Решение от 15.11.2023 по делу № 33-18110/2023 от 09.10.2023

Дело № 33-18110/2023

(№ 2-41/2023)

УИД: 66RS0040-01-2022-000911-94

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 15.11.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ольковой А.А.,

судей Зайцевой В.А.,

Тяжовой Т.А.,

при помощнике Хабибуллиной А.Х., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Андреевой Раисы Камильевны к Масленникову Герману Германовичу о взыскании задолженности по договору аренды,

по апелляционной жалобе истца на решение Нижнетуринского городского суда Свердловской области от 27.01.2023.

Заслушав доклад судьи Тяжовой Т.А., объяснения истца и ее представителя Сотникова О.В. (ордер № 000217 от 15.11.2023), поддержавших доводы жалобы, ответчика, его представителя по устному ходатайству Бронникова О.А., представляющего также третьих лиц Стрюкову Е.А. и Капитурову Н.Н. (доверенность от сроком на три года), третьего лица Стрюковой Е.А., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

истец обратилась в суд с иском к ответчику, просила взыскать задолженность по арендной плате и пени в общем размере 1010700 руб., в том числе – арендная плата за период с 01.02.2020 по 01.10.2021 в размере 600000 рублей, пени за период с 01.02.2020 по 01.10.2022 в размере 410700 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 13254 руб.

Свои требования истец мотивировала тем, что 01.02.2020 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на срок 11 месяцев, с 01.02.2020 по 31.12.2020, а в части расчетов до полного исполнения обязательств, по условиям которого размер ежемесячной арендной платы составлял 30000 руб. Обязательства по оплате аренды ответчиком не исполнены, направленная в его адрес претензия удовлетворена не была.

В процессе рассмотрения дела определениями суда от 15.12.2022, 11.01.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Андреев Б.П., Капитурова Н.Н. и Стрюкова Е.А.

В судебном заседании суда первой инстанции истец на иске настаивала, пояснила, что арендованное по договору от 01.02.2020 нежилое помещение находилось в пользовании ответчика и третьих лиц Стрюковой Е.А. и Капитуровой Н.Н., арендная плата за весь период действия договора ими не вносилась.

Ответчик Масленников Г.Г. против удовлетворения иска возражал, указал, что по просьбе Андреевой Р.К. ввиду ее неприязненных отношений с Андреевым Б.П. и его возможным несогласием с продажей ею части нежилых помещений Капитуровой Н.Н. и Стрюковой Е.А. между истцом и ответчиком подписан договор аренды. Сторонами были подписаны договоры с указанием в одном размера арендной платы 30000 руб., в другом 0,00 руб. Об оспаривании Андреевым Б.П. договора аренды от 01.02.2020 Масленникову Г.Г. известно не было. Договоры, содержащие разные условия по стоимости арендной платы, невозможно признать заключенными в силу положений ст. 432, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с несогласованностью условия о сумме арендной платы. В сентябре 2021 года Стрюкова Е.А. и Капитурова Н.Н. обращались в Нижнетуринский городской суд Свердловской области с иском к Андреевой Р.К., Андрееву Б.П. о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение по <адрес>, в рамках разрешения спора судом утверждено мировое соглашение, стороны в судебном заседании поясняли, что нежилым помещением истцы (Стрюкова Е.А. и Капитурова Н.Н.) пользовались с 01.02.2020 на основании предварительного договора с условием о задатке. В отношении Андреевой, Стрюковой Е.А. и Капитуровой Н.Н. подавались заявления ООО «Рифей» о взыскании задолженности за оказание услуг по общению с ТКО. Объект недвижимости находился в пользовании Стрюковой Е.А. и Капитуровой Н.Н., подписание договора аренды было формальным, сделка является мнимой, договор сторонами не исполнялся.

Третьи лица Стрюкова Е.А. и Капитурова Н.Н. указали, что они договорились с Андреевой Р.К. о продаже части принадлежащего ей нежилого помещения под магазин в целях осуществления предпринимательской деятельности, 31.01.2020 провели в магазине ревизию и выкупили у Андреевой оставшийся товар, заключили предварительный договор купли продажи помещения стоимостью 1 300 000 руб., внесли предоплату в размере 675000 руб. и в апреле 2020 года оставшуюся сумму. Сроки исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи неоднократно изменялись, Андреева Р.К. всячески препятствовала этому из-за судов с Андреевым Б.П. по выделе доли, оспариванию договора аренды. С февраля 2020 года они совместно пользовались этим помещением, начали работать, никакого договора аренды с Масленниковым Г.Г. не было. Этот договор заключен во избежание препятствий в пользовании теми помещениями, которые они намеревались купить у Андреевой. 08.09.2020 они с Андреевым Б.П. и Андреевой Р.К. подписали предварительный договор купли-продажи уже на все помещение, основной договор должен быть заключен в срок до 01.12.2020, но продавцы снова уклонялись от его заключения, Андреева Р.К. расторгла договор на электроэнергию, парализовав их работу. Впоследствии судом было утверждено мировое соглашение, на основании которого 27.12.2022 зарегистрировано право собственности на спорные помещения.

Третье лицо Андреев Б.П. поддержал заявленные Андреевой Р.К. исковые требования.

Решением Нижнетуринского городского суда Свердловской области от 27.01.2023 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, истец подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований в полном объеме. В жалобе истец ссылается на то, что заключение договора аренды между истцом и ответчиком подтверждено решением суда от 26.01.2021. Заключение собственником договора купли-продажи недвижимого имущества, являющегося предметом договора аренды, права арендатора на пользование помещениями не ограничивает.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и ее представитель на доводах жалобы настаивали.

Ответчик, третье лицо Стрюкова Е.А., их представитель против доводов жалобы возражали.

Третьи лица Андреев Б.П., Капитурова Н.Н. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом телефонограммой, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном интернет-сайте Свердловского областного суда, в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при установленной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела истец и Андреев Б.П. являлись собственниками нежилого помещения площадью 238,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в равных долях в праве общей долевой собственности, решением Нижнетуринского городского суда Свердловской области от 11.12.2019 по делу № 2-315/2019 произведен раздел принадлежащих Андреевым Б.П. и Р.К. нежилых помещений в натуре. За Андреевой Р.К. признано право собственности на часть нежилых помещений общей площадью 117,6 кв.м., состоящее из помещений № 1 площадями соответственно 66,8 кв.м; № 2 - 1,1 кв.м; № 3 - 1,3 кв.м.; № 4 - 17,2 кв.м.; № 5 - 4,3 кв.м; № 6 - 5,7 кв.м; № 7 - 6,2 кв.м; № 8 - 12,8 кв.м; № 17 - 2.2 кв.м.; за Андреевым Б.П. признано право собственности на часть нежилых помещений общей площадью 115,2 кв.м., состоящее из помещений № 9 - 9,4 кв.м.; № 10 - 18,6 кв.м.; № 11 - 8,3 кв.м.; № 12 - 10.2 кв.м.; № 13 - 5,9 кв.м.; № 14 - 4,8 кв.м.; № 15 - 3.5 кв. м.; № 16 - 54,8 кв.м.

Также из материалов дела следует, что 21.02.2020 между Андреевой Р.К. и Капитуровой Н.Н. заключен предварительный договор купли-продажи с условием о задатке в отношении нежилых помещений по <адрес>, состоящих из помещений на поэтажном плане № № 1-8, 17 на первом этаже жилого двухэтажного дома, выдел которых в натуре установлен решением Нижнетуринского городского суда Свердловской области от 11.12.2019, по цене в размере 1300000 руб., с уплатой покупателем задатка в размере 675000 руб. в день его подписания. Оставшаяся сумма подлежала передаче продавцу в день заключения основного договора. Согласно пункту 6 данного договора передача недвижимого имущества произведена покупателю до подписания настоящего договора в безвозмездное пользование с 01.02.2020 по 01.06.2020 на весь период до заключения основного договора (л.д. 89-90).

22.04.2020 между Андреевой Р.К. и Капитуровой Н.Н. заключен второй предварительный договор купли-продажи с условием о задатке в отношении тех же нежилых помещений, срок заключения основного договора определен датой 01.06.2020, в день подписания настоящего договора покупателем Капитуровой Н.Н. передан Андреевой Р.К. задаток в размере 675000 руб. Таким образом, расчет с Андреевой Р.К. за приобретаемые жилые помещения произведен Капитуровой Н.Н. в полном объеме. Указанный договор содержит аналогичные условия о передаче имущества покупателю в безвозмездное пользование с 01.02.2020 по 01.06.2020 (л.д. 87-88).

Определением Нижнетуринского городского суда Свердловской области от 10.11.2021 утверждено мировое соглашение по гражданскому делу № 2-453/2021 по иску Стрюковой Е.А., Капитуровой Н.Н. к Андреевой Р.К., Андрееву Б.П. о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Из определения следует, что Стрюкова Е.А. и Капитурова Н.Н. просили признать основным договором купли-продажи договоры о намерениях (предварительные договоры) от 08.09.2020, заключенные между ними и Андреевой Р.К. и Андреевым Б.П. о купле-продаже их долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. При этом в пункте 5 мирового соглашения Стрюкова Е.А. и Капитурова Н.Н. приняли на себя обязательство до 01.12.2021 направить поставщикам коммунальных услуг письмо о заключении договоров на поставку коммунальных услуг с указанием возникновения у них обязанности по оплате ресурса/услуги с 01.02.2020. На основании указанного определения 27.12.2022 Стрюковой Е.А. и Капитуровой Н.Н. произведена регистрация права собственности по 1/2 доли на вышеуказанное нежилое помещение.

Ссылаясь на заключение между истцом и ответчиком договора аренды помещений, принадлежащих истцу на основании решения Нижнетуринского городского суда Свердловской области от 11.12.2019, истец представила копию договора № 1 аренды нежилого помещения от 01.02.2020, согласно условиям которого ИП Андреевой Р.К. (арендодатель) предоставлены ИП Масленникову Г.Г. (арендатору) помещения №№ 1-8, 17 общей площадью 103,6 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, для осуществления деятельности по розничной торговле, размер ежемесячной платы составляет 30000 рублей, включает в себя плату за электроэнергию, отопление, ГВС и ХВС, водоотведение, вывоз мусора (ТКО), плата за капитальный ремонт и охрану, а также счета, выставляемые управляющей компанией за содержание общедомового имущества (л.д. 16-19). К данному договору истцом представлен акт приема-передачи помещений (л.д. 20).

В опровержение доводов истца ответчиком Масленниковым Г.Г. суду представлен подлинник договора аренды с Андреевой Р.К. на те же нежилые помещения, с указанием размера арендной платы в размере 0,00 руб. (л.д. 56-61). Истцом Андреевой Р.К. факт подписания указанного договора не оспаривался, в судебном заседании истец указала, что подлинный договор на сумму арендной платы 30 000 руб. у нее забрала Стрюкова Е.А.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, учитывая в соответствии со ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установленные судебными актами обстоятельства, разрешая заявленные истцом требования и отказывая в их удовлетворении, суд пришел к выводу о том, что договоры аренды являются незаключенными, поскольку сторонами представлены тексты договоров аналогичного содержания с различным условием о размере арендной платы, что в силу ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о несогласованности условий о размере аренды, при этом принял во внимание, что подлинник договора истцом не представлен, а подписанные сторонами в разных редакциях договоры прикрывали возможность пользования Стрюковой Е.А. и Капитуровой Н.Н. нежилыми помещениями до заключения основного договора купли-продажи.

Судебная коллегия не находит оснований для несогласия с выводами суда первой инстанции, полагая их основанными на установленных по делу обстоятельствах, подтвержденных представленными доказательствами, в соответствии с требованиями норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.

Пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

Из приведенной нормы следует, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или помещений в здании. Без согласования в письменной форме размера арендной платы договор считается незаключенным.

Применительно указанных положений закона выводы суда о том, что размер арендной платы при заключении договора не согласован, являются верными.

Вместе с тем, судом обоснованно учтены фактические обстоятельства, имевшие место при подписании договоров аренды с разными вариантами условия о размере арендной платы и учтено недобросовестное поведение истца.

Из материалов дела усматривается, что истцом фактически заявлены к ответчику требования по оплате за пользование арендованным имуществом с 01.02.2020. Вместе с тем, при заключении как предварительных договоров купли-продажи имущества с Капитуровой Н.Н. 21.02.2020, 22.04.2020, так и предварительных договоров купли-продажи со Стрюковой Е.А. и Капитуровой Н.Н. 08.09.2020, истец своей подписью подтверждала передачу ею имущества Стрюковой Е.А. и Капитуровой Н.Н., которые с момента принятия помещений 01.02.2020 несут обязанность по оплате и содержанию имущества. Кроме того, на передачу имущества с 01.02.2020 Стрюковой Е.А. и Капитуровой Н.Н. истец указывала при обращении с иском к ООО «Компания «Рифей» о расторжении договора на оказание услуг по обращению с ТКО (л.д. 93-94). Изложенное свидетельствует о том, что фактически имуществом пользовались третьи лица на основании достигнутых с собственником соглашений, а ответчик имуществом не пользовался.

При этом учитывая условия предварительных договоров, фактические действия сторон, в том числе и согласование при заключении мирового соглашения условий о несении расходов по оплате задолженности по ЖКУ с 01.02.2020 Стрюковой Е.А. и Капитуровой Н.Н., суд обоснованно счел подтверждающим пользование имуществом в спорный период покупателями имущества, которые данный факт не отрицали ни при рассмотрении настоящего спора, ни при рассмотрении иных дел с участием сторон сделок купли-продажи.

При оценке поведения истца судебная коллегия принимает во внимание разъяснения, изложенные в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации требуют от участников гражданского оборота придерживаться определенного стандарта поведения. Это необходимо для достижения в гражданском обороте стабильности и правовой определенности.

Одним из средств достижения правовой определенности является эстоппель, который препятствует недобросовестному лицу изменять свою первоначальную позицию, выбранную ранее модель поведения и отношения к определенным юридическим фактам и тем самым вносит определенную конкретность в правоотношения. Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности пп. 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам жалобы истца решение Нижнетуринского городского суда Свердловской области от 30.04.2021, которым отказано в удовлетворении исковых требований Андреева Б.П. к Андреевой Р.К. о признании договора аренды нежилого помещения ничтожным и применении последствий недействительности сделки (договора аренды № 1 от 01.02.2020 в представленной при разрешении настоящего спора редакции), не имеет для ответчика Масленникова Г.Г. преюдициального значения (ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), поскольку участником данного спора Масленников Г.Г. не являлся. Кроме того, исполнение данного договора аренды сторонами предметом судебного рассмотрения не являлось.

Обращение истца с настоящим иском при установленных по делу обстоятельствах, в отсутствие доказательств реальной передачи имущества ответчику, расценивается как злоупотребление истцом правом, наличие которого является основанием для отказа истцу в судебной защите.

Иных доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба заявителя не содержит.

Безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по делу не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 27.01.2023 ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░

░.░. ░░░░░░