Решение по делу № 33-3986/2015 от 06.04.2015

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

Дело № 33-3986/2015 Председательствующий в суде первой инстанции ФИО4

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 мая 2015 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Крым в составе:

председательствующего – судьи Подлесной И.А.,

судей Моисеенко Т.И., Сыча М.Ю.,

при секретаре Колениковой Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Шустовой Т.В. на решение Симферопольского районного суда Республики Крым от 13 января 2015 года по иску Шустовой Т.В. к Артюхову А.В., третье лицо – Государственный комитет по государственной регистрации и земельному кадастру Республики Крым о возложении обязанности произвести определенные действия,

заслушав доклад судьи Моисеенко Т.И. об обстоятельствах делах, доводах апелляционной жалобы, выслушав Шустовой Т.В., её представителя Новикову Г.В., представителя Артюхова А.В. – Новакову Е.Б., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

В сентябре 2014 года Шустова Т.В. обратилась в суд с иском к Государственному комитету по государственной регистрации и земельному кадастру Республики Крым, которым просила обязать ответчика зарегистрировать переход права собственности на <данные изъяты> долю домовладения, расположенного в <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между нею и ФИО11

После неоднократного уточнения исковых требований просила привлечь в качестве надлежащего ответчика Артюхова А.В., обязав которого подать документы в Государственный комитет по государственной регистрации и земельному кадастру Республики Крым о переходе права собственности на <данные изъяты> долю домовладения по <адрес> <адрес> к Шустовой Т.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между нею и ФИО11 ( л.д.64-68,89)

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ФИО11 был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> доли жилого дома с соответствующей частью хозяйственных строений и сооружений, расположенного в <адрес>. Указанная доля домовладения принадлежала ФИО11 на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированного в Едином реестре прав собственности на недвижимое имущество в ДД.ММ.ГГГГ

Истец указывает, что согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. ФИО11, воспользовавшись своим правом собственника, ДД.ММ.ГГГГ продала принадлежащую ей долю домовладения за <данные изъяты> руб, что на день заключения договора соответствовало <данные изъяты> долларов США. Факт получения денег ФИО11 подтверждается распиской, выданной в присутствии свидетелей ФИО12 и ФИО13 Фактическая передача отчуждаемой доли домовладения от продавца к покупателю произошла без передаточного акта, путем вручения правоустанавливающих документов на долю домовладения и расчетных книжек на оплату коммунальных услуг, о чем стороны договорились при заключении договора купли-продажи.

По условиям договора купли-продажи стороны также договорились осуществить регистрацию перехода права собственности в течение месяца со дня его подписания, однако ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО11 умерла. Истец указывает, что поскольку договор купли-продажи был оформлен в простой письменной форме, регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество осуществить в Государственном комитете по государственной регистрации и земельному кадастру, заявление в который согласно ст.8.1 ГК РФ должны подать все лица, совершающие сделку, невозможно.

Истица считает, что в силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение между нею и ФИО11 по всем существенным условиям договора купли-продажи было достигнуто и договор фактически исполнен, поскольку денежные средства переданы ФИО11 в полном объеме, а истец приняла приобретенную часть домовладения, получив на него правоустанавливающие документы и расчетные книжки по уплате коммунальных платежей.

Препятствием для регистрации перехода права собственности явилась смерть ФИО11

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам.

В соответствии со ст.1112 ГК РФ в состав наследства входит принадлежащее наследодателю на день его смерти имущество.

Ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в п.62 постановления Пленума Верховного суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 г « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», из которых следует, что на основании ст.58,1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Истица считает, что она, как покупатель недвижимого имущества, вправе обратиться с иском о государственной регистрации права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам ФИО11 на основании ст.551 ГК РФ.

Поскольку после смерти ФИО11 заявление о принятии наследства подал Артюхов А.В., истица просила обязать последнего подать документы в Государственный комитет по государственной регистрации и земельному кадастру Республики Крым о переходе права собственности на <данные изъяты> долю домовладения по <адрес> в <адрес> к Шустовой Т.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между нею и ФИО11

В судебном заседании представитель Шустовой Т.В.- Новикова Г.В. просила исковые требования удовлетворить. Представитель ответчика Артюхова А.В. против удовлетворения исковых требований возражала. Представитель Госкомитета по государственной регистрации пояснил, что для регистрации договора необходимо поставить объект на регистрационный учет, ему должен быть присвоен кадастровый номер, а подписи в договоре купли-продажи должны быть удостоверены сотрудником регистрационной службы.

Решением Симферопольского районного суда РК от 13.01.2015 года в удовлетворении исковых требований Шустовой Т.В. было отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Шустова Т.В. подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и постановить новое решение по делу об удовлетворении заявленных ею требований.

Апеллянт считает, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, а отсутствие такой не порождает никаких прав и обязанностей, в связи с чем к наследникам ФИО11 не может перейти обязанности исполнения незаключенного договора.

Апеллянт указывает, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежат применению к договорам, заключенным после вступления в законную силу Федерального Закона РФ от 30.12.2012 года №302 «О внесении изменений в главы 1,2,3,4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

По мнению апеллянта, поскольку договор купли-продажи <данные изъяты> доли жилого <адрес> в <адрес> между нею и ФИО11 имел место ДД.ММ.ГГГГ года, он не требовал государственной регистрации.

Апеллянт также считает, что судом первой инстанции не были учтены разъяснения Пленума Верховного суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 г « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым, на основании ст.58,1110 и 1112 ГК РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, покупатель недвижимого имущества, вправе обратиться с иском о государственной регистрации права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам на основании ст.551 ГК РФ.

Апеллянт указывает, что разрешая спор суд не установил, является ли Артюхов А.В. наследником ФИО11, поскольку наличие факта <данные изъяты> им на день разрешения спора не представлено, свидетельство о праве на наследство не получено. Сам по себе факт открытия наследственного дела к имуществу ФИО11 на основании его заявления не является бесспорным доказательством того, что он является наследником по закону.

В заседании суда апелляционной инстанции Шустова Т.В. и её представитель апелляционную жалобу поддержала, представитель Артюхова А.В. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, считая, что дом ФИО11 был открыт, в связи с чем нельзя быть уверенным в том, что правоустанавливающие документы на дом были отданы умершей добровольно. Считает, что ФИО11 не имела намерений продавать дом и подпись в договоре купли-продажи ей не принадлежит.

Заслушав судью-докладчика, исследовав материалы дела, проверив представленные сторонами доказательства и доводы апелляционной жалобы, коллегия судей находит жалобу подлежащей частичному удовлетворению.

Судом установлено, что на основании договора мены серия <данные изъяты> № удостоверенного частным нотариусом <данные изъяты> ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированного в реестре за №, ФИО11 на праве собственности принадлежала <данные изъяты> доля жилого дома с соответствующей частью хозяйственных построек и строений, расположенного по адресу: <адрес>. Сведения о праве собственности на недвижимое имущество были включены в Единый реестр прав собственности ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-19, 42-43).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и Шустовой Т.В. в письменной форме был заключен договор купли-продажи принадлежащей ей доли жилого дома (л.д. 4-5).

В соответствии с пунктом 1 указанного договора, ФИО11 продала, а Шустова Т.В. купила <данные изъяты> долю жилого дома с соответствующей частью хозяйственных построек и строений, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> содержания пункта 4 договора следует, что продажа осуществляется за <данные изъяты> рублей, которые покупатель полностью выплатил продавцу в момент подписания данного договора.

На основании пунктов 11, 12 указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, стороны договорились, что отчуждаемая доля жилого дома считается переданной от продавца покупателю без составления передаточного акта, путем символического вручения правоустанавливающих документов на долю домовладения и расчетных книжек по оплате коммунальных услуг и по оплате за потребленную электроэнергию. Покупатель проинформирован, что в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации он приобретает право собственности на объект недвижимого имущества с момента государственной регистрации перехода права собственности. С момент государственной регистрации перехода права собственности покупатель самостоятельно несет бремя содержания недвижимого имущества.

Из содержания пункта 13 договора следует, что стороны договорились осуществить регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю в течение одного месяца с момента подписания данного договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ серия <данные изъяты>№ (л.д. 7).

Как усматривается из наследственного дела №, к нотариусу <данные изъяты> ФИО14 с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ обратился <данные изъяты> умершей - Артюхов А.В. (л.д. 46-57).

Шустова Т.В., считая, что между нею и ФИО11 были согласованы все существенные условия договора купли-продажи спорной части домовладения, произведены соответствующие расчета, а домовладение передано в её пользование с передачей всех правоустанавливающих документов, просила обязать Артюхова А.В., как универсального наследника, подать документы в Государственный комитет по государственной регистрации и земельному кадастру Республики Крым о переходе к ней права собственности на <данные изъяты> долю домовладения по <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного с ФИО11

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи <данные изъяты> доли домовладения, расположенного по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ может считается заключенным с момента его государственной регистрации, в связи с чем отсутствие таковой не порождает никаких прав и обязанностей и, следовательно, к наследникам ФИО11 не может перейти обязанность исполнения незаключенного договора.

Требования Шустовой Т.В. о возложении на Артюхова А.В. обязанности подать документы в Государственный комитет по государственной регистрации о переходе к ней права собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суд посчитал безосновательными и не подлежащими удовлетворению.

С такими выводами суда нельзя согласиться в полной мере.

Статьей 8-1 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Вместе с тем, правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежат применению к договорам, заключенным после вступления в законную силу Федерального Закона РФ от 30.12.2012 года №302 «О внесении изменений в главы 1,2,3,4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, поскольку договор купли-продажи <данные изъяты> доли жилого <адрес> в <адрес> между Шустовой Т.В. и ФИО11 имел место ДД.ММ.ГГГГ года, он не требовал государственной регистрации.

Коллегия судей считает, что в данном случае, государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи, а переход права собственности на недвижимое имущество к новому собственнику, приобретшему имущество, поскольку права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, что соответствует требованиям статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, что предусмотрено ст.209 ГК РФ.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) в порядке статьи 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). При этом, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, что предусмотрено ст.550 ГК РФ.

Из условий договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и Шустовой Т.В. следует, что передача <данные изъяты> доли домовладения № по <адрес> в <адрес> была произведена между сторонами без составления передаточного акта, путем передачи правоустанавливающих документов и расчетных книжек по оплате коммунальных услуг ( п. 11 договора от ДД.ММ.ГГГГ ), что не противоречит требованиям пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации ( л.д.4об)

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентировано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем, согласно п.60 постановления Пленума Верховного суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 г « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пунктом 62 указанного совместного Пленума ВС РФ И ВАС РФ предусмотрено, что, в случае смерти продавца или реорганизации юридического лица, являвшихся продавцом по договору, на основании статей58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы25 ГПК РФ или главы24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Судом бесспорно установлено, что сторона по договору купли-продажи, продавец ФИО11, умерла ДД.ММ.ГГГГ года.

Судом также установлено, что с заявлением о принятии наследства после её смерти обратился Артюхову А.В., однако, из сообщения нотариуса ФИО14 от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельства о праве на наследство по закону после смерти ФИО11 на день разрешения спора судом апелляционной инстанции ему не выдано..

Коллегия судей считает, что юридически значимым для разрешения данного спора является установление статуса Артюхова А.В., как лица, являющегося наследником по <данные изъяты> после смерти ФИО11, либо отсутствии у него статуса наследника по закону

В зависимости от установленного, спор может быть разрешен в исковом порядке по нормам статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, в силу чего покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

В то же время, при отсутствии продавца и его наследников ( универсальных правопреемников), покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности к государственному регистратору. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы25 ГПК РФ, в порядке обжалования действий должностных лиц.

При разрешении спора суд первой инстанции указанных обстоятельств не учел, неправильно установил фактические обстоятельства дела, что привело к принятию решения, не соответствующего требованиям действующего законодательства.

Коллегия судей учитывает и те обстоятельства, что согласно статьи 16 Федерального закона РФ № 122-ФЗ от 17 июня 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем.

Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав..

Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Сведений о том, что Шустова Т.В. обращалась к государственному регистратору с заявлением о регистрации перехода права собственности на <данные изъяты> часть жилого дома № по <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между нею и ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ и в регистрации перехода права собственности было отказано, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что Шустова Т.В. обратилась за защитой нарушенного права преждевременно, что не дает суду апелляционной инстанции возможности определить характер спорных правоотношений и способ их защиты.

Изложенное является основанием для отказа в удовлетворении заявленных ею требований.

Руководствуясь ст.327.1, п.2 ст. 328, п.4 ч.1 ст.330 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия, -

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Симферопольского районного суда Республики Крым от 13 января 2015 года- отменить.

Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Шустовой Т.В. к Артюхову А.В., третье лицо – Государственный комитет по государственной регистрации и земельному кадастру Республики Крым о возложении обязанности произвести определенные действия, - отказать.

Председательствующий судья И.А.Подлесная

судьи: Т.И.Моисеенко

М.Ю.Сыч