Решение по делу № 2-1265/2021 от 21.06.2021

Гр.<адрес>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 13 сентября 2021 г.

Каспийский городской суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи – Гамзатова Я.Б.,

при ведении протокола судебного заседания – Рамазановой З.Л.,

с участием:

представителя истца (ответчика по встречному иску) Магомедова Р.А.,

представителя ответчика (истца по встречному иску) Абдулгалимова Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Администрации ГО «<адрес>» к А. М. А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, расторжении договора аренды земельного участка и обязании передать в муниципальную собственность земельный участок и по встречному иску А. М. А. к Администрации ГО «<адрес>» об обязании произвести перерасчет по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа «<адрес> обратилась в суд с иском к А. М.А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, расторжении договора аренды земельного участка и обязании передать в муниципальную собственность земельный участок.

Иск мотивирован тем, что между Управлением имущественных и земельных отношений администрации ГО «<адрес>» и А. М.А. заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 5 770 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РД, <адрес>, район существующего производственного, торгового и выставочного комплекса ООО «Кристалл», предоставленный под строительство объектов торговли.

Согласно п. 3.4 Договора внесение арендной платы производится ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала.

За ответчиком по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ числится задолженность по арендной плате в сумме 2 726 031,61 рублей, что подтверждается актом сверки расчетов.

Просят суд взыскать с А. М.А. в пользу МО ГО
«<адрес>» задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 726 031,61 рублей. Расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и обязать А. М.А. передать Администрации ГО «<адрес>» земельный участок общей площадью общей площадью 5 770 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РД, <адрес>, район существующего производственного, торгового и выставочного комплекса ООО «Кристалл», предоставленный под строительство объектов торговли.

Не согласившись с указанными требованиями А. М.А. подал встречное исковое заявление к Администрации ГО «<адрес>» об обязании произвести перерасчет по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, указывая что вступившим в законную силу решением Верховного Суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-22/2020 удовлетворено его исковое заявление и установлена действительная рыночная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 247 103 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. В ЕГРН уже внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 247 103 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

С момента заключения договора аренды земельный участок использовался строго по целевому назначению.

Кроме того, регулярно вносилась арендная плата за земельный участок, в связи с чем, образовалась переплата в размере 72 469 рублей, что подтверждается расчетами арендной платы и платежными поручениями.

На его обращения о произведении перерасчета, администрацией было отказано, в связи с тем, что в решении суда нет указаний на установление кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, пунктом 4.2.4. на арендодателя возложена обязанность своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

Просит суд обязать Администрацию ГО «<адрес>» произвести с А. М. А. перерасчет по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 5 770 кв.м., с кадастровым номером 05:48:000017:745 в соответствии с решением Верховного Суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-22/2020 и с зачетом суммы переплаты в размере 72 469 рублей в счет предстоящих арендных платежей.

В судебном заседании представитель Администрации ГО «<адрес>» М. Р.А. исковое заявление поддержал и просил его удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) А. М.А. надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела в суд не явился, направил в суд ходатайство, в котором просил рассмотреть данное дело без своего участия в присутствии своего представителя Абдулгалимова Р.А.

Представитель А. М.А. по доверенности Абдулгалимов Р.А. в судебном заседании исковое заявление администрации ГО «<адрес>» не признал и просил в его удовлетворении отказать в полном объеме, встречный иск поддержал и просил его удовлетворить.

Третье лицо Управление имущественных <адрес> надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в суд своего представителя не направили, о причинах неявки суд не уведомили.

Суд считает возможным рассмотреть данное дело без участия не явившихся лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между Управлением имущественных и земельных отношений администрации ГО «<адрес>» и ответчиком – А. М.А. заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью 12 279,4 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: РД, <адрес>, район существующего производственного, торгового и выставочного комплекса ООО «Кристалл», предоставленный под строительство объектов торговли. (далее - Договор).

Пунктом 3.2 Договора определена ежегодная сумма арендной платы которая составляет 119 050 рублей.

В приложение № к договору размер арендной платы определен по следующей формуле: А=С з/у х 1,5% х П з/у, где: С з/у – кадастровая стоимость арендуемого земельного участка – 1375,50 рублей, П з/у – площадь арендуемого земельного участка 5 770 кв.м. (1375,50х1,5х5770 кв.м.= 119 050 рублей).

Срок аренды участка устанавливается на 49 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1 договора).

Стороны договорились, что внесение арендной платы производится ежеквартально до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления на счет арендодателя (пункт 3.4 договора).

В пункте 3.6 договора установлено, что в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы, а также иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Республики Дагестан и нормативными актами органов местного самоуправления, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 4.2.4 договора арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора.

В силу пунктов 4.4.1 и 4.4.3 договора арендатор обязался выполнять в полном объеме все условия договора, своевременно уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

В силу п. 5.2. Договора за несвоевременную арендную плату Арендатор выплачивает Арендодателю пени из размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Факт передачи земельного участка арендатору, в отсутствие у последнего претензий в отношении принимаемого участка, подтвержден передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Истцом в адрес А. М.А. ДД.ММ.ГГГГ была направлена претензия. В указанной претензии в том числе сообщалось о наличии у ответчика задолженности по договору аренды и содержалось требование о расторжении договора в случае не погашения задолженности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Исходя из положений пунктов 1, 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

В соответствии с частью 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Исходя из положений пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу императивной нормы статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федераций. Согласно пункту 2 статьи 10 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, осуществляют субъекты Российской Федерации.    

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается, кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).    

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.    

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В силу пункта 4.4.1 договора аренды земельного участка арендатор (ответчик) обязался помимо прочего выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, своевременно уплачивать в размере и на условиях договора арендную плату.В договоре аренды земельного участка стороны согласовали условие о размере арендной платы, порядке ее оплаты и изменении расчета в связи с изменением действующего законодательства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается использование арендатором земельного участка в спорный период и наличие у ответчика обязанности вносить соответствующую плату за такое использование.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 и частью 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского поселения относятся, в т.ч., владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, по которым принимаются муниципальные правовые акты.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от ДД.ММ.ГГГГ N 209-0, и с учетом схожести правового регулирования земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления, обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, т.е. основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой, привлекательности потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в: нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление №) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также в силу действовавших до ДД.ММ.ГГГГ положений пункта 3 статьи 65 ЗКРФ и пункта 10 статьи 3 Федерального, закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федераций порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается:

Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

органом государственной власти субъекта Российской Федерации в: отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в; муниципальной собственности.

В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Судом установлено и не отрицалось сторонами, что земельный участок, находящийся в аренде у ответчика по договору аренды принадлежит администрации городского округа «<адрес>».

Как следует из представленного истцом расчета, размер задолженности по указанному договору составляет 2 726 031,61 рублей, из которых сумма основной задолженности составляет 1 957 561,14 руб., пеня 768 470,47 руб.

Вступившим в законную силу решением Верховного Суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-22/2020 установлена действительная рыночная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 247 103 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, вступившим в законную силу решением Верховного Суда Республики Дагестан признана неправильной (завышенной) и пересмотрены результаты государственной кадастровой оценки со дня ее проведения (утверждения кадастровой стоимости) в отношении спорного земельного участка.

Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Механизмом защиты прав и законных интересов граждан и организаций от возможной судебной ошибки является право обжалования решения суда в вышестоящую инстанцию. Нарушенные права также могут быть восстановлены с использованием механизма пересмотра судебного акта в порядке ст. 392 ГПК РФ по вновь открывшимся или новым обстоятельствам.

Вышеуказанное решение Верховного Суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ по делу №а-22/2020 никем не оспорено и вступило в законную силу и имеет преюдициальное значение к рассматриваемому делу, поскольку из материалов дела следует, что при определении размере ежегодной арендной платы учитывалась кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Также судом установлено и подтверждается материалами дела, что в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 247 103 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленного А. М.А. расчета задолженности арендной платы с учетом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 7 247 103 рублей следует, что задолженность перед администрацией по арендным платежам у него отсутствует и имеется переплата в размере 72 469 рублей.

В подтверждении произведенных оплат А. М.А. в материалы дела представлены платежные поручения.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Из материалов дела следует, что А. М.А. после вступления в законную силу решения Верховного Суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ по делу 2а-33/2020 обращался в администрацию ГО «<адрес>» с заявлением о пересмотре взаиморасчетов по арендным платежам.

Ответом Администрации ГО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ отказала в произведении взаиморасчетов задолженности по арендной плате в связи с тем, что в решении Верховного Суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ по делу 2а-33/2020 нет указаний на установление кадастровой стоимости земельного участка равной ее рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, данный ответ прямо противоречит решению Верховного Суда РД, поскольку из мотивировочной части решения следует, что действительная рыночная кадастровая стоимость земельного участка установлена именно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что свидетельствует о формальном подходе администрации ГО «<адрес>» к принятию решения.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно части 1 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (части 3 и 4 статьи 67 ГПК РФ).

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд находит требования встречного иска обоснованными и подлежащими удовлетворению, а в удовлетворении иска администрации ГО «<адрес>» считает правильным отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации ГО «<адрес>» к А. М. А. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, расторжении договора аренды земельного участка и обязании передать в муниципальную собственность земельный участок, отказать в полном объеме.

Встречное исковое заявление А. М. А. к Администрации городского округа «<адрес>» об обязании произвести перерасчет по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворить.

Обязать Администрацию ГО «<адрес>» произвести с А. М. А. перерасчет по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ общей площадью 5 770 кв.м., с кадастровым номером 05:48:000017:745, с зачетом суммы переплаты в размере 72 469 рублей в счет предстоящих платежей.

В соответствии со ст. 321 ГПК РФ на решение суда может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через суд, принявшее решение.

(Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ)

Председательствующий:                            Я.Б. Гамзатов