <адрес> (п.1.1).

Факт использования арендованного помещения в целом общей площадью ***.м, непосредственно с 01.12.2017г. по 02.09.2019г., Зеленцовой Л.А. подтвержден.

Как следует из материалов дела Ивановым В.В. и А.В. (истцу и 3-му лицу по делу) в равных долях на праве собственности с <дата>. принадлежит нежилое помещение с к.н.№, расположенное по адресу: <адрес> площадью ***.м (л.д.15-17 т.1).

Вышеназванное помещение расположено на земельном участке с к.н.№ по адресу: <адрес>.

В соответствии с договором аренды № от <дата>., участок с к.н.№ из земель населенных пунктов был предоставлен администрацией <адрес> Ивановым А.В. и В.В. в аренду для строительства склада строительных материалов и подъездной автодороги. Здесь же указано, что площадь участка составляет ***.м, срок аренды 49 лет. Договор зарегистрирован (л.д.164-167 т.1).

Также из содержания вышеуказанного договора от <дата>. следует, что на участке расположено здание общей площадью ***.м, принадлежащее в равных долях Ивановым В.В. и А.А. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <дата>. и договора аренды земельного участка от <дата>.

Таким образом, земельный участок по адресу: <адрес> находился в аренде у Ивановых В.В. и А.В. с <дата>., а исходя из представленного в дело договора купли-продажи от <дата>., они в равных долях приобрели его в собственность, их право зарегистрировано <дата>. (л.д.207-210, 215-217 т.1).

В ходе судебного разбирательства установлено, что в <дата>. Ивановыми осуществлено строительство пристройки к принадлежащему им нежилому помещению по адресу: <адрес>.

Ссылаясь на то, что объект недвижимости – пристройка к складу строительных материалов, находящаяся по адресу: <адрес> площадью ***.м является самовольной постройкой, а договор аренды № от 01.12.2017г. ничтожен, Зеленцова Л.А. обратилась с встречным иском, указав, что в отсутствие документов о праве на здание в целом, Иванов В.В. не мог использовать пристройку и распоряжаться ею, сдавая в аренду, в т.ч. и в отсутствие согласия второго собственника помещения, что могло быть подтверждено наличием нотариально удостоверенной доверенности.

При этом, ссылаясь на недействительность договора аренды, Зеленцова Л.А. не требовала применения последствий недействительности договора аренды в части возврата ей уплаченных по договору денежных средств.

Условием удовлетворения заявленного Зеленцовой Л.А. иска могла являться доказанность ею наличия охраняемого законом права (титула) и факта нарушения принадлежащих ей правомочий существованием постройки, возведенной ответчиком.

Довод ответчика о том, что договор аренды является ничтожным, поскольку часть помещения, передаваемое по указанному договору, является самовольной постройкой и не может являться объектом гражданских прав, отклоняется.

Согласно п.1 ст.222 ГК Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п.2 ст.168 ГК Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статья 129 ГК Российской Федерации устанавливает оборотоспособность объектов гражданских прав.

    В соответствии с п.1 ст.606 ГК Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.607 ГК Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В соответствии со ст.608 ГК Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п.1 ст.611 ГК Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст.ст.168 и 608 ГК Российской Федерации.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к ст.608 ГК Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК Российской Федерации и не может быть признан недействительным по названному основанию.

В п. 11 вышеназванного Постановления от 17.11.2011г. №73, разъяснено, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч.5 ст.9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

    В силу положений ст.56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    Зеленцовой Л.А. не представлено суду доказательств передачи ей в аренду помещения с недостатками, препятствующими его использованию.

Так, из содержания п.1.1. договора аренды от 01.12.2017г., заключенного Ивановым В.В. и Зеленцовой Л.А., следует, что принимаемое в аренду Зеленцовой Л.А. помещение построено в <дата>. площадью ***.м, а в <дата>. построена вторая половина площадью ***.м, общая площадь арендованного помещения составляет 663кв.м и находится в отличном состоянии.

Таким образом, при заключении договора Зеленцова Л.А. располагала необходимой информацией о периодах возведения принимаемых в аренду помещений и об отсутствии у Иванова В.В. на тот момент документов о праве на возведенное в <дата>. строение. Соответственно, как до заключения договора, так и впоследствии, она имела возможность обратиться за квалифицированной юридической помощью, а также обратиться к Иванову В.В. за расторжением договора.

Однако, о недействительности договора Зеленцовой Л.А. заявлено только после того как она перестала пользоваться помещением и после обращения Иванова В.В. с иском о взыскании задолженности.

Не соглашаясь с иском Зеленцовой Л.А., суд исходит и из того, что в настоящее время Ивановыми В.В. и А.В. предпринимаются меры к легализации возведенного ими строения, что подтверждается представленными в дело разрешениями на строительство № объекта капитального строительства площадью ***.м в пределах земельного участка с к.н.№ и на ввод объекта в эксплуатацию, проектной документацией на пристройку к складу строительных материалов, техническим планом возведенного здания и расписками ФФГБУ «МФЦ Владимирской области», согласно которым, о получении заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество (л.д.157-158, 168-181, 223-225, 230-231 т.1, л.д.1-29 т.2).

Кроме того, согласно градостроительному заключению администрации МО п.Балакирево от <дата>., при возведении здания общей площадью ***.м по адресу: <адрес> соблюдены строительные нормы и правила, его наличием не нарушаются права и законные интересы граждан, отсутствует угроза их жизни и здоровью (л.д.226 т.1).

Таким образом установлено, что Ивановы В.В. и А.В. являются законными владельцами земельного участка, на котором расположены принадлежащее им нежилое помещение и спорное строение и поскольку строительство спорного объекта велось на земельном участке, отведенном под эти цели, то оно не обладает признаками самовольной постройки, установленными ст.222 ГК Российской Федерации.

Не соглашаясь с доводами Зеленцовой Л.А. об отсутствии у Иванова В.В. права на передачу помещения в аренду в отсутствие нотариально удостоверенной доверенности от Иванова А.В., суд исходит из нижеследующего.

Действительно, представленная в дело доверенность Иванова А.В. от <дата>., которой он уполномочил Иванова В.В. на сдачу во временное пользование, с определением сроков и условий по своему усмотрению, здания по адресу: <адрес>, на заключение договора, получение необходимых справок и совершение действия в указанной связи, а также на получение дохода в размере арендной платы, определенной условиями договора и распоряжение данным доходом по своему усмотрению, не удостоверена (л.д.29 т.1).

Однако, как указал в суде Иванов В.В., и указанное было подтверждено в ходе судебного разбирательства Ивановым А.В., заключая 01.12.2017г. договор, он действовал с согласия последнего.

В соответствии с п.6.4 договора аренды от 01.12.2017г. он составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон и вступает в силу с момента подписания и действует до конца календарного года. Здесь же указано, что если ни одна из сторон за месяц до окончания срока действия не заявит о его расторжении, договор продлевается на следующий календарный год, но при этом действие данного договора не может превышать трех лет.

Следовательно, арендные отношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора от 01.12.2017г., заключенного первоначально до конца 2017г. календарного года, а впоследствии возобновленного на тех же условиях на неопределенный срок в порядке п.2 ст.621 ГК Российской Федерации в связи с тем, что арендатор продолжала пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды от 01.12.2017г. и обязательная для этого нотариально удостоверенная доверенность сособственника переданного в аренду имущества, не требовалась.

Возражая по иску Иванова В.В., Зеленцова Л.А. указывала и на нарушение своих прав возможность предъявления к ней требований непосредственно Ивановым А.В.

Установлено и подтверждается материалами дела, что Ивановы В.В. и А.В. по отношению другу к другу являются отцом и сыном (л.д.116 т.1).

В ходе судебного разбирательства Ивановым А.В. был подтвержден объем полномочий указанный в доверенности от <дата>. Кроме того, каждым из Ивановых А.В. и В.В. в суде было подтверждено наличие нормальных взаимоотношений, принятие обоюдного решения о передаче принадлежащего им имущества по договору № от 01.12.2017г., как и по ранее имевшему место договору, в аренду Зеленцовой Л.А.

Кроме того, Иванов А.В. подтвердил отсутствие с его стороны каких-либо претензий, как к Иванову В.В., так и к Зеленцовой Л.А. в связи с заключенным теми 01.12.2017г. договором аренды, а также отсутствие у него возражений по взысканию с той в полном объеме задолженности по договору аренды непосредственно в пользу Иванова В.В.

При указанных выше обстоятельства, доводы Зеленцовой Л.А. о нарушении ее прав вследствие потенциальной возможности предъявления самостоятельных требований отклоняются, поскольку установленные по данному делу обстоятельствах, могут иметь преюдициальное значение в случае возникновения иных споров, в т.ч. и непосредственно между Ивановыми В.В. и А.В.

Одновременно суд не соглашается с заявлением Иванова В.В. о пропуске Зеленцовой Л.А., заявившей о признании договора аренды недействительным, срока исковой давности.

В соответствии с положениями ст.181 ГК Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Началом исполнения оспариваемого договора аренды, заключенного между Ивановым В.В. и Зеленцовой Л.А., является 01.12.2017г., следовательно, при обращении ее с иском <дата>. срок исковой давности не пропущен.

Суд находит установленным, что договор аренды от 01.12.2017г. заключен, переданные в аренду помещения использовались Зеленцовой Л.А. до 02.09.2019г., каких-либо возражений относительно невозможности использования помещения ею не заявлялось, частично ею исполнялись принятые на себя обязательства по внесению арендной платы и платы за коммунальные услуги, и приходит к выводу о том, что исковые требования Зеленцовой Л.А. направлены на аннулирование состоявшихся правовых отношений. Соответственно, руководствуясь п.4 ст.1 и ст.168 ГК Российской Федерации, при установленных по делу обстоятельствах, оснований для признания сделки недействительной не имеется, равно как и оснований для удовлетворения исковых требований Зеленцовой Л.А.

    В соответствии с п.1 ст.614 ГК Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

    В силу положений ст.ст.309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств, не допускается.

Частично удовлетворяя требования Иванова В.В. о взыскании с Зеленцовой Л.А. задолженности и пени, суд руководствуется и разъяснениями вышеназванного Постановления от 17.11.2011г. №73 о том, что положения ст.608 ГК Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание (п.12).

При установленных выше обстоятельствах, доводы представителя Зеленцовой Л.А. о том, что сумма арендной платы за период с 01.12.2017г. по 31.08.2019г. не может превышать ? доли, от начисленной Ивановым В.В., исходя из установленных по делу обстоятельств, отклоняются.

В соответствии с пунктом 1 ст.450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По условиям договора аренды № от 01.12.2017г., Зеленцова Л.А. обязалась: нести расходы по содержанию помещений; не позднее чем за 30 дней до прекращения договоры аренды письменно уведомить арендодателя о дате освобождения занимаемого помещения при прекращении договора аренды; при освобождении (возврате) помещений сдать их арендодателю по соответствующему акту в течение 3-х дней с момента истечения срока аренды или согласованной сторонами даты возврата помещений (при досрочном освобождении); своевременно вносить арендную плату и коммунальные платежи (п.п.2.2.3, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8).

Пунктом 2.2.10 договора определено, что арендуемые помещения считаются возвращенными с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений.

Размер ежемесячной арендной платы определен сторонами по договору равным 90000руб. 00коп., подлежащих оплате ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца за последующий месяц. Плата за электроэнергию, воду и прочие платежи в размер арендной платы не входят, срок их оплаты установлен как 30-е число каждого месяца. За просрочку арендных платежей, договором предусмотрено начисление пени в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п.п.3.1-3.4).

Суд находит установленным и указанное не отрицалось стороной ответчика, что принятые по договору от 01.12.2017г. обязательства по внесению арендной платы и возмещению коммунальных расходов, исполнялись ею ненадлежаще, приведенные Ивановым В.В. данные о фактически произведенных оплатах, не опровергнуты.

На л.д.20-21 т.1 имеются акты сверок № от <дата>. и № от <дата>., согласно которым, по состоянию на <дата>. у Зеленцовой Л.А. перед Ивановым В.В. имелась задолженность по аренде помещений и по возмещению расходов по оплате коммунальных услуг в сумме 714734руб. и в сумме 697999руб. на 01.01.2019г., соответственно.

Каждый из актов был удостоверен Зеленцовой Л.А., что также не отрицалось ее представителем, указавшим и о том, что расписка от 22.08.2019г. на 697999руб. 00коп. была составлена ею же и также в подтверждение наличия неисполненных обязательств по договору аренды (л.д.65 т.1).

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Так, согласно п.2 ст.655 ГК Российской Федерации в случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче.

По смыслу приведенной нормы права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Как указал Иванов В.В. и указанное подтверждается материалами дела, в нарушение условий договора Зеленцовой Л.А. не было предпринято своевременно должных мер к расторжению договора аренда от 01.12.2017г. и передаче имущества по акту. Не предпринято их и до настоящего времени.

Счесть направленное ею и полученное 10.10.2019г. Ивановым В.В. предложение о расторжении договора с указанием номера договора № и даты его заключения <дата>. (л.д.112-113 т.1), тогда как верными являются № от 01.12.2017г., суд таковым счесть не может.

На основании п.2 ст.622 ГК Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В отсутствие по делу доказательств о заблаговременном письменном уведомлении Зеленцовой Л.А. Иванова В.В. об освобождении арендованного помещения и прекращения арендных помещений, в отсутствие акта приема-передачи имущества, суд находит правомерными требования истца о взыскании аренды и за сентябрь 2019г. в размере 87600руб.

Как указал истец между ним и Зеленцовой Л.А. имелось обоюдно принятое решение об уменьшении размера арендной платы за июль 2018г. до 50000руб., август, сентябрь, октябрь и ноябрь 2018г. до 70000руб. в месяц, а за август 2019г. до 87600руб., с учетом чего, в т.ч. размер арендной платы и за сентябрь 2019г. должен был составить 87600руб.

Вышеуказанное также не оспаривалось Зеленцовой Л.А.

Таким образом, за период с 01.12.2017г. по 30.09.2019г. общий размер арендной платы, подлежавший уплате Зеленцовой Л.А., составляет 1855200руб. 00коп., а также в возмещение расходов по оплате коммунальных услуг за период с 01.12.2017г. по 30.08.2019г., с учетом фактического пользования помещением и исходя из представленных Ивановым В.В. сведений, - 216778руб. 00коп.

Проверив представленный истцом расчет и сведения о фактически произведенных оплатах по договору в размере 1566000руб. 00коп., в отсутствие доказательств по делу со стороны Зеленцовой Л.А. об отсутствии задолженности, суд находит подлежащими удовлетворению требования Иванова В.В. о взыскании с нее задолженности по договору аренды от 01.12.2017г. в сумме 505978руб. 00коп., из которых задолженность по арендной плате 289200руб. 00коп. (1855200-1566000), возмещение коммунальных затрат - 216778руб. 00коп. за период с 01.12.2017г. по 31.08.2019г.,

При этом суд учитывает, что Зеленцовой Л.А. доказательств оплаты коммунальных услуг в материалы дела не представлено, сумма в размере 216778руб. 00коп., не оспорена. Возмещение ею указанных расходов обусловлено договором от 01.12.2017г. (п.п.2.2.8, 3.2, 3.3),

В соответствии с п.1 ст.329 ГК Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (штраф, пени) (п.1 ст.330 ГК Российской Федерации).

Статей 431 ГК Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Учитывая положения данной нормы права, суд соглашается с доводами представителя Зеленцовой Л.А. о том, что начисление пени по договору установлено лишь за просрочку арендных платежей, соответственно, заявленные Ивановым В.В. требования о взыскании с Зеленцовой Л.А. пени за несвоевременную уплату расходов по коммунальным платежам, удовлетворению не подлежат.

Не подлежат удовлетворению и требования Иванова В.В. о взыскании с Зеленцовой Л.А. пени за период с 01.10.2019г. по 22.01.2020г., как основанные на неверном толковании закона.

    Исходя из условий договора, предполагающих внесение в течение месяца первоначально платежа за аренду (10-е число каждого месяца) и до 30-го числа в возмещение коммунальных услуг, в отсутствие по делу иного, при расчете, подлежащих взысканию с Зеленцовой Л.А. пени, суд учитывает внесенные ею средства изначально в счет возмещения задолженности по аренде.

    Об ином порядке зачисления уплаченных денежных средств, сторонами суду не указывалось.

Частично не соглашаясь с расчетом пени истца, в отсутствие иного со стороны ответчика, определяя размер подлежащих взысканию с Зеленцовой Л.А. денежных средств, суд руководствуется сведениями, изложенными Ивановым В.В. в расчетах задолженности по арендной плате, о периодах и суммах фактически уплаченных средств (л.д.6-8, 91-98 т.1), сведений, представленных Зеленцовой Л.А. (л.д.205 т.1), а также данных тетради (л.д.140 т.1), представленной Ивановым В.В. в качестве письменного доказательства по делу, в которой, как он указал им фиксировалось движение денежных средств и по договору от 01.12.2017г., и с содержанием которой Зеленцова Л.А. неоднократно знакомилась в период действия договора, а ее представитель уже в ходе судебного разбирательства.

Суд находит установленным, что в счет уплаты аренды Зеленцовой Л.А. 11.01.2018г., 02.03.2018г., 30.03.2018г., 28.04.2018г., 29.05.2018г., 03.07.2018г., 29.08.2018г., 10.11.2018г., 15.11.2018г., 19.12.2018г., 10.03.2019г., 12.03.2019г., 24.04.2019г., 08.05.2019г., 05.07.2019г. и 25.07.2019г. произведены платежи в общей сумме 1566000руб. 00коп., с учетом чего, исходя из заявленного Ивановым В.В. периода (по иску с 01.01.2018г.), расчет пени на сумму 934926руб. 00коп. будет следующим:

с 01.01.2018г. по 10.01.2018г. 90000х1%х10дн.=9000руб.

с учетом платежа 11.01.2018г. в размере 30000руб. сумма задолженности по аренде за декабрь 2017г. и январь 2018г. 150000руб. ((90000-30000)+90000)

с 11.01.2018г. по 10.02.2018г. 150000х1%х31д.= 46500руб.

с 11.02.2018г. по 02.03.2018г. (150000+90000)х1%х20дн.=48000руб.

с учетом платежа 02.03.2018г. в размере 140000руб. сумма задолженности по аренде 100000руб. (240000-140000)

с 03.03.2018г. по 10.03.2018г. 100000х1%х8дн.=8000руб.

с 11.03.2018г. по 30.03.2018г. 190000 (100000 -остаток задолженности по аренде на 03.03.2018г.+90000 – платеж за март 2018г.)х1%х20дн.=38000руб.

с учетом платежа 30.03.2018г. 110000руб. сумма задолженности по аренде 80000руб. (190000-110000)

с 31.03.2018г. по 10.04.2018г. 110000х1%х11дн. =12100руб.

с 11.04.2018г. по 28.04.2018г. 170000 (остаток задолженности на 10.04.2018г.+ 90000- платеж за апрель 2018г.)х1%х18дн. =30600руб.

с учетом платежа 28.04.2018г. в размере 110000руб. сумма задолженности по аренде 60000руб.

с 29.04.2018г. по 10.05.2018г. 60000х1%х12дн.=7200руб.

с 11.05.2018г. по 29.05.2018г. 150000 (остаток задолженности на 10.05.2018г. +90000 –платеж за май 2018г.)х1%х19дн.=28500руб.

с учетом платежа 29.05.2018г. сумма задолженности по аренде 40000руб. (150000-110000)

с 30.05.2018г. по 10.06.2018г. 40000х1%х12дн.=4800руб.

с 11.06.2018г. по 03.07.2018г. 130000 (остаток задолженности на 10.06.2018г. +90000 –платеж за июнь 2018г.)х1%х23дн.=29900руб.

с учетом платежа 03.07.2018г. в размере 96000руб. сумма задолженности по аренде 34000руб. (130000-96000)

с 04.07.2018г. по 10.07.2018г. 34000х1%х7дн.=2380руб.

с 11.07.2018г. по 10.08.2018г. 84000 (остаток задолженности на 10.07.2018г. +50000 –платеж за июль 2018г.)х1%х31д.=26040руб.

с 11.08.2018г. по 29.08.2018г. 154000 (остаток задолженности на 10.08.2018г. +70000 –платеж за август 2018г.)х1%х19дн. =29260руб.

с учетом платежа 29.08.2018г. в размере 115000руб. сумма задолженности по аренде 39000руб. (154000-115000)

с 30.08.2018г. по 10.09.2018г. 4680руб. (39000х1%х12дн.)

с 11.09.2018г. по 10.10.2018г. 109000 (остаток задолженности на 10.09.2018г.+70000 –платеж за сентябрь 2018г.)х1%х30дн.= 32700руб.

с 11.10.20208г. по 10.11.2018г. 179000 (остаток задолженности на 10.10.2018г.+70000 –платеж за октябрь 2018г.)х1%х31д.=55490руб.

с учетом платежа 10.11.2018г. в размере 115000руб. сумма задолженности по аренде 64000руб. (179000-115000)

с 11.11.2018г. по 10.12.2018г. 134000 (остаток задолженности на 10.11.2018г.+70000 –платеж за ноябрь 2018г.)х1%х5дн.=6700руб.

с учетом платежа 15.11.2018г. в размере 30000руб. сумма задолженности по аренде 104000руб. (134000-30000)

с 16.11.2018г. по 10.12.2018г. 26000руб. (104000х1%х25дн.)

с 11.12.2018г. по 19.12.2018г. 194000 (остаток задолженности на 10.12.2018г.+90000 –платеж за декабрь 2018г.)х1%х9дн.=17460руб.

с учетом платежа 19.12.2018г. в размере 170000руб. сумма задолженности по аренде 24000руб. (194000-170000)

с 20.12.2018г. по 10.01.2019г. 5280руб. (24000х1%х22дн.)

с 11.01.2019г. по 10.02.2019г. 114000 (остаток задолженности на 10.01.2019г.+90000-платеж за январь 2019г.)х1%х31д. =35340руб.

с 11.02.2019г. по 10.03.2019г. 204000 (остаток задолженности на 10.02.2019г.+90000-платеж за февраль 2019г.)х1%х28дн. =57120руб.

с учетом платежа 10.03.2019г. в размере 70000руб. сумма задолженности по аренде 134000руб. (204000-170000)

с 11.03.2019г. по 12.03.2019г. 224000 (остаток задолженности на 10.03.2019г. +90000-платеж за март 2019г.)х1%х2дн.)=4480руб.

с учетом платежа 12.03.2019г. в размере 70000руб. сумма задолженности по аренде 154000руб. (224000-70000)

с 13.03.2019г. по 10.04.2019г. 44660руб. (154000х1%х29дн.)

с 11.04.2019г. по 24.04.2019г. 244000 (остаток задолженности на 10.04.2019г.+90000 -платеж за апрель 2019г.)х1%х10дн. =24400руб.

с учетом платежа 24.04.2019г. в размере 150000руб. сумма задолженности по аренде 94000руб. (244000-150000)

с 25.04.2019г. по 08.05.2019г. 15040руб. (94000х1%х16дн.)

с учетом платежа 08.05.2019г. в размере 50000руб. сумма задолженности по аренде 44000руб. (94000-50000)

с 09.05.2019г. по 10.05.2019г. 880руб. (44000х1%х2дн.)

с 11.05.2019г. по 10.06.2019г. 134000 (остаток задолженности на 10.05.2019г.+90000-платеж за май 2019г.)х1%х31д.=41540руб.

с 11.06.2019г. по 05.07.2019г. 224000 (остаток задолженности на 10.06.2019г. +90000 –платеж за июнь 2019г.)х1х25дн.=56000руб.

с учетом платежа 05.07.2019г. в размере 50000руб. сумма задолженности по аренде 174000руб.

с 06.07.2019г. по 10.07.2019г. 8700руб (174000х1%х5дн.)

с 11.07.2019г. по 25.07.2019г. 264000 (остаток задолженности на 10.07.2019г.+90000-платеж за июль 2019г.)х1%х15дн.=39600руб.

с учетом платежа 25.07.2019г. в размере 150000руб. сумма задолженности по аренде 114000руб.

с 26.07.2019г. по 10.08.2019г. 18240руб. (114000х1%х16дн.)

с 11.08.2019г. по 10.09.2019г. 201600 (остаток задолженности на 10.08.2019г. +87600 –платеж за август)х1%х31д. =62496руб.

с 11.09.2019г. по 30.09.2019г. 289200 (остаток задолженности на 10.09.2019г. + 87600 –платеж за сентябрь)х1х20дн. =57840руб., а всего 934926руб. 00коп. (9000+46500+48000+8000+38000+12100+30600+7200+28500+4800+29900+2380+ 26040+29260+4680+32700+55490+6700+26000+17460+5280+35340+57120+4480+ 44660+24400+15040+880+41540+56000+8700+39600+18240+62496+57840).

В ходе судебного разбирательства Зеленцовой Л.А. заявлено о снижении размера неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств (л.д.182 т.1).

В соответствии с п.1 ст.333 ГК Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п.2 ст.333 ГК Российской Федерации).

Принимая во внимание, что факт несвоевременного внесения Зеленцовой Л.А. арендных платежей подтвержден, а также условия пункта 3.4 договора от 01.12.2017г., предусматривающего неустойку за несвоевременную уплату в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки, суд, учитывая заявление ответчика о снижении неустойки на основании ст.333 ГК Российской Федерации, исходя из несоразмерности заявленного к взысканию размера неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, признает требование Иванова В.В. о взыскании с Зеленцовой Л.А. неустойки, подлежащим частичному удовлетворению, снижая заявленный размер до 250000руб. 00коп.

При этом суд исходит из имеющихся доказательств, представленных истцом о периодах и размерах уплаченных Зеленцовой Л.А. по договору денежных средств, чрезмерности заявленного размера пени относительно размера задолженности по арендной плате в настоящее время, а также компенсационного характера неустойки и отсутствие каких-либо доказательств по делу о наличии для истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК Российской Федерации с Зеленцовой Л.А. в пользу Иванова В.В. в возврат уплаченной госпошлины подлежат взысканию 15404руб. 52коп., размер которых определен судом исходя из цены иска и с учетом верного расчета неустойки до ее снижения.

    Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р е ш и л:

    Исковые требования Иванова В.В. к индивидуальному предпринимателю Зеленцовой Л.А. о взыскании задолженности по договору аренды, удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Зеленцовой Л.А. в пользу Иванова В.В. задолженность по договору аренды № от 01.12.2017г. и коммунальным платежам за период с 01.12.2017г. по 30.09.2019г. в сумме 505978руб. 00коп., пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.12.2018г. по 30.09.2019г. в сумме 250000руб. 00коп. и в возврат уплаченной госпошлины 15404руб. 52коп., а всего 771382 (семьсот семьдесят одна тысяча триста восемьдесят два) рубля 52 копейки.

В остальной части заявленных Ивановым В.В. требований, отказать.

Встречные исковые требования Зеленцовой Л.А. к Иванову В.В. о признании договора недействительным, оставить без удовлетворения.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Александровский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.В. Правдина

Мотивированное решение составлено «19» февраля 2020г. Судья:

.

.