Решение по делу № 33-1/2018 от 20.12.2016

Дело: № 33-1/2018г.

Судья: Емельянова Н.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Апелляционная инстанция судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего: Босси Н.А.,

судей: Горелика А.Б., Альчиковой Е.В.,

при секретаре: Ермаковой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 10 сентября 2018 года гражданское дело по иску Ушакова Александра Викторовича к ОАО «Жилстрой» о признании права собственности на квартиры,

по апелляционной жалобе АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» на заочное решение Ленинского районного суда города Тамбова от 08 ноября 2016 года,

заслушав доклад судьи Босси Н.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ушаков А.В. обратился в суд с иском к ОАО «Жилстрой» о признании права собственности на квартиры в *** по ул. ***, указав в обоснование заявленных требований, что в соответствии с предварительным договором о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ул. *** от ***. он приобрел право требовать от ответчика надлежащего исполнения обязательства - заключения в будущем основного договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ул. *** в части двухкомнатной квартиры, общей площадью *** кв.м., расположенной на *** этаже во втором подъезде в осях *** и *** указанного жилого дома. Ответчик обязался передать ему как участнику долевого строительства указанную квартиру в срок до *** Он оплатил стоимость квартиры в соответствии с условиями предварительного договора в сумме *** рублей, что подтверждается справкой об исполнении обязательства.

В соответствии с предварительным договором о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве названного многоквартирного жилого дома от ***. он приобрел право требовать от ответчика надлежащего исполнения обязательства - заключения в будущем основного договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ул. *** в части двухкомнатной квартиры, общей площадью *** кв.м., расположенной на *** этаже во втором подъезде в осях *** и *** указанного жилого дома. Ответчик обязался передать им как участникам долевого строительства указанную квартиру в срок до ***. Стоимость квартиры оплачена в соответствии с условиями предварительного договора в сумме *** рублей, что подтверждается справкой об исполнении обязательства.

В соответствии с предварительным договором о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по ул. *** *** от ***. он приобрел право требовать от ответчика надлежащего исполнения обязательства- заключения в будущем основного договора участия в долевом строительстве названного многоквартирного жилого дома в части двухкомнатной квартиры, общей площадью *** кв.м., расположенной на *** этаже во втором подъезде в осях *** и *** данного жилого дома. Ответчик обязался передать им как участникам долевого строительства указанную квартиру в срок- до ***. Стоимость квартиры оплачена в соответствии с условиями предварительного договора в сумме *** рублей, что подтверждается справкой об исполнении обязательства.

В соответствии с постановлением администрации г. Тамбова от *** ***. разрешением на ввод в эксплуатацию *** от *** жилой дом по *** в *** введен в эксплуатацию. Ответчик передал ему спорные квартиры в соответствии с передаточными актами №***, *** от ***., на основании чего он приобрел право пользования на квартиры. Однако, в нарушением ст.ст. 223 ГК РФ и условий предварительного договора ответчиком    не исполнено требование по заключению основного договора участия в долевом строительстве и его регистрации, в связи с чем право собственности на квартиры не может быть зарегистрировано в установленном законом порядке.

Просит признать за ним право собственности на квартиры: ***, общей площадью *** кв.м., в том числе жилой- *** кв.м.; ***. общей площадью *** кв.м., в том числе жилой- *** кв.м.; ***. общей площадью *** кв.м., в том числе жилой- *** кв.м., расположенные по адресу: ***

Заочным решением Ленинского районного суда города Тамбова от 08 ноября 2016 года исковые требования Ушакова А.В. удовлетворены в полном объеме, а также, взысканы с ОАО «Жилстрой» в его пользу судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере ***

С названным решением суда не согласилось АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» и подало апелляционную жалобу, в которой просит заочное решение Ленинского районного суда города Тамбова от 08 ноября 2016 года отменить.

Считает решение незаконным и необоснованным ввиду недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

Ссылаясь на ч. 4 ст. 13 и ч. 3 ст. 320 ГПК РФ, указывает, что лица, не привлеченные к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях.

В доводах решения суда не указано о том, что при заключении инвестиционного контракта его сторонам невозможно заранее определить площадь еще непостроенных объектов (помещений), права на получение которых передаются как результат инвестиционной деятельности. Указывают на использование условий инвестирования при строительстве спорного объекта, в связи с чем в инвестиционных контрактах устанавливается механизм распределения площади объекта и ориентировочные параметры недвижимого имущества, объекта инвестиционной деятельности. Упрощенно названный механизм выглядит как установление процентного соотношения площадей помещений, права на которые передаются каждой из сторон.

Первоначальная конкретизация объектов (помещений) осуществляется сторонами инвестиционного контракта путем подписания протоколов предварительного распределения помещений ( квартир), которые имеют признаки дополнительных соглашений к инвестиционному контракту и являются его неотъемлемой частью. Данное обстоятельство не было исследовано судом. Ответчик неоднократно извещался о данных условиях, однако, уклонился от их выполнения и не предоставил всем участникам подписанные акты, в связи с чем, решение суда дает преимущество тем лицам, которые обратились раньше остальных, что повлечет за собой возможное отсутствие квартир для всех участников инвестиционной деятельности.

Окончательно индивидуальные черты объекты инвестиционной деятельности приобретают по результатам натурного обмера, производимого органами БТИ, на основании данных которого участники инвестиционного проекта подписывают акт о результатах реализации инвестиционного контракта, в котором четко определены признаки, индивидуализирующие объекты (в частности, окончательная площадь). Только на этом этапе можно утверждать, что объект недвижимого имущества определен. При этом предметом инвестиционного контракта является право на получение данного объекта в собственность.

В случае если фактическая площадь помещений нарушает изначально составленную в инвестиционном контракте пропорцию, сторона, в чью пользу нарушается пропорция, доплачивает другой стороне компенсацию, исходя из условий инвестиционного контракта (цены за один квадратный метр), о чем указывается в акте.

В материалах суда отсутствует итоговый акт/протокол между всеми участниками финансирования строительства данного дома, кроме того имеется позиция Минобороны РФ с указанием нарушений исполнения обязательств перед ними.

Указывает, что обязательства перед ними так же не исполнены, ответчик отказывается передавать объект инвестиционной деятельности в натуре и не подписывает акт принадлежности. Данные факты не нашли своего отражения в решении суда и не были предметом анализа и оценки.

АО «АИЖК Тамбовской области» не было привлечено к участию в деле в качестве 3-го лица, в связи с чем было лишено возможности защиты своих прав. Судом не могли быть и не были исследованы существенные обстоятельства по делу. Автор жалобы указывает на имеющуюся у ОАО «Жилстрой» перед АО «АИЖК Тамбовской области» неисполненную задолженность в размере *** руб., которая с учетом применения в отношении данного долга правил взыскания в соответствии со ст.ст. 395 и 317.1 ГК РФ, в размере *** составит сумму обязательств в размере *** руб. В вязи с имеющейся задолженностью АО «АИЖК Тамбовской области» обратилось в суд с иском о признании права собственности на квартиры *** расположенные по адресу ***. Согласно представленному ОАО «Жилстрой» списку инвесторов от ***., принимавших участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, *** общей площадью *** кв.м., *** общей площадью *** кв.м., *** общей площадью *** кв.м. не распределены между инвесторами.

Судом первой инстанции признано право собственности на спорные квартиры. Между тем, согласно договорам инвестирования, в отношении данного многоквартирного жилого дома именно суд обязан устанавливать соотношения заявленных прав на квартиры/квадратные метры условиям договоров.

Таким образом, судом первой инстанции разрешен спор о правах и обязанностях АО «АИЖК Тамбовской области», не привлеченного к участию в деле, что в силу пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ является безусловным основанием для отмены обжалуемого решения.

В соответствии с определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от *** дело рассматривается по правилам производства в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Ушакова А.В. по доверенности ФИО6, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с положениями ст.330 ГПК РФ несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, а также принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Такие нарушения, по мнению судебной коллегии были допущены судом при рассмотрении данного дела.

Как следует из материалов дела, между АО «АИЖК Тамбовской области» и ОАО «Жилстрой» были заключены договора от ***. и от ***. о привлечении финансовых средств в жилищное строительство жилого ***А по *** в ***.

По условиям указанных договоров установлено процентное соотношение площади помещений, права на которые будут переданы АО «АИЖК» по результатам строительства и определения индивидуальных черт объектов инвестиционной деятельности. Результаты инвестиционной деятельности должны быть оформлены между сторонами путем подписания итогового акта/протокола между всеми участниками финансирования строительства спорного жилого дома.

На момент рассмотрения спора судом первой инстанции такой акт отсутствовал, спорные квартиры согласно представленного ОАО «Жилстрой» списка инвесторов от ***., принимавших участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, не были распределены между инвесторами, отсутствовали сведения о правах Ушакова А.В. на указанные квартиры.

Кроме этого, как следует из материалов дела, предварительные договора на которые ссылается истец, как на основание возникновения у него права на спорные квартиры были заключены *** и ***. В соответствии с условиями указанных договоров оплата по ним должны быть произведена до ***. В подтверждение исполнения условий договоров истцом предоставлены справки об исполнении обязательств по уплате цены недвижимости за спорные объекты от ***. Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции на основании вышеизложенных документов, пришел к выводу о том, что обязательства по оплате приобретенных объектов недвижимого имущества. истцом исполнены в полном объеме.

Вместе с тем, в материалах дела имеются договора уступки права требования от *** и акты проведения взаимозачетов от ***, в соответствии с которыми фактическая оплата за спорные квартиры была осуществлена на основании взаимозачетов между ОАО «Жилстрой», Ушаковым А.В. и ООО «Инвест Строй Сервис» в лице генерального директора Ушакова А.В. по договорам подряда на выполнение работ по строительству многоквартирного жилого дома по *** от ***.

Таким образом, на момент выдачи справки об исполнении обязательств от ***, с учетом вышеизложенного, доказательств, подтверждающих оплату Ушаковым А.В. приобретенных квартир, в материалы дела не предоставлено.

Поскольку как следует из доводов апелляционной жалобы АО «АИЖК», неисполнение ОАО «Жилстрой» своих обязательств перед ними по передаче жилых помещений, то указанным решением суда затрагиваются права и интересы АО «АИЖК Тамбовской области» относительно спорного имущества, в связи с чем последний должен был быть привлечен к участию в деле.

В связи с изложенным, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения.

В соответствии со ст. 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.2 ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если другое не предусмотрено законом.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. в том числе отчуждать. свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникаете момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федеральною закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок е ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничение, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательство сушествования зарегистрированного права.

Исходя из анализа указанных положений законодательства, вновь создаваемый объект недвижимости становится объектом вещных прав с момента государственной регистрации права собственности.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года в предмет доказывания по иску о признании права собственности на вновь созданную вещь входят обстоятельства наличия законных оснований для возникновения у истца права собственности на индивидуально-определенные объекты недвижимого имущества.

При этом путем признания права может быть осуществлена защита существующего права, но оспариваемого другими лицами.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение результатами осуществленных капитальных вложений.

Из материалов дела следует, что *** г. между Тамбовской квартирно- эксплуатационной частью (Заказчик) и ОАО «Жилстрой» (Инвестор) был заключен инвестиционный контракт *** (л/д ***).

Предметом указанного контракта в соответствии с п.1.1,1.2 и 2.1 явился инвестиционный проект, предусматривающий строительство здания жилого и нежилого назначения, с использованием вложении собственного, заемного и (или) привлекаемого капитала (инвестиций) от различных источников, а именно: строительство жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями обшей площадью *** кв.м, и складского здания площадью *** кь.м па земельном участке ***. площадью *** га. имеющего адресные ориентиры: ***, *** ***. находящеюся в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочною) пользования ***.

В соответствии с п.2.3 и 6.3.1 инвестиционного контракта инвестор принял па себя обязательство по строительств) объекта за счет собственных, заемных и( или) привлеченных финансовых средств.

*** и *** между ОАО "Жилстрой" (застройщик) и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области" (инвестор) заключены договоры о привлечении финансовых средств в жилищное строительство, согласно пункту 1.1 которых предметом договоров явилось привлечение финансовых средств инвестора для участия в строительстве многоквартирного жилого дома по *** в *** с последующим заключением договоров участия в долевом строительстве на каждую квартиру.

В соответствии с постановлением администрации г.Тамбова от *** ***, разрешением на ввод в эксплуатацию *** от *** жилой дом по *** введен в эксплуатацию.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от *** по делу *** признано право собственности акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области», *** на объекты недвижимого имущества, квартиры в ***- этажном многоквартирном жилом доме с помещениями общественного назначения, общая площадь которых составляет *** квадратных метра с учетом установленной стоимости за квадратный метр в размере *** руб, на общую сумму ***., в ***этажном многоквартирном доме с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу ***, *** ***. При этом открытое акционерное общество «Жилстрой» получило от Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» денежные средства в размере *** руб., то есть задолженность ответчика составила *** руб. Ответчику также были начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме *** руб. за период с ***. по ***.

С целью привлечения финансовых средств для строительства дома ОАО «Жилстрой» также заключало договора с физическими лицами.

Из материалов дела следует, что в соответствии с предварительными договорами о заключении в будущем договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого *** от *** и *** от ***, застройщик в лице ОАО «Жилстрой» и участник долевого строительства Ушаков А.В. обязались заключить в будущем договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в части финансирования строительства кв.*** в ***

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции было установлено, что оплата истцом по предварительным договорам фактически была осуществлена зачетом сумм взаимных однородных требований на общую сумму *** рублей на основании актов о проведении взаимозачета от ***, заключенных между ОАО «Жилстрой», Ушаковым А.В. и ООО «Инвест Строй Сервис» в лице генерального директора Ушакова А.В. по договорам подряда на выполнение работ по строительству многоквартирного жилого дома по *** от ***.

В подтверждение указанных взаимозачетов представителем истца предоставлены договора займа, заключенные между Ушаковым А.В. и ООО «Инвест Строй Сервис», акты сверки взаимных расчетов за период с *** по *** года между ООО «Инвест Строй Сервис» и Ушаковым А.В., договор подряда на выполнение комплекса работ по строительству многоквартирного жилого дома по *** ***, заключенного между ООО «Инвест Строй Сервис» и ОАО «Жилстрой» от ***, справкой о стоимости выполненных работ по форме *** от ***, актом о приеме выполненных работ по форме *** от ***, договора уступки права требования от ***, акт сверки взаимных расчетов за период *** года между ООО «Инвест Строй Сервис» и ОАО «Жилстрой».

Указанные обстоятельства по фактической оплате по предварительным договорам подтверждены в ходе рассмотрения дела ОАО «Жилстрой» (***) и не оспорены представителем АО «АИЖК».

Таким образом, обязательства по оплате по предварительным договорам *** от *** и №*** от *** Ушаковым А.В. исполнены.

Возражая относительно заявленных требований, представитель АО «АИЖК» указывал на то обстоятельство, что по его мнению, предварительные договора между ОАО «Жилстрой» и Ушаковы А.В. были составлены позже указанной в них даты с целью обращения истца в суд не как физического лица и возникновения у него права на спорные квартиры.

По ходатайству представителя АО «АИЖК» судом была назначена экспертиза, в соответствии с заключением которой *** от *** время изготовления предварительных договоров *** от *** и №*** от *** соответствует датам составления данных документов.

Иных возражений и требований об оспаривании предварительных договоров представителем АО «АИЖК» в ходе рассмотрения дела не заявлено. Доказательств, опровергающих заявленные требования, не предоставлено.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от *** года исковые требования АО «АИЖК» о признании права собственности на спорные квартиры оставлено без удовлетворения.

Учитывая изложенное, коллегия приходит к выводу, что заявленные истцом исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию понесенные судебные расходы по оплате госпошлины.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Ленинского районного суда г.Тамбова от 08.11.2016 года отменить и принять по делу новое решение.

Признать за Ушаковым Александром Викторовичем право собственности на квартиры ***, общей площадью *** кв.м., в том числе жилой - *** кв.м., кадастровый ***; ***, общей площадью *** кв.м., в том числе жилой - *** кв.м.; кадастровый ***; ***. общей площадью *** кв.м., в том числе жилой - *** кв.м., кадастровый ***, расположенные по адресу: ***

Взыскать с ОАО «Жилстрой» в пользу Ушакова Александра Викторовича судебные расходы по оплате госпошлины в размере ***

Председательствующий:

Судьи: