Решение по делу № 2-2267/2024 от 05.03.2024

16RS0049-01-2024-002990-94

2.11

Дело № 2-2267/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 октября 2024 года                                                                         город Казань

Ново-Савиновский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Закировой Л.И.,

при секретаре судебного заседания Врачевой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании денежных средств.

В обоснование иска указано, что 25 февраля 2022 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: ... ...А. В тот же день было заключено соглашение о стоимости неотделимых улучшений, общая стоимость приобретаемого имущества составляет 6 200 000 руб. В процессе эксплуатации жилого дома выявились явные дефекты, о которых истцу не могло быть известно на момент приобретения имущества. Стоимость устранения недостатков составляет 2 856 936,10 руб. 21 декабря 2023 года истец направила в адрес ответчика претензию. В ответ на претензию состоялся телефонный разговор, в котором ответчик предложила расторгнуть договор.

На основании изложенного, просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 2 856 936,10 руб., расходы по оплате госпошлины 22484,68 руб.

Истец и ее представитель в судебном заседании после получения экспертизы и заслушивания эксперта, уточнили исковые требования, просили взыскать с ответчика денежные средства в размере 2445822,88 руб. в счет устранения недостатков, расходы по оплате госпошлины 20429,11 руб.

Ответчик и ее представитель в судебном заседании исковые требования не признали.

Третьи лица ПАО «Группа Ренессанс Страхование», ООО «РегионБизнесКонсалтинг» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 469 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Статья 475 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу статьи 476 Гражданского кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из вышеприведенных норм права следует, что при продаже недвижимого имущества юридическое значение имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора, отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, в противном случае, покупатель вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренным законом способом.

В судебном заседании установлено, что 25 февраля 2022 года между ФИО3 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, а также соглашение о неотделимых улучшениях жилого дома с земельным участком.

Как указывает истец, в ходе эксплуатации дома выявились явные дефекты, о которых ФИО2 не могло быть известно на момент приобретения имущества.

Из заключения специалиста №-- по результатам исследования перегородок в доме, расположенном по адресу: ... ...А, следует, что перегородки имеют сквозные трещины в местах сопряжений со смежными контракциями, отклонение от вертикали до 1 см, имеется выкрошивание штукатурки. В соответствии с правилами оценки физического износа, специалист оценивает износ перегородок в 60%. Фактическое техническое состояние перегородок оценивается как недопустимое техническое состояние. Необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций. Имеется риск обрушения перегородки между кухней и жилой комнатой, что создает угрозу жизни и здоровью находящихся вблизи людей. В связи с этим, имеются основания на признание данной комнаты непригодной для проживания. Причиной разрушения перегородок вероятно, является отсутствие под перегородками жестких конструкций (фундамент). Специалистом был проведен наружный осмотр дома. В результате этого обнаружено множество трещин в бетонном полу крыльца, а также в теле фундамента, указывающих на то, что на фундамент воздействовали выталкивающие силы пучения. Для фундамента высотой 1 м два ряда армирования недостаточно, отчасти это явилось причиной образования множества трещин. Железобетонные конструкции должны удовлетворять требованиям безопасности эксплуатационной пригодности и долговечности. Недопустимо обнажение арматуры. Максимально зафиксированная ширина раскрытия трещины – 2,5 мм. Максимально допустимая ширина составляет 0,25 мм. В соответствии с правилами оценки физического износа, специалист оценивает износ фундамента в 20%. Фактическое техническое состояние перегородок оценивается как работоспособное техническое состояние. Требуется местный ремонт отдельных участков конструкций.

Из заключения специалиста №-- по результатам исследования перегородок в доме, расположенном по адресу: ... ...А, стоимость устранения дефектов, выявленных и описанных в заключении №-- составляет 2 856 936,10 руб.

Вместе с тем, из договора купли-продажи спорного жилого дома от 25.02.2022 года не усматривается, что указанные недостатки были оговорены сторонами, что продавец при заключении договора уведомил покупателя о каких-либо недостатках.

Не согласившись с представленными заключениями, представитель ответчика ходатайствовал о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Из заключения эксперта, составленного экспертом ООО «Центр Экспертизы» ФИО6 следует, что выявленные истцом отступления, согласно заключению №-- от 18 сентября 2023 года и заключению №-- от 03 ноября 2023 года являются следствием нарушения технологии выполнения строительно-монтажных работ в процессе строительства объекта по адресу: ... ...А, кадастровый №--, не были выполнены должным образом работы по уплотнению грунтового основания под монолитными бетонными полами. Стоимость затрат на устранение выявленных недостатков и нарушений составляет 2 445 822,88 руб.

На указанное заключение эксперта, стороной ответчика представлена рецензия, в соответствии с которой заключение эксперта не является достоверным, полным, всесторонним и объективным, что противоречит требованиям ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г. №73-ФЗ.

В судебное заседание по ходатайству ответчика был приглашен судебный эксперт составивший заключение.

Из пояснений эксперта установлено, что при строительстве жилого дома допущены нарушения санитарных и строительных правил, что создает угрозу жизни и здоровью людей. При этом, эксперт также пояснил, что в таблице, именуемой локальный сметный расчет (смета) №1 в пункте 25.2 допущена техническая ошибка, в подсчете стоимости кирпича керамического полнотелого, одинарного, а именно вместо указанных в смете 73642,17 руб. необходимо указать 36821,085 руб. Указанная ошибка экспертом исправлена и скорректирована окончательная стоимость восстановительного ремонта, которая составила 2445822,88 руб.

Таким образом, учитывая заключение эксперта, его пояснения данные в судебном заседании, суд приходит к выводу, что истцом доказан факт продажи ответчиком жилого дома, не соответствующего условиям договора купли-продажи, в котором не были оговорены недостатки его качества, часть из которых не являлись видимыми и не могли быть обнаружены при осмотре дома покупателем до заключения договора купли-продажи.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, о том, что с ответчика подлежит взысканию сумма в размере 2445822,88 руб. в счет стоимости устранения недостатков жилого дома.

При этом, суд не может принять во внимание довод ответчика о том, что перед заключением кредитного договора и покупкой дома банком была проведена оценка стоимости жилого дома, которой не установлено наличие каких-либо недостатков, поскольку банком произведена только оценка стоимости дома, при этом вопросы касающиеся наличия скрытых недостатков в приобретаемом жилом доме на разрешение специалистов не ставились.

Суд также отклоняет доводы ответчика, что она не является застройщиком этого дома, является лишь продавцом по договору купли-продажи, поэтому претензии по качеству объекта к ней предъявлены неправомерно, поскольку именно ФИО3, являясь по договору купли-продажи продавцом недвижимого имущества, отвечает за качество реализуемого ею товара. При этом она не лишена права обратиться с соответствующими требованиями к лицам или организациям, которые по договору с ней осуществляли строительство жилого дома. Истец ФИО2 в договорных отношениях с застройщиком не состоит, в связи с чем возможность предъявить требования именно застройщику у нее отсутствует.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С учетом изложенного, с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию уплаченная истцом при подаче искового заявления государственная пошлина.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 (ИНН №--) в пользу ФИО2 (ИНН №--) денежные средства в сумме 2445822,88 руб. в счет стоимости устранения недостатков жилого дома, 20429, 11 руб. в счет уплаченной госпошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ново-Савиновский районный суд города Казани.

Судья                                                                         Закирова Л.И.

Мотивированное решение изготовлено 23 октября 2024 года.