Решение по делу № 3а-25/2022 (3а-313/2021;) от 06.12.2021

УИД 61OS0000-01-2021-000386-43

Дело № 3а-25/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 июня 2022 года                                                              город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Сагайдака Алексея Ярославовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Сагайдак А.Я. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной по состоянию на 27 ноября 2017 года в размере 25 154 424 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем. С учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 27 ноября 2017 года составляла 43 527 018 руб., что значительно выше его рыночной стоимости, определенной оценщиком. Оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, так как влияют на обязанность по уплате земельного налога.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Сагайдак А.Я. просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 27 ноября 2017 года в размере 30 917 746 руб., определенном по результатам повторной судебной экспертизы.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области; в качестве заинтересованного лица – Администрация города Таганрога.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства.

От административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие с учетом поданных уточненных требований.

От представителя Правительства Ростовской области по доверенности Ковалевской Ю.А. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Правительства Ростовской области, в котором представитель административного ответчика также не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, установленном заключением повторной судебной экспертизы.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра».

От Администрации города Таганрога отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 20 июня 2022 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что Сагайдаку А.Я. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 61653 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для использования в производственных целях, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Дата регистрации права собственности – 28 ноября 2017 года.

Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН образован путем выдела из земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и 27 ноября 2017 года поставлен на государственный кадастровый учет.

Кадастровая стоимость земельного участка определена ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в соответствии с положениями ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности по состоянию на 27 ноября 2017 года в размере 43 527 018 руб.

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование первоначально заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке № 702/05-2021 от 1 июня 2021 года, составленный оценщиком АО «Приазовский Центр Смет и Оценки». Оценщиком ФИО1 сделан вывод о том, что на 27 ноября 2017 года рыночная стоимость земельного участка составляет 25 154 424 руб.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, заявленного в связи с имеющимися возражениями относительно выводов оценщика о рыночной стоимости земельного участка, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 27 ноября 2017 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 4698/10-4 от 24 февраля 2022 года по состоянию на 27 ноября 2017 года рыночная стоимость земельного участка составляет 29 988 636 руб.

По результатам проведения судебной оценочной экспертизы административным ответчиком поданы возражения на экспертное заключение.

По мнению представителя Правительства Ростовской области в экспертном заключении отсутствует обоснованность применения таблицы 168 «Матрицы коэффициентов» для цены офисно-торговых объектов справочника оценки недвижимости Лейфера, в то время как объект исследования относится к земельным участкам под индустриальную застройку; в экспертном исследовании отсутствует обоснование критериев расстановки баллов по десятибалльной системе при проведении корректировки на местоположение ранжированием факторов, корректировка на местоположение проведена без учета анализа рынка; при отсутствии обоснования возможности применения коэффициентов для земельных участков под объекты рекреации данные коэффициенты применены при определении корректировки на близость к объектам, нарушающим экологию местности; количество и объем примененных корректировок ставят под сомнение сопоставимость объекта исследования с подобранными объектами аналогами, что может оказать влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта исследования.

Исследовав возражения административного ответчика на заключение эксперта, допросив эксперта ФИО2., суд пришел к выводу, что изложенные Правительством Ростовской области сомнения в обоснованности заключения после допроса в судебном заседании эксперта не устранены в полном объеме (в части описания объема доступных эксперту данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, обоснования отбора объектов-аналогов и указания на наличие (отсутствие) других предложений по продаже земельных участков под индустриальную застройку; в части полноты обоснования проведения корректировки на близость к объектам, нарушающим экологию местности, в том числе, с применением показателей для расчета стоимости земельных участков под объекты рекреации, в части полноты и проверяемости обоснования проведения корректировки на местоположение), вызывало сомнение обоснованность применения экспертом корректировки на наличие коммуникаций, проходящих по меже объекта-аналога при условии, что объект исследования не обеспечен инженерными коммуникациями.

В целях устранения сомнений в обоснованности заключения эксперта судом была назначена повторная судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено другому эксперту ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

По результатам проведения повторной судебной экспертизы экспертом ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3 подготовлено заключение № 1516/10-4 от 31 мая 2022 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27 ноября 2017 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 30 917 746 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов судебного эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Напротив, административный истец по результатам повторной судебной экспертизы уточнил административные исковые требования, Правительство Ростовской области согласилось с выводами судебного эксперта.

Оценивая экспертное заключение ФИО2 и экспертное заключение ФИО3 по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что обе экспертизы проведены лицами, обладающими специальными знаниями, имеющими соответствующую квалификацию, предупреждёнными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Результаты судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы не противоречат друг другу. Количественные показатели разницы между величинами рыночной стоимости объекта исследования в двух экспертных заключениях незначительные.

Учитывая проведение по делу повторной судебной экспертизы, относительно выводов которой возражений и замечаний не поступило, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении повторной судебной экспертизы, подготовленном экспертом ФИО3

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Заключение содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации представило в суд заявления о возмещении понесенных расходов за выполненные экспертиз, счета и финансово-экономическое обоснование понесенных затрат в размере 54 600 руб. за каждую экспертизу.

Услуги судебной экспертизы и повторной судебной экспертизы подлежат возмещению, поскольку связаны с рассмотрением настоящего административного дела. Заключения экспертов обеих экспертных учреждений получены с соблюдением требований федерального закона, являются допустимыми доказательствами. Разница в выводах экспертов о величине рыночной стоимости земельного участка находится в пределах экспертного усмотрения. При указанных обстоятельствах тот факт, что в основу решения суда положены выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости из одного экспертного заключения, не является основанием для отказа в оплате услуг по составлению другого заключения эксперта.

Размер оплаты проведенных по делу экспертиз, по мнению суда, определен экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (29%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривалось. Возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания права административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг экспертов, относятся на административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец в лице представителя по доверенности Литвиненко Николая Владимировича внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 54 600 рублей (платежное поручение № 173537 от 27 декабря 2021 года). Указанную сумму необходимо перечислить ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

В обеспечение расходов на проведение повторной судебной экспертизы Правительство Ростовской области внесло на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 54 600 рублей (платежное поручение № 254002 от 20 апреля 2022 года). Сумму в размере 54 600 рублей необходимо перечислить ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Расходы, понесенные Правительством Ростовской области в связи с проведением повторной судебной экспертизы (54 600 рублей), подлежат возмещению административным истцом.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 61653 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для использования в производственных целях, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 27 ноября 2017 года в размере 30 917 746 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 2 декабря 2021 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от Сагайдака Алексея Ярославовича в лице представителя по доверенности Литвиненко Николая Владимировича в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-25/2022 (платежное поручение №173537 от 27 декабря 2021 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 54 600 рублей.

За счет денежных средств, поступивших от Правительства Ростовской области (Министерства финансов) в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-25/2022 (платежное поручение №254002 от 20 апреля 2022 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 54 600 рублей.

Взыскать с Сагайдака Алексея Ярославовича в пользу Правительства Ростовской области расходы, связанные с проведением повторной судебной экспертизы в сумме 54 600 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья                                                                                                             Е.В. Шикуля