Решение по делу № 33-15139/2024 от 06.05.2024

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-15139/2024 Судья: Смирнова Е.В.

УИД № 78RS0014-01-2023-002536-96

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего	Бучневой О.И.,
судей	Игумновой Е.Ю., Игнатьевой О.С.,
при секретаре	Изосимовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 6 июня 2024 года гражданское дело № 2-112/2024 по апелляционной жалобе Завьяловой Екатерины Алексеевны, Завьяловой Натальи Вячеславовны, Аболемова Игоря Сергеевича, Зайцева Юрия Вячеславовича на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 29 февраля 2024 года по иску Лямина Василия Николаевича к Завьяловой Екатерине Алексеевне, Завьяловой Наталье Вячеславовне, Аболемову Игорю Сергеевичу о признании преимущественного права покупки доли в праве общедолевой собственности на приватизированную квартиру, переводе прав и обязанностей покупателя,

заслушав доклад судьи Бучневой О.И., выслушав объяснения представителей сторон,

УСТАНОВИЛА:

Лямин В.Н. обратился в суд с иском к Завьяловой Е.А., Завьяловой Н.В., Аболемову И.С. о признании преимущественного права покупки ? доли квартиры, ранее принадлежащей ответчикам Завьяловой Е.А. и Завьяловой Н.В. (по ? доле каждой) в праве общедолевой собственности на квартиру общей площадью 119 кв.м., жилой площадью 20 кв.м. по адресу: <...> с кадастровым номером <...>, переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли–продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру с правом приобретения им в собственность ? доли квартиры за цену, указанную в уведомлении о продаже доли 3 500 000 руб., прекращении права собственности Аболемова И.С. на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по указанному адресу, возмещении расходов по оплате государственной пошлины в размере 25 700 руб., ссылаясь на то, что квартира по адресу: <...> на праве общедолевой собственности принадлежала ему (1/8 доля), его брату Лямину А.Н. (3/8 доли), бывшей супруге брата истца Завьяловой Н.А. (1/4 доля) и их дочери Завьяловой Е.А. (1/4 доля), в декабре 2022 года стало известно об отчуждении ответчиками Завьяловыми принадлежащих им долей в праве общедолевой собственности, чем нарушено его преимущественное право.

Решением суда от 29 февраля 2024 года иск удовлетворен, переведены права и обязанности покупателя Аболемова И.С. по договору купли–продажи от 21 ноября 2022 года, удостоверенному Эйсмонт Е.С., временно исполняющей обязанности нотариуса Гасановой П.А. в отношении ? доли в праве общедолевой собственности на квартиру по адресу: <...> на Лямина В.Н., прекратив право общедолевой собственности Аболемова И.С.а, возникшее на основании вышеуказанного договора купли–продажи в отношении ? доли в праве общедолевой собственности на квартиру по адресу: <...>

В порядке возмещения покупателю денежной суммы, уплаченной по договору купли-продажи от 21 ноября 2022 года за ? доли в праве общедолевой собственности на квартиру по адресу: <...> выплатить Аболемову И.С. денежные средства в размере 3 500 000 руб., внесенные на депозит суда; с Аболемова И.С., Завьяловой Е.А., Завьяловой Н.В. в пользу Лямина В.Н. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 25 700 руб. в равных долях.

Не согласившись с постановленным решением, ответчики, третье лицо представили апелляционную жалобу, просят решение отменить, в иске отказать.

Представитель ответчиков, третьего лица Зайцева Ю.В. в судебное заседание явился, доводы жалобы поддержал, представитель истца явился, возражал против удовлетворения жалобы, третьи лица нотариусы Гасанова П.А., Ковальчук И.Л., Лямин А.Л. не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом (т. 2 л.д. 182, 187, 188) (трек-номера <...>), в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ возможно рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, представленные доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, приходит к следующему:

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, квартира по адресу: <...> на основании договор № 30751 передачи квартиры в собственность граждан от 20 августа 1996 года принадлежала Лямину Н.В., Лямину А.Н., Завьяловой Н.В., Завьяловой Е.А. по ? доле каждому.

После смерти Лямина Н.В. его доля перешла к Лямину В.Н. и Лямину А.Н. по 1/8 доле каждому.

21 ноября 2022 года между Завьяловой Е.А., Завьяловой Н.В. в лице их представителя Зайцева Ю.В., с одной стороны, и Аболемовым И.С. был заключен договор купли–продажи доли в праве общей собственности на квартиру, по которому права на принадлежащие Завьяловой Е.А. и Завьяловой Н.В. перешли к Аболемову И.С.

Согласно п. 5 договора купли–продажи от 21 ноября 2022 года продавцы в лице представителя продают, а покупатель покупает ? долю квартиры за 9 000 000 руб. По заявлению сторон расчеты между покупателем и продавцом будут произведены в следующем порядке:

- денежная сумма в размере 5 800 000 выплачена покупателем продавцам до подписания настоящего договора, вне помещения нотариальной конторы. Подписывая настоящий договор, представитель продавцов подтверждает получение продавцами указанной суммы от покупателя;

- денежная сумма в размере 3 200 000 руб. будет заложена в индивидуальный банковский сейф (ячейку), находящийся в специально оборудованном и охраняемом помещении по адресу: <...> в течение 1 рабочего дня после подписания настоящего договора, и будут выданы продавцам в лице представителя после государственной регистрации перехода права собственности и снятия Завьяловой Е.А. с регистрационного учета в квартире, доля которой отчуждается.

Как следует из п. 9.1 договора купли–продажи от 21 ноября 2022 года покупатель извещен продавцами в лице представителя, что указанная доля квартиры отчуждается с соблюдением ст. 250 ГК РФ, в соответствии с которой участники общей долевой собственности надлежащим образом извещены об отчуждении ? доли квартиры. Лиц, заявивших о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки доли квартиры, не имеется. Продавцами в лице представителя представлены свидетельства о направлении собственникам Лямину А.Н. и Лямина В.Н. документов, в которых предлагалось воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести, либо отказаться от покупки долей квартиры, отчуждаемой по настоящему договору, за 3 500 000 руб., выданные 21 июня 2022 года.

22 ноября 2022 года переход права собственности к Аболемову И.С. на спорные доли квартиры зарегистрирован Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.

При проверке доводов иска, суд истребовал от нотариуса Ковальчук И.Л. документов, направленных в адрес истца с целью уведомления о предстоящей продаже спорных долей квартиры. Согласно представленным документам нотариусом Ковальчук И.Л. удостоверено заявление от представителя Завьяловой Е.А., Завьяловой Н.В. – Зайцева Ю.В. о намерении продажи принадлежащих им долей квартиры по адресу: <...> за 3 500 000 руб., указанное уведомление было направлено почтой по адресу нахождения спорной квартиры (т. 1 л.д. 130-132).

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 165.1, 250 ГК РФ, Методическими рекомендациями от 28 марта 2016 года № 03/16, исходил из того, что извещение истца о преимущественном праве покупки было ненадлежащим.

Судебная коллегия соглашается с выводами и решением суда первой инстанции по следующим основаниям:

Согласно ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Исходя из положений ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

В соответствии с п.п. 2.1, 2.3 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол от 28 марта 2016 года N 03/16), продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате), так и посредством почтового отправления.

При этом в извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Согласно ст. 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

По смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Из разъяснений в п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ” следует, что гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абз. 1 и 2 настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (п. 1 ст. 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Методические рекомендации подлежат применению в настоящем деле, поскольку раскрывают процедуру направления уведомления нотариусом, по отношению к ст. 165.1 ГК РФ являются специальным регламентом, который применяется нотариусами, ст. 165.1 ГК РФ не противоречит.

В соответствии с п. 3.3 Методических рекомендаций если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

Кроме того, следует учесть, что в силу п. 2.3 Методических рекомендаций бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику.

В данной ситуации следует исходить не из нарушений, допущенных нотариусом, а из нарушений со стороны продавца имущества, которые намеренно скрыли от нотариуса известный им адрес регистрации истца по месту жительства.

Лямины и Завьяловы являются родственниками, кроме того, между ними имеются судебные споры, ответчикам было достоверно известно об адресе Лямина В.Н. из гражданского дела № 2-3722/2018 – <...>, что следует из материалов № 2-3722/2018, представленного на обозрение.

Следует учитывать, что регистрационный учет устанавливается в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, а также исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом.

Таким образом, поскольку ответчики знали о месте регистрации истца по месту жительства, должны были известить его о преимущественном праве покупки именно по данному адресу, что сделано не было.

Положения п.п. 2.2. и 2.7 Методических рекомендаций следует толковать системно, поскольку регистрация по месту жительства является приоритетной, учитывая при этом добросовестность всех участников долевой собственности.

В данном случае имеется недобросовестность на стороне ответчиков, поскольку зная о регистрации истца по месту жительства по иному адресу, скрыли данные сведения и не направили юридически значимое сообщение по приоритетному адресу, только по адресу объекта недвижимости.

Таким образом, суд обоснованно перевел на истца права и обязанности покупателя.

При этом суд правильно взыскал с истца в пользу ответчика в счет оплаты стоимости доли в квартире 3 500 000 руб., поскольку истцу ответчиками предлагалась к приобретения доля именно за данную сумм, что нашло отражении в уведомлении, направленному по адресу объекта недвижимости, ненадлежащее направление уведомления по данному адресу не влечет неверное указание стоимости объекта для ответчика, четко выразил свою волю о стоимости, при установленном нарушении преимущественного права покупки истца имеет значения та сумма, которая предлагалась истцу, а не та, за которую впоследствии ответчики продали долю фактически. То обстоятельство, что ответчики продали долю почти в 3 раза дороже предлагаемой истцу, без объективного подтверждения значительного роста цен, отказавшись от проведения судебной экспертизы, не имеет значения, истец обязан внести ту денежную сумму, которая ему предлагалась, а именно – 3 500 000 руб. Аболемов И.С. не лишен возможности защищать свои права иным способом. Во всяком случае материалы дела не содержат доказательств получения Аболемовым И.С. 3 200 000 руб. в индивидуальном банковском сейфе. Также доказательством получения денежных средств для цели рассмотрения настоящего спора не может являться указание на получение Аболемовым И.С. от Завьяловых 5 800 000 руб. до подписания договора без каких-либо платежных документов, данное указание оценивается судебной коллегией критично.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 29 февраля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 июня 2024 года.