Решение по делу № 33-1323/2018 от 26.01.2018

дело N 33-1323/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 февраля 2018 года г. Оренбург

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж., судей Имамовой Р.А., Полшковой Н.В., при секретаре Мишустиной Н.С., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Копейко В.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Эллада" о признании договора аренды прекратившим действие

по апелляционной жалобе Копейко В.В.

на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 4 декабря 2017 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Акчуриной Г.Ж., выслушав объяснение Копейко В.В., его представителя Плотникова Е.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ООО "Эллада" Брусковой Е.П., согласившейся с решением суда, судебная коллегия

установила:

Копейко В.В. обратился в суд с иском к ООО "Эллада" о признании договора аренды прекратившим действие. В обоснование требований истец указал, что 5 мая 2016 года между сторонами был заключен договор аренды жилого помещения сроком на 3 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12 мая 2016 года. 22 августа 2017 года между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды с 25 сентября 2017 года. Однако ответчик отказывается принять арендованное имущество, ссылаясь на ухудшение состояния помещения. Просил суд признать прекратившим действие договора аренды с 25 сентября 2017 года, обязать Управление Росреестра по Оренбургской области внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о расторжении договора аренды и погасить запись об аренде.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Копейко В.В. в судебное заседание не явился, его представитель Плотников Е.В. исковые требования поддержал, пояснил, что в настоящее время истец не занимает жилое помещение. Ввиду подписания соглашения о расторжении договора аренды, действие данного договора прекращено, однако ответчик уклоняется от регистрации соглашения и прекращения договора аренды.

Представитель ООО "Эллада" Брускова Е.П. против удовлетворения иска возражала, указала, что в арендованном помещении были выявлены недостатки, в связи с чем оно не было принято. Поскольку акт приема-передачи объекта аренды не подписан, соглашение о расторжении договора не может быть зарегистрировано и договор сохраняет свою юридическую силу.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 4 декабря 2017 года отказано в удовлетворении требований искового заявления Копейко В.В. к ООО "Эллада" о признании договора аренды прекратившим действие.

В апелляционной жалобе Копейко В.В. просит решение суда отменить, повторно ссылается на обстоятельства, приводимые в суде первой инстанции в обоснование иска.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении дела судом установлено, что 5 мая 2016 года между ООО "Эллада" как арендодателем и Копейко В.В. как арендатором заключен договор аренды пятикомнатной квартиры N 2 общей площадью 211,5 кв. м, расположенной на первом этаже жилого дома N 119 по (адрес).

По условиям договора аренды он вступает в силу с момента государственной регистрации и действует в течение трех лет, но может быть расторгнут по письменному соглашению сторон (пункты 6.1, 6.4).

Пунктом 2.2.2. того же договора предусмотрено право арендатора на досрочное расторжение договора по соглашению сторон.

В пункте 1.5 договора установлена обязанность арендодателя принять объект от арендатора по акту приема-передачи по окончании срока договора аренды.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 12 мая 2016 года.

22 августа 2017 года между ООО "Эллада" и Копейко В.В. подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды, по условиям которого стороны договорились о нахождении объекта аренды у арендатора до 25 сентября 2017 года.

Указанным соглашением на арендатора возложена обязанность сдать помещение в первоначальном состоянии по акту приема-передачи, которое является неотъемлемой частью данного соглашения.

20 сентября 2017 года истец направил в адрес общества письмо с требованием согласовать дату подписания акта приема-передачи, ответа на которое не последовало.

28 сентября 2017 года истец направил ответчику акт приема-передачи имущества по договору аренды.

В дальнейшем стороны вели переписку, содержание которой свидетельствует об отказе арендодателя принять помещение по акту приема-передачи в связи с наличием замечаний по состоянию помещения.

Уведомлением от 6 октября 2017 года Управлением Росреестра по Оренбургской области приостановлена государственная регистрация расторжения договора аренды ввиду непредставления акта приема-передачи помещения.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что подписание акта приема-передачи помещения является существенным условием для заключения соглашения о расторжении договора аренды.

Установив, что акт приема-передачи со стороны арендодателя не подписан, суд пришел к выводу о том, что существенные условия соглашения о расторжении договора аренды не согласованы, а потому признал договор действующим.

Судебная коллегия по гражданским делам находит, что решение суда принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров, как предусмотренных законом, так и не предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

При этом в силу пункта 1 статьи 452 названного кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения должно быть заключено в письменной форме и оно подлежит государственной регистрации.

При этом подписание соглашения о расторжении договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательств, договор аренды будет считаться прекратившим свое действие надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Согласно части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ 1 ░░░░░░ 622 ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░ ░ ░░░░ ░░░░░░ 1 ░░░░░░ 406 ░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░ 3 ░░░░░░ 405 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░), ░ ░░░░ ░░░░░░ 3 ░░░░░░ 405 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ (░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ - ░ ░░░░░░ ░░ 20 ░░░░░░░░ 2017 ░., ░░░░░ ░░░ ░░░░░░), ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░, ░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 622 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ 25 ░░░░░░░░ 2017 ░░░░ (░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░), ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░ 1 ░░░░░░ 2017 ░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 16 ░░░░░░░ 2015 ░░░░ N 943, ░░░░░░░░ ░░░░░░ 99 ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░.

░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░ ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ - ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░.

░ ░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ (░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 328 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░ ░░ 4 ░░░░░░░ 2017 ░░░░ ░░░░░░░░.

░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ "░░░░░░" ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 5 ░░░ 2016 ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ "░░░░░░" ░ ░░░░░░░ ░.░., ░ 25 ░░░░░░░░ 2017 ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ 5 ░░░ 2016 ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ "░░░░░░" ░ ░░░░░░░ ░.░., ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░