Решение от 16.04.2024 по делу № 33-2519/2024 от 15.03.2024

К И Р О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

от 16 апреля 2024 года по делу № 33-2519/2024

Судья Рылова Н.И. дело № 2-2/4/2024

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Дубровиной И.Л.,

судей Шерстенниковой Е.Н. и Костицыной О.М.,

при секретаре Страбыкине Д.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 16 апреля 2024 года дело по апелляционной жалобе Юрлова ФИО11 на решение Унинского районного суда Кировской области от 10 января 2024 года, которым постановлено:

Исковые требования ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» к Юрлову ФИО12 о взыскании доплаты за дополнительные квадратные метры удовлетворить полностью.

Взыскать с Юрлова ФИО13, <дата> года рождения, (ИНН №), в пользу ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» (ИНН №) доплату за дополнительные квадратные метры в размере 71 993 (семьдесят одна тысяча девятьсот девяносто три) руб. 51 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 360 (две тысячи триста шестьдесят) руб. 00 коп.

Заслушав доклад судьи Шерстенниковой Е.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» обратилось в суд с иском к Юрлову С.А., в котором указало, что между ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» и Абрамовой О.В. был заключен договор № № участия в долевом строительстве жилья <дата>. Предметом договора является участие сторон в совместном строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: <адрес>; объектом долевого строительства является квартира № № (строительный) в многоквартирном доме, общая приведенная (проектная) площадь <данные изъяты> кв.м., площадь балкона с коэфф. (0,3) - 0,8 кв.м. Установленная общая стоимость объекта составляет 2750156 руб., цена за 1 кв.м. – 76820 руб. Согласно п. 2.2. общая приведенная (проектная) площадь квартиры является ориентировочной. Между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья № № от <дата>.Согласно п. 1 дополнительного соглашения в п. 2.1.договора внесены изменения, а именно, изменена общая приведенная (проектная) площадь квартиры – <данные изъяты> площадь балкона с коэфф. (0,3) – 0,8 кв.м. Согласно п. 2 дополнительного соглашения на момент заключения дополнительного соглашения цена за 1 кв.м. объекта составляет 71 993,61 руб. и изменению не подлежит. Общая стоимость объекта определена сторонами и составляет 2750156 руб., что соответствует оплате <данные изъяты> кв.м. общей приведенной (проектной) площади. Пунктом 3 дополнительного соглашения установлено, что стороны производят окончательный взаиморасчет по окончательным замерам, указанным в техническом плане квартиры. Возврат за переплаченные квадратные метры или доплата за неоплаченные квадратные метры производится по цене квадратного метра, установленной в п. 2 дополнительного соглашения. <дата> Абрамовой О.А. уступила право требования по договору Юрлову С.А. на основании уступки права. <дата> застройщик направил в адрес Юрлова С.А. уведомление о завершении строительства объекта капитального строительства и о готовности застройщика передать приобретенную квартиру по акту приема-передачи. В уведомлении застройщик указал на необходимость оплаты дополнительных кв.м. по результатам технической инвентаризации в размере 71 994 руб. <дата> стороны подписали акт приема-передачи квартиры, согласно которому застройщик передает в собственность участника долевого строительства однокомнатную квартиру № № расположенную на 5 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с учетом лоджии/балкона -<данные изъяты> кв.м. В адрес ответчика <дата> была направлена претензия с требованием в срок до <дата> осуществить доплату за дополнительные квадратные метры в размере 71 994 руб., однако доплата не произведена.

Истец просил взыскать с Юрлова С.А. за дополнительные квадратные метры 71 993 руб. 51 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 360 руб.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе Юрлов С.А. ставит вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и ошибочность выводов суда. Судом не принято во внимание, что указанные договор участия в долевом строительстве и дополнительное соглашение подписаны в один день <дата>. При этом договор является заключенным с момента государственной регистрации, т.е. с <дата>, а дополнительное соглашение действует с момента подписания обеими сторонами, т.е. с <дата>. Таким образом, дополнительное соглашение от <дата> заключено сторонами в отсутствие самого заключенного договора. Полагает, что заключение всех соглашений к договору правомерно с момента заключения договора, т.е. не ранее <дата>. Дополнительное соглашение не прошло обязательную государственную регистрацию и на основании ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 452 ГК РФ считается незаключенным, отсутствует как сделка. Указал, что судом не применены положения ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ; при заключении договора переуступки прав он являлся третьим лицом. Суд не учел, что договор переуступки прав от <дата> заключен только в отношении договора участия в долевом строительстве жилья № № от <дата> и не содержит указания на дополнительное соглашение от <дата>. Считает, что соглашение противоречит условиям договора. Квартира принята им в соответствии с договором площадью <данные изъяты> кв.м, без дополнительных взаиморасчетов. Никаких действий по признанию и исполнению договора в редакции незаключенного дополнительного соглашения он не совершал. Полагает, что своими действиями застройщик фактически признал действие договора без изменений и отсутствие задолженности ответчика за увеличение площади квартиры. Кроме того, изменения в проектной документации фактически отсутствовали. При этом, в договоре имелось условие о допустимом отклонении в площади квартиры.

В дополнениях к апелляционной жалобе Юрлов С.А. указал, что согласно проектной декларации № (с последним обновлением от <дата>) общая площадь всех жилых помещений составляет <данные изъяты> кв.м. Данная площадь указана в разрешении на строительство администрации г. Кирова, разрешении на ввод объекта в эксплуатацию. Фактическая площадь жилых помещений составила <данные изъяты> кв.м, что на <данные изъяты> кв.м больше проектной площади. При этом, проектная площадь квартиры № №, указанная в п. 15.2 декларации, составляет <данные изъяты> кв.м и не менялась с момента первоначального размещения декларации <дата>. Считает, что застройщик согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона № 214 не заключил ни одного договора, по которым обязан был произвести отчисления (взносы) в компенсационный фонд. По плате за увеличившуюся площадь жилых помещений также не проводил никаких отчислений и взносов, также отсутствуют обязательные отчисления и взносы, связанные с увеличением цены договора. Данные факты свидетельствуют об отсутствии корректировок проектной документации в отношении площади жилых помещений, и правовой основы для заключения дополнительного соглашения. Полагает, что после заключения договора <дата> никаких дополнительных соглашений, в том числе, цедентом Абрамовой О.В., не заключалось. Считает, что истец при передаче квартиры и подписании акта приема-передачи не предъявлял каких-либо претензий, признал договор, исполнение договора без каких-либо изменений. Ссылка суда на ст. 555 ГК РФ при формировании цены не правомерна. По сделкам в долевом строительстве Федеральным законом № 214 предусмотрен иной порядок определения цены, цена определена договором. Суд не дал оценку дополнительному соглашению как притворной сделке.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчик Юрлов С.А. в суде апелляционной инстанции настаивал на доводах апелляционной жалобы.

Представитель истца ООО Спецзастройщик «ПС «Недвижимость» по доверенности Черняткин А.О. в суде апелляционной инстанции возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, дополнений к ней, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объект долевого строительства – это, в частности, жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

Из дела видно, что ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» и Абрамова О.В. заключили договор № № участия в долевом строительстве жилья от <дата>, согласно которому застройщик принял на себя обязательство за счет собственных и привлеченных средств организовать строительство и построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, согласно проектно-технической документации, а после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и завершения расчетов передать участнику в собственность объект долевого строительства – однокомнатную квартиру № № (строительный), расположенную на пятом этаже, общей приведенной (проектной) площадью <данные изъяты> кв. м,, площадь балкона с коэфф. (0,3) - 0,8 кв.м; участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (пункты 1.1, 2.1 договора).

Согласно п. 2.2. договора общая приведенная (проектная) площадь квартиры является ориентировочной, общая и жилая проектные площади и номера квартир являются условными и подлежат уточнению после выдачи технического паспорта.

Согласно п. 2.3 договора по окончании строительства многоквартирного жилого дома общая приведенная (проектная) площадь каждой квартиры и площадь каждого балкона (с применением коэффициента 0,3) уточняются по обмерам, произведенным организацией технической инвентаризации. При расхождении проектной площади объекта долевого строительства, установленной в п. 2.1 договора, с площадью объекта долевого строительства, определенной по результатам технической инвентаризации, стороны не производят дополнительных взаиморасчетов по окончательным замерам, указанным в техническом плане квартиры; возврат за переплаченные квадратные метры сторонами не производится.

На момент заключения договора цена 1 (одного) квадратного метра объекта составляет 76 820 руб. и изменению не подлежит. Общая стоимость объекта определена сторонами и составляет 2750156 руб., что соответствует оплате 35,8 кв.м. общей приведенной (проектной) площади квартиры (пункт 3.1 договора).

Согласно п. 3.4 договора цена договора определяется как произведение цены единицы общей площади квартиры, являющейся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Согласно п. 12.3 договора все изменения и дополнения к нему должны быть оформлены дополнительными соглашениями сторон в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон, которые являются неотъемлемой частью договора.

В этот же день, <дата>, ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» и Абрамова О.В. заключили дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № № от <дата>, в котором указали, что в связи с внесением изменений в проектную документацию стороны пришли к соглашению о внесении изменений в п. 2.1. договора: установлена общая приведенная (проектная) площадь квартиры в размере <данные изъяты> кв.м., строительный номер №, 5 этаж, количество комнат 1, площадь балкона с коэфф. (0,3) – 0,8 кв.м.

Пунктом 2 дополнительного соглашения предусмотрено, что на момент его заключения цена 1 кв.м, составляет 71993 руб. 61 коп. и изменению не подлежит, общая стоимость объекта - 2750 156 руб., что соответствует 38,2 кв.м. общей приведенной (проектной) площади квартиры.

Согласно пункту 3 дополнительного соглашенияпо окончании строительства многоквартирного жилого дома общая приведенная (проектная) площадь квартиры и площадь балкона уточняются по обмерам, произведенным организацией технической инвентаризации. При этом, в случае расхождения проектной площади объекта долевого строительства, установленной в п.1 соглашения, с площадью объекта долевого строительства, определенной по результатам технической инвентаризации, стороны производят окончательный взаиморасчет по окончательным замерам, указанным в техническом плане квартиры. Возврат за переплаченные квадратные метры или доплата за неоплаченные квадратные метры производится по цене квадратного метра, установленной в п. 2. соглашения.

Пунктом 4 дополнительного соглашения предусмотрено, что в случае выявления, по результатам технической инвентаризации, наличия переплаты участником долевого строительства, застройщик обязуется произвести возврат излишне уплаченных денежных средств, в срок не превышающий трех рабочих дней с даты подписания сторонами передаточного акта.

Договор № № участия в долевом строительстве жилья от <дата> зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области <дата> за номером №

Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору не осуществлена.

<дата> Абрамова О.В. (цедент) и Юрлов С.А. (цессионарий) заключили договор об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве жилья № № от <дата>, согласно которому цедент уступил цессионарию право на получение в собственность спорной квартиры.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области <дата> за номером №

Письмом от <дата> № б/н ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» уведомило Юрлова С.А. о завершении строительства объекта капитального строительства, также предложено оплатить стоимость 1,0 дополнительного кв.м., по результатам технической инвентаризации, в соответствии с п. 2 и п. 3 Дополнительного соглашения к Договору участия в долевом строительстве жилья № № от <дата>, в размере 71 994 руб.

<дата> между сторонами подписан акт приема-передачи спорной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с учетом лоджии/балкона - <данные изъяты> кв.м., кадастровый №.

Согласно выписке из ЕГРН от <дата> по жилому помещению по адресу: <адрес>, площадь жилого помещения составляет <данные изъяты> кв.м., правообладателем является Юрлов С.А.

Согласно плану квартиры № №, подписанному кадастровым инженером, общая площадь спорной квартиры составляет 38,3 кв.м., площадь лоджий балконов – 0,9 кв.м.

<дата> ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» направило в адрес ответчика претензию с требованием доплаты за дополнительные кв.м. в размере 71994 руб., с чем Юрлов С.А. не согласился.

ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость» обратилось в суд за разрешением возникшего спора.

Не соглашаясь с принятым решением об удовлетворении требований ООО Спецзастройщик «ПС Недвижимость», ответчик Юрлов С.А. подал апелляционную жалобу.

Позиция ответчика сводится к тому, что дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию и не является заключенным; обязанность доплаты цены договора в связи с изменением площади жилого помещения не возникла у цедента Абрамовой О.В. и по договору цессии не перешла к нему (Юрлову С.А.).

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, о его общей площади (для жилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (ч. 1).

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (ч. 2).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из дополнительного соглашения от <дата> следует, что стороны уменьшили стоимость одного квадратного метра площади квартиры до 71993 руб. 61 коп., также указали, что общая приведенная (проектная) площадь квартиры составляет 38,2 кв.м, площадь балкона – 0,8 кв.м., при этом цена договора осталась неизменной и составляет 2750156 руб.

Кроме того, стороны изменили условие об обязанности доплаты за неоплаченные квадратные метры по окончании строительства дома, согласно окончательным замерам, указанным в техническом плане квартиры.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из п. 2.2 договора участия в долевом строительстве жилья следует, что участник долевого строительства выразил согласие, что общая и жилая проектные площади являются условными и подлежат уточнению после выдачи уполномоченными организациями государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства или кадастровым инженером технического паспорта на дом.

Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию <дата>.

По акту приема-передачи Юрлов С.А. принял квартиру, фактическая общая площадь которой составляет 38,3 кв.м., с учетом балкона - 39,2 кв.м., и оформил ее в свою собственность.

Однако обязанность оплаты превышения фактической площади по сравнению с площадью, указанной в дополнительном соглашении, на 1 кв.м., отрицает.

Судебная коллегия считает, что принятое решение о взыскании такой доплаты по цене, установленной дополнительным соглашением от <дата> за 1 кв.м. в размере 71993 руб. 61 коп., правильным.

Статьей 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Однако с доводами ответчика, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения освобождает от обязанности оплаты за фактическую площадь переданного помещения, нельзя согласиться.

В соответствии со ст. 382 ГК право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (ст. 398 ГК РФ).

Согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Статьей 388.1 ГК РФ предусмотрена уступка будущего требования.

В соответствии со ст. 391 ГК РФ по соглашению между первоначальным должником и новым должником может быть произведен перевод долга с должника на другое лицо.
К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 392 ГК РФ новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником, но не вправе осуществлять в отношении кредитора право на зачет встречного требования, принадлежащего первоначальному должнику.

В соответствии со ст. 392.1 ГК РФ кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В договоре уступки от <дата>, заключенном между Абрамовой О.В. и Юрловым С.А., указано в п. 1.1, что цедент Абрамова О.В. уступает право требования, а цессионарий Юрлов С.А. обязуется оплатить передаваемые требования в соответствии с условиями настоящего договора. Право требования, которое подлежит уступке в рамках настоящего договора, возникло из договора участия в долевом строительстве жилья № № от <дата>, а также передает обязательства цедента, подлежащие исполнению по данному договору (п. 2.2.1).

Таким образом, стороны заключили соглашение об одновременной передаче участником долевого строительства Абрамовой О.В. всех прав и обязанностей по договору другому лицу Юрлову С.А. (передача договора ст. 392.3 ГК РФ), в связи с чем застройщик вправе требовать от Юрлова С.А. исполнения договора, в том числе, условий дополнительного соглашения о полной оплате фактически переданного жилого помещения.

Осуществляя оценку проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы о факте отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения, не влекущими отмену принятого решения.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, уклонение от государственной регистрации сделки может быть преодолено в судебном порядке.

Как видно из дела, после заключения дополнительного соглашения застройщик и первоначальный кредитор не ставили вопрос о регистрации договора и на незаключенность данного соглашения не ссылались.

Юрлов С.А., заключая договор цессии с Абрамовой О.В. о данном обстоятельстве знал, а также был ознакомлен с условиями дополнительного соглашения, получив его в письменном виде. Более того, Юрлов С.А. принял жилое помещение в собственность по цене, указанной в дополнительном соглашении, а также по фактической площади помещения, исходя из того, что планируемая площадь квартиры, строительный №, указанная в дополнительном соглашении составляет 38,2 кв.м, площадь балкона с коэфф. (0,3) 0,8 кв.м.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Пунктом 3 ст. 433 ГК предусмотрено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

По общему правилу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1).

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3).

Таким образом, факт государственной регистрации не влияет на возникновение прав и обязанностей сторон договора по отношению друг к другу (внутренние отношения); последствием отсутствия государственной регистрации является невозможность противопоставления такого договора третьим лицам (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Исходя из того, что во внешних отношениях договор может оказать определенное правовое влияние на третьих лиц, государственная регистрация договора позволяет неопределенному кругу третьих лиц знать о наличии соответствующего договора. В этой связи, если третье лицо знало или должно было знать о незарегистрированном договоре, то это лицо не защищено принципом непротивопоставимости третьим лицам незарегистрированного договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Поскольку Юрлов С.А. знал о заключенном сторонами дополнительном соглашении, его условиях, а также, что государственная регистрация данного соглашения отсутствует, однако заключил договор цессии, принял исполнение от застройщика на условиях дополнительного соглашения, подтвердив тем самым его действие, в отношении Юрлова С.А. названный принцип не действует, положения п. 3 ст. 433 ГК РФ в данном случае применению не подлежат и застройщик праве требовать исполнения дополнительного соглашения от нового должника Юрлова С.А.

В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Унинского районного суда Кировской области от 10 января 2024 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Унинского районного суда Кировской области от 10 января 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 19.04.2024.