Решение по делу № 33-5808/2024 от 07.05.2024

Судья Хомченко И.Ю. 24RS0013-01-2021-002942-55 Дело № 33-5808/2024 2.180

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 мая 2024 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе

председательствующего Крятова А.Н.,

судей Черновой Т.Л., Каплеева В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Каплеева В.А.

гражданское дело по иску З.Е.Н. к Е.В.А. о возмещении убытков

по апелляционной жалобе представителя ответчика Е.В.А. П.Н.С.

на решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 11 декабря 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования З.Е.Н. к Е.В.А. о взыскании денежных средств, удовлетворить.

Взыскать с Е.В.А. в пользу З.Е.Н. денежные средства в сумме 435340 руб. 00 коп, судебные расходы в сумме 69100 руб. 00 коп., а всего 504 440 (Пятьсот четыре тысячи четыреста сорок) руб. 00 коп.

Взыскать с Е.В.А. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Департамент оценочной деятельности» расходы за проведение экспертизы в сумме 79 000 (Семьдесят девять) рублей 00 копеек».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

З.Е.Н. обратилась в суд с исковым заявлением к Е.В.А., требования мотивируя тем, что <дата> между З.Е.Н. (покупатель) и Е.В.А. (продавец) заключен договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 205 кв.м., расположенного по <адрес>. Жилой дом был приобретен за 7 500 000 рублей, из которых 800 000 рублей стоимость земельного участка. В процессе эксплуатации жилого дома в нем обнаружены множественные недостатки, о которых продавец не сообщил в момент заключения договора купли-продажи. С целью установления наличия недостатков и стоимости их устранения истец заключила договор с КРОО «Центр защиты потребителей» на проведение экспертизы жилого дома. В соответствии с заключением эксперта № от <дата> при обследовании бетонной отмостки, помещений холодного чердака и подвального помещения жилого дома было выявлено, что качество выполненных работ не соответствует требованиям технических регламентов, ГОСТ, СП, СНиП. Дефекты возникли в результате выполнения строительных работ ненадлежащим образом с отклонением от требований ГОСТ, СП, СНиП. Стоимость ремонтно-восстановительных работ жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу составляет 453 411 руб.

Уменьшив размер исковых требований и отказавшись от иска в части, З.Е.Н. окончательно просила суд взыскать с ответчика в свою пользу 435 340 рублей в качестве убытков, судебные издержки в размере 69 100 рублей.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «Россельхозбанк», АО СК «РСХБ-Страхование».

Определением суда от <дата> прекращено производство по делу в части заявленных исковых требований о взыскании процентов, рассчитанных по правилам ст. 395 ГК РФ, в размере 49014,72 рублей, неустойки, рассчитанной по правилам ст. 395 ГК РФ от суммы 316 885,20 рублей за каждый день с момента вынесения решения суда по день фактического исполнения требований, в связи с отказом истца от заявленный требований в указанной части.

В остальной части исковых требований судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение

В апелляционной жалобе представитель ответчика Е.В.А. П.Н.С. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что недостатки, на которые истец ссылается как на основания для соразмерного уменьшения покупной цены дома, являются явными, могли быть им выявлены при осмотре дома на момент его приобретения. До заключения договора купли-продажи истец имела возможность проверить техническое состояние дома, в том числе пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки. Доказательств невозможности проверки данных обстоятельств до приобретения объекта недвижимости стороной истца не представлено.

Кроме того, продажная цена имущества была согласована сторонами договора, договор не содержит каких-либо условий о качественных характеристиках внутренней или внешней отделки жилого дома, при осмотре дома истец был ознакомлена с его внутренним и внешним состоянием путем осмотра.

Согласно выводам дополнительной судебной строительной экспертизы устройство гидроизоляции на поверхности фундамента жилого дома не является обязательным, а носит рекомендательный характер.

Истец не воспользовалась своим правом в соответствии со ст. 474 ГК РФ с целью проверки качества приобретаемого товара.

Признав возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, заслушав объяснения ответчика Е.В.А. и его представителя П.Н.С., поддержавших свою апелляционную жалобу, объяснения истца З.Е.Н., согласившейся с решением суда первой инстанции, проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах, предусмотренных ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п.п. 1-2 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Судом первой инстанции установлено и доказательствами по делу подтверждается, что <дата> между Е.В.А. (продавец) и З.Е.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

Право собственности продавца Е.В.А. на указанный возведенный жилой дом было зарегистрировано ранее в ЕГРН на основании договора купли-продажи земельного участка от <дата>, декларации об объекте недвижимости.

В соответствии с п. 5 договора стоимость объектов недвижимого имущества определена в размере 7 500 000 рублей, из которых стоимость земельного участка составляет 800 000 рублей, стоимость жилого дома – 6 700 000 рублей.

Согласно п. 6 договора оплата за жилой дом и земельный участок производится покупателем из собственных средств в размере 4 500 000 рублей, из заемных денежных средств в размере 3 000 000 рублей, предоставленных покупателю по кредитному договору № от <дата>, заключенному с АО «Россельхозбанк».

Из п. 10 договора следует, что жилой дом передается в пригодном для проживания состоянии. В п. 14 договора указано, что покупатель подтверждает, что до подписания договора жилой дом и земельный участок им осмотрены, претензий по состоянию жилого дома и земельного участка покупатель не имеет.

После приобретения дома и начала его эксплуатации покупатель обнаружила недостатки в состоянии конструкций дома и обратилась в КРОО «Центр защиты потребителей» с целью определения наличия недостатков и стоимости их устранения.

В соответствии с заключением КРОО «Центр защиты потребителей» № от <дата> при обследовании бетонной отмостки, помещений холодного чердака и подвального помещения жилого дома было выявлено, что качество выполненных работ не соответствует требованиям технических регламентов, ГОСТ, СП, СНиП. Дефекты возникли в результате выполнения строительных работ ненадлежащим образом с отклонением от требований ГОСТ, СП, СНиП. Стоимость ремонтно-восстановительных работ жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу составляет 453 411 рублей.

Не согласившись с представленным заключением, ответчик заявил ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы. Определением суда от <дата> назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Департамент оценочной деятельности».

Из экспертного заключения ООО «Департамент оценочной деятельности» № от <дата> следует, что в ходе проведенного исследования установлено, что в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, имеются недостатки строительно-монтажных работ (дефекты отмостки, отсутствие вентиляции, трещины на фасаде, отсутствие воздухообмена в подвальном помещении, отсутствие гидроизоляции фундамента), которые не соответствуют требованиям ГОСП, СП. Стоимость устранения выявленных недостатков по фундаменту, с учетом работ по отмостке, составляет 316885 рублей.

Не согласившись с представленным заключением, ответчик заявил ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы. Определением суда по делу назначена повторная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Красноярская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Из экспертного заключения ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России № от <дата> следует, что качество выполненных строительно-монтажных работ жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям нормативных актов, а именно: п.4 МДС 12-24.2006 «Устройство обычных, декоративных и гидроизоляционных штукатурных покрытий фасадов зданий»; п.п. 6.26 п. 6 СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий. Актуализованная редакция СНиП Ш-10-75 (с Изменениями № 1, 2)»; п.п. 5.18.16 п. 5.18 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализованная редакция СНиП 3.03.01-87 (с Изменениями № 1,3, 4)»; п.п. 7.3.5 п. 7.3 СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализованная редакция СНиП 41-01-2003 (с Поправкой, с Изменением № 1)». В жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, имеются недостатки строительно-монтажных работ: на фасаде жилого дома (под оконным блоком) трещина на облицовочном слое из штукатурки, что не соответствует требованиям п.4 МДС 12-24.2006; отмостка неплотно примыкает к цоколю жилого дома, на отмостке имеются трещины, местами на отмостке отсутствует уклон, что не соответствует требованиям п.п.6.26 п.6 СП 82.13330.2016; на поверхности перекрытия перехода между помещениями №1 и №2 подвала жилого дома, на поверхности перекрытия помещения №2 подвала жилого помещения, отсутствует защитный слой арматуры, что не соответствует требованиям п.п. 5.18.16 п.5.18 СП 70.13330.2012; выходы приточной и вытяжной вентиляционных труб в помещении №2 подвала жилого дома расположены на одном уровне (под поверхностью перекрытия помещения №2) и частично закрыты, что не соответствует требованиям п.п. 7.3.5. п.7.3 СП 60.13330.2020. Дефекты строительно-монтажных работ, обнаруженные в ходе проведения экспертного осмотра жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, являются явными и могли быть обнаружены на момент покупки жилого дома при его визуальном осмотре. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимая для устранения выявленных явных дефектов строительно-монтажных работ жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на момент проведения экспертизы составляет 308105 руб.

Поскольку при проведении повторной судебной экспертизы эксперт не исследовал состояние фундамента (ввиду непредоставления к тему физического доступа), судом назначена дополнительная (по отношению к повторной) судебная экспертиза, производство которой также поручено ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России. Для исследования фундамента истцом заказаны работы по вскрытию грунта.

Из экспертного заключения ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России № от <дата>, проведенной в рамках дополнительной экспертизы, следует, что на момент проведения экспертного осмотра на поверхности фундамента жилого дома, общей площадью 205 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, отсутствует гидроизоляция. Устройство гидроизоляции на поверхности фундамента жилого дома, общей площадью 205 кв.м., с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, не является обязательным (имеет рекомендательный характер). Дефект, обнаруженный в ходе проведения экспертного осмотра фундамента жилого дома, является скрытым и значительным. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимая для устранения выявленного дефекта фундамента жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на момент проведения экспертизы составляет 190 148 руб. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимая для устранения выявленного дефекта фундамента жилого дома (с учетом дополнительных работ по демонтажу и монтажу отмостки жилого дома), расположенного по адресу: <адрес>, на момент проведения экспертизы составляет 435340 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 пояснил, что в ходе проведения осмотра фундамента жилого дома им было выявлено нарушение требования п.п. 5.6.3 п. 5.6 СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85 (с изменениями № 1, 2, 3). В связи с тем, что формулировка п.п. 5.6.3 п. 5.6 СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии. Актуализированная редакция СНиП 2.03.11-85 (с изменениями № 1, 2, 3)» включает в себя следующее словосочетание: «следует предусматривать..», в заключении он указал, что устройство гидроизоляции на поверхности фундамента жилого дома не является обязательным (имеет рекомендательный характер). Вместе с тем, отсутствие гидроизоляции является скрытым и существенным недостатком, что он также отразил в экспертном заключении. Учитывая климатические особенности местности, в которой расположен жилой дом, а именно, обилие осадков, таяние снега, гидроизоляция фундамента в данном доме являлась обязательной, поскольку повышенная влажность разрушает незащищенную поверхность фундамента.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, признав заключение повторной судебной строительно-технической экспертизы (с учетом дополнительного заключения к нему) отвечающим требованиям действующего законодательства, пришел к выводу, что отсутствие гидроизоляции фундамента является скрытым существенным недостатком, тогда как ее наличие является обязательным. Одновременно суд признал, что до заключения договора купли-продажи от <дата> ответчиком не было сообщено истцу о наличии указанных недостатков, что также не было отражено и в договоре купли-продажи, и признал доказанным факт продажи ответчиком жилого дома, не соответствующего условиям договора купли-продажи от <дата>, в котором не были оговорены недостатки его качества, установленные в ходе судебного разбирательства. По изложенным основаниям суд взыскал с ответчика в пользу истца стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленного дефекта фундамента жилого дома, в сумме 435 340 рублей.

В силу положений ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ суд взыскал с ответчика (требования к которому удовлетворены в полном объеме) в пользу истца судебные издержки 69 100 рублей, в том числе 30 000 руб. на досудебное исследование состояние имущества, 32 600 руб. на работы по вскрытию фундамента в рамках проведения повторной судебной экспертизы, 6 500 руб. на оплату услуг специалиста по анализу состояния грунта.

Также с ответчика в пользу ООО «Департамент оценочной деятельности» взысканы расходы на производство первой судебной экспертизы в размере 79 000 рублей.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, находя их соответствующими нормам материального права, а также основанными на доказательствах по делу, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец приобрела жилой дом в состоянии «как есть», со всеми его недостатками, не могут служить основанием отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ).

Конструкция приведенной нормы закона предполагает возможность продажи вещи «как есть» при добросовестном продавце, сообщившем покупателю о недостатках товара.

Такие недостатки как трещины на отмостке, отделочном слое, действительно наблюдались визуально и учитывались сторонами договора купли-продажи при согласовании цены объекта, которая определена сторонами на рыночной основе в условиях открытого конкуретного рынка индивидуального жилищного строительства. Однако претензии покупателя изначально были связаны со скрытыми недостатками фундамента. Как пояснила истец, после первой зимы, которую она прожила в данном доме, она обнаружила отхождение отмостки дома от его основания, после чего начала заниматься причинами данных проблем. Заключение досудебной экспертизы КРОО «Центр защиты потребителей», которая проводилась без вскрытия фундамента, высказалось о причине намокания подвала (отсутствие гидроизоляции ограждающих конструкций) предположительным образом при выявлении следов намокания, а впоследствии заключение судебной экспертизы и вскрытие фундамента подтвердило данное предположение.

Выявление, описание таких недостатков, а также расчет объема работ, необходимых для их устранения, потребовало не только проведения полноценного исследования квалифицированным экспертом, но и раскопки грунта с открытием доступа к фундаменту.

В окончательной редакции своих исковых требований истец требовала от ответчика возмещения только стоимости устранения скрытого и значительного дефекта, обнаруженного в ходе проведения экспертного осмотра фундамента жилого дома (с учетом необходимых сопутствующих работ по демонтажу и монтажу отмостки) согласно ответу на вопрос №2 дополнительного заключения повторной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, признавая за истицей право требовать от ответчика возмещения убытков, причиненных невыполнением обязанности передачи объекта надлежащего качества, пришел к правильному выводу, что по договору купли-продажи ответчик передал истцу жилой дом с недостатками, которые не оговорены в договоре, являются скрытыми и не могли быть обнаружены покупателем при осмотре дома. При этом ответчик не предоставил суду каких-либо доказательств, подтверждающих, что недостатки возникли в результате обстоятельств, в силу которых продавец не отвечает за такие дефекты.

Дополнительно судебная коллегия отмечает, что хоть доказательства по делу не содержат достаточных подтверждений того, что строительство и продажа индивидуальных жилых домов осуществляется ответчиком на профессиональной основе в целях систематического получения прибыли, из представленных истцом доказательств следует, что ответчик продал указанный дом не просто как рядовой его владелец, получивший его по сделке, по наследству или в силу иных оснований: он приобрел земельный участок, выстроил жилой дом, зарегистрировал на него право в упрощенном порядке по декларации и затем реализовал. Из выписок из ЕГРН следует, что ответчик до того продавал другие индивидуальные жилые дома, расположенные в том же районе. Также ответчик подтвердил на вопросы суда, что неоднократно осуществлял строительство жилых домов, отрицая при этом, что его является его способом заработка.

Следовательно, хоть в данном деле отсутствовали достаточные правовые основания для применения к спорным правоотношениям Закона РФ «О защите прав потребителей», ответчик, обладая достаточными познаниями и опытом в данной области, мог и должен был понимать, что отсутствие гидроизоляции фундамента дома является недостатком дома, и, кроме того, мог и должен был оговорить данный недостаток в договоре купли-продажи (или довести его надлежащим образом до покупателя в иной форме).

Доводы апелляционной жалобы о том, что требование гидроизоляции фундамента носит рекомендательный характер, основаны на неверном толковании законодательства о техническом регулировании.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» правительство Российской Федерации утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона.

Индивидуальный жилой дом выстроен в 2016 году, в период действия Постановления Правительства РФ от 26.12.2014 № 1521 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Согласно п. 16 данного Постановления к обязательным требованиям относится в том числе СП 28.13330.2012 «СНиП 2.03.11-85 «Защита строительных конструкций от коррозии», разделы 1, 5 (за исключением пункта 5.5.5).

Согласно п. 5.6.3 указанного СП (в настоящее время утратил силу, но актуальный СП предусматривает аналогичные положения) при проектировании защиты поверхности конструкций следует предусматривать гидрофобизацию - при периодическом увлажнении водой или атмосферными осадками, образовании конденсата.

Из протокола исследований влажности грунта и объяснений эксперта следует, что в соответствующих климатических условиях имеется необходимость гидроизоляции фундамента. Формулировка «следует предусматривать» при наличии соответствующих условий (при периодическом увлажнении) является императивным, а не рекомендательным предписанием (рекомендательные предписания в СП 28.13330.2012 приводятся с формулировкой «рекомендуется выполнять»).

Иных доводов в апелляционной жалобе не содержится.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при принятии решения судом правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных в судебном заседании доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.

Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для изменения или отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено. Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену постановленного судом решения, судебной коллегией не выявлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 11 декабря 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ответчика Е.В.А. П.Н.С. – без удовлетворения.

Председательствующий:	А.Н. Крятов
Судьи:	Т.Л. Чернова
В.А. Каплеев

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 21.05.2024