Решение по делу № 2-502/2021 (2-3607/2020;) от 17.08.2020

Дело № 2-502/2021УИД: 78RS0020-01-2020-003588-66	20 мая 2021 года
Решение
Именем Российской Федерации
г. Санкт-ПетербургПушкинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи		Илюшовой О.Л.
при секретаре		Сакович И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Теплый дом» к Крыловой Е.Н., Улыбиной Н.А., АО «Тинькофф Банк» о расторжении договора купли-продажи, истребовании квартиры из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру и прекращении договора залога,

с участием представителя истца,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Теплый дом» обратился в суд с иском к Крыловой Е.Н., Улыбиной Н.А., АО «Тинькофф Банк», который в ходе рассмотрения дела неоднократно изменил в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры № Ю/2-19 от 24.01.2019, заключенный между истцом и Крыловой Е.Н., истребовать из чужого незаконного владения Улыбиной Н.А. квартиру, расположенную по адресу: ..., исключить из ЕГРН сведения о регистрации права собственности Улыбиной Н.А. на данную квартиру и признать на нее право собственности истца; прекратить действие договора залога недвижимого имущества № 0 от 28.06.2019 и погасить регистрационную запись об ипотеке № 0 от 25.07.2019; взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины.

В обоснование исковых требований истец указал, что 24.01.2019 между истцом (продавцом) и Крыловой Е.Н. (покупателем) заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры по цене 12 240 000 руб.; согласно условиям договора расчет между сторонами произведен, вместе с тем по устной договоренности сторон договора расчеты произведены не были; в подтверждение данной договоренности между истцом и Крыловой Е.Н. 25.01.2019 заключено дополнительное соглашение № 1, по условиям которого оплата за квартиру должна была быть произведена в срок до 31.12.2019; истцом обязательства по передаче квартиры исполнены, государственная регистрация перехода права собственности произведена, однако до настоящего времени оплата по договору не произведена; истец полагает, что данное нарушение является существенным нарушением обязательств по договору и основанием для расторжения договора; направленные в адрес Крыловой Е.Н. требования о расторжении договора оставлены без удовлетворения; кроме того, 7.05.2019 Крылова Е.Н. подарила квартиру Улыбиной Н.А.; истец полагает данную сделку мнимой, так как Улыбиной Н.А. был достоверно известно, что квартира не оплачена, так как она представляла интересы Крыловой Е.Н. при заключении договора от 24.01.2019, а сделка совершена исключительно с целью предотвратить возврат имущества истцу; также квартира передана Улыбиной Н.А. ответчику АО «Тинькофф Банк» в залог в счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору; в связи с этим истец просит договор расторгнуть и истребовать в его пользу спорную квартиру, прекратив ее обременение.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик Крылова Е.Н., Улыбина Н.А., представитель ответчика АО «Тинькофф Банк» не явилась, надлежащим образом извещены. Ответчик Улыбина Н.А. ранее представила отзыв на исковое заявление, в котором против расторжения договора купли-продажи и признании недействительным договора дарения от 7.05.2019 не возражала (Т. 1. Л.д. 176).

Третье лицо Улыбин М.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу и Ленинградской области не явились, надлежащим образом извещены. Третье лицо Улыбин М.А. ранее представила отзыв на исковое заявление (Т. 1. Л.д. 172-173).

Ходатайств об отложении судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки указанных лиц не поступило, в связи с чем, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, что 24.01.2019 между истцом (продавцом) и ответчиком Крыловой Е.Н. (покупателем) в лице представителя – Улыбиной (до заключения брака – Крыловой (Т. 1. Л.д. 82)) Н.А. заключен договор № Ю/2-19 купли-продажи квартиры, согласно условиям которого продавец продал, а покупатель купил в частную собственность принадлежащую продавцу квартиру, находящуюся по адресу: ...

В соответствии с пунктом 4 Договора по соглашению сторон указанная квартира продается за 12 240 000 руб., оплачиваемые покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора.

В этот же день квартира передана покупателю по передаточному акту (Т. 1. Л.д. 11, 93).

Государственная регистрация перехода права собственности к ответчику Крыловой Е.Н. произведена 4.02.2019 (Т. 1. Л.д. 10).

25.01.2019 между истцом и ответчиком Крыловой Е.Н. заключено дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи от 24.01.2019, в соответствии с которым пункт 4 Договора изложен в следующей редакции: покупатель оплачивает квартиру стоимостью 12 240 000 руб. не позднее 31.12.2019 в безналичной форме на расчетный счет продавца (Т. 1. Л.д. 12-13). Данное дополнительное соглашение в регистрирующий орган представлено не было.

14.02.2020 истцом ответчику Крыловой Е.Н. вручено требование об оплате по договору в срок до 1.04.2020 (Т. 1. Л.д. 15). В ответ на данное требование Крылова Е.Н. 10.03.2020 представила письмо о том, что задолженность будет погашена в срок до 1.04.2020 (Т. 1. Л.д. 17).

11.05.2020 истцом ответчику Крыловой Е.Н. вручена досудебная претензия с предложением погасить задолженность в срок до 1.06.2020, в противном случае истец обратится в суд для расторжения договора купли-продажи (Т. 1. Л.д. 16). В ответ на данную претензию Крылова Е.Н. 25.05.2020 представила письмо о том, что обязательства будут исполнены в срок до 1.06.2020 (Т. 1. Л.д. 18).

6.06.2020 истцом ответчику Крыловой Е.Н. вручено повторное требование о расторжении договора купли-продажи.

Как указывает истец и не оспорено ответчиком, оплата по договору до настоящего времени не произведена, договор купли-продажи не расторгнут.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 настоящей статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 настоящей статьи).

Как разъяснено в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Принимая во внимание, что ответчиком Крыловой Е.Н. обязательства по оплате спорной квартиры не исполнены, суд приходит к выводу, что ею допущено существенное нарушение обязательств по договору, в связи с чем истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи. Таким образом, исковые требования о расторжении договора купли-продажи являются обоснованными и судом удовлетворяются.

В соответствии с разъяснениями пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу пункта 1 статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Учитывая, что суд пришел к выводу о том, что ответчиком Крыловой Е.Н. допущено существенное нарушение обязательств по договору в виде неоплаты приобретенного имущества и что в связи с этим договор купли-продажи подлежит расторжению, истец также вправе требовать возврата проданной по договору квартиры. При этом положения статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае, принимая во внимание вышеуказанные разъяснения, применению не подлежат.

Вместе с тем, следует принять во внимание следующее.

7.05.2019 между Крыловой Е.Н. (дарителем) и Улыбиной Н.А. (одаряемой) заключен договор дарения № 1, согласно условиям которого даритель подарила, а одаряемая приняла в дар указанную выше квартиру (Т. 1. Л.д. 19, 41, 77-79).

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 21.05.2019 (Т. 1. Л.д. 79, 166).

Крылова Е.Н. приходится матерью Улыбиной (ранее – Крыловой) Н.А. (Т. 1. Л.д. 83).

Истец в обоснование исковых требований указывает, что договор дарения является мнимой сделкой, заключен с целью предотвращения возврата квартиры истцу.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд принимает во внимание, что Крылова Е.Н. приходится матерью Улыбиной (ранее – Крыловой) Н.А., что Улыбина Н.А. при заключении договора купли-продажи действовала в качестве представителя Крыловой Е.Н. на основании доверенности, в связи с чем ей (Улыбиной Н.А.) не могло не быть известно, что оплата за спорную квартиру Крыловой Е.Н. истцу не произведена. Несмотря на данные обстоятельства, Улыбина Н.А. приняла квартиру в дар.

При этом, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками не представлено доказательств, что Улыбина Н.А. фактически вступила во владение квартирой, что квартира ей передана, что она несет расходы по содержанию квартиры, оплачивает коммунальные услуги, налог на имущество. Напротив, из отзыва Улыбиной Н.А. на иск следует, что дом, в котором находится квартира, не заселен, что свидетельствует о том, что Улыбина Н.А. во владение имуществом не вступала.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор дарения от 7.05.2019 ответчиками Крыловой Е.Н. и Улыбиной Н.А. заключен для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, в связи с чем данная сделка ничтожна.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку Крыловой Е.Н. и Улыбиной Н.А. заключена мнимая (ничтожная) сделка, последствием ее недействительности является возврат квартиры в пользу Крыловой Е.Н. с прекращением государственной регистрации права собственности Улыбиной Н.А. на данное помещение. Вместе с тем, поскольку судом расторгнут договор купли-продажи, заключенный между истцом и Крыловой Е.Н., а также признаны обоснованными требования истца о возврате ему квартиры, суд приходит к выводу о том, что квартира подлежит возврату в пользу истца. Одновременно суд отмечает, что истец на основании пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать применения последствий недействительности договора дарения, поскольку данный договор нарушает права истца при расторжении договора купли-продажи.

Разрешая требования истца о прекращении действия договора залога, суд исходит из следующего.

28.06.2019 между АО «Тинькофф Банк» и Улыбиным М.А. (заемщиком) (супругом Улыбиной Н.А.) заключен кредитный договор № 0, согласно условиям которого Банк предоставил заемщику кредит в размере 4 513 500 руб. на срок 61 месяц с уплатой за пользование кредитом 18,9% годовых (пункты 1-4 Индивидуальных условий) (Т. 1. Л.д. 61-64).

Исполнение обязательств заемщика по договору обеспечено залогом спорной квартиры (пункт 10 Индивидуальных условий).

Тогда же между Банком (залогодержателем) и Улыбиной Н.А. (залогодателем) заключен договор залога недвижимого имущества (договор ипотеки) № 0. Государственная регистрация ипотеки произведена 25.07.2019 (Т. 1. Л.д. 65-70, 154-155).

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса.

Учитывая, что спорная квартиры изымается у Улыбиной Н.А. в порядке применения последствий недействительности договора дарения (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), залог данного имущества также подлежит прекращению.

На основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика Крыловой Е.Н. расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. (Т. 1. Л.д. 20).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры № Ю/2-19 от 24.01.2019, заключенный между ООО «Теплый дом» и Крыловой Е.Н..

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый № 0, ООО «Теплый дом», прекратив государственную регистрацию права собственности Улыбиной Н.А. на данную квартиру.

Прекратить залог квартиры, расположенной по адресу: ..., кадастровый № 0, в пользу АО «Тинькофф Банк», погасив запись о государственной регистрации ипотеки от 25 июля 2019 г. № 0.

Взыскать с Крыловой Е.Н. в пользу ООО «Теплый дом» расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья