Решение по делу № 3а-119/2017 (3а-876/2016;) ~ М-801/2016 от 23.12.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 февраля 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-119/2017 по административному исковому заявлению Шахназарова Г.М. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

с участием представителя Шахназарова Г.М. Сафонова А.В.,

представителя Администрации г.п.Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области Азисовой С.А.,

у с т а н о в и л:

Шахназаров Г.М. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером: № в размере 6 672 435 руб., земельного участка с кадастровым номером: № в размере 860 577 руб..

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником вышеуказанных земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков определена приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером: № в размере 9 036 995, 55 руб., земельного участка с кадастровым номером: № в размере 1 084158,92 руб. Рыночная стоимость земельных участков определена отчетом об оценке, выполненным ООО «<данные изъяты>» по состоянию на 01.01.2013 г., в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 6 672 435 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 860 577 руб., что значительно ниже их кадастровой стоимости. Завышение кадастровой стоимости земельных участков нарушает права и законные интересы административного истца.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Администрации г.п.Нефтегорск муниципального района Нефтегорский Самарской области просила отказать в удовлетворении заявленных требований, свою позицию по данному делу изложила в письменном отзыве.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Шахназаровым Г.М. требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что Шахназаров Г.М. является собственником следующих земельных участков:

земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС ;

земельного участка с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: АДРЕС.

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с приложением №1 к Постановлению Правительства Самарской области №610 от 13.11.2013 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером: № - в размере 9 036 995,55 руб., земельного участка с кадастровым номером: № - в размере 1 084 158,92 руб..

Датой определения кадастровой стоимости спорных земельных участков является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Шахназаров Г.М. не согласился с кадастровой стоимостью земельных участков и обратился для определения их рыночной стоимости в ООО «<данные изъяты>».

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненного оценщиком ФИО1, рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 01.01.2013 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 6 672 435 руб., земельного участка с кадастровым номером: №- в размере 860 577 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ., выполненное Саморегулируемой организацией «<данные изъяты>», членом которой является оценщик ФИО1, подтвердившее соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, а также подтвердившее величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет и полагая свои права нарушенными, Шахназаров Г.М. обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 г., на дату определения кадастровой стоимости земельных участков.

Отчет об оценке соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, требованиям к описанию в отчете методологии оценки и расчетов, установленным ФСО №3, а также Требованиям к отчету об определении кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 29 июля 2011 года №382.

Определив, что объекты оценки относятся к сегменту рынка земельных участков торгово-офисного назначения, расположенные в городах Самарской области, оценщик проанализировал рынок земельных участков торгово-офисного назначения земельных участков Самарской области /страницы 44-45 отчета/, и указал, что в среднем по области цены на земельные участки торгово-офисного назначения в городах Самарской области в 4 квартале 2012 года колеблются в диапазоне от 508 руб. за 1 кв.м до 4 667 руб. за 1 кв.м./страниц 45 отчета/.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом относительного сравнительного анализа, мотивированно отказавшись от использования доходного и затратного подходов /страницы 53-57 отчета/.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В качестве единицы сравнения оценщиком принята цена за 1 кв.м с последующим перемножением на площадь оцениваемого земельного участка /страница 58 отчета/.

Для проведения расчетов, оценщик указал, что он использовал базу данных «Территориальное Агентство Оценки» «АДОН». В качестве объектов-аналогов им выбраны земельные участки на праве собственности, категории земель населенных пунктов, относимые к сегменту рынка земельных участков торгово-офисного назначения, расположенных в городах /кроме г.Самара/, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам /страница 59 отчета/.

Описание объектов-аналогов произведено в таблице 9.3.3.1 на страницах 66-70 отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Произведя предварительный анализ объектов –аналогов на страницах 72-74, корректировку по каждому элементу сравнения каждого аналога на странице 75,оценщик произвел расчет рыночной стоимости путем обобщения скорректированных цен аналогов на страницах 75-76, после чего согласовал результаты и определил величину рыночной стоимости объектов оценки в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером: 63:27:0704003:685 - в размере 6 672435 руб., земельного участка с кадастровым номером: 63:27:0704003:7 - в размере 860 577 руб.

Доказательств, опровергающих заявленные рыночные стоимости спорных земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Доводы представителя Администрации г.п.Нефтегорск о том, что административным истцом не представлено доказательств существования реально совершенных договоров по продаже земельного участка. аналогичного спорному, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования, поскольку приведенные доводы не основаны на норме права.

В соответствии с пунктом 13 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №297, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Применение оценщиком в отчете цен предложений не противоречит требованиям вышеприведенного ФСО.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и учитывая, что положительное экспертное заключение подтверждает соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждает величины рыночной стоимости, определенные отчетом об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величины рыночной стоимости, определенные отчетом об оценке, являются достоверными.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, суд полагает, что кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером: № - в размере 6 672435 руб., земельного участка с кадастровым номером: № - в размере 860 577 руб.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 23.12.2016 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требования Шахназарова Г.М. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 6 672 435 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером : №, расположенного по адресу: АДРЕС, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 860 577 руб.

Датой обращения Шахназарова Г.М. в суд считать 23.12.2016 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина