Решение по делу № 33-41/2018 от 05.12.2017

Дело №33-4247                               Судья Бирюкова Ю.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 января 2018 года город Тула

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Федоровой С.Б.,

судей Назарова В.В., Быковой Н.В.,

при секретаре Перезябовой А.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Иноземцевой С.Н. на решение Центрального районного суда города Тулы от 26 октября 2017 года по делу по иску Иноземцевой С.Н. к Администрации города Тулы, Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области о взыскании неосновательного обогащения.

Заслушав доклад судьи Назарова В.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Иноземцева С.Н. обратилась в суд с иском к Администрации г.Тулы, Комитету имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы, МИЗО Тульской области, в котором просила взыскать неосновательно полученные денежные средства в размере 574476 рублей 88 копеек, а также судебные расходы.

В обоснование заявленных требований истица указала, что 24.08.2010 между ней и Комитетом имущественных и земельных отношений АМО Ленинский район был заключен договор аренды земельного участка с КН № площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Срок аренды составил 49 лет, арендная плата за весь период аренды составила 664950 рублей и была полностью уплачена истицей 07.09.2010 г. На данном земельном участке ею был возведен жилой дом площадью 243,6 кв.м, право собственности на дом было зарегистрировано в установленном законом порядке. 24.04.2017 между истицей и МИЗО Тульской области был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, 03.05.2017 г. она приняла участок по акту приема-передачи, а 23.06.2017 право собственности на участок было зарегистрировано в установленном законом порядке. Таким образом, срок аренды земельного участка за период с 24.08.2010 по 03.05.2017 составил 80 месяцев, в связи с чем арендная плата, полученная арендодателем за больший период, в размере 574476 рублей 88 копеек, является неосновательным обогащением.

В судебном заседании суда первой инстанции истица Иноземцева С.Н. и ее представитель адвокат Романов Ю.А. поддержали исковые требования в полном объеме по основаниям, приведенным в иске.

Представитель ответчиков Администрации г.Тулы и Комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы Русаев Е.Ю. в судебном заседании суда первой инстанции возражал против удовлетворения исковых требований.

Представители соответчика МИЗО Тульской области, а также третьих лиц Главного управления администрации г.Тулы по Пролетарскому территориальному округу и Финансового управления администрации г.Тулы в судебное заседание суда первой инстанции не явились, дело было рассмотрено в их отсутствие.

Решением Центрального районного суда г.Тулы от 26.10.2017 в удовлетворении исковых требований Иноземцевой С.Н. было отказано.

В апелляционной жалобе истица Иноземцева С.Н. полагает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истица Иноземцева С.Н. и ее представитель адвокат Романов Ю.А. поддержали апелляционную жалобу по приведенным в ней доводам.

Представитель ответчиков Администрации города Тулы, Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы по доверенности Львова М.С., а также представитель ответчика МИЗО Тульской области Николаева А.И. и представитель третьего лица Финансового управления администрации города Тулы по доверенности Волынкин А.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке, предусмотренном ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, выслушав пояснения истицы и ее представителя, а также возражения представителей ответчиков и третьего лица, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 24.08.2010 между Комитетом имущественных и земельных отношений АМО Ленинский район с одной стороны, а также Иноземцевой С.Н. с другой стороны был заключен договор аренды земельного участка с КН № площадью 1500 кв.м, с разрешенным видом использования – для ИЖС, расположенного по адресу: <адрес>.

Срок аренды составил 49 лет, арендная плата за весь период аренды была определена в размере 664950 рублей, при этом истицей был внесен задаток при подаче заявки на участие в торгах в размере 40920 рублей, а 07.09.2010 она произвела доплату по договору в размере 624030 рублей.

Договор аренды был зарегистрирован государственным регистрирующим органом в установленном законом порядке.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Таким образом, по условиям заключенного договора аренды, Иноземцева С.Н. единовременно уплатила арендодателю арендные платежи за аренду земельного участка за весь период аренды, составляющий 49 лет, в общем размере 664950 рублей.

Из пояснений представителя МИЗО Тульской области следует, что арендная плата не учитывалась при определении выкупной цены земельного участка и не вошла в его стоимость.

13.03.2015 за Иноземцевой С.Н. было зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 243,6 кв.м, возведенный на арендованном земельном участке.

24.03.3017 Иноземцева С.Н. обратилась в Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области с заявлением о предоставлении находящегося в аренде земельного участка в собственность за плату.

24.04.2017 между МИЗО Тульской области и Иноземцевой С.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН № площадью 1500 кв.м, с разрешенным видом использования – для ИЖС, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности истицы на указанный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке 23.06.2017.

Отказывая Иноземцевой С.Н. в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на положения п.4.4.8 договора аренды, по условиям которого в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора, последний обязан погасить разницу между выплаченной арендной платой и размером арендной платы, указанной в п.3.1 договора, без учета индексации, до 1 числа текущего месяца, следующего за датой расторжения договора.

Кроме того, суд указал на то, что 24.04.2017 между МИЗО Тульской области и Иноземцевой С.Н. было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 24.08.2010, по условиям которого обязательства по уплате арендной платы и предоставлению земельного участка во владение и пользование по договору аренды прекращаются с 03.05.2017.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что уплаченная истицей арендная плата возврату не подлежит, поскольку договор аренды был расторгнут по инициативе самого арендатора Иноземцевой С.Н.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом, полагая его несоответствующим обстоятельствам дела, а решение – постановленным с нарушением норм материального права, что в силу п.п.1 и 4 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса РФ влечет за собой отмену обжалуемого решения.

Как предусмотрено ч.2 ст.195 Гражданского процессуального кодекса РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. №23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст.55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Исходя из условий договора аренды земельного участка, заключенного 24.08.2010 между Комитетом имущественных и земельных отношений АМО Ленинский район и Иноземцевой С.Н., договор может быть расторгнут по инициативе арендатора (п.4.4.8) и по взаимному соглашению сторон (п.6.2), при этом арендная плата погашается только в случае расторжения договора по инициативе арендатора.

Общие основания и порядок расторжения договора регулируются положениями ст.ст.450, 452 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из положений п.п.1, 2 ст.450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Приведенные нормы материального права предусматривают возможность расторжения договора по соглашению сторон, а также по требованию только одной из сторон в судебном порядке, при этом соглашение о расторжении совершается в той же форме, что и договор, то есть в данном случае – в письменной форме, подлежащей государственной регистрации, поскольку именно в такой форме был заключен договор аренды земельного участка.

Согласно ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст.620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

Между тем, имеющаяся в материалах дела копия соглашения от 05.05.2017 о расторжении договора аренды земельного участка, на которую сослался суд первой инстанции в обжалуемом решении, истицей не подписана, в нарушение требований ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ какие-либо доказательства расторжения договора аренды в установленном законом порядке ответчиками не представлены.

В связи с этим, применение к сложившимся спорным правоотношениям правовых последствий, предусмотренных указанным соглашением о расторжении договора аренды, является неправильным, поскольку он не имеет для истицы какой-либо юридической силы.

В отсутствие таких доказательств, приобретение Иноземцевой С.Н. права собственности на объект аренды свидетельствует не о расторжении договора аренды, а о его прекращении с момента государственной регистрации права собственности истицы, в связи с выбытием земельного участка из владения арендодателя.

Таким образом, вопреки выводам суда первой инстанции, договор аренды не был расторгнут, а прекратил своей действие с момента государственной регистрации права собственности истицы 23.06.2017.

При этом обращение истицы с заявлением в уполномоченный орган государственной власти с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, и последующее заключение договора купли-продажи земельного участка, по своей правовой природе не тождественны соглашению о расторжению договора по инициативе арендатора, а кроме того в данном случае на возмездное отчуждение земельного участка было направлено волеизъявление обеих сторон.

Как предусмотрено ст.1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

При таких обстоятельствах, с момента приобретения истицей права собственности на земельный участок, ранее находившийся у нее в аренде, прекращаются и основания для уплаты последующих арендных платежей, а учитывая, что такие платежи были внесены истицей за весь период аренды – отсутствуют основания для удержания бывшим арендодателем денежных средств с момента прекращения договора аренды, то есть с 23.06.2017.

В то же время, судебная коллегия полагает необоснованными доводы истицы о том, что неосновательное обогащение возникло у арендодателя с момента передачи ей земельного участка по акту приема-передачи от 03.05.2017, поскольку исходя из положений ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности возникло у нее только с момента государственной регистрации такого права, в связи с чем договор аренды прекратил своей действие не ранее этого же момента.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а исковые требования Иноземцевой С.Н. подлежат частичному удовлетворению.

Учитывая, что срок договора аренды составляет 49 лет (588 месяцев), а истицей за весь срок аренды было заплачено 664950 рублей, ежемесячный арендный платеж составляет 664950 рублей /588 месяцев = 1130 рублей 86 копеек.

Период аренды, начиная со дня заключения договора аренды 24.08.2010 и до дня государственной регистрации права собственности Иноземцевой С.Н. на земельный участок 23.07.2016, составил 82 месяца, размер арендной платы за указанный период составил: 1130 рублей 86 копеек Х 82 месяца = 92730 рублей 52 копейки.

Таким образом, размер неосновательно приобретенных денежных средств, подлежащих взысканию в пользу истицы, составит: 664950 рублей - 92730 рублей 52 копейки = 572219 рублей 48 копеек.

В остальной части исковые требований удовлетворению не подлежат.

При определении надлежащего ответчика по заявленным требованиям, судебная коллегия исходит из следующего.

В качестве арендодателя, получившего от истицы денежные средства по договору аренды, действовал Комитет имущественных и земельных отношений АМО Ленинский район, то есть структурное подразделение данного органа местного самоуправления.

В соответствии с Законом Тульской области от 11.06.2014 №2133-ЗТО «Об объединении муниципальных образований, расположенных на территории Ленинского района Тульской области, с муниципальным образованием город Тула, о внесении изменений в Закон Тульской области «О переименовании «Муниципального образования город Тула Тульской области», установлении границы муниципального образования город Тула и наделении его статусом городского округа» и признании утратившим силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Тульской области», МО Ленинский район утратило статус муниципального образования с 21.06.2014.

С указанной даты правопреемником МО Ленинский район является Муниципальное образование город Тула.

Имущество МО Ленинский район, а также остатки денежных средств на счетах бюджета МО Ленинский район переходят в собственность МО г.Тула, при этом передаточный акт не составляется (ст.3 Закона).

Таким образом, в настоящее время правопреемником МО Ленинский район, утратившим статус муниципального образования с 21.06.2014, является МО г.Тула, к которому перешло, в том числе имущество правопредшественника и остатки денежных средств на счетах, в связи с чем надлежащим ответчиком по заявленным требованиям является Администрация г.Тулы, с которой в пользу Иноземцевой С.Н. подлежат взысканию денежные средства в размере 572219 рублей 48 копеек.

На основании ст.ст.98, 100 Гражданского процессуального кодекса РФ с данного ответчика в пользу истицы также подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 8922 рублей 19 копеек и расходы на оплату услуг представителя, размер которых, учитывая объем оказанных услуг, сложность дела и принцип разумности, судебная коллегия полагает возможным определить в сумме 5000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Центрального районного суда города Тулы от 26 октября 2017 года отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования Иноземцевой С.Н. удовлетворить частично, взыскать в ее пользу с Администрации города Тулы денежные средства по договору аренды земельного участка от 24.08.2010 в размере 572219 (пятьсот семьдесят две тысячи двести девятнадцать) рублей 48 копеек, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 8922 рублей 19 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований Иноземцевой С.Н. отказать.

Председательствующий

Судьи