Решение по делу № 33-6726/2024 от 10.10.2024

Председательствующий: Шакуова Р.И.    Дело № 33-6726/2024 (2-2089/2024)

    УИД 55RS0005-01-2024-002908-48

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 октября 2024 года                                г. Омск

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Лисовского В.Ю.

судей Будылка А.В., Григорец Т.К.

при секретаре Ляхове Д.И.

рассмотрела в судебном заседании дело по иску Машановой Л. А. к Колесникову Н. Д., Колесникову В. Н., Тимофеевой Л. О., Администрации города Омска о признании соглашения о намерении заключить договор договором купли-продажи, признании права собственности по апелляционной жалобе Машановой Л.А. на решение Первомайского районного суда города Омска от 06 августа 2024 года.

Заслушав доклад судьи Лисовского В.Ю., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Машанова Л.А. обратилась в суд с названным иском, указав, что между Колесниковым В.Н., действующим в интересах своей матери Колесниковой С.П., умершей <...>, и Тимофеевой Л.О., действующей по поручению и в её интересах, заключено соглашение о намерении заключить договор купли-продажи 24/528 долей индивидуального жилого дома и 24/528 долей земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенных по адресу г. Омск, <...>; площадь жилого дома составляла 594 кв.м, площадь приобретаемой для неё части дома – 24 кв.м. Дом приобретался на её средства и с условием последующего оформления права собственности для неё. Денежные средства по соглашению были переданы продавцу в качестве обеспечительного платежа. Объект недвижимости был передан покупателю: в октябре 2019 года в комнату площадью 24 кв.м был вселен её сын Машанов В.В. Впоследствии Колесников В.Н. вернул денежные средства Машанову В.В., указав, что не смог ввести дом в эксплуатацию и оформить на него документы. В ходе рассмотрения дела № <...> по иску Машанова В.В. ей стало известно, что в мае 2022 года дом с кадастровым номером № <...> общей площадью 620,1 кв.м был введен в эксплуатацию. Ответчики уклоняются от регистрации её права собственности. Уточнив требования, истец просила признать соглашение от 01.01.2021 о намерении заключить договор купли-продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу г. Омск, <...>, договором купли-продажи, заключенным в интересах Машановой Л.А.; признать за ней право собственности на 1/25 долю жилого дома общей площадью 620,1 кв.м и земельного участка с кадастровым номером № <...> общей площадью 516 кв.м, расположенных по адресу г. Омск, <...>; прекратить право собственности Колесникова Н.Д. на указанные объекты недвижимости, исключив сведения из Единого государственного реестра недвижимости (далее по тексту также ЕГРН) о зарегистрированных правах; признать за Колесниковым Н.Д. право общей долевой собственности на 24/25 долей жилого дома общей площадью 620,1 кв.м и 24/25 долей земельного участка общей площадью 516 кв.м по указанному адресу, обязать Управление Росреестра по Омской области осуществить государственную регистрацию прав без одновременного обращения собственников.

Истец Машанова Л.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения была извещена. Её представитель Москаленко Е.А. в судебном заседании иск поддержала, пояснив, что Тимофеева Л.О. по поручению истца нашла объект недвижимости, подписала соглашение, передала денежные средства, предоставленные Машановой Л.А. Сын истца Машанов В.В. проживал в жилом помещении спорного дома, оплачивал коммунальные услуги. Спорный дом возведен как индивидуальный, но по факту разделен на квартиры, которые были распроданы Колесниковым В.Н. На строительство дома были привлечены денежные средства третьих лиц. Соглашение о расторжении договора о намерении заключить договор купли-продажи в надлежащей форме не оформлялось, у Колесникова В.Н. не было полномочий на возврат денежных средств.

Третье лицо на стороне истца Машанов В.В. в судебном заседании пояснил, что проживал в квартире дома по адресу г. <...> которую выбирал вместе с Тимофеевой Л.О., затем Колесников В.Н. попросил его освободить квартиру. Уплаченные в счет приобретения квартиры денежные средства в размере 607 000 руб. он получил от Тимофеевой Л.О. В настоящее время он не может попасть в квартиру. Его представитель Санталова Н.В. в судебном заседании пояснила, что истец не хотела оформлять квартиру на сына и попросила Тимофееву Л.О. заняться сделкой. Соглашение до сих пор не расторгнуто, дом никто не сносит.

Ответчик Тимофеева Л.О. в судебном заседании пояснила, что Машанов В.В. работал у неё. Истец попросила ее купить квартиру, перевела ей денежные средства в размере 620 000 руб., а сама уехала в Узбекистан. В октябре 2019 года она заключила с Колесниковым В.Н. первое соглашение на приобретение жилья адресу <...> сроком на 1 год, после чего Машанов В.В. заселился в жилое помещение в этом доме. Каждый год соглашение переоформлялось, а потом Колесников В.Н. сообщил, что дом не сдан и будет расселяться, вернул ей уплаченные по соглашению денежные средства за вычетом коммунальных платежей в размере 607 000 руб. Данные денежные средства она передала Машанову В.В.

Ответчик Колесников Н.Д. в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения был извещен надлежащим образом. Его представитель Корсун Ю.В. в судебном заседании иск не признала, пояснив, что между Машановой Л.А. и Колесниковой С.П. соглашение не заключалось. Колесниковой С.П. строился дом, на этапе строительства третьего этажа помещения этого дома стали продаваться как отдельные квартиры. Выданное разрешение на строительство дома было отозвано, поскольку имелись признаки многоквартирного дома. Соглашение с Тимофеевой Л.О. расторгнуто 07.09.2023, имеется расписка о возврате денежных средств в размере 620 000 руб. В помещение № <...> дома проживал без законных оснований Машанов В.В. При заключении соглашения Тимофеева Л.О. действовала в интересах Машановой Л.А. без доверенности.

Представитель ответчика Администрации г. Омска Пышная А.Ю. в судебном заседании участие не принимала, о времени и месте его проведения была извещена надлежащим образом, представила письменный отзыв, в котором полагала Администрацию г. Омска ненадлежащим ответчиком по делу, просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации.

Представитель Управления Росреестра по Омской области Медведева Ю.Е. в судебном заседании участие не принимала, о времени и месте его проведения была извещена надлежащим образом, представила письменный отзыв, в котором указала на необходимость разрешения вопроса о виде и размере права общей долевой собственности правообладателя спорных объектов недвижимости в случае удовлетворения иска.

Третьи лица департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, Администрация Центрального АО г. Омска в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте его проведения были извещены надлежащим образом.

Судом постановлено решение, которым в удовлетворении исковых требований Машановой Л. А. к Колесникову Н. Д., Колесникову В. Н., Тимофеевой Л. О., Администрации г. Омска о признании соглашения от 01.01.2021 о намерении заключить договор договором купли-продажи объектов недвижимости, заключенным в интересах Машановой Л. А., признании права собственности на доли жилого дома и земельного участка, прекращении права собственности, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права отказано.

В апелляционной жалобе Машанова Л.А. просит решение отменить и удовлетворить иск, ссылаясь на заключение соглашения о намерении заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, по которому были переданы денежных средств в счет оплаты приобретаемого права на объект недвижимости, вселен в приобретаемое жилое помещение её сын, который произвел в нем ремонт. Полагает, что с учетом правоотношений сторон указанное соглашение следует расценивать именно договором купли-продажи. Полагает, что срок для понуждения к заключению основного договора не был пропущен. Указывает, что о нарушении своих прав она узнала при рассмотрении в суде дела по иску её сына о предоставлении отсрочки выселения, когда представитель Колесникова Н.Д. представил выписку о регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества за Колесниковым Н.Д. Обращает внимание на то, что вопрос о передаче 24/528 долей индивидуального жилого дома и земельного участка должен быть разрешен сторонами соглашения после оформления права собственности на данные объекты. Указывает, что уплаченные по спорному соглашению денежные средства возвращены ответчиком безосновательно и приняты истцом в силу заблуждения исходя из пояснений ответчика о невозможности завершения строительства дома.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Машановой Л.А., Тимофеевой Л.О., Колесникова Н.Д., Колесникова В.Н., представителей Администрации г. Омска департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, Администрации Центрального АО г. Омска, Управления Росреестра по Омской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших причины неявки.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Машановой Л.А. – Москаленко Е.А., поддержавшей апелляционную жалобу, Машанова В.В., полагавшего жалобу обоснованной, представителя Колесникова Н.Д. – Корсун Ю.В., возражавшей против удовлетворения жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Из материалов дела следует и участвующими в деле лицами не оспаривается, что 01.08.2020 между Тимофеевой Л.О. и Колесниковой С. П., от имени которой по доверенности действовал Колесников В.Н., было заключено соглашение о намерении заключить договор купли-продажи недвижимости по адресу г. Омск, <...> по цене 620 000 руб., по условиям которого покупатель намеревался купить, а продавец продать 24/528 долей земельного участка кадастровый № <...> и 24/528 долей индивидуального жилого дома по адресу г. Омск, <...> проектной площадью 594 кв.м, в счет которых покупателю будет предоставлена часть дома площадью 24 кв.м (помещение в соответствии с тех.планом № <...>). Плата за приобретаемое имущество была внесена продавцу в счет обеспечения исполнения обязательств по приобретению объекта и по условиям соглашения входила в счет причитающейся с покупателя стоимости приобретаемого объекта, а в случае отказа покупателя(ей) от приобретения объекта или невозможности приобретения им в установленный срок должна была оставаться у продавца в качестве штрафа за невыполнение покупателем(ми) своих обязательств согласно ст. 381.1 ГК РФ. По истечении срока первого соглашения теми же лицами 01.01.2021 было заключено аналогичное соглашение, в котором согласована дата окончательного расчета 30 апреля 2021 года. Договор купли-продажи недвижимости в соответствии с указанным соглашением сторонами не был заключен. 17.05.2022 право собственности на объект индивидуального жилищного строительства по адресу <...>, с кадастровым номером № <...>, год завершения строительства 2022, площадью 620,1 кв.м, количество этажей 3, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № <...>, зарегистрировано за Колесниковым Н.Д.

Согласно исследовавшихся судом первой инстанции материалов наследственного дела № <...>, заведенного нотариусом нотариального округа город Омск Ерисовой Н.Н., следует, что земельный участок с кадастровым номером № <...> по адресу г. Омск, <...> приобретался по договору купли-продажи от 01.03.2018 на имя Колесниковой С.П. После её смерти, наступившей 11.06.2021, право собственности на него и на располагавшийся на нем объект незавершенного строительства перешли к Колесникову Н.Д.: на ? долю – как на общее совместное имущество супругов пережившему супругу, на ? долю – в порядке наследования <...>).

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом. В п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с ч. 2 ст. 56 ГПК РФ. Таким образом, рассмотрение дела в пределах заявленных требований означает присуждение истцу не более того, о чем он просит, и по тем основаниям (фактическим обстоятельствам), которые приведены истцом в обоснование иска, и обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение.

Предъявленные Машановой Л.А. требования основаны на утверждении о том, что заключенное между Тимофеевой Л.О. и Колесниковой С.П. соглашение является притворным и прикрывает заключенный сторонами иной договор, предметом которого являлся переход права собственности на доли спорных жилого дома и земельного участка к ней. Предметом иска является фактически применение последствий притворности этой сделки в виде признания за истцом права собственности на доли спорных объектов с одновременным прекращением права собственности Колесникова Н.Д. на эти доли.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что притворной может быть признана сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки; намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Условия представленных суду соглашений от 01.08.2020 и от 01.01.2021 при их толковании в соответствии с правилами, установленными ст. 431 ГК РФ, не позволяют расценить их как договор купли-продажи, так как в них буквально указано, что предметом соглашений является заключение договора купли-продажи на определенных условиях в будущем. Такие соглашения соответствуют понятию предварительного договора, приведенному в ст. 429 ГК РФ.

Довод представителя истца о невозможности признания оспариваемого соглашения предварительным договором вследствие того, что на момент его заключения спорный дом не был введен в эксплуатацию, приведенный в пояснениях в заседании суда апелляционной инстанции, не основан на законе, которым не ограничивается возможность заключения предварительных договоров, предметом которых является заключение договора купли-продажи имущества, которое на момент заключения предварительного договора у продавца отсутствует и будет приобретено им в будущем.

Доказательств того, что, заключая соглашения, Колесникова С.П. имела намерение прикрыть ими договор купли-продажи, предусматривающий отчуждение прав на доли объектов недвижимости Машановой Л.А., нет.

Как следует из пояснений представителя истца и подтверждается документами наследственного дела, на момент заключения оспариваемых соглашений объект недвижимости – жилой дом, не был завершен строительством, то есть не мог быть предметом договора купли-продажи как оконченный строительством жилой дом. Строившийся объект не мог являться предметом договора долевого участия в строительстве, так как согласно ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предметом регулирования данного закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

То обстоятельство, что сын истца - Машанов В.В. использовал для проживания одно из помещений незавершенного строительством и не введенного в эксплуатацию дома с согласия Колесниковой С.П. не может расцениваться как совершение ответчиками действий по передаче этого помещения в порядке исполнения обязательств по договору купли-продажи.

Спор о законности вселения Машанова В.В. в спорное помещение разрешен Первомайским районным судом г. Омска при рассмотрении дела № <...> по его иску к Колесникову В.Н., Колесникову Н.Д. о предоставлении отсрочки в выселении из жилого помещения, по которому 07.02.2024 вынесено судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду неустановления правовых оснований для осуществления Машановым В.В. правомочий пользования данным жилым помещением. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 06.05.2024 указанное решение Первомайского районного суда г. Омска от 07.02.2024 оставлено без изменения. В ходе рассмотрения этого дела не было установлено наличие оснований для пользования Машановым В.В. жилым помещением, равно как и документов о его вселении в это помещение или решения о предоставлении ему данного помещения собственником или его доверенным лицом. Указанные обстоятельства, в силу ст. 61 ГПК РФ, обязательны для суда при рассмотрении данного спора.

Таким образом, поскольку при заключении соглашений от 01.08.2020 и от 01.01.2021 Колесникова С.П., являвшаяся на момент их заключения собственником объектов недвижимости, не совершила никаких действий по передаче долей спорных жилого дома и земельного участка Машановой Л.А., её воля, выраженная в соглашениях, не была направлена на передачу данного имущества в собственность истца за плату, оснований считать оспариваемое соглашение притворной сделкой нет.

Более того, принятие Машановой Л.А. возвращенных 10.09.2023 через Машанова В.В. в связи с невозможностью исполнения оспариваемого соглашения денежных средств размере 607 000 руб. следует расценивать как поведение, которое давало основание ответчикам полагаться на действительность этой сделки, что в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ является дополнительным основанием к отказу в удовлетворении требования о признании соглашения недействительным. Приведенные в жалобе доводы о безосновательности возврата ответчиком уплаченных по соглашению денежных средств и заблуждения истца при их принятии правового значения для рассматриваемого спора не имеют.

Из взаимосвязанного содержания п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ следует, что при уклонении стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Машанова Л.А. требований о заключении договора купли-продажи спорных объектов недвижимости по основаниям уклонения ответчиков от исполнения обязательств, предусмотренных оспариваемым соглашением, не предъявляла. В связи с этим доводы жалобы о том, что срок для понуждения к заключению основного договора купли-продажи не пропущен, во внимание судебной коллегии не принимается.

В отсутствие заключенного между сторонами договора купли-продажи и оснований считать таковым заключенное от имени Тимофеевой Л.О. соглашение о намерении заключить договор купли-продажи не подлежат удовлетворению требования о признании за Машановой Л.А. права собственности на долю спорного жилого дома и земельного участка, об исключении сведений о зарегистрированном на них праве собственности Колесникова Н.Д., и о понуждении к государственной регистрации прав.

При таких обстоятельствах постановленное судом решение об отказе в иске судебная коллегия считает законным и обоснованным. При рассмотрении дела суд правильно определил обстоятельства, имеющие юридическое значение, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, не нарушил нормы материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемого решения нет.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Первомайского районного суда города Омска от 06 августа 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Первомайский районный суд г. Омска в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02 ноября 2024 года.

«<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>