Решение по делу № 33-276/2022 (33-7817/2021;) от 21.12.2021

ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 33-276/2022

УИД 50RS0005-01-2020-001870-22

Строка № 209 г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 января 2022 г. г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Жигулиной М.А.,

судей: Мещеряковой Е.А., Трунова И.А.,

при секретаре Коган М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда,

по докладу судьи Мещеряковой Е.А.,

гражданское дело Левобережного районного суда г. Воронежа № 2-243/2021 по иску Гусева Сергея Владимировича к Санниковой Ксении Константиновне о расторжении договора аренды, взыскании задолженности, процентов, компенсации морального вреда, по встречному иску Санниковой Ксении Константиновны к Гусеву Сергею Владимировичу о признании договора аренды недействительным, взыскании неосновательного обогащения

по апелляционной жалобе Санниковой Ксении Константиновны

на решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 6 августа 2021 г.

(судья районного суда Жарковская О.И.),

УСТАНОВИЛА:

первоначально Гусев С.В. обратился в Дмитровский городской суд Московской области с иском к Гондюряевой К.К. (после вступления в брак-Санникова), указав, что 15 июня 2017 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатор) Гондюряевой К.К. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, с последующим правом выкупа, расположенного по адресу: <адрес> Согласно п. 1.1 Договора по соглашению сторон Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество. Согласно п. 2.1 Договора, срок аренды установлен на 120 месяцев, с 15 июня 2017 г. по 15 мая 2027 г. Расчет между сторонами будет производиться в течение 120 месяцев равными платежами, начиная с 15 июня 2017 г. по 15 мая 2027 г. ежемесячно в размере 75020,76 руб. В соответствии с п. 3.3 Договора, арендные платежи должны осуществляться ответчиком в сроки и в суммах, указанных в п. 3.4 Договора. В нарушение вышеуказанных условий Договора ответчиком допущена просрочка уплаты арендных платежей свыше 9-х месяцев. 1 ноября 2019 г. Гондюряевой К.К. направлена претензия с предложением о погашении и расторжении договора, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложением. Однако претензия осталась без ответа. Гусев С.В., как арендодатель, свои обязательства по предоставлению недвижимого имущества во временное пользование ответчику выполнил, что подтверждается актом приема-передачи от 15 июня 2017 г., подписанным сторонами. Претензий по переданному имуществу у ответчика не имелось. Однако ответчик, фактически пользуясь переданным в аренду имуществом, начиная с июля 2019 года и до настоящего времени, не исполняет свои обязательства как арендатор и не производит уплату арендных платежей. Согласно п. 6.2 Договора неисполнение обязательств по оплате арендных платежей за недвижимое имущество на срок свыше 30 дней признается неисполнением договора и является основанием для его расторжения. Согласно п. 6.3 Договора, в случае неоднократного (3-х и более) нарушения Арендатором сроков исполнения своих обязательств по оплате арендных платежей, установленных п. 3.4 Договора (график платежей), Арендодатель вправе требовать расторжения Договора. При заключении договора Гусев С.В. рассчитывал на получение дохода в виде ежемесячных арендных платежей, но Гондюряева К.К. в нарушение условий договора не вносила арендную плату более 4-х месяцев и тем самым лишила Гусева С.В. законного дохода. Общая сумма задолженности по арендным платежам перед Гусевым С.В. за период с 20 июля 2019 г. по 20 марта 2020 г. составляет 675186,84 руб. (из расчета: 75 020,76 руб. х 9 месяцев). Период неправомерного пользования чужими денежными средствами Гондюряевой К.К. составляет 249 дней в период с 1 июля 2019 г. по 24 марта 2020 г., в связи с чем Гусев С.В. полагает, что с ответчика подлежат взысканию проценты за каждый день просрочки возврата долга в размере 30449,92 руб. Гусев С.В. неоднократно напоминал Гондюряевой К.К. о сроке выплаты задолженности по арендной плате по заключенному договору и дате очередного платежа и предлагал добровольно погасить задолженность, но просьбы истца были проигнорированы.

С учетом изложенного, а также уточненных исковых требований Гусев С.В. просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:04:0180505:1682 с последующим правом выкупа, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 15июня 2017 г., между Гусевым С.В. и Гондюряевой К.К.; взыскать с Гондюряевой К.К. в пользу Гусева С.В. задолженность по арендным платежам в размере 1575435,96 руб., проценты за просрочку арендных платежей в размере 144937,86 руб., задолженность по оплате потребленного газа в размере 36848,86 руб. и государственную пошлину при подаче иска в размере 16986 руб. (т.2 л.д.202-203).

Определением Дмитровского городского суда Московской области от 8 июня 2020 г. гражданское дело № 2-1794/2020 по иску Гусева С.В. к Гондюряевой К.К. о расторжении договора аренды, процентов компенсации морального вреда и судебных расходов передано по подсудности в Левобережный районный суд г. Воронежа (т.1 л.д.95-96).

Апелляционным определением Московского областного суда от 31 августа 2020 г. определение Дмитровского городского суда Московской области от 8 июня 2020 г. оставлено без изменения, частная жалоба Гусева С.В. без удовлетворения (т.1.л.д.122-124).

Определением Левобережного районного суда г. Воронежа от 17 ноября 2020 г., занесенного в протокол судебного заседания, произведена замена ответчика Гондюряевой К.К. на Санникову К.К. (т. 2 л.д.147-148).

В ходе рассмотрения дела по существу, Санникова К.К. предъявила встречный иск к Гусеву С.В., указав, что в июне 2017 года посредством поиска объявлений о продаже жилья найдено объявление ответчика Гусева С.В. о продаже жилого дома, после чего Санникова К.К. высказала намерение приобрести указанный жилой дом и земельный участок. Санникова К.К. неоднократно обращалась к Гусеву С.В. с требованием заключения договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа и его регистрации в Управлении Росреестра по Московской области. Сторонами был подписан договор аренды земельного участка с последующим выкупом от 15 июня 2017 г., предметом которого является земельный участок, с кадастровым номером № с последующим правом выкупа, расположенного по адресу: <адрес> Указанный договор заключен на срок аренды - 120 месяцев, что следует из п. 1.1 договора, указанный договор не был зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области, что свидетельствует о его ничтожности. Более того, в соответствии с данными внесенными в ЕГРН с 9 июля 2019 г. собственником указанного земельного участка с кадастровым номером №, является ФИО15 таким образом, у Гусева С.В. отсутствуют, какие-либо права на переданные денежные средства. За период с 2017 года по 2019 год Санниковой К.К. посредством безналичных перечислений были перечислены денежные средства в общей сумме 1969519 руб. Санникова К.К. обратилась к Гусеву С.В. с претензией, в которой просила возвратить неосновательное обогащение в размере 1969519 руб. и выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 372239,09 руб. Претензия была получена Гусевым С.В., требования до настоящего времени не исполнены.

На основании изложенного Санникова К.К. просила суд признать недействительным договор аренды земельного участка с последующим выкупом от 15 июня 2017 г. ввиду ничтожности; взыскать с Гусева С.В. в ее пользу неосновательное обогащение в размере 1969519 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 372239,09 руб. (т. 2. л.д.163-166).

Протокольным определением Левобережного районного суда г. Воронежа от 4 февраля 2021 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО15 (т.2 л.д.86-87), который впоследствии исключен из числа третьих лиц (т.2. л.д.157-160).

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 6 августа 2021 г. исковые требования Гусева С.В. к Санниковой К.К., удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с последующим правом выкупа, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 15 июня 2017 г., между Гусевым С.В. и Санниковой К.К. В пользу Гусева С.В. с Санниковой К.К. взыскана задолженность по арендным платежам по договору аренды от 15 июня 2017 г. в размере 1575435,96 руб., проценты за просрочку арендных платежей в размере 144937,86 руб., задолженность по оплате потребленного газа в размере 36848,86 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 16986 руб., а всего 1774208,68 руб.

В удовлетворении встречного иска Санниковой К.К. к Гусеву С.В. о признании договора недействительным, взыскании неосновательного обогащения, отказано (т.3.л.д.44,45-52).

В апелляционной жалобе Санникова К.К. ставит вопрос об отмене состоявшегося по делу решения и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Гусева С.В., и удовлетворении встречных исковых требований (т.3 л.д.62-66).

Представитель Санниковой К.К. - Кумпанич Н.И., по доверенности, в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы.

Предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав лиц участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.

Согласно п.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договора может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечен для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, что 15 июня 2017 г. между Гусевым С.В. (Арендодателем) и ответчиком Санниковой (ранее Гондюряевой) К.К. (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Российская <адрес> (далее - спорный земельный участок), с правом последующего выкупа (т. 1 л.д. 9-15).

Согласно п. 2.1 Договора аренды, указанный договор заключен сроком на 120 месяцев, с даты подписания договора, т.е. 15 июня 2017 г. до 15 мая 2027 г.

В соответствии с п. 3.2, 3.3 Договора аренды, сумма арендных платежей по Договору составляет 9002490,60 руб. Арендные платежи должны осуществляться Арендатором в сроки и в суммах, указанных в пункте 3.4 настоящего Договора.

Согласно пунктов 3.6., 3.7. Договора аренды, в случае просрочки платежей, указанных в пункте 3.4. настоящего Договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню (неустойку) в размере 2% (два процента) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Уплата пени (неустойки) не освобождает арендатора от выплаты суммы задолженности арендным платежам.

Пунктами 4.5, 4.6 Договора аренды, предусмотрено, что арендатор осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию передаваемого в аренду Недвижимого имущества. Потребителем услуг представляемых электробытовыми, газораспределительными, водоснабжающими и коммунальными компаниями является арендодатель. Арендатор обязуется ежемесячно возмещать Арендодателю расходы, по оплате потребленной электроэнергии, газа, воды, услуги по водоотведению и вывозу мусора (где имеются), а также выплачивать раз в год налог на имущество, согласно квитанции Налоговых органов Российской Федерации.

Факт передачи Санниковой К.К. спорного земельного участка подтверждается передаточным актом от 15 июня 2017 г., подписанного сторонами (т.1 л.д. 16).

Также судом первой инстанции установлено, на спорном земельном участке имеется жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м. (т. 2 л.д. 65-66), в котором проживала Санникова К.К.

Санникова К.К. обязательства по договору аренды не исполняет с 20 июля 2019 г., в результате чего перед Гусевым С.В. образовалась задолженность в 1575435,96 руб. из расчета 75020,76 (ежемесячный платеж) руб. х 21 месяц за период с 20 июля 2019 г. по 20 марта 2021 г.

1 ноября 2019 г. в адрес Санниковой К.К. направлена претензия с указанием суммы основного долга по арендной плате и процентов, с предложением погасить имеющуюся сумму задолженности в добровольном порядке (т.1 л.д.18-22), оставленная без исполнения.

Правильно установив фактические обстоятельства дела, всесторонне и полно исследовав представленные доказательства в их совокупности, дав им надлежащую правовую оценку по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив факт неисполнения Санниковой К.К. обязательств по договору аренды, суд первой инстанции правомерно посчитал подлежащим удовлетворению исковые требования Гусева С.В., и, как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска Санниковой К.К.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, сторонами договора аренды согласован предмет договора-земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д.9-15).

Кроме того, в п. 4.6.6 Договора аренды, стороны согласовали, что после государственной регистрации права Арендодателя на возведенный, на указанном земельном участке, жилой дом, между сторонами договора в обязательном порядке заключается дополнительное соглашение к настоящему договору, либо подписывается договор в новой редакции с учетом передачи в аренду с правом выкупа жилого дома.

Принимая во внимание вышеизложенное, отсутствие заключенного между сторонами дополнительного соглашения либо договора аренда в новой редакции с указанием передачи в аренду с правом выкупа, в том числе жилого дома, не влечёт ничтожность договора аренды от 15 июня 2017 г., поскольку не лишает возможности сторон их заключения.

Ссылка на то обстоятельство, что Санникова К.К. неоднократно обращалась с требованием к Гусеву С.В. о заключении договора аренды в новой редакции с указанием передачи в аренду с правом выкупа, в том числе жилого дома, является голословной, материалами дела не подтверждена.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законном порядке, в связи с чем является ничтожным, не может быть принят во внимание судебной коллегией по следующим основаниям.

Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как указано выше, на основании передаточного акта от 15 июня 2017 г. Гусев С.В. передал Санниковой К.К. спорный земельный участок (т. 1 л.д. 16).

Каких-либо претензий со стороны арендатора при подписании указанного выше акта заявлено не было, из содержания акта следует, что в результате осмотра указанного в акте имущества недостатки не выявлены.

В период с 15 июня 2017 г. по 20 июля 2019 г. Санникова К.К. осуществляла платежи по договору аренды от 15 июня 2017 г. (т. 2 л.д. 167-199).

Принимая во внимание, что договор аренды фактически исполнялся сторонами, отсутствие его государственной регистрации, в данном случае не может являться основанием для освобождения Санниковой К.К. от уплаты арендных платежей.

Доказательств о том, что земельный участок ответчиком не используется и возвращен арендодателю, Санниковой К.К. ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем обязанность по оплате арендной платы за земельный участок за период, указанный Гусевым С.В., возложена на ответчика правомерно.

Не может быть принят во внимание довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания арендных платежей, поскольку с 9 июля 2019 г. Гусев С.В. не является собственников спорного земельного участка, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Гусев С.В. на основании договора мены от 4 июня 2019 г. передал спорный земельный участков в собственность ФИО15 (т.2. л.д.3-10).

25 декабря 2019 г. ФИО15 на основании договора мены объектов недвижимости передал, в том числе спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом, в собственность Гусева С.В. (т.2 л.д.48-50).

Право собственности за Гусевым С.В. на спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом, зарегистрировано в ЕГРН 16 января 2020 г. (т. 2 л.д. 128-153).

В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, из указанного положения следует, что смена собственника арендуемого объекта недвижимости, не прекращает действие договора аренды, в связи с чем не освобождает арендатора от уплаты арендных платежей.

Из пояснений представителя Санниковой К.К. – Кумпанич Н.И., в суде апелляционной инстанции, следует, что ФИО15 лично требований об уплате арендных платежей за период с 9 июля 2019 г. по 15 января 2020 г. не предъявлял.

Будучи привлеченным к участию в настоящем деле Миронов Л.А., каких-либо прав на арендные платежи в период, когда последний являлся собственником объектов недвижимости, не заявил.

Как следует из материалов дела, ФИО15 выдал на имя Гусева С.В. доверенность от 28 октября 2017 г., с правом управления принадлежащего ему имущества, в том числе сдавать его в аренду, получать плату по указанному договору (т.1 л.д. 220-221).

Принимая во внимание вышеизложенное, а также то обстоятельство, что ФИО15 требований об уплате арендных платежей Санниковой К.К. не предъявлял, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей по договору от 15 июня 2017 г.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, которые в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могут служить основанием для отмены либо изменения судебного постановления в апелляционном порядке.

Выводы суда в решении достаточно мотивированы, последовательны, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм материального или процессуального права судом не допущено.

Руководствуясь частью 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 6 августа 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Санниковой Ксении Константиновны - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25.01.2022.

Председательствующий:

Судьи коллегии: