Решение по делу № 2-3398/2019 от 16.08.2019

Дело № 2-3398/2019

64RS0043-01-2019-004262-69

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 октября 2019 года                                 город Саратов

Волжский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Чечи И.В.,

при секретаре Мукабенове Б.Б.,

с участием представителя истца Симаниной ФИО12 – Панфилова А.М., действует на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 2 года,

представителя ответчика Яшковой ФИО13 – Матвеевой Ю.Д., действует на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Симаниной ФИО14 к Яшковой ФИО15 о взыскании обеспечительных платежей по договорам аренды нежилого помещения,

установил:

истец Симанина Д.Н. обратилась в суд с иском к Яшковой Е.А. о взыскании обеспечительных платежей по договорам аренды нежилого помещения.

Требования мотивированы тем, что 09.01.2019 между истцом Симаниной Д.Н. и ответчиком Яшковой Е.А. заключены четыре договора аренды нежилых помещений (сауны) сроком на 11 месяцев каждый, а именно:

- договор аренды нежилого помещения общей площадью иные данные кв.м, расположенного по адресу: г. <адрес> <адрес>, стоимость арендной платы 55 000 руб. ежемесячно,

- договор аренды нежилого помещения общей площадью иные данные кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, стоимость арендной платы 45 000 руб. ежемесячно,

- договор аренды нежилого помещения общей площадью иные данные кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, стоимость арендной платы 65 000 руб. ежемесячно,

- договор аренды нежилого помещения общей площадью иные данные кв.м, расположенного по адресу: <адрес> А, стоимость арендной платы 75 000 руб. ежемесячно.

На основании пункта 3.3 каждого из заключенных договоров истец обязан внести ответчику обеспечительные платежи в размере сумм арендной платы за месяц по каждому из заключенных договоров. При заключении договоров истец передал Яшковой Е.А. сумму в размере 480 000 руб. исходя из расчёта: арендная плата за первый месяц в размере 240 000 руб. (55 000 + 45 000 + 65 000 + 75 000 руб.) и обеспечительные платежи в размере 240 000 руб. (55 000 + 45 000 + 65 000 + 75 000 руб.), всего 480 000 руб. Указывает, что передача денежных средств истцом осуществлялась на доверии, ответчик платежные документы о получении денежных средств не выдавал. Между сторонами достигнута устная предварительная договоренность о том, что истец предупредит ответчика за 30 дней до того, как будет расторгать договор, чтобы ответчик имел время найти других арендаторов. Истец быстро понял, что две сауны, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес> Н.Г., <адрес>, и по адресу: <адрес>, <адрес>, работают в убыток. Истец сразу оповестил ответчика о том, что продолжать арендовать их не намерен, с чем ответчик согласился. Ответчик предложил использовать обеспечительные платежи по эти двум помещениям до 09.03.2019 в соответствии с ранее достигнутыми договоренностями. Спор между сторонами по платежам за эти два помещения отсутствует.

Указывает, что по двум оставшимся помещениям истец передавал ответчику денежные средства за аренду в феврале 140 000 руб. и в марте 140 000 руб., а также за коммунальные платежи. Передача денежных средств также не была оформлена документально. Через некоторое время истец понял, что две оставшиеся сауны приносят прибыли не приносят. В начале марта 2019 года истец заранее предупредил ответчика, что намерен освободить занимаемые помещения. Ответчик начал искать арендаторов и нашел ИП Нарычеву Н.Л., в связи с чем 30.03.2019 потребовал от истца досрочно покинуть занимаемые помещения. При окончательном расчете 30.03.2019 между сторонами произошел конфликт, поскольку ответчик неправомерно удержал два обеспечительных платежа в размере 65 000 руб. и 75 000 руб., то есть на общую сумму 140 000 руб. Также ответчик отказался расторгать договоры аренды, подписывать акты приема-передачи помещений. Истец направил ответчику требования в виде телеграмм, которые оставлены без удовлетворения. Указывает, что арендная плата истцом вносилась полностью и в указанные в договоре сроки, в связи с чем у ответчика не имелось оснований для удержания обеспечительных платежей.

Истец, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, просит взыскать с Яшковой Е.А. в свою пользу обеспечительные платежи по договорам аренда нежилых помещений от 09.01.2019 в размере 140 000 руб.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом заблаговременно, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил требования удовлетворить по изложенным в иске основаниям.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом заблаговременно, о причинах неявки суду не сообщил, через представителя предоставил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменных возражений.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. (ст. 421 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

На основании п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В силу ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1). В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

Из материалов дела следует и судом установлено, что 09.01.2019 между Яшковой Е.А. как арендодателем и Симаниной Д.Н. как арендатором заключены четыре договора аренды нежилого помещения:

- договор аренды нежилого помещения общей площадью 110 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, (далее – договор №),

- договор аренды нежилого помещения общей площадью 80 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, (далее – договор №),

- договор аренды нежилого помещения общей площадью 85 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, (далее – договор №),

- договор аренды нежилого помещения общей площадью 95 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> А, (далее – договор №).

На основании актов приема-передачи данные помещения переданы арендодателем и приняты арендатором 09.01.2019, что сторонами по делу не оспаривалось.

По своим условиям вышеуказанные четыре договора являются идентичными и имеют отличие в части размера арендой платы.

Так, размер арендной платы по договору № составил 55 000 руб. в месяц, по договору № – 45 000 руб. в месяц, по договору № – 65 000 руб. в месяц, по договору № – 75 000 руб. в месяц.

Пунктом 3.3 каждого из договоров предусмотрено, что арендатор вносит обеспечительный (гарантийный платеж) в размере ежемесячной арендной платы (то есть 55 000 руб., 45 000 руб., 65 000 руб., 75 000 руб. соответственно). Этот платеж может использоваться арендодателем в случае если арендатор не внесет арендную плату в установленные договором сроки, а также в случае порчи имущества, арендодатель вправе получить возмещение ущерба в полном объеме за счет суммы гарантийного платежа (пункт 3.3).

Как следует из искового заявления при заключении договоров истец передал Яшковой Е.А. денежные средства в размере 480 000 руб. исходя из расчёта: арендная плата за первый месяц в размере 240 000 руб. (55 000 + 45 000 + 65 000 + 75 000 руб.) и обеспечительные платежи в размере 240 000 руб. (55 000 + 45 000 + 65 000 + 75 000 руб.), всего 480 000 руб.

Данные обстоятельства и факт получения денежных средств при заключении договоров аренды помещений в размере 480 000 руб. стороной ответчика не оспариваются.

Также стороны в ходе рассмотрения гражданского дела подтвердили, что споров в отношении исполнения договоров аренды нежилого помещения № и № между ними не имеется.

Судом установлено, что предмет договора (нежилые помещения) возвращены арендатором арендодателю 30.03.2019, о чем на договорах Яшковой Е.А. рукописно указано на каждом из договоров.

В обоснование исковых требований истец указывает, что истец передавал ответчику денежные средства за аренду помещений по договорам № и № в феврале и в марте по 140 000 руб., то есть исполнил свои обязательства по договору в части внесения арендных платежей, однако 30.03.2019 при расторжении договоров арендодатель неправомерно удержал оба обеспечительных платежа по данным договорам в общем размере 140 000 руб. (65 000 и 75 000 руб.).

Факт удержания обеспечительных платежей по договорам аренды № и № в общем размере 140 000 руб. стороной ответчика не оспаривался и, как следует из пояснений представителя ответчика, они удержаны в связи с неисполнением арендатором обязанностей по внесению арендных платежей.

Таким образом, исходя из характера спора и правоотношений сторон по данному делу юридически значимым обстоятельством применительно к вышеизложенным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации является выяснение судом вопроса об исполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы за все время пользования помещениями и соответственно наличие или отсутствие оснований для удержания арендодателем обеспечительного платежа.

Как следует из условий договоров Яшкова Е.А. как арендодатель с одной стороны и Симанина Д.Н. как арендатор с другой стороны заключили договор о нижеследующем:

Арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное пользование под размещение сауны нежилое помещение и имущество (с указанием четырех адресов помещений). Срок аренды помещения 11 месяцев (пункт 1.1).

Арендодатель передает помещение в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию арендатором с момента подписания договора по акту приема-передачи (пункт 2.1.1).

Арендатор обязан вносить арендные платежи в установленные сроки (пункт 2.2.4), письменно сообщить арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений в связи с прекращением арендных отношений не позднее чем за 30 дней до прекращения арендных отношений (пункт 2.2.6), при освобождении помещений и имущества сдать их арендодателю по соответствующему акту в исправном состоянии с учетом нормального износа в течение 1 дня с момента истечения срока аренды или согласованной сторонами даты возврата помещения (при досрочном освобождении) (пункт 2.2.7).

За пользование помещением арендатор выплачивает арендодателю арендную плату любым законным способом в размере (размер платы по каждому договор описан судом выше) не позднее 10-го числа следующего месяца (пункт 3.1).

Подтверждением оплаты является расписка в получении денежных средств арендодателем либо банковская выписка с назначением платежа (пункт 3.1.1).

Арендатор вносит обеспечительный (гарантийный платеж) в размере (размер платежа по каждому договор описан судом выше и равен размеру арендной платы), этот платеж может использоваться арендодателем в случае если арендатор не внесет арендную плату в установленные договором сроки, а также в случае порчи имущества, арендодатель вправе получить возмещение ущерба в полном объеме за счет суммы гарантийного платежа (пункт 3.3).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В учетом положений ст. 431 ГК РФ из условий рассматриваемых договоров № и № следует, что подтверждением оплаты является расписка в получении денежных средств арендодателем либо банковская выписка с назначением платежа (пункт 3.1.1), однако такие доказательства передачи арендных платежей арендатором суду не представлены и отсутствуют, что стороной истца не оспаривались.

С учетом внесения арендных платежей арендатором за первый месяц аренды при заключении договора и отсутствии доказательств оплаты за период после 09.02.2019 суд приходит к выводу о наличии у арендодателя правовых оснований для использования обеспечительных платежей по договорам № и № в счет арендной платы.

Доводы истца о подтверждении на видеозаписи арендодателем Яшковой Е.А. отсутствия претензий по внесению арендных платежей суд находит несостоятельными, поскольку в силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Учитывая, что по условиям договора факт внесения арендных платежей подлежит подтверждению только письменно, то устные пояснения как доказательства требованиям допустимости доказательства не отвечают.

Также анализ видеозаписи с учетом общих высказываемых формулировок не позволяет с достоверностью установить суть претензий участников беседы и высказываемые основания для удержания обеспечительных платежей.

Доводы стороны истца о том, что Яшкова Е.А. собственником помещения не являлась правового значения для спора не имеет, поскольку препятствий в пользовании арендуемым имуществом у арендатора не имелось, что не оспаривалось истцом.

Анализируя указанные выше правовые нормы и представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что действия Яшковой Е.А. по удержанию обеспечительных платежей по договорам аренды № и № соответствуют условиям договора и обусловлены невнесением арендатором арендных платежей, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований и расторжении договора не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░16 ░ ░░░░░░░ ░░░17 ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ 09.01.2019 – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ 07.10.2019.

░░░░░            ░░░░░░░      ░.░. ░░░░