Решение от 14.09.2021 по делу № 2-638/2021 от 29.06.2021

Гражданское дело №2-638/2021

УИД 75RS0031-01-2021-000816-33

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 сентября 2021 года                     п. Ясногорск

Оловяннинский районный суд Забайкальского края в составе председательствующего судьи Сафоновой Е.В., при секретаре Мачневой Н.А.,

с участием представителя истца по доверенности Цыбенжапова Ц.,

ответчика Николаевой Л.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дашинимаева Цырена к Николаевой Ларисе Ильиничне, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Забайкальскому краю, судебному приставу-исполнителю Оловяннинского районного отдела судебных приставов Батуевой Саиде Одоновне о признании приобретателя добросовестным, отмене запрета на совершение регистрационных действий, регистрации права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Дашинимаев Ц. обратился в суд с требованием к Николаевой Л.И. о признании приобретателя добросовестным.

В обоснование требований указал, что 15.04.2021г. между истцом и ответчиком Николаевой Л.И. заключен договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, однако государственная регистрация передачи права собственности не состоялась по следующим причинам. Перед направлением договора купли-продажи для государственной регистрации права 13.04.2021г. был произведен запрос в Росреестр Забайкальского края на получение выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на указанную квартиру для выяснения наличия ограничений (запрета) на совершение действий по регистрации имущества с кадастровым номером №, в полученной выписке из ЕГРН зарегистрированных ограничений прав и обременений на указанную недвижимость не значилось. Перед сдачей документов для регистрации перехода права в регистрирующий орган через МФЦ, истец снова удостоверился в отсутствии каких-либо ограничений и обременений на указанную квартиру. 15.04.2021г. договор купли-продажи был направлен для регистрации на покупателя, однако было получено уведомление о приостановке регистрации ввиду запрета, выданного 13.05.2021г. судебным приставом-исполнителем Оловяннинского РОСП Батуевой С.О.

Полагает, что истец проявил разумную степень осмотрительности, которая проявилась в проверке отсутствия обременений и ограничений на указанную недвижимости и является добросовестным покупателем.

Ответчиком Николаевой Л.И. на денежные средства, полученные от истца, приобретена квартира по адресу <адрес>, <адрес>, <адрес>, было предложено СПИ Батуевой С.О. заменить предмет ареста на вновь приобретенную квартиру, на что был получен отрицательный ответ. Николаева Л.И. имела просроченную задолженность, в отношении ее было возбуждено исполнительное производство. Арест на продаваемую ею квартиру, был наложен именно в период оформления документов купли-продажи и подачи документов для регистрации права.

Просил признать Дашинимаева Ц. добросовестным покупателем.

03.08.2021г. истцом Дашинимаевым Ц. исковые требования дополнены, истец просил отменить запрет на совершение регистрационных действий в отношении регистрации имущества с кадастровым номером №, с назначением «жилое помещение» площадью 68,1 кв.м. наименование – квартира, наложенные судебным приставом-исполнителем Оловяннинского РОСП Батуевой С.О. Зарегистрировать переход права собственности от Николаевой Л.И. к Дашинимаеву Ц. на основании договора от 15.04.2021г. купли-продажи квартиры по адресу <адрес>.

Протокольным определением от 03.08.2021г. к участию в деле в качестве соответчиков привлечены УФССП России по Забайкальскому краю, судебный пристав-исполнитель Оловяннинского РОСП Батуева С.О.

Протокольным определением от 19.08.2021г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Забайкальскому краю.

В судебном заседании истец Дашинимаев Ц., участия не принимал, в предыдущем судебном заседании требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Представитель истца по доверенности Цыбенжапов Ц. исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить, в обоснование требований привел доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик Николаева Л.И. исковые требования признала в полном объеме, суду пояснила, что по договору купли-продажи квартиры в полном объеме получила денежные средства и приобрела на них другую квартиру, на которую просила судебного пристава-исполнителя обратить взыскание.

Представитель третьего лица Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Забайкальскому краю по доверенности У.С. Иванова в судебном заседании участия не принимала, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Представила отзыв на исковое заявление, в котором пояснила, что по сведениям ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенном по адресу <адрес>, правообладатель – Николаева Л.И, зарегистрированы ограничения – запрет на совершение действий по регистрации от 18.05.2021г. и 07.06.2021г.. ФГБУ «ФКП Росрестра» не наделено полномочиями по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав. Просит в удовлетворении требований к ФГБУ «ФКП Росреестра» отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра» по Забайкальскому краю в судебное заседание не явился, надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика УФССП России по Забайкальскому краю в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещен.

Судебный пристав- исполнитель Оловяннинского РОСП Батуева С.О. в настоящем судебном заседании участия не принимала, надлежаще уведомлена. В судебном заседании 19.08.2021г. пояснила, что в ее производстве имеется сводное исполнительное производство в отношении должника Николаевой Л.И. на общую сумму 717 888 рублей, 13.04.2021г. был наложен запрет в рамках исполнительного производства по требованиям ПАО Сбербанк, после поступления информации с Росреестра 13.05.2021г., был снят запрет по исполнительному производству ПАО Сбербанк и тут же наложен запрет в рамках сводного исполнительного производства. Полагает, что действовала в рамках закона. Возражала против удовлетворения требований о снятии запрета, в связи с тем, что будут нарушены права взыскателя, просила в иске отказать.

    В судебном заседании 03.08.2021г. была допрошена свидетель Дашинимаева Т., которая суду пояснила, что приобретая квартиру, согласно договоренности, сначала был внесен задаток в размере 650 000 рублей, остаток суммы внесен 15.04.2021г. перед подписанием договора купли-продажи. Перед оформлением сделки, уточнили, что квартира без обременений. Договор купли-продажи от 15.03.2021г., то есть с того момента, как начали договариваться.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства, показания свидетеля, пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основанием для приостановления государственной регистрации является поступление в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

В части 6 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что осуществление государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 этой статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 этой статьи ареста или запрета.

Материалами дела установлено, что 15.03.2021г. между продавцом Николаевой Л.И. и покупателем Дашинимаевым Ц. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, состоящей из трех жилых комнат, общей площадью 68,1 кв.м., с кадастровым номером №.

Согласно п. 2 указанного договора купли-продажи квартира продана за 950 000 рублей, из них задаток в размере 650 000 рублей передан наличными покупателем продавцу под расписку 31.03.2021г., остаток в размере 300 000 рублей будет уплачен после регистрации перехода прав собственности наличными. Цена окончательная и изменению не подлежит.

В пункте 5 договора продавец гарантирует, что отчуждаемое имущество не заложено, не продано, не обещано в дарении, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, прав третьих лиц не имеется.

Согласно п. 10 договора с момента регистрации перехода права собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, покупатель приобретает право собственности на недвижимое имущество.

Согласно представленной расписке от 15.04.2021г. продавец Николаева Л.И. получила 950 000 рублей за продажу квартиры по адресу <адрес>.

На момент заключения договора купли-продажи от 15.03.2021г. вышеуказанная квартира принадлежала ответчику на праве собственности, сведения о каких-либо обременениях на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.04.2021 г.

Согласно расписке №208/74/15042021/7632 от 15.04.2021г. заявителем Николаевой Л.И. поданы документа для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

От государственного регистратора Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Кыринского офиса Агинского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Забайкальскому краю Дашинимаевым Ц. получено уведомление № КУВД-001/2021-14802207/2 от 28.04.2021г. о приостановлении действий по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала 75:14:260134:297, документы на которую были предоставлены с заявлением от 15.04.2021 г. в связи с наложением запрета на совершение действий по регистрации на основании Постановления УФССП России по Забайкальскому краю № от 13.04.2021г., начиная с 27.04.2021 г.

Как следует из материалов сводного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Оловяннинского РОСП Батуевой С.О. 10.01.2020г. возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника Николаевой Л.И. на основании исполнительных документов о взыскании задолженности в общем размере 702 834, 65 рублей.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя Батуевой С.А. от 13.04.2021г., от 13.05.2021г. по сводному исполнительному производству №-ИП от 10.01.2020г., а также постановлением от 02.06.2021г. в рамках исполнительного производства №-ИП от 27.08.2020г. в отношении должника Николаевой Л.И., объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Абзацем 3 п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФв его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Постановление Конституционного Суда РФ от дата N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 ГК РФ").

В п. 13 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 3 п. 60 указанного Постановления право собственности на недвижимое имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 60 указанного Постановления Пленума, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно представленной истцом выписке из ЕГРН от 13.04.2021г. №КУВИ-002/2021-37297930 сведения об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер № не зарегистрированы.

Исходя из того, что ни истцу, ни ответчику не было известно о наличии запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью, при этом, заключая договор купли-продажи квартиры, истец Дашинимаев Ц. предпринял все меры, направленные на проверку юридической судьбы имущества, произвел оплату по договору купли-продажи недвижимости, только после получения выписки из ЕГРН от 13.04.2021г. об отсутствии зарегистрированных ограничений прав и обременений объекта недвижимости, суд признает Дашинимаева Ц. добросовестным приобретателем спорной квартиры. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности на спорную квартиру не произведена по независящим от истца причинам – в связи с наложением судебным приставом-исполнителем запрета на совершение регистрационных действий.

В соответствии ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований наложить арест на имущество должника. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Согласно ч. 1. ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении из описи.

Как разъяснено в п. 50 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу данной статьи, при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Из указанного следует, что правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста и исключении его из описи обладает лицо, не являющееся должником по исполнительному производству, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества.

    С учетом установленных по делу обстоятельств и совокупности представленных доказательств, суд пришел к выводу о том, что сохранение запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры, расположенной по адресу <адрес>, создает препятствия истцу Дашинимаеву Ц. в регистрации перехода права собственности на спорное имущество на основании заключенного договора купли-продажи от 15.03.2021г., который реально был исполнен сторонами и свидетельствует о том, что спорное имущество выбыло из фактического владения Николаевой Л.И., перешло в пользование истца Дашинимаева Ц. с возникновением у него права, в соответствии со ст. ст. 223, 224 ГК РФ.

Истец, будучи фактическим собственником спорной квартиры, должником по исполнительному производству не является, обременение наложено на его имущество, что нарушает его права как добросовестного владельца.

С учетом изложенного требования истца об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного жилого помещения подлежат удовлетворению, поскольку указанное обременение лишает истца возможности зарегистрировать право собственности.

    Определением суда от 19.08.2021г. в целях обеспечения иска Оловяннинскому РОСП запрещено осуществлять мероприятия по аресту и продаже с публичных торгов спорного жилого помещения до вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с ч.1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Согласно положениям ч.3, ч.4 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ 15.03.2021░. ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ <░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ <░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 13.05.2021░.

░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ <░░░░░>, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 75:14:260134:297.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ <░░░░░> ░░░2 <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ 1 ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 23.09.2021░.

░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░.