Решение по делу № 33-1643/2016 от 22.01.2016

Судья Конюхова О.Н. дело 33-1643/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 февраля 2016 г. г.о. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

Председательствующего Елистратовой Е.В.,

Судей Назейкиной Н.А., Салдушкиной С.А.,

При секретаре Татариновой Г.Ю.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Фроловой Л.В. о признании права собственности на жилое помещение,

по апелляционной жалобе представителя Фроловой Л.В. – Юховой М.Е. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 16.11.2015 г., которым постановлено:

«Исковые требования АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Фроловой Л.В. о признании права собственности на жилое помещение – удовлетворить.

Признать за АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК» право собственности на однокомнатную <адрес> А общей площадью с учетом балконов 47,2 кв.м., жилой площадью 20,3 кв.м., в объекте незавершенного строительства – многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

Взыскать с ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в пользу АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК» расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 625 рублей 75 копеек.

Взыскать с Фроловой Л.В. в пользу АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК» расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 625 рублей 75 копеек».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Елистратовой Е.В., возражения на апелляционную жалобу представителя АО «ГЛОБЭКСБАНК» - Железнова А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК» обратилось в суд с исковым заявлением к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Фроловой Л.В. о признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» является застройщиком строительства жилого дома по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключило с ООО «М-Холдинг» договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на <адрес>. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.

По договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел права требования указанной квартиры. Договор уступки также зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Свои обязательства по оплате уступленного права по договору долевого участия в строительстве банк исполнил в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ Мэрией г.о. Тольятти застройщику - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время дом фактически достроен, подключены и функционируют все коммуникации, работы по строительству не ведутся. Несмотря на фактическую готовность разрешение на ввод в эксплуатацию дома ответчиком не получено, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от исполнения своих обязательств по договору уклоняется.

Как стало известно истцу спорная квартира передана по акту приема-передачи Фроловой Л.В., с которой ответчик в нарушение действующего законодательства РФ подписал договор участия в долевом строительстве, а впоследствии и акт приема-передачи квартиры.

В связи с вышеизложенным, АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК», ссылаясь на то обстоятельство, что до настоящего времени не может оформить свое право собственности на квартиру, просил суд признать за ним право собственности на указанное жилое помещение.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом, представитель Фроловой Л.В. – Юхова М.Е. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм действующего законодательства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК» - Железнов А.А. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменений, жалобу – без удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле в заседание апелляционной инстанции не явились. О месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, об уважительной причине неявки в суд не уведомили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК «ЖАСМИН - ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>

Разрешение на строительство получено ДД.ММ.ГГГГ, продлено до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «M-Холдинг» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор простого товарищества по строительству указанного жилого дома.

Согласно п.п. 4.1.1., 4.3 договора ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязался выполнять функции Застройщика, а ООО «M-Холдинг» обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденным в приложении №. При этом ООО «М-Холдинг» был наделен правом заключать договора с потенциальными инвесторами на свою долю ( п.4.4.2)

К данному договору простого товарищества заключено 4 дополнительных соглашения.

Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом указано, что все денежные суммы, поступившие ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от ООО «M-Холдинг» считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ распределены площади (квартиры и офисы) и парковки среди ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «M-Холдинг».

В приложении к соглашению № указан перечень номеров передаваемых квартир: 52 квартиры ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ»; 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737,43 кв.м. - ООО «М-Холдинг». При этом, спорное жилое помещение – <адрес> по указанному перечню передавалась ООО «М – Холдинг».

ДД.ММ.ГГГГ ООО «М-Холдинг» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую), в том числе и на <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРП всего между ООО «М-Холдинг» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) имеется 155 действующих договоров долевого участия на 153 квартиры и 2 офиса (вместо 158 договоров на квартиры и договоров на офисы).

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе.

По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М – Холдинг» являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.

Пунктом 3.3. каждого из договоров долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг» установлено, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1. договоров, на момент подписания настоящего договора произведена полностью.

В ДД.ММ.ГГГГ. на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО «М-Холдинг», с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома заключен трехсторонний договор инвестирования между ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» (Исполнителем), ООО «М-Холдинг» (Заказчиком) и ООО «Евро-Профит» № от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе на спорную <адрес>.

ООО «Евро – Профит» перечислило денежные средства ООО «М – Холдинг» по договорам об инвестировании в полном объеме на общую сумму 161 048 790 руб., что подтверждается пл./поручениями, т.е. ООО «Евро-Профит» исполнило свои обязательства по договору об инвестировании строительства перед сторонами договора – ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» и ООО «М-Холдинг» в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «M-Холдинг» и ООО «Евро-Профит» заключен договор уступки права требования в отношении спорной <адрес>.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по Самарской области.

В п. 1.5. договора указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате Застройщику денежных средств выполнена Дольщиком (ООО «M-Холдинг») в полном объеме. В договоре уступки имеется отметка о том, что Застройщик - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Евро-Профит» заключило с ОАО «НТБ» договор уступки прав по договору в долевом участии в строительстве указанного жилого дома в отношении <адрес>. Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно п. 2.3 договора, уступка указанных в п. 1.1 соглашения прав требований является возмездной. Стороны оценили уступаемые права (требования) в размере 1 844 208 руб.

Из п. 3 договора следует, что обязательства ОАО «НТБ» перед ООО «Евро-Профит» по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к застройщику по договору участия в долевом строительстве с даты подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования банка к ООО «Евро-Профит» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме стоимости уступаемых прав требования. Обязательства банка перед ООО «Евро-Профит» в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.

Аналогичные договоры уступки права требования в отношении 127 квартир были заключены ОАО «НТБ» с ООО «Евро-Инвест», ООО «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд».

Указанные обстоятельства установлены решениями Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ

Также данными судебными актами установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» направил ОАО « НТБ» уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров уступки права требования в виду не поступления надлежащей их оплаты, однако, судебными инстанциями данные действия ЖСК признаны неправомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ЖСК предложено решать в судебном порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ.

Указанные рекомендации ЖСК выполнены не были, вместе с тем, в ДД.ММ.ГГГГ г. ЖСК принято решение о продаже 127 квартир, на которые претендовал ОАО «НТБ» по вышеуказанным договорам уступки права требования, третьим лицам.

Так, зная о правопритязаниях ОАО «НТБ» (правопреемником которого является АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК») в отношении <адрес> строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключил договор долевого участия в строительстве № в отношении данной квартиры с Фроловой Л.В., по условиям которого, последняя оплачивает денежные средства согласно договору в размере 1 410 300 руб., а ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передает ей жилое помещение № в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате.

Свои обязательства по оплате за данное жилое помещение Фроловой Л.В. выполнены, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, а также справкой, выданной ЖСК «ЖАСМИН – ДОМ».

Таким образом, по указанному договору ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» принял обязательство передать Фроловой Л.В. объект недвижимости, право требования в отношении которого ранее возникло у ОАО «НТБ» (АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК») на основании вышеуказанного договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ

То есть в отношении одного того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК «ЖАСМИН – ДОМ» передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В настоящее время многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, имеет готовность 100 %, но не сдаётся в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК «ЖАСМИН – ДОМ», в виду наличия споров разных лиц в отношении одних и тех же жилых помещений.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. (ч.1) В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (ч.2).

Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела – не представления доказательств фактической передачи спорного имущества, как АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК», так и Фроловой Л.В. (вещь не передана), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК» имеет преимущественное перед Фроловой Л.В. право требовать передачи ему спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменён и зарегистрирован в установленном порядке, тогда как Фролова Л.В. вправе ставить вопрос о возмещении убытков.

При этом, по мнению судебной коллегии, АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК» избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права, предусмотренный ст. 12 ГК РФ – путём признания права на спорную квартиру, поскольку ответчик (ЖСК «ЖАСМИН – ДОМ») препятствует, как фактической передаче имущества, так и введению многоквартирного дома в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах требования АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК» о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что строительство объекта не завершено, объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, а потому субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности, пропорционально размеру фактических вкладов строительства, являются несостоятельными, поскольку, как установлено МП «Инвентаризатор» техническая готовность многоквартирного дома по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>. составляет 100 %, что подтверждается имеющимся в материалах дела письмом № от ДД.ММ.ГГГГ Наряду с этим, суд первой инстанции также установил причину не сдачи дома в эксплуатацию, которая связана непосредственно с наличием многочисленных судебных споров с АО (ЗАО) «ГЛОБЭКСБАНК».

При этом, вопреки доводам жалобы, спорная квартира является обособленным объектом, имеет индивидуальные технические характеристики, что подтверждается постановкой квартиры на технический учет и наличием технического паспорта.

Доводы заявителя о том, что суд первой инстанции неправомерно принял в качестве доказательств решения Автозаводского районного суда <адрес> по делам №, № также не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку указанными судебными актами, в частности установлено исполнение обязательств по оплате между первым дольщиком (ООО «М-Холдинг») и застройщиком (ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ») по всем 155 договорам долевого участия, в том числе и по договору долевого участия на спорную квартиру. Поскольку Фролова Л.В. не являлась лицом, участвующим в вышеуказанных делах, для нее данные судебные акты не имеют преюдициального значения в соответствии со ст. 61 ГПК РФ. Однако, в силу ст. 71 ГПК РФ решения судов являются письменными доказательствами и оцениваются наряду с другими доказательствами. Учитывая, что Фролова Л.В. не представила доказательств, опровергающих доводы истца, а также обстоятельства, установленные вышеперечисленными судебными актами, суд первой инстанции правомерно принял указанные решения в качестве доказательств по данному делу.

Также является несостоятельной и ссылка в апелляционной жалобе на приговор от ДД.ММ.ГГГГ по уголовному делу № – №, поскольку установление факта хищения определенными лицами денежных средств не свидетельствует о неисполнении Банком своих обязательств по оплате уступаемых прав требования к застройщику.        

Остальные доводы жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, поскольку не содержат аргументов и доказательств, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, а сводятся к возражениям, направленным на переоценку установленных судом обстоятельств, что в силу ст. 330 ГПК РФ не является основанием к отмене решения суда.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил правильное по существу решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:    

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 16.11.2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Фроловой Л.В. – Юховой М.Е.– без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи