Решение по делу № 3а-68/2017 (3а-430/2016;) от 16.09.2016

Дело- 3а-68/17

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

14 августа 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.,

с участием:

представителей административного истца ООО «Орбита» Багдасаряна А.А. Кузьмичевой Е.А.,

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхновой Ю.С.,

эксперта ***

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Орбита» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации г. Невинномысска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Орбита» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, администрации г. Невинномысска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска ООО «Орбита» указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 38 266 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли промышленного объекта, расположенного по адресу: ***.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 14 апреля 2016 года определена в размере 63734701,62 рублей.

05 августа 2016 года общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной по состоянию на 14 апреля 2016 года, определенной оценщиком ООО «БизнесПрофиль» в отчете об оценке № КС032/2016 от 03 августа 2016 года, в размере 19361 400 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 августа 2016 года указанное заявление отклонено.

Полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего обществу земельного участка недостоверными, и нарушающими его права как плательщика земельного налога на это имущество, поскольку его кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость и ведет к неправомерному увеличению налога, ООО «Орбита» просило установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной по состоянию на 14 апреля 2016 года в размере 19361 400 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведены две судебные оценочные экспертизы.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 71-Г/2016 от 19 декабря 2016 года, выполненной экспертом ГУП СК «Бюроэкспертиз», по состоянию на 14 апреля 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в размере 23525 500 рублей.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 059/17-Э от 25 июня 2017 года, выполненной экспертом ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 14 апреля 2016 года установлена в размере 54165 000 рублей.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенный надлежащим образом о слушании дела, не явился.

От Министерства имущественных отношений Ставропольского края поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

От администрации города Невинномысска поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, принятии по делу решения в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации приведенные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представители административного истца ООО «Орбита» Багдасарян А.А., Кузьмичева Е.А., в судебном заседании поддержали административный иск, с учетом выводов судебного экспертного заключения, уточнили исковые требования и просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 апреля 2016 года в размере 23525 500 рублей в соответствии с экспертным заключением ГУП СК «Бюроэкспертиз». С заключением повторной судебной оценочной экспертизой не согласились.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхнова Ю.С. просила вынести законное и обоснованное решение в соответствии с действующей судебной практикой, выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости земельного участка не оспаривала.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ***, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из материалов дела, в пользовании ООО «Орбита» на праве собственности находится земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 38 266 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли промышленного объекта, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, ул. Менделеева, 42А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14 мая 2016 года, №26 АК577476.

Согласно представленной в деле кадастровой справке, выданной 01 сентября 2016 года филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 14 апреля 2016 года в размере 63734701,62 рублей.

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка затрагивает права и обязанности его собственника ООО «Орбита» как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого участка.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО «БизнесПрофиль» отчет об оценке № КС032/2016 от 03 августа 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 14 апреля 2016 года составила 19361 400 рублей.

На указанный отчет об оценке экспертом Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 15 августа 2016 года № ЭП-220616-11-РВ.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 71-Г/2016 от 19 декабря 2016 года, выполненной экспертом ГУП СК «Бюроэкспертиз», по состоянию на 14 апреля 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** установлена в размере 23525 500 рублей.

Ввиду возникших сомнений в обоснованности заключения эксперта и наличия противоречий в выводах эксперта судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 059/17-Э от 25 июня 2017 года, выполненной экспертом ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 14 апреля 2016 года составила 54165 000 рублей.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения повторной судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Доводы представителей административного истца ООО «Орбита» Багдасаряна А.А., Кузьмичевой Е.А. о необъективности проведенного ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» экспертного исследования, суд находит несостоятельными по следующим основаниям.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования иных подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобран ряд аналогов, расположенных в городе Невинномысске: аналог №1 и аналог № 3 на трассе «Кавказ», в сторону города (ул. Бульвар Мира), аналог №2 на трассе «Кавказ», сходных по основным экономическим, материальным, техническим, другим характеристикам с объектом оценки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов-аналогов от объекта оценки откорректированы с обоснованием поправок и расчетом их значений. Так, им применена поправка на торг 19%, это среднее значение для неактивного рынка. Корректировка на расположение относительно крупной автодороги определена в соответствии со справочником Лейфера Л.А. и составила 21%. На физические характеристики расчет корректировки произведен по формуле Живаева М.В.

Объекты, отобранные в качестве аналогов, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, срок экспозиции на рынке с апреля 2015 года по октябрь 2015 года, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.ru, размещенных по адресу: https://ruads.org/, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о дате публикации этих объявлений, а также необходимую информацию о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ***, составивший вышеуказанное экспертное заключение, подтвердил его выводы, обосновав применение сравнительного подхода оценки и отказ от использования иных подходов, выбор объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода, примененные им корректировки в отношении выявленных отличий объектов - аналогов от объекта оценки, а также же отказ от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.

Доказательств опровергающих выводы эксперта не представлено.

При установленных обстоятельствах, суд не усмотрел правовых оснований для определения оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизой, выполненной экспертом ГУП СК «Бюроэкспертиз» № 71-Г/2016 от 19 декабря 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 14 апреля 2016 года составила 23525 500 рублей. Заключение судебной оценочной экспертизы № 71-Г/2016 от 19 декабря 2016 года не может быть признано надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по следующим основаниям. Как следует из экспертного заключения, экспертом для исследования отобраны 4 объекта-аналога, расположенные за пределами г. Невинномысска, но в пределах Ставропольского края, в г. Ставрополе, г.Лермонтове, г. Новопавловске, объекты-аналоги существенно отличаются от оцениваемого земельного участка по площади. Площадь оцениваемого земельного участка составляет 38266,00 кв.м, аналог №1- 5000000 кв.м, аналог №2 -3700000 кв.м, аналог №3 -7000000 кв.м, аналог № 4 - 10000000 кв.м.

В обоснование использования для проведения экспертного исследования объектов-аналогов, расположенных за пределами г.Невинномысска, эксперт сослался на отсутствие предложений о продажах в г.Невинномысске в виду неактивности рынка и положения подпункта «б» пункта 11 ФСО №7.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 11 ФСО N 7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Однако не приведено никаких обоснований, позволяющий сделать объективный вывод о сопоставимости города Невинномысска с городами Новопавловском, Лермонтовым и Ставрополем, краевым центром, по своим социально-экономическим характеристикам.

Отсутствует и обоснование относительно сопоставимости земельных участков, объектов-аналогов, значительно превосходящих оцениваемый земельный участок по одному из основных факторов сравнения, по площади.

Кроме того, размер рыночной стоимости, установленный экспертом в заключении судебной оценочной экспертизы ГУП СК «Бюроэкспертиз» № 71-Г/2016 от 19 декабря 2016 года опровергается заключением повторной судебной оценочной экспертизой ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» № 059/17-Э от 25 июня 2017 года, установивший размер рыночной стоимости земельного участка, значительно его превышающий. При этом, для экспертного исследования, экспертом использовал все объекты – аналоги, расположенные в г. Невинномысске, по месту нахождения оцениваемого земельного участка. Что опровергает доводы эксперта ГУП СК «Бюроэкспертиз» на отсутствие предложений о продажах в г.Невинномысске в виду неактивности рынка.

На основании изложенного, административный иск ООО «Орбита» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 апреля 2016 года подлежит удовлетворению, рыночная стоимость земельного участка определяется судом в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизой.

Заключение повторной судебной оценочной экспертизы представителем административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Юхновой Ю.С., принявшей участие в рассмотрении дела, не оспаривалось.

Представители других административных ответчиков от участия в рассмотрении административного дела уклонились, каких-либо доказательств недостоверности выводов экспертного заключения, иной рыночной стоимости земельного участка не представили.

Значительное отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск ООО «Орбита» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 апреля 2016 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением повторной оценочной судебной экспертизы 54165 000 рублей.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По настоящему делу заявление ООО «Орбита» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 05 августа 2016 года.

В иске Обществу с ограниченной ответственностью «Орбита» к администрации г. Невинномысска об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости следует отказать, так как иск предъявлен к ненадлежащему ответчику,поскольку указанный орган местного самоуправления не является надлежащим административным ответчиком по данному административному делу, так как он не утверждал результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и не осуществляет функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Орбита» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером ***, площадью 38 266 кв.м, назначение: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли промышленного объекта, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 апреля 2016 года в размере 54165 000 (пятьдесят четыре миллиона сто шестьдесят пять тысяч) рублей.

Заявление ООО «Орбита» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 05 августа 2016 года.

Отказать Обществу с ограниченной ответственностью «Орбита» в удовлетворении административного искового заявления к администрации г. Невинномысска Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21 августа 2017 года.

Судья Мекерова С.Р.