Решение по делу № 2-1339/2017 от 14.06.2017

Дело № 2- 1339/2017 год

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Сочи                             28 июля 2017 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи                Гергишан А.К.

при секретаре                                             Ткач Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Слободчикова Н.В. к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи и возврате излишне уплаченной суммы,

у с т а н о в и л:

    Слободчикова Н.В. обратилась в Хостинский районный суд с иском к Корсаковой Е.Б. о понуждении к заключению договора купли - продажи квартиры и возврате излишне уплаченной суммы. В своем иске истица просит суд обязать ответчиков заключить с ней договор купли-продажи жилого помещения общей площадью 26.1 кв.м., расположенного по адресу: № на первоначальных условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения от 19.03.2014 г. по цене 37 000 руб. за 1 кв.м. и передать её жилое помещение. Также просит обязать ответчиков возвратить излишне уплаченную в счет оплаты стоимости жилого помещения сумму в размере 277 500 руб. и взыскать оплаченную при обращении в суд с иском государственную пошлину в размере 6 275 руб.

Требования мотивированны тем, что 19 марта 2014 года между Слободчиковой Н. В. и Корсаковой Е.Б. в лице Корсакова С.В. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с пунктами 1,1 и 1,2 которого покупатель Слободчикова Н.В. и продавец Корсакова Е.Б. обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения с условным номером 4, общей проектной площадью 33,6 кв.м., расположенное на втором этаже в доме, строящемся на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов – для садоводства: площадь 400 кв.м. с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: <адрес>. План жилого помещения представлен в приложении № 1 указанного договора. Пунктом 1,3 договора определено в каком состоянии в будущем должно быть передано покупателю помещение, пунктом 1,4 определена совокупная стоимость жилого помещения и доли земельного участка, которая составила 1 243 200 руб., п. 1,5 определено, что стоимость указанная в п. 1,4 подлежит уточнению после проведения обмеров жилого помещения, органами по технической инвентаризации объектов недвижимости (БТИ). Изменение цены, согласно положений настоящего пункта, производится пропорционально увеличению или уменьшению площади жилого помещения, указанной в п. 1,2 настоящего договора, по отношению к совокупной стоимости жилого помещения, указанной в п. 1,4 договора. При этом, окончательная цена жилого помещения (п. 1.4), определяется исходя из произведения цены за 1 кв.м. площади жилого помещения, равной 37 000 руб. и фактической площади жилого помещения по результатам обмеров БТИ, включающей в себя общую площадь жилого помещения. Согласно п. 1,6 полная оплата за указанные в п. 1,2 договора объекты недвижимости будет производиться в момент подписания основного договора купли-продажи, в соответствии с п.п. 1,10, 1,10.1 Продавец обязуется заключить с Покупателем основной договор купли-продажи жилого помещения в течении 30 дней со дня получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на свое имя. Срок заключения основного догвора купли-продажи может быть изменен в одностороннем порядке, но не более чем на 6 месяцев. Пунктом 3,1 установлено, что договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до полного исполнения Сторонами всех принятых на себя обязательств. Одновременно с подписанием вышеназванного договора 19 марта 2014 года между истцом и ответчиком было подписано соглашение об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.03.2014 г.. Пунктом 2 Соглашения определено, что обеспечение исполнения обязательств осуществляется способом, предусмотренным настоящим соглашением – передачей покупателем продавцу денежных средств в наличной форме и нахождением этих средств у продавца в период времени до исполнения покупателем обеспечиваемых обязательств. Пунктом 3 предусмотрено, что денежные средства, полученные продавцом от покупателя по настоящему соглашению идут в зачет оплаты по предварительному договору в виде обеспечительного платежа. Пунктом 4 определен размер обеспечительного платежа 1 243 200 рублей, покупатель передает указанную денежную сумму Продавцу в наличной форме в следующем порядке:    - 30 000 руб. при подписании настоящего договора в качестве задатка;    - 1 113 200 руб. в срок до 31.03.2014 г.;- 100 000 руб. в срок до 01.06.2014 г. Во исполнение достигнутых сторонами договоренностей Слободчикова Н.В. передала Корсакову С.В. 30 000 руб., что подтверждается распиской, также истцом ответчику 28.03.2014 г. были переданы 1 113 200 руб., что подтверждается распиской, также 21.01.2015 г. Корсакову С.В. были переданы 50 000 руб., о чем свидетельствует расписка, также 31.05.2016 г. были переданы 50 000 руб., что подтверждается распиской. Таким образом, между истцом и ответчиком фактически был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Корсакова Е.Б. взятые на себя обязательства не исполняет, так как в четвертом квартале 2015 года истице стало известно, что Корсакова Е.Б. 18.08.2015 года получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом общей площадью 887,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.     22.10.2015 года истцу было представлено для обозрения жилое помещение на втором этаже дома, однако в связи с наличием дефектов, основной договор купли-продажи не заключался и жилое помещение не передавалось. 31.05.2016 года Корсаков С.В. предложил заключить договор купли-продажи жилого помещения на условиях не идентичных условиям предварительного договора купли продажи, при этом из текста договора следует, что продавец обязуется передать, а покупатель принять помещение площадью 26,1 на втором этаже дома, номер на поэтажном плане 14, 15, расположенное по указанному выше адресу. Данный договор был подписан сторонами и передан на регистрацию. Регистрация договора была прекращена так как истицей была получена выписка из ЕГРП, согласно которой право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за Корсаковым С.В. 28.12.2015 г. То есть Корсакова Е.Б. в одностороннем порядке отказалась от исполнения предварительного договора купли-продажи, переоформила право собственности на Корсакова С.В. За время общения с ответчиками, истица воспринимала ответчиков как супружескую пару, в связи с чем полагала, что оплаченное ей жилое помещение является совместной собственностью супругов. Жилое помещение до настоящего момента истцу не передано, Корсакова Е.Б. в одностороннем порядке отказывается от выполнения обязательств по предварительному договору и уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.     В договоре от 31.05.2016 года указаны данные объекта, который приобретен истицей. По данным БТИ площадь объекта составила 26,1 кв.м., тогда как истцом уплачено ответчику за 33,6 кв.м. Исходя из договорной стоимости будущего недвижимого имущества, составляющей 37 000 руб. за 1 кв.м., фактическая стоимость жилого помещения площадью 26,1 кв.м. составляет 965 700 руб., однако продавцу было передано 1 243 200 руб.. Излишне уплаченная сумма в размере 277 500 руб. подлежит возврату покупателю в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи жилого помещения.     Досудебное требование истца о заключении основного договора купли продажи жилого помещения, передаче жилого помещения и возврате излишне уплаченной суммы – ответчик добровольно не удовлетворил.

    Слободчикова Н.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, на удовлетворении заявленных требований настаивала.

    В судебном заседании представитель Корсаковой Е.Б. и Корсакова С.В. по доверенности Зубков К.В. возражал против удовлетворения заявленных истицей требований, просил суд отказать, изложенным в возражении на исковое заявление.

Суд, выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям:

Как установлено судом и следует из материалов дела: 19 марта 2014 года между Слободчиковой Н. В. и Корсаковой Е.Б. в лице Корсакова С.В. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с пунктами 1,1 и 1,2 которого покупатель Слободчикова Н.В. и продавец Корсакова Е.Б. обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения с условным номером 4, общей проектной площадью 33,6 кв.м., расположенное на втором этаже в доме, строящемся на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов – для садоводства: площадь 400 кв.м. с кадастровым номером: №, расположенном по адресу: <адрес>. План жилого помещения представлен в приложении № 1 указанного договора. Пунктом 1,3 договора определено в каком состоянии в будущем должно быть передано покупателю помещение, пунктом 1,4 определена совокупная стоимость жилого помещения и доли земельного участка, которая составила 1 243 200 руб., п. 1,5 определено, что стоимость указанная в п. 1,4 подлежит уточнению после проведения обмеров жилого помещения, органами по технической инвентаризации объектов недвижимости (БТИ). Изменение цены, согласно положений настоящего пункта, производится пропорционально увеличению или уменьшению площади жилого помещения, указанной в п. 1,2 настоящего договора, по отношению к совокупной стоимости жилого помещения, указанной в п. 1,4 договора. При этом, окончательная цена жилого помещения (п. 1.4), определяется исходя из произведения цены за 1 кв.м. площади жилого помещения, равной 37 000 руб. и фактической площади жилого помещения по результатам обмеров БТИ, включающей в себя общую площадь жилого помещения. Согласно п. 1,6 полная оплата за указанные в п. 1,2 договора объекты недвижимости будет производиться в момент подписания основного договора купли-продажи, в соответствии с п.п. 1,10, 1,10.1 Продавец обязуется заключить с Покупателем основной договор купли-продажи жилого помещения в течении 30 дней со дня получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на свое имя. Срок заключения основного договора купли-продажи может быть изменен в одностороннем порядке, но не более чем на 6 месяцев. Пунктом 3,1 установлено, что договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до полного исполнения Сторонами всех принятых на себя обязательств.

    Одновременно с подписанием вышеназванного договора 19 марта 2014 года между истцом и ответчиком было подписано соглашение об обеспечении исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от 19.03.2014 г.. Пунктом 2 Соглашения определено, что обеспечение исполнения обязательств осуществляется способом, предусмотренным настоящим соглашением – передачей покупателем продавцу денежных средств в наличной форме и нахождением этих средств у продавца в период времени до исполнения покупателем обеспечиваемых обязательств. Пунктом 3 предусмотрено, что денежные средства, полученные продавцом от покупателя по настоящему соглашению идут в зачет оплаты по предварительному договору в виде обеспечительного платежа. Пунктом 4 определен размер обеспечительного платежа 1 243 200 рублей, покупатель передает указанную денежную сумму Продавцу в наличной форме в следующем порядке:

    - 30 000 руб. при подписании настоящего договора в качестве задатка;

    - 1 113 200 руб. в срок до 31.03.2014 г.;

    - 100 000 руб. в срок до 01.06.2014 г.

Во исполнение достигнутых сторонами договоренностей Слободчикова Н.В. передала Корсакову С.В. 30 000 руб., что подтверждается распиской, также истцом ответчику 28.03.2014 г. были переданы 1 113 200 руб., что подтверждается распиской, также 21.01.2015 г. Корсакову С.В. были переданы 50 000 руб., о чем свидетельствует расписка, также 31.05.2016 г. были переданы 50 000 руб., что подтверждается распиской.

    Таким образом, между истцом и ответчиком фактически был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

    Корсакова Е.Б., взятые на себя обязательства не исполняет, так как в четвертом квартале 2015 года истице стало известно, что Корсакова Е.Б. 18.08.2015 года получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом общей площадью 887,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

    Так, 22.10.2015 года истцу было представлено для обозрения жилое помещение на втором этаже дома, однако в связи с наличием дефектов, основной договор купли-продажи не заключался и жилое помещение не передавалось. 31.05.2016 года Корсаков С.В. предложил заключить договор купли-продажи жилого помещения на условиях не идентичных условиям предварительного договора купли продажи, при этом из текста договора следует, что продавец обязуется передать, а покупатель принять помещение площадью 26,1 на втором этаже дома, номер на поэтажном плане 14, 15, расположенное по указанному выше адресу. Данный договор был подписан сторонами и передан на регистрацию. Регистрация договора была прекращена так как истицей была получена выписка из ЕГРП, согласно которой право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за Корсаковым С.В. 28.12.2015 г. То есть Корсакова Е.Б. в одностороннем порядке отказалась от исполнения предварительного договора купли-продажи, переоформила право собственности на Корсакова С.В. За время общения с ответчиками, истица воспринимала ответчиков как супружескую пару, в связи с чем полагала, что оплаченное ей жилое помещение является совместной собственностью супругов. Жилое помещение до настоящего момента истцу не передано, Корсакова Е.Б. в одностороннем порядке отказывается от выполнения обязательств по предварительному договору и уклоняется от заключения основного договора купли-продажи.

    В договоре от 31.05.2016 года указаны данные объекта, который приобретен истцом. По данным БТИ площадь объекта составила 26,1 кв.м., тогда как истцом уплачено ответчику за 33,6 кв.м. Исходя из договорной стоимости будущего недвижимого имущества, составляющей 37 000 руб. за 1 кв.м., фактическая стоимость жилого помещения площадью 26,1 кв.м. составляет 965 700 руб., однако продавцу было передано 1 243 200 руб.. Излишне уплаченная сумма в размере 277 500 руб. подлежит возврату покупателю в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

    Досудебное требование истца о заключении основного договора купли продажи жилого помещения, передаче жилого помещения и возврате излишне уплаченной суммы – ответчик добровольно не удовлетворил.

Вместе с тем, как пояснил представитель ответчиков в судебном заседании – Корсаков С.В., ответчики не уклоняются от заключения основного договора купли продажи на первоначальных условиях, оговоренных в предварительном договоре, однако, по мнению ответчика, денежная сумма в размере 277 500 рублей не подлежит возврату, так как согласно техническому плану помещения общая площадь передаваемых истице помещений №, № 14, 15 составляет 33,6 кв.м., как и указано в предварительном договоре купли-продажи от 19.03.2014 г. Ссылка истца в иске на то, что жилая площадь помещения составила 26,1 кв.м. без учета площади балкона площадью 9,4 кв.м. – не основано на законе и обычаях делового оборота, так как при заключении предварительного договора купли-продажи, продавец и покупатель пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, к которым относится предмет договора, то есть само жилое помещение и его общая стоимость.

В соответствии со статьей 555 Гражданского Кодекса Российской Федерации 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

На основании статьи 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации - При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с основными принципами гражданского оборота, закрепленными в статье 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункта 1 статьи 432 Кодекса, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Поскольку, условие о цене договора является его существенным условием и учитывая, что государственное регулирование ценообразования в данной отрасли будет являться нарушением принципа свободы договора, суд обоснованно не согласился с утверждениями истца о том, что при определении окончательной площади квартиры таковая площадь должна определяться равной общей площади жилого помещения, без учета размера вспомогательных площадей.

Таким образом, при продаже жилых помещений учитывается фактическая площадь всех частей помещения. Понятия «общая» и «жилая» площади используются исключительно органами технической инвентаризации для целей учета. Общая же площадь всех частей помещения составляет 26,1 + 9,4 = 35,5 кв.м., следовательно стоимость помещения составляет 35,5 х 37 000 руб. = 1 313 500 руб. Стоимость предварительного договора составила 1 243 200 руб., значит разница между оплаченной суммой и окончательной составляет 1 313 500 – 1 243 200 = 70 300 рублей.

Как указано в п. 1.5 предварительного договора - стоимость указанная в п. 1,4 Договора подлежит уточнению после проведения обмеров жилого помещения, органами по технической инвентаризации объектов недвижимости (БТИ). Изменение цены, согласно положений настоящего пункта, производится пропорционально увеличению или уменьшению площади жилого помещения, указанной в п. 1,2 настоящего договора, по отношению к совокупной стоимости жилого помещения, указанной в п. 1,4 договора. При этом, окончательная цена жилого помещения (п. 1.4), определяется исходя из произведения цены за 1 кв.м. площади жилого помещения, равной 37 000 руб. и фактической площади жилого помещения по результатам обмеров БТИ, включающей в себя общую площадь жилого помещения.

На основании ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные по делу расходы, в случае если иск удовлетворен частично, то указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Суд удовлетворил требование истца частично, в связи с чем, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца государственная пошлина в размере 150 руб..

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░2 ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░2 ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░: ░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 35,5 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 19.03.2014 ░. ░░ ░░░░ 37 000 ░░░. ░░ 1 ░░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░2 ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ 150 ░░░.

░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░                                                                                                ░░░░░░░░ ░.░.

░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░