Решение по делу № 3а-58/2019 от 14.12.2018

Дело № 3а-539/2018 / 3а-58/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца Шестаковой Т.С., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (далее – ООО «Вертикаль», Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ «ФПК Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, общей площадью 3557 кв.м, с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1334 000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2013. Также просит возложить обязанность на ФГБУ «ФПК Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю внести в ЕГРН кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2013 составила 3466 403, 21 рублей, вместе с тем согласно отчету об оценке, рыночная стоимость на эту же дату составила 1334 000 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату земельного налога в законно установленном размере. Общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости участка, однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю заявление было отклонено.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении административного искового заявления настаивает в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной, не настаивая на требованиях о возложении обязанности на ФГБУ «ФПК Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю внести в ЕГРН кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной. В своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Административный ответчик Правительство Пермского края, ФГБУ «ФПК Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю просили о рассмотрении дела без участия своего представителя, свои доводы относительно заявленных требований изложили в письменном отзыве.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, муниципальное образование в лице администрации Пермского муниципального района Пермского края, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечили.

С учетом надлежащего извещения лиц, не явившихся в судебное заседание, о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Вертикаль» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, общей площадью 3557 кв.м, расположенный по адресу: ****, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права и выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Кадастровая стоимость указанного участка определена в ходе государственной кадастровой оценки земель Пермского края на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013 и составила 3466403 рубля 21 копейка.

Суд исходит из того, что Правительство Пермского края в рамках настоящего спора является надлежащим ответчиком при оспаривании кадастровой стоимости объекта, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. При этом реализуемые в судебном порядке права Общества по установлению кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, не направлены на оспаривание постановления Правительства Пермского края № 1610-п. Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (в связи с выявлением недостоверных сведений или об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику ИП Ш., которым составлен отчет об оценке от 10.10.2018 № 99/Н-18, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2013 спорного земельного участка определена оценщиком в размере 1334 000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 13.11.2018 № 1107 Обществу отказано в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере равном рыночной стоимости, со ссылкой на превышение разницы кадастровой стоимости от рыночной стоимости, указанной в отчете, более чем на 30% (а именно, на 62%), а также на оформление и содержание отчета об оценке с нарушением статьи 11 Закона об оценочной деятельности, подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная Правительством Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, рыночная стоимость земельного участка подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.

Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 10.10.2018 № 99/Н-18 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории Пермского края, выделив по группам участки г. Перми, в Пермском, Добрянском районах и других районах края, произвел анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченного исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

На основании проведенного анализа рынка земельных участков Пермского края, оценщик пришел к выводу, что средняя цена на земельный участок под промышленную застройку на территории Пермского муниципального района (зона II), согласно зонирования муниципальных образований Пермского края, составит 311 рублей/кв.м, границы диапазона определены от 186 до 408 рублей/кв.м.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи участков на территории Пермского края (кроме г. Перми) оценщик выбрал в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые расположены на землях населенных пунктов и относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, это земельные участки промышленного назначения и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (элементам сравнения), таким как: передаваемые имущественные права, условия продажи, условие финансовых расчетов, условия рынка (даты публичной оферты).

Корректировка на уторговывание (скидки при продаже) не производилась, поскольку были использованы сведения о состоявшихся сделках.

Применена скидка на местоположение в отношении объекта-аналога № 3, который расположен в Добрянском районе, в отличие от объекта оценки и аналогов № 1 и № 2. А также применена корректировка на площадь в отношении аналогов № 1 и № 2 в соответствии с таб. 21 «Справочника корректировок для оценки стоимости земельных участков», опубликованный ООО «***» 2012 год (стр. 28).

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене сделок о продаже объектов. Приложенные к отчету оценщика скриншоты страниц сайта являются читаемыми.

Судом отклоняется указание на то, что необходимо было применить корректировку «на условия рынка», со ссылкой на нарушение подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Оценщик в отчете № 99/Н-18 использовал анализ рынка земельных участков ведущего аналитика рынка недвижимости Пермского края «Аналитический центр «КД-консалтинг», которым дано заключение, что «изменения средних цен на земельные участки под промышленное использование связаны со структурными изменениями в общем объеме предложения». Следовательно, величина средней цены предложения должна определяться без учета возмущений рынка, вызванных «уходом» или «появлением» объектов на рынке участков под промышленное производство.

Как следует из отчета об оценке, оценщиком описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, в связи с чем, нарушений пункта 22 ФСО № 7 судом не установлено.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено.

Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспаривался, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования ООО «Вертикаль» подлежат удовлетворению.

При этом следует учитывать, что Общество является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Таким образом, требование заявителя подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость участков, собственником которых оно является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке по состоянию на 01.01.2013.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28, датой подачи заявления для юридических является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ООО «Вертикаль» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением 26.10.2018, суд считает необходимым указать данную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости, установленная кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2018.

В силу положений пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решение суда по настоящему делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений о кадастровой стоимости земельного участка для внесения актуальных сведений в государственный кадастр недвижимости. Следовательно, действующее законодательство предусматривает безусловный механизм фиксации в государственном кадастре недвижимости в отношении конкретного земельного участка в качестве его экономической характеристики ту стоимость и на ту дату, которые указаны в резолютивной части решения суда. Необходимости самостоятельного разрешения данных требований, при отсутствии отказа органа осуществляющего ведение государственного кадастрового учета, не требуется.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, общей площадью 3557 кв.м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1334 000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию – 26 октября 2018 года. Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 22 января 2019 года.

Судья (подпись)