Решение по делу № 2-151/2022 от 31.01.2022

Дело № 2 – 151/2022

УИД 42RS0038-01-2022-000097-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Белово 05 мая 2022 года

Судья Беловского районного суда Кемеровской области Луцык И.А.,

при секретаре Мифтаховой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Звягиной О. С., Звягина А. С. к администрации Беловского муниципального округа, КУМИ Беловского муниципального округа, Управлению Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу, Ермаковой Т. Н. о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, о применении последствий ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛА:

Истцы Звягин А.С., Звягина О.С., действующая за себя и в интересах Зваягина А.С., обратились в суд с иском к ответчикам администрации Беловского муниципального округа, КУМИ Беловского муниципального округа, Управлению Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой, о применении последствий ничтожной сделки, указывая, что истцу Звягину А.С. по адресу: <адрес> на праве личной собственности принадлежит земельный участок с кадастровым № площадью 1500 кв.м., и расположенные на нем объекты недвижимости: жилой дом и капитальный гараж 2006 г. постройки, а также земельный участок с кадастровым №, который используется в соответствии с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Данные земельные участки образованы путем раздела ранее существующего с 1945 года земельного участка площадью 4330 кв.м., что подтверждают договор дарения от 10.01.1992, историческая справка БТИ, договор дарения от 06.06.2007, материалы инвентаризации земель <адрес> от 2000 г., а также свидетельства о государственной регистрации права собственности в ЕГРН.

Истцам Звягиной О.С. и Звягину А.С. - правопреемнику умершего ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.О.1 на праве долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым № площадью 192,4 кв.м., расположенное на арендуемом с 08.02.2020 земельном участке с кадастровым № по <адрес>

ИП Ермакова Т.Н. является собственником самовольной постройки - торгового объекта (магазина) общей площадью 16,1 кв.м., с кадастровым №, расположенного полностью в границах улично-дорожной сети <адрес>, на земельном участке с кадастровым № по <адрес> Факт наличия обременений по адресу: <адрес> земельного участка Ермаковой Т.Н. водопроводом жилого дома Звягина А.С., водопроводом здания магазина Звягиных установлен вступившими в законную силу с 2016-2022 годы судебными актами, имеющими преюдициальное значение для правильного разрешения судебного спора.

Так, по иску ИП Ермаковой Т.Н. о признании самовольной постройкой водопроводной трассы и демонтажа водопроводной трассы холодного водоснабжения, проходящей по арендованному земельному участку ИП Ермаковой Т.Н., Кемеровским областным судом отказано в удовлетворении иска. Суд апелляционной инстанции установил, что водопровод был построен в 1970-х годах и не является самовольной постройкой (Апелляционное определение от 27.09.2016 №).

Арбитражными судами установлено отсутствие у Ермаковой Т.Н. права застройки земельного участка с кадастровым № и отсутствие права осуществления строительства магазина на расположенном по адресу: <адрес>, который был предоставлен ИП Ермаковой Т.Н. на основании договора аренды земельного участки № от 10.03.2015. В удовлетворении исковых требований к МКУ КУМИ об устранении недостатков арендованного имущества путем выноса водопровода жилого дома истца за границы арендованного ИП Ермаковой Т.Н. земельного участка с кадастровым номером № ИП Ермаковой Т.Н. было отказано. По этому же делу установлено, что до заключения договора аренды земельного участка № и истец ИП Ермакова Т.Н. и МКУ КУМИ (ответчик) были осведомлены об этом водопроводе, как имеющемся обременении земельного участка.

Выданное ИП Ермаковой Т.Н. Администрацией Беловского муниципального района разрешение на реконструкцию нежилого здания магазина с кадастровым № от 09.06.2017 по делу №а-11/2018 было признано незаконным. Апелляционным судом по делу № на ИП Ермакову Т.Н. возложена обязанность не препятствовать Звягину А.С. в ремонте, эксплуатации и ремонте водопровода в границах земельного участка, арендованного ИП Ермаковой Т.Н. с 10.03.2015.

16 ноября Звягину А.С. стало известно, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 29 января 2019 года за № и регистрации 11.02.2019 права собственности за Ермаковой Т.Н. в ЕГРН Росреестра по Кемеровской области ИП Ермакова Т.Н. стала собственником земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>

Истцы считают, что указанный договор купли-продажи земельного участка от 29.01.2019 за № является ничтожной сделкой, т.к. заключен Ф.И.О.2 как председателем МКУ КУМИ, который приступил к своим обязанностям позднее 29.01.2019 с 07.08.2019. Следовательно, спорный договор № заключен лицом, не уполномоченным Администрацией Беловского района действовать от имени юридического лица.

Истцы считают, что ответчик Администрация Беловского муниципального округа осуществляет полномочия в области градостроительной деятельности на территории Беловского муниципального района без учета их прав, что является по факту превышением служебных полномочий, направленных на ограничение их прав на проезд, проход, использование земель общественно-деловой зоны для этой цели в соответствии с действующим законодательством.

Истцы считают, что стороны договора действовали заведомо недобросовестно, поэтому их права ответчиками были проигнорированы в полном объеме, несмотря на то, что КУМИ и ИП Ермакова Т.Н. осведомлены о том, что земельный участок с кадастровым № площадью 402 кв.м., арендуемый ИП Ермаковой Т.Н. с 10.03.2015 по 29.01.2019, обременен как водопроводом жилого дома истца, так и имеющимся с 1992г. хозяйственно-бытовым проездом со стороны <адрес>, посредством которого Звягин А.С. осуществляет свои права собственника земельного участка и капитального гаража с выездом на <адрес>, построенным ранее предоставления ИП Ермаковой Т.Н. земельного участка с 10.03.2015 в аренду взамен земельного участка площадью 32 кв.м., с кадастровым №, арендуемого ИП Ермаковой Т.Н. с даты покупки торгового павильона по договору купли-продажи от 08.06.2010.

На момент заключения спорного договора купли-продажи земельного участка № от 29 января 2019г. вид разрешенного использования «под размещение магазина (строительство, реконструкция, эксплуатация» не существовало распоряжение администрации Беловского муниципального района № от 17 июля 2019г. «Об изменении разрешенного использования земельного участка», указанное в пункте 1.1 договора купли-продажи земельного участка № от 20 января 2019г.

Полномочиями на заключение 29.01.2019 спорного договора купли-продажи земельного участка обладал действующий председатель МКУ КУМИ Ф.И.О.3 а не глава <адрес> сельского поселения до 01.08.2019 Ф.И.О.2 что подтверждается постановлением Администрации Беловского района № от 19.03.2019 «Об утверждении положения об МКУ КУМИ».

Из пункта 3 постановления Администрации района за № от 04 июля 2019г. следует, что временно исполняющим обязанности председателя МКУ КУМИ являлась Андреева Р. А., а не Буймов Е.Ю..

Из пункта 2 постановления Администрации района № от 04 июля 2019г.) следует, что ранее действующее Постановление Администрации района № от 04.07.2019 признано утратившим силу.

Истцы считают, что вышеуказанный договор купли- продажи земельного участка с кадастровым № по <адрес> является незаконным, а сделка купли-продажи этого земельного участка ничтожной.

Истцы также считают, что ответчиками - Администрацией района и КУМИ района был заведомо незаконно изменен указанный в договоре № от 29 января 2019 года и указанный в пункте 1.1 Договора вид разрешенного использования земельного участка «под размещение магазина и строительство, реконструкция, эксплуатация».

На дату заключения этого оспариваемого договора № от 29 января 2019 года вид разрешенного использования «под здание магазина» проданного Ермаковой Т.Н. земельного участка с кадастровым № был установлен пунктом 1.1 договора аренды земельного участка от 10.03.2015 № и распоряжением Администрации Беловского муниципального района от 04 марта 2015г. № «О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым №

Распоряжением Администрации Беловского муниципального района только 17 июля 2019года (позднее продажи Ермаковой Т.Н. земельного участка по договору купли-продажи от 29 января 2019г.).

По общему правилу предоставление земельных участков для строительства предоставляется по результатам торгов, аукциона.

По общему правилу передача земельных участков в собственность граждан производится в размере земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, принадлежащего собственнику этого здания. В случае с ИП Ермаковой Т.Н. площадь проданного ей МКУ КУМИ земельного участка является чрезмерной: для размещения здания магазина площадью 16.1 кв.м.. МКУ КУМИ продал земельный участок площадью 402 кв.м., что в 25 раз превышает площадь застройки существующим зданием магазина, и создает преимущество прав ИП Ермаковой на земли общего пользования улично- дорожной сети в ущерб правам Звягина А.С и Звягиной О.С..

Кроме того, оспариваемый договор № от 29 января 2019г. является незаконным в силу статьи 85 ЗК РФ, запрещающей передачу в индивидуальную собственность земли общего пользования. В случае с ИП Ермаковой Т.Н. принадлежащий ей магазин является общественным зданием, свободный вход и проезд к которому является разрешенным использованием земель населенных пунктов в общественно-деловой зоне.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ строительство объектов недвижимости юридические и физические лица должны вести на основании разрешения на строительство, выданного на основании проектной документации. Однако у ИП Ермаковой Т.Н. отсутствует как проектная документация, так и разрешение на строительство.

Кроме того, право застройки земельного участка принадлежит собственнику этого земельного участка (статья 263 ГК РФ), а застройка земельного участка должна вестись ИП Ермаковой Т.Н. с соблюдением действующих строительных, градостроительных, земельных и иных норм и правил, с соблюдением прав граждан соседних земельных участков (статья 10 ГК РФ).

В отсутствие указанных разрешающих документов и в отсутствие прав на застройку земельного участка с кадастровым № принадлежащий ИП Ермаковой Т.Н. магазин с кадастровым № является самовольной постройкой, в отношении которой Кемеровский областной суд пересматривает гражданское дело № по правилам суда первой инстанции - по делу назначена судебная экспертиза.

ИП Ермакова Т.Н. незаконно эксплуатирует принадлежащее ей здание магазина в целях получения предпринимательской прибыли в отсутствие акта ввода здания в эксплуатацию, а ответчики поощряют незаконные действия ИП Ермаковой Т.Н..

Действиями ответчиков нарушены права истцов на свободное использование земель общего пользования (земель общественно-деловой зоны) для проезда, прохода и водоснабжения принадлежащих истцам объектов недвижимости.

До 12.07.2004 принадлежащие им объекты недвижимости существовали на дату введения в действие части первой Гражданского кодекса, а земельный участок по адресу, присвоенному 29.09.2009, не существовал, что подтверждено материалами инвентаризации земель <адрес> от 2000 года. Поэтому право истцов является действующим даже в случае отсутствия регистрации их прав в ЕГРН в силу 122-ФЗ.

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).

Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения, не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12 и в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021.

Истцы полагают, что нарушенные оспариваемым ими договором купли-продажи № их конституционные права не могут быть восстановлены иным способом, кроме признания сделки купли- продажи земельного участка ничтожной и применения последствий ничтожной сделки.

Просят признать ничтожным заключенный между Администрацией Беловского муниципального района и Ермаковой Т. Н. договор купли-продажи № от 29 января 2019 года земельного участка площадью 402 кв.м. с кадастровым № расположенного но <адрес> применить последствия ничтожности сделки в виде возврата ИП Ермаковой Т. Н. в собственность муниципального образования «Беловский муниципальный район» земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес> в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу с аннулированием записей в ЕГPH Росреестра о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым № площадью 402 кв.м. по <адрес> <адрес>

В дополнение к исковому заявлению указали, что земельный участок с кадастровым № по <адрес> расположен в границах красных линий градостроительного регулирования земель общего пользования улично- дорожной сети <адрес> с разрешенным использованием: «под размещение магазина (строительство, реконструкция, эксплуатация)». Истцы полагают, что указанный договор купли-продажи земельного участка нарушает их права на свободный проезд от принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости по <адрес> к автодороге общего пользования <адрес>.

Права истцов оспариваемым договором нарушены также тем, что ответчики, заключив спорный договор, не учли прав истцов как пользователей земель общего пользования, расположенных от границ их земельных участков как пользователей водопровода принадлежащих им зданий путем установления сервитута на беспрепятственный проезд и водопроводную трассу питьевого водоснабжения.

Существование домовладения Звягина А.С. по адресу: <адрес>, было ранее формирования земельного участка с кадастровым № под установку торгового павильона и предоставления его Ермаковой Т.Н в аренду 10.03.2015.

Водопровод жилого дома Звягина А.С. был построен ранее формирования земельного участка с кадастровым №. Доказательством того, что в результате формирования земельного участка домовладение Звягина А.С. лишилось единственного проезда, является застройка земельного участка Звягина А.С. на июль 1991 года, обозначенная в техническом паспорте 1991 года.

В судебном заседании 30.03.2022 судом в качестве соответчика привлечена Ермакова Т.Н..

Истец Звягина О.С., действующая в своих интересах и в интересах Звягина А.С. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержала, пояснила, что заключением договора купли-продажи земельного участка между администрацией Беловского муниципального округа и Ермаковой Т.Н. нарушены их законные права и интересы, так как Звягин А.С. не может беспрепятственно выезжать из своего гаража, вынужден ставить свою машину и ездить по проезду, прилегающему к её магазину, 1953 года постройки, который от вибрации разрушается.

Звягин А.С. в судебное заседание не явился, в предварительном судебном заседании также исковые требования поддержал.

Представитель ответчиков Администрации Беловского муниципального округа, КУМИ Беловского муниципального округа Карасева Е.Е., действующая на основании доверенностей, с исковыми требованиями не согласна, просит в удовлетворении иска отказать, представила письменный отзыв, согласно которому продажа земельного участка Ермаковой Т.Н. осуществлена с соблюдением требований действующего законодательства, при этом чьи-либо права нарушены не были.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу М. А.В., действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласен, указывает, что между истцами и Управлением Росреестра отсутствуют какие-либо материально –правовые отношения по поводу спорного имущества. Управление не имеет и не может иметь материальную заинтересованность в исходе дела, материальный интерес к объекту недвижимости. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Также указывает, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Кроме того, наличие записи о государственном кадастровом учете и(или) государственной регистрации права на спорные объекты недвижимости, не связано с нарушением Управлением Росреестра прав и законных интересов истцов. Считает, что Управление Росреестра является ненадлежащим ответчиком и может участвовать в данном деле только в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчик Ермакова Т.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства уведомлена надлежащим образом, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представители Ермаковой Т.Н. - Серебренникова С.Ф., действующая на основании доверенности, Кузнецов М.И., действующий по доверенности от 12.01.2021, Кузнецова Т.И., действующая по доверенности от 10.03.2022, в судебном заседании исковые требования не признали, просят отказать в их удовлетворении, указывают, что продажа земельного участка Ермаковой Т.Н. была осуществлена с соблюдением требований законодательства, права ни истцов, ни кого-либо иного нарушены не были.

Суд, выслушав участников процесса, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно абз.2 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно ч. 1 ст. 160, ч.1 ст. 161 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ч.1 ст.160 ГК РФ).

Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ч.1 ст. 161 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В соответствии с ч.1, 3 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ч.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пунктва3 ст.166, п.2 ст.168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности, может быть удовлетворён, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путём применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключённого сторонами договора.

В силу абз. 1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании ч. 1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи недвижимого имущества должен быть надлежащим образом индивидуализирован, для этого достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

В судебном заседании установлено, что Ермакова Т.Н. является собственником объекта капитального строительства с кадастровым №, вид объекта – здание, наименование – нежилое здание, назначение – нежилое здание, площадь 16,1 кв.м., <адрес> Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 16.07.2014, запись № (т.1л.д.27-32).

Земельный участок, расположенный по <адрес> общей площадью 402 кв.м, с кадастровым № являлся муниципальной собственностью и был предоставлен в аренду ИП Ермаковой Т.Н., что подтверждается договором аренды № от 10.03.2015 (т.1л.д.24-26).

29.01.2020 между администрацией Беловского муниципального района и Ермаковой Т. Н. был заключен договор купли-продажи № земельного участка с кадастровым № расположенного по <адрес>

На данный объект недвижимости зарегистрировано право собственности за Ермаковой Т.Н. на основании договора купли-продажи земельного участка от 29.01.2020 № (т.1 л.д.236-239).

Решением Совета народных депутатов Беловского муниципального округа от 28.09.2021 года № Администрация Беловского муниципального района переименована в Администрацию Беловского муниципального округа.

Договор купли-продажи был датирован 29.01.2019 и заключен между Ермаковой Т.Н. и администрацией Беловского муниципального района в лице Буймова Е. Ю., который является председателя муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом Беловского муниципального округа» с 07.08.2019.

14.03.2022 года между Муниципальным образованием «Беловский муниципальный округ» в лице председателя КУМИ администрации Беловского муниципального округа Буймова Е.Ю. и Ермаковой Т.Н. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка № от 29.01.2019 года, согласно которому в связи с допущенной технической ошибкой в реквизитах в договор внесено изменение: указана дата его заключения 29 января 2020 года (т.2 л.д. 138).

Факт заключения договора именно 29.01.2020 года подтверждается имеющимися в материалах дела заявлениями Ермаковой Т.Н., датированными 24.10.2019, 29.10.2019, 20.12.2019; распоряжением администрации Беловского муниципального района от 28 января 2020 года №; листом согласования по проекту Распоряжения № от 28.01.2020 о продаже земельного участка Ермаковой Т.Н.; журналом регистрации договоров купли-продажи (2015-2020г.), в котором имеется запись регистрации договора № от 29.01.2020 (Ермаковой Т.Н.) и подпись в получении договора 05.02.2020 (регистрационный №), актом приема-передачи к спорному договору с указанием даты 29 января 2020 года (т. 1л.д.139-144, т.2 л.д. 13-31).

Представленные документы свидетельствуют о том, что на титульном листе спорного договора допущена техническая ошибка в указании года заключения договора купли-продажи. Представитель Росреестра Ф.И.О.5 свидетель Ф.И.О.4 <данные изъяты>, допрошенная в предварительном судебном заседании, подтвердили, что в дате договора допущена опечатка, неверно указан год «2019», все документы были представлены в Управление Росреестра в январе 2020 года. Кроме того, стороны договора данный факт подтвердили.

Таким образом, доводы истцов о том, что полномочиями на заключение спорного договора купли-продажи земельного участка обладал действующий на январь 2019 года председатель МКУ КУМИ Конев А.Л., а не глава <адрес> сельского поселения Буймов Е.Ю., что влечёт ничтожность данного договора, суд считает несостоятельными.

Истцы стороной сделки не являются, доказательств того, что их права и законные интересы оспариваемым договором нарушены, что применение последствий недействительности сделки может повлечь за собой восстановление прав и интересов истца, судом не установлено.

Тот факт, что истец Звягин А.С. является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес> (том 1 л.д. 214-217, т.2 л.д.173-174), что истцам Звягиной О.С. и Звягину А.С. на праве долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым № площадью 192,4 кв.м., расположенное на арендуемом с 08.02.2020 земельном участке с кадастровым № по <адрес> (т.2 л.д.171), не является препятствием для заключения между сторонами договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № по адресу: <адрес>.

Довод истцов о необходимости продажи спорного земельного участка с кадастровым № на торгах суд также считает несостоятельным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 6 ч. 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На момент заключения договора за Ермаковой Т.Н. было зарегистрировано право собственности на расположенное на земельном участке нежилое здание магазина с кадастровым № №

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым № расположено здание с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>, которое принадлежит на праве собственности Ермаковой Т.Н. (т. 1л.д.27-32).

Таким образом, в силу подп.6 пункта 2 статьи 39.3, п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ Ермакова Т.Н. как собственник здания имела исключительное право на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Довод истцов о том, что статьёй 85 ЗК РФ запрещена передача в индивидуальную собственность земли общего пользования, и о том, что принадлежащий Ермаковой Т.Н. магазин является общественным зданием, свободный вход и проезд к которому является разрешённым использованием земель населённых пунктов в общественно-деловой зоне, не основан на имеющихся в материалах дела доказательствах.

Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ к земельным участкам общего пользования относятся земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

По сведениям отдела архитектуры и градостроительства администрации Беловского муниципального округа в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Совета народных депутатов Беловского муниципального района от 24.01.2019 № 44 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования <адрес> сельского поселения» земельный участок с кадастровым № находится в территориальной зоне ОДЗ 4(зона для размещения объектов торгового, иного коммерческого назначения и объектов общественного питания, в том числе и магазины площадью до 5000 кв.м.).

Вступившими в законную силу судебными актами установлено, что земельный участок, на котором расположено здание магазина, принадлежащего Ермаковой Т.Н., расположен в общественно-деловой зоне, в зоне административного, делового, общественного и социально-бытового назначения, основные виды разрешённого использования, которые включают в том числе размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м (апелляционное определение Кемеровского областного суда от 28.03.2017 дело №- т.2 л.д.245-253, решение Беловского районного суда от 21.05.2020 дело № 2А-22/2020- т.1 л.д. 134-153, апелляционное определение Кемеровского областного суда от 13.08.2020 дело № 33А-6222).

Таким образом, нарушений действующего законодательства при продаже земельного участка Ермаковой Т.Н. не было.

Утверждение истцов о нарушении их прав, выраженное в ограничении свободного проезда, прохода, использования земель общественно-деловой зоны, по землям общего пользования, и договор заключён без учета обременения земельного участка водопроводом и хозяйственно-бытовым проездом со стороны <адрес>, являются несостоятельными ввиду следующего.

Согласнорешению Беловского районного суда Кемеровской области от 22 декабря 2016 года по делу №, которое имеет преюдициальное значение для разрешения данного спора и которым в удовлетворении исковых требований Звягина А.С. к Ермаковой Т.Н., Администрации <адрес> сельского поселения о признании недействительными сведений в Государственном кадастре недвижимости о координатах опорных точек границ земельного участка; о признании Ермаковой Т.Н. виновной в возведении ограждения, являющегося препятствием в осуществлении его прав собственника; признании недействительной записи регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ответчика на земельный участок; об обязании ответчика устранить нарушение прав собственника путем демонтажа ограждения земельного участка; восстановлении положения, существовавшего до нарушения его прав собственника; признании недействительным распоряжения Администрации Беловского муниципального района № от 04.03.2015, признании недействительным договора аренды № от 10.03.2015 года; признании недействительной записи в ЕГРП об аренде земельного участка с кадастровым №, обязании обеспечения беспрепятственного прохода (проезда) по земельному участку с кадастровым № отказано (т.2 л.д.223-244).

Решение Беловского районного суда Кемеровской области от 22 декабря 2016 года Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 28 марта 2017 года (дело № 33-3047) оставлено без изменения, жалоба Звягина А.С. оставлена без удовлетворения (т.2 л.д.245-253).

Решением Беловского районного суда Кемеровской области от 26 января 2016 года по делу № исковые требования Звягина А.С. об установлении бессрочно (постоянно) права ограниченного пользования соседним участком (сервитута), кадастровый № в целях подъезда к гаражу и эксплуатации и ремонта водопроводной линии обеспечивающей водоснабжение жилого дома в следующих границах: шириной от точки 2 до точки 3 (длиной 4 м) под углом 135 градусов по всей протяженности земельного участка – удовлетворены. Решение Беловского районного суда Кемеровской области от 26 января 2016 года Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 14 апреля 2016 года (дело № 33-4783) отменено, принято по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований Звягина А.С. к администрации Беловского муниципального района об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) отказано (т.2 л.д. 201-211, т.2 л.д.212-222).

Таким образом, судебными актами нарушения прав истцов на свободное использование земель общего пользования (земель общественно-деловой зоны) для проезда, прохода и водоснабжения не установлено.

Истцы полагают, что договором ограничены их права на проезд, проход, использование земель общественно-деловой зоны, и договор заключен без учета обременения земельного участка водопроводом и хозяйственно-бытовым проездом со стороны <адрес>.

В соответствии с частью 1 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Ограничения прав на земельный участок как объект недвижимости подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Однако истцами не представлено доказательств того, что на момент заключения договора права на земельный участок ограничены или обременены правами истцов на проход, проезд, использование земель общественно-деловой зоны или в связи с расположением под поверхностью земельного участка водопровода.

Ссылка истцов на судебные акты по делу № А27-9287/2018, которыми якобы установлена осведомленность о водопроводе как об обременении земельного участка, не соответствует содержанию указанных судебных актов, поскольку данное обстоятельство в судебных актах не установлено. В постановлениях судов апелляционной и кассационной инстанций указано лишь, что в апелляционном определении от 27.09.2016 Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда по делу № 33-12233 содержится указание на то, что спорная трасса холодного водоснабжения на момент приобретения Звягиным А.С. земельного участка уже была проложена, в 2010 году последним произведена замена старого водопровода на новый.

Судебными решениями установлено, что при формировании земельного участка с кадастровым № каких-либо ограничений или обременений не установлено - решение Беловского районного суда от 22.12.2016 дело №, апелляционное определение Кемеровского областного суда от 28.03.2017 по делу №; земельный участок с кадастровым номером № не обременен правом прохода и проезда в интересах истца - решение Беловского районного суда от 22.12.2016 дело № (т.2 л.д.223-244).

Доводы истцов о том, что проезд к объектам недвижимости истцов ограничен и расположен близко к зданию магазина, суд считает несостоятельными, поскольку Беловским районным судом от 22.12.2016 дело № вынесено решение об отказе в удовлетворении требований Звягина А.С., в том числе и по требованию, отнесенному к беспрепятственному проезду- решение Беловского районного суда от 21.05.2020 по делу № 2а-22/2020 (т.1 л.д. 134-153).

Кроме того, даже в случае наличия указанных истцами ограничений (обременений) это не являлось бы препятствием для заключения договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Перечень изъятых из оборота земельных участков определён пунктом 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ, перечень земельных участков, ограниченных в обороте, - пунктом 5 статьи 27 ЗК РФ.

Земельный участок с кадастровым № № к указанным в данных статьях земельным участкам не относится.

Суд отклоняет доводы истцов о том, что передача земельных участков в собственность граждан производится в размере земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, принадлежащего собственнику этого здания, не подтвержден нормами материального права.

Земельным законодательством и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации не установлена зависимость площади предоставляемого земельного участка от площади расположенного на нем здания.

Более того, вступившими в законную силу судебными актами установлены следующие обстоятельства:

распоряжением Администрации Беловского района от 12.08.2002 предварительно согласован земельный участок площадью 402 кв.м., и на основании заявления предпринимателя от 03.06.2004 ГП КО «ОЦЗК» выполнено межевание земельного участка. Согласование границ земельного участка проведено с администрацией <адрес> сельского поселения; земельный участок с кадастровым № поставлен на кадастровый учет 12.07.2004; межевание земельного участка с кадастровым № площадью 402 кв.м и постановка на кадастровый учет проведены в соответствии с действующим на дату осуществления указанных действий Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Таким образом, земельный участок с кадастровым № сформирован в соответствии с требованиями ст.19 Закона № 28-ФЗ, ст. 11.3 ЗК РФ и поставлен на кадастровый учет 12.07.2004, то есть ранее формирования и кадастрового учета 22.10.2004 земельного участка, принадлежащего Звягину А.С. - решение Беловского районного суда от 22.12.2016 дело №, апелляционное определение Кемеровского областного суда от 28.03.2017 по делу №.

Доводы истцов о том, что здание магазина, принадлежащего Ермаковой Т.Н., является самовольной постройкой, опровергается решением Беловского районного суда от 04.03.2014 года, вступившим в законную силу, по делу №, согласно которому нежилое здание магазина, расположенного по адресу: <адрес>, признано объектом капитального строительства (т.2 л.д.254-255).

Таким образом, истцы, заявляя о признании договора купли-продажи ничтожным, в нарушение правил ст.56 ГПК РФ, не представили суду доказательства наличия у них охраняемого законом интереса в признании ничтожной сделки.

Все указанные истцами доводы о наличии препятствий в пользовании ими своих прав собственников нахождением на земельном участке с кадастровым № № здания магазина, принадлежащего на праве собственности Ермаковой Т.Н., уже были предметом судебных разбирательств, имеются судебные решения, вступившие в законную силу.

Приведенные истцами обстоятельства не свидетельствуют о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, Звягин А.С. и Звягина О.С., действующая в своих интересах и в интересах Звягина А.С., не обладают охраняемым законом интересом в признании указанной сделки ничтожной и не обладают правом на обращение в суд с настоящим иском, поскольку стороной сделки не являются, их заинтересованность в признании сделки ничтожной не доказана. Требования истцов по сути направлены на пересмотр судебных постановлений, вступивших в законную силу и обоснованы теми же обстоятельствами, которые были предметом судебных разбирательств.

Сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым № № по адресу: <адрес>, между Муниципальным образованием «Беловский муниципальный район» и Ермаковой Т.Н. заключена в соответствии с требованиями закона, нарушений законодательства при заключении данной сделки судом не установлено. Стороны сделки подтвердили свою волю при заключении сделки.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

отказать Звягиной О. С., Звягину А. С. в удовлетворении исковых требований к администрации Беловского муниципального округа, КУМИ Беловского муниципального округа, Управлению Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу, Ермаковой Т. Н. о признании договора купли-продажи земельного участка № от 20.01.2020 с кадастровым № № по <адрес> <адрес>, ничтожной сделкой, о применении последствий ничтожной сделки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Беловский районный суд Кемеровской области в течение месяца со дня его вынесения.

Судья: И.А. Луцык

Текст решения в окончательной форме изготовлен 10 мая 2022 года.