Решение по делу № 2а-762/2022 от 28.01.2022

                                                                                             к делу 2а-762/2022

УИД 23RS0003-01-2022-000483-49

                                                  РЕШЕНИЕ

                                Именем Российской Федерации

09 февраля 2022 года. Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего            Абраменко С.В.,

при секретаре                                      Аксариди П.Н.,

с участием: представителя административного истца Дубовкиной А.П.- Цветкова А.В., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Кудряшовой Р.Т., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

представителя заинтересованного лица – ООО «Специализированный застройщик «Гамма» - Дубовкина С.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Дубовкиной А.П. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья,

                                           УСТАНОВИЛ:

Дубовкина А.П. обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья.

В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № она является участником долевого строительства многоквартирного жилого комплекса, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования г.-к. Анапа выданы застройщику – ООО «Специализированный застройщик «Гамма» разрешения № №, № на строительство объектов капитального строительства: «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: <адрес>» и «Надземный гараж по адресу: <адрес>», на земельных участках с кадастровыми номерами №, № по вышеуказанным адресам.

Земельные участки находятся в арендном пользовании ООО «Специализированный застройщик «Гамма» на основании договоров № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время ООО «Специализированный застройщик «Гамма» в соответствии с выданной администрацией муниципального образования г.-к. Анапа разрешительной документацией осуществляет строительство вышеуказанных объектов.

Объекты капитального строительства неразрывно связаны между собой, поскольку их строительство ведется застройщиком на смежных земельных участках, а наличие надземного гаража обеспечивает соответствие возводимых многоквартирных жилых домов нормам и правилам, установленным действующим законодательством РФ.

При обращении ДД.ММ.ГГГГ в Анапский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № административным истцом получено решение (уведомление) государственного регистратора С.О.Г. от ДД.ММ.ГГГГ № о приостановлении государственной регистрации данного договора со ссылкой на определение Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по арбитражному делу №, постановление Анапского ГОСП ГУ ФССП по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ №.

Государственным регистратором С.О.Г. указано, что на основании поступивших процессуальных документов в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован арест (запись регистрации №), запрещающий проведение регистрационных действий в отношении сделок и перехода прав в отношении вышеуказанного земельного участка, а также зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ запрет (запись регистрации №) на совершение в отношении него регистрационных действий.

Административный истец полагает, что решение (уведомление) от ДД.ММ.ГГГГ № является незаконным.

Ссылаясь на нормы п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ч. 1 ст. 13, ч. 5.1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», административный истец указывает, что факт применения Арбитражным судом Краснодарского края обеспечительных мер в виде ареста земельного участка с кадастровым номером № и запрета осуществлять с ним регистрационные действия не является препятствием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку данная регистрация не повлечет за собой изменение характеристик и стоимости земельного участка, а также изменение его правообладателя.

Регистрация указанного договора сама по себе не свидетельствует о возникновении прав третьего лица на земельный участок, связанных с возможностью его отчуждения или перехода арендных прав и обязанностей.

              Сведений о запрете осуществлять государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: <адрес>» в определении Арбитражного суда Краснодарского края по арбитражному делу № не содержится.

Административный истец полагает, что в данном случае с учетом применения по аналогии закона положений ч. 5.1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» правовых оснований для приостановления государственной регистрации заключенного между ней и застройщиком договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № у государственного регистратора С.О.Г. не имелось.

Также, административным истцом указано, что оспариваемым решением (уведомлением) от ДД.ММ.ГГГГ № существенным образом нарушены ее права и законные интересы, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», так как, запрет регистрации договора участия в долевом строительстве неизбежно приведет к невозможности исполнения застройщиком обязательств по указанному договору в отношении объекта капитального строительства: «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: <адрес>».

              Административный истец просит суд признать вышеуказанное решение незаконным и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №.

В судебное заседание административный истец Дубовкина А.П.не явилась, заявила ходатайство о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представитель административного истца Дубовкиной А.П. - Цветков А.В. административные исковые требования поддержал по вышеуказанным основаниям, просил их удовлетворить в полном объеме и обратить судебное решение к немедленному исполнению, поскольку оспариваемым решением существенным образом нарушены права участника долевого строительства.

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Кудряшова Р.Т. возражала против заявленных требований, просила в их удовлетворении отказать ввиду необоснованности.

Из письменных возражений административного ответчика следует, что осуществление действий по государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № приостановлено в связи с наличием определения Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по арбитражному делу №, постановления Анапского ГОСП ГУ ФССП по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ №, запрещающих проведение регистрационных действий в отношении сделок и перехода прав по земельному участку с кадастровым номером №.

По мнению административного ответчика, решение от ДД.ММ.ГГГГ № принято уполномоченным органом, в установленный срок и соответствует требованиям действующего законодательства РФ.

Представитель заинтересованного лица – ООО «Специализированный застройщик «Гамма» Дубовкин С.А. административные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит административные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования г.-к. Анапа выданы застройщику – ООО «Специализированный застройщик «Гамма» разрешения №, № на строительство объектов капитального строительства: «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: <адрес>» и «Надземный гараж по адресу: <адрес>» на земельных участках с кадастровыми номерами №, № по вышеуказанным адресам.

Земельные участки находятся во временном владении и пользовании ООО «Специализированный застройщик «Гамма» на основании договоров аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашений о передаче арендных прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ

В настоящее время ООО «Специализированный застройщик «Гамма в соответствии с выданной администрацией муниципального образования г.-к. Анапа разрешительной документацией осуществляет строительство вышеуказанных объектов (ID № - № в Единой информационной системе жилищного строительства).

Объекты капитального строительства неразрывно связаны между собой, поскольку их строительство ведется застройщиком на смежных земельных участках, а наличие надземного гаража обеспечивает соответствие возводимых многоквартирных жилых домов нормам и правилам, установленным действующим законодательством РФ.

В частности, п. 11.32 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» предусмотрены нормативы мест для хранения автотранспорта в отношении многоквартирных жилых домов исходя из количества машино-мест на одну квартиру.

С учетом указанных нормативов застройщиком разработана проектная документация на строительство жилого комплекса, в состав которой входит раздел о его обеспечении местами для хранения автотранспорта.

Для осуществления строительства вышеуказанных объектов застройщиком в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее по тексту - Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ) привлечены денежные средства физических лиц, с которыми заключены и зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости 27 договоров участия в долевом строительстве.

Административный истец является участником долевого строительства многоквартирного жилого комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №.

Решением (уведомлением) государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю С.О.Г. от ДД.ММ.ГГГГ №2 приостановлена государственная регистрация данного договора.

Давая правовую оценку решению (уведомлению) государственного регистратора С.О.Г. от ДД.ММ.ГГГГ №, суд исходит из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в ст. 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ).

    Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    В соответствии с ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту - Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ) документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

    Согласно ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ приостановление государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд.

    В соответствии с п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Нормами ч. 5.1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ предусмотрено, что наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок.

Из содержания оспариваемого решения (уведомления) от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что оно вынесено во исполнение определения Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по арбитражному делу №, а также постановления Анапского ГОСП ГУ ФССП по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ №.

Государственным регистратором С.О.Г. указано, что на основании вышеуказанных документов в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован арест (запись регистрации №), запрещающий проведение регистрационных действий в отношении сделок и перехода прав в отношении вышеуказанного земельного участка, а также зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ запрет (запись регистрации № на совершение в отношении него регистрационных действий.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по арбитражному делу № наложен арест на земельный участок с кадастровым номером №, уточненной площадью 8985 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - «для многоквартирной застройки», расположенный по адресу: <адрес>.

Одновременно Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Краснодарскому краю запрещено осуществлять какие-либо регистрационные действия с вышеуказанным земельным участком, кроме действий, связанных с аннулированием записей о праве аренды на земельный участок.

В соответствии с нормами ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок.

Таким образом, факт государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не влечет за собой изменение характеристик и стоимости соответствующего земельного участка, а также изменение его правообладателя.

Государственная регистрация указанного договора сама по себе не свидетельствует о возникновении прав третьего лица на земельный участок, связанных с возможностью его отчуждения или перехода арендных прав и обязанностей.

              Сведений о запрете осуществлять государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта «Многоквартирные жилые дома с надземными и подземными гаражами по адресу: <адрес>» в определении Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по арбитражному делу № не содержится.

Постановление Анапского ГОСП ГУ ФССП по Краснодарскому краю от ДД.ММ.ГГГГ № вынесено во исполнение указанного судебного акта и также не содержит запрета для осуществления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

               Суд полагает, что в данном случае с учетом применения по аналогии закона положений ч. 5.1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ правовых оснований для приостановления государственной регистрации заключенного между административным истцом и ООО «Специализированный застройщик «Гамма» договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, у государственного регистратора С.О.Г. не имелось.

               В соответствии со ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

              Решение (уведомление) государственного регистратора С.О.Г. от ДД.ММ.ГГГГ № о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № не соответствует вышеуказанным требованиям закона и существенным образом нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку неизбежно приведет к невозможности исполнения застройщиком обязательств по указанному договору в отношении объекта долевого строительства.

               С учетом исследованных в судебном заседании доказательств, суд приходит к выводу о том, что оспариваемым решением регистрирующего органа фактически созданы препятствия Дубовкиной А.П. в реализации своих прав как участника долевого строительства жилья.

При наличии вышеуказанных обстоятельств суд полагает, что требования административного истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

    В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 188 Кодекса административного судопроизводства РФ, решения суда подлежат немедленному исполнению в случаях, прямо предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае обращения судом принятого им решения к немедленному исполнению.

В случае отсутствия в настоящем Кодексе прямого запрета на немедленное исполнение решений по административным делам определенной категории, суд по просьбе административного истца может обратить решение по административному делу к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление исполнения этого решения может нанести значительный ущерб публичным или частным интересам. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с его принятием.

С учетом того, что замедление исполнения решения суда по настоящему административному делу может нанести значительный ущерб правам и интересам административного истца как участника долевого строительства, суд полагает необходимым обратить данное решение к немедленному исполнению.

Руководствуясь, ст.ст. 175-180,188, 227 КАС РФ, суд

                                               РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Дубовкиной А.П. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья, - удовлетворить в полном объеме.

    Признать решение (уведомление) от ДД.ММ.ГГГГ № государственного регистратора Анапского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю С.О.Г. о приостановлении государственной регистрации права – незаконным.

    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ООО «Специализированный застройщик «Гамма» и Дубовкиной А.П..

Решение суда обратить к немедленному исполнению.

          Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда через Анапский городской суд Краснодарского края.

Председательствующий: